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房地合一稅制改革 與談 李顯峰主任
- 2. 現行房地稅制1/2 土地稅分成田賦、地價稅及土地增值稅等 三項。2013年地價稅收708.2億元，占賦 稅實徵淨額的3.9%;土地增值稅收1032.5億 元，占5.6%;房屋稅收630.1億元，占3.4%。 2013年全國公告地價占一般正常交易價格 比為20.2%，都會區中以臺北市25.5%最高， 高雄市24.0%，桃園縣20.1%，新北市 17.7%，及臺中市為14.0%。 土地增值稅性質屬於所得稅，依據平均地 權條例課徵，原意具有漲價應歸公的精神。 2
- 3. 現行房地稅制 2/2 田賦於1987年第二季停徵，雖然可以減低農民 的負擔，特別是對農業縣市政府地的稅收更為 不利。 地價稅:依公告地價為基礎，以公告地價的80% 至120%內申報，或未在公告期間申報者，以 公告地價的80%申報;地價稅率依15‰至55‰累 進稅率課徵。2005年以來土地增值稅稅率依交 易時公告現值課徵20%、30%或40%。 依據平均地權條例第14條明文每三年由地方政 府地價評議委員會重新規定地價1次，房屋稅 條例第11條也明文房屋標準單價每3年評定1次。 3
- 8. 問題 房屋稅計算公式，房屋評定現值=核定 單價x面積x地段率x折舊， 核定單價=標準單價x(1+調整幅度) 稅制複雜: 一價多稅目 房地產的稅賦過低: 持有稅、資本利得 稅 8
- 9. 財政部房地二稅合一實價課稅方 案(個人部分) 項 目 內 容 範 圍 稅 率 日出條款: 2016年1月1日起出售房屋所得課稅，(1)持有 2年內課30%，(2)取得持有2 年以上課17% 特銷稅房屋部分取消。 非居住者課30% 稅 基 (房地收入- 成本 – 費用 – 公告土地現值漲價數總 額)X(1 – 長期持有減徵率) 優 惠 重購退稅: 換大屋全額退稅，換小屋比例退稅。 免稅: (1)父母及未成年子女自住且持有6年出售免稅， (2)出售價4000萬元以下，(3)持有3年起，每年減徵4%， 最高減徵80%(第22年)。 建築空地減徵率減半。 盈虧互抵 虧損得後抵3年 9
- 10. 財政部房地二稅合一實價課稅方 案(營利事業部分) 項 目 內 容 範圍 同個人 方式 同現制 (併入年度結算申報) 稅基 房地收入- 成本 – 費用 – 公告土地現值 漲價數總額 稅率 17%，無 固定住所30% 盈虧互 抵 同現制，得後抵10年 10
- 11. 爭議討論 據財政部預估此一版本房地合一稅收每 年僅約30億元，略高於特銷稅稅收，約 九成以上的自用住宅買賣案件不受影響。 日出條款時程: 2016 或更早? 稅率非累進 持有3年起，每年減徵4%，最高減徵 80%(第22年)。 土增稅制不變，特銷稅房屋部分取消， 大幅降低稅負 11
- 13. 財政部房地合一稅改重要的目標 目標: 不是打房或健全財政，欲使我國104 年以來的房屋和土地稅制更合理化與國際 化。鼓勵長期持有，保障中產階級的資產。 抑制資源過度集中於房地產。 收進的稅額不入國庫(統收統支)，是進特 別的基金(專款專用)，用來補貼青年首購 貸款利息、弱勢租屋、老年照護，有助協 助拉近台灣貧富差距 預估制度上路5年至10年後，增加納入範 圍的房產。 13
- 16. 配合的金融管制措施:央行的選擇 性信用管制措施 銀行對已完工的土建融放款，並未儘速收回融資， 仍會以未銷售掉的餘屋做為擔保品。仍以餘屋貸款 方式，繼續提供建商資金; 若干直接由建商以「週轉 金」名義，以餘屋做為擔保品向銀行取得融資，藉 以延長土建融的還款期間，建商輕易取得資金，極 可能助漲房價不合理飆漲。 高價住宅: 2014.6.26中央銀行發布對金融機構辦理購 置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定修正規定。臺 北市: 鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上，新北 市:六千萬元以上，國內其他地區:四千萬元以上。 貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機 構鑑價金額孰低者的六點五成，其中一成應俟借款 人動工興建後始得撥貸。 需整體全套改革，才能健全房地產市場。 16