本文讨论了台湾现行房地税制与正在进行的改革，提出了房屋与土地税制的合理化及国际化目标。房价所得比的变化揭示了民众购房负担，加重的税收对豪宅和空地的负担进行了说明。进一步的财税政策的目标是鼓励长期持有，减轻中产阶级的压力，并确保社会资源的合理分配。

1. 房地合一稅制改革 與談
李顯峰
臺大經濟學系/臺大社會科學院公共經濟研究中心
2015.3.25
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2. 現行房地稅制1/2
 土地稅分成田賦、地價稅及土地增值稅等
三項。2013年地價稅收708.2億元，占賦
稅實徵淨額的3.9%;土地增值稅收1032.5億
元，占5.6%;房屋稅收630.1億元，占3.4%。
 2013年全國公告地價占一般正常交易價格
比為20.2%，都會區中以臺北市25.5%最高，
高雄市24.0%，桃園縣20.1%，新北市
17.7%，及臺中市為14.0%。
 土地增值稅性質屬於所得稅，依據平均地
權條例課徵，原意具有漲價應歸公的精神。
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3. 現行房地稅制 2/2
 田賦於1987年第二季停徵，雖然可以減低農民
的負擔，特別是對農業縣市政府地的稅收更為
不利。
 地價稅:依公告地價為基礎，以公告地價的80%
至120%內申報，或未在公告期間申報者，以
公告地價的80%申報;地價稅率依15‰至55‰累
進稅率課徵。2005年以來土地增值稅稅率依交
易時公告現值課徵20%、30%或40%。
 依據平均地權條例第14條明文每三年由地方政
府地價評議委員會重新規定地價1次，房屋稅
條例第11條也明文房屋標準單價每3年評定1次。
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4. 房價趨勢圖
(內政部不動產資訊平台:2002Q2-2014Q3)
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5. 房屋可能成交價指數
(內政部不動產資訊平台:2001Q1-2014Q3)
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6. 房價所得比
(內政部不動產資訊平台:2002Q1-2014Q3)
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7. 「房價所得比」
 「房價所得比」衡量民眾購屋負擔能力，即某
一地區購買房屋總價除以該地區家庭平均年收
入的倍數。中位數房價/家戶年可支配所得中
位數。
 2008年第3季6.09倍上升至2013年第2季8.95倍，
至2014年第2季些微降為8.34倍;臺北市房價所
得比最高，2000年第1季11.97倍上升至2013年
第2季15.21倍，2014年第2季些微降為14.25倍。
新北市自2000年第1季8.61倍快速上升至2014年
第2季12.8倍。2000年第1季至2014年第2季之間，
高雄市由6.13倍提高至7.64倍，屏東縣由4.39倍
提高至4.62倍。
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8. 問題
 房屋稅計算公式，房屋評定現值=核定
單價x面積x地段率x折舊，
 核定單價=標準單價x(1+調整幅度)
 稅制複雜: 一價多稅目
 房地產的稅賦過低: 持有稅、資本利得
稅
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9. 財政部房地二稅合一實價課稅方
案(個人部分)
項 目 內 容
範 圍
稅 率
日出條款: 2016年1月1日起出售房屋所得課稅，(1)持有
2年內課30%，(2)取得持有2 年以上課17%
特銷稅房屋部分取消。 非居住者課30%
稅 基 (房地收入- 成本 – 費用 – 公告土地現值漲價數總
額)X(1 – 長期持有減徵率)
優 惠 重購退稅: 換大屋全額退稅，換小屋比例退稅。
免稅: (1)父母及未成年子女自住且持有6年出售免稅，
(2)出售價4000萬元以下，(3)持有3年起，每年減徵4%，
最高減徵80%(第22年)。
建築空地減徵率減半。
盈虧互抵 虧損得後抵3年
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10. 財政部房地二稅合一實價課稅方
案(營利事業部分)
項 目 內 容
範圍 同個人
方式 同現制 (併入年度結算申報)
稅基 房地收入- 成本 – 費用 – 公告土地現值
漲價數總額
稅率 17%，無 固定住所30%
盈虧互
抵
同現制，得後抵10年
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11. 爭議討論
 據財政部預估此一版本房地合一稅收每
年僅約30億元，略高於特銷稅稅收，約
九成以上的自用住宅買賣案件不受影響。
 日出條款時程: 2016 或更早?
 稅率非累進
 持有3年起，每年減徵4%，最高減徵
80%(第22年)。
 土增稅制不變，特銷稅房屋部分取消，
大幅降低稅負
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12. 房屋稅稅率、構造標準單價上調
及豪宅稅
 2014年6月4日修正公布房屋稅條例第5
條條文，將非自住之住家用房屋稅稅率
由原1.2％~2％，提高為1.5％~3.6％，
增訂各地方政府得視所有權人持有房屋
戶數訂定差別稅率之規定。
 規定個人名下能持有3戶自用住宅，仍
適用1.2%稅率;若持有非自用住宅二戶
以下，稅率提高為2.4%;持有非自用住
宅三戶以上，稅率提高為3.6%。
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13. 財政部房地合一稅改重要的目標
 目標: 不是打房或健全財政，欲使我國104
年以來的房屋和土地稅制更合理化與國際
化。鼓勵長期持有，保障中產階級的資產。
抑制資源過度集中於房地產。
 收進的稅額不入國庫(統收統支)，是進特
別的基金(專款專用)，用來補貼青年首購
貸款利息、弱勢租屋、老年照護，有助協
助拉近台灣貧富差距
 預估制度上路5年至10年後，增加納入範
圍的房產。
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14. 2014年7月1日後臺北市新屋稅負
 臺北市新屋豪宅核定單價=標準單價
x(1+地段率)x(1+造價調整幅度)。
 2014.7.1後完成的房屋屬於新屋，臺北
市已全面調整所有新屋的造價，新屋豪
宅者的平均單價除了地段率加成之外，
再加上房屋造價加成數。購入新屋豪宅
的持有及資本利得稅負大幅提高。買方
須繳納的契稅稅率4%。綜合效果將使
得購買豪宅的稅賦大增，延遲交屋的意
願。
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15. 復徵空地稅
 2011年1月26日發布廢止有關空地稅暫
停徵措施，各地方政府可依據其權責徵
收空地稅。
 避免財團養地，依法申請設置的臨時路
外停車場用地，地價稅稅率由10‰提高
依15‰至55‰累進稅率課徵。
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16. 配合的金融管制措施:央行的選擇
性信用管制措施
 銀行對已完工的土建融放款，並未儘速收回融資，
仍會以未銷售掉的餘屋做為擔保品。仍以餘屋貸款
方式，繼續提供建商資金; 若干直接由建商以「週轉
金」名義，以餘屋做為擔保品向銀行取得融資，藉
以延長土建融的還款期間，建商輕易取得資金，極
可能助漲房價不合理飆漲。
 高價住宅: 2014.6.26中央銀行發布對金融機構辦理購
置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定修正規定。臺
北市: 鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上，新北
市:六千萬元以上，國內其他地區:四千萬元以上。
 貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機
構鑑價金額孰低者的六點五成，其中一成應俟借款
人動工興建後始得撥貸。
 需整體全套改革，才能健全房地產市場。
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