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房地合一：不動產稅制改革 朱澤民教授
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- 5. （三）財產（房屋）交易所得：綜合所得稅，屬國稅，大 部分是以設算公式課稅，依地區別不同，按房屋現 值之 8%～48% 課稅（房屋評定現值偏低！），稅 率為0%～45%）。 （四）營利事業出售房屋：（房屋銷售收入－房屋帳面價 值）X17%。 5
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- 10. 10 三、財政部改革規劃（方案） 1.個人出售房地 項目 初步規劃 課稅範圍 • 參照特銷稅規範課稅範圍，僅對出售房屋、 房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之 土地課徵。 •105.1.1起出售持有期間在2年以內者，按課 稅所得課30% • 105.1.1起取得並持有超過2年者，按課稅所 得課17% • 估計第1年納入課稅範圍件數僅為5,251件， 占全國房屋戶數974萬戶之0.05%；占每年交 易件數35萬件之1.51%。
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- 12. 12 項目 初步規劃 課稅稅基 • 土地增值稅維持現制，以所得額減公告土地 現值漲價總數額，再考量長期持有減徵課稅 •消除重複課稅，使土地增值稅租稅優惠不受 影響 課稅 稅率 居住者 1.105.1.1起出售持有2年以內者：30%比例稅率 2.105.1.1起取得且持有逾2年者：17%比例稅率 非居住者 30%比例稅率 課稅方式 分離課稅，於所有權移轉之次日起算30天內申 報納稅 盈虧互抵 虧損可在以後3年度之房地交易所得扣除
- 13. 13 項目 初步規劃 課稅範圍 同個人 受影響 範圍 同個人⟶估計第1年納入課稅範圍件數為1,060件， 占全國房屋戶數974萬戶之0.01%，占每年交易件數 35萬件之0.3% 課稅方式 與現制同(併入年度結算申報課稅) 課稅稅基 • 土地增值稅維持現制，以所得額減公告土地現值 漲價總數額課稅 • 消除重複課稅，使土地增值稅租稅優惠不受影響 課稅稅率 按17%稅率課稅；總機構在境外營利事業30%稅率課 稅 盈虧互抵 與現制同，虧損得後抵10年 2.營利事業出售房地
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- 16. 16 (二)建立制度逐年緩慢增加 0.06% 0.15% 0.36%0.72% 99.94% 99.85% 99.64% 99.28%
- 17. 17 1.82% 4.16% 10.04%20.15% 98.18% 95.84% 89.96% 79.85%
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- 20. 20 單位：新臺幣億元 項目 改制前 改制後 第1年 第2年第5年 第10年 所 得 稅 房屋交易所得 (舊制) 13.8 13.65 13.15 11.67 9.22 房地交易所得 (新制) 0 25.75 53 88.88 143.08 特銷稅 29.62 已停徵，改按所得額課稅 總計 43.42 39.4 66.15 100.55 152.3
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- 29. 29 現行我國房地合一所得稅制個人課稅規劃方案與各國相關規定比較 規範 稅率 日出條款或 稅制變動相關優惠 自用住宅免稅條款 長期優惠 現行規 劃方案 2年以內：30% 超過2年：17% 1.104年12月31日以前取得且持有期間2年以 內之房地； 2.105年1月1日以後取得房地。 夫妻及未成年子女出售自用住宅 總價額在4千萬元以下者免稅，6 年內以1次為限。 持有第3年起每年減徵4%，最 高減徵80%，僅持有可供建築 之空地者，減徵率減半。 各國相 關課稅 規定 1.美國： 1年以下合併 申報稅率 10%~39.6% 超過1年0、 15%、20% 2. 日本： 國稅稅率5年 以下30%； 超過5年15%。 3. 英國： 18%、28%。 1. 日本：1969年實施資本利得稅原為短期措施， 規範出售1968年12月31日以前取得不動產之利 得，屬於長期資本利得適用優惠稅率，其後取 得者（1969年至1975年）之出售利得為短期利 得，後改為現行常態稅制。 2. 韓國： (1) 1974年：對部分土地及建築物(適用於首爾、 釜山及其他特定區域)按實價課所得稅； (2) 2004年：將持有3戶以上房屋之家戶納入實價 課稅； (3) 2006年：擴大至持有2戶以上房屋之家戶及對 非商業用土地按實價課稅； (4) 2007年：全面按實價課徵不動產之交易所得 稅，取代政府評定價值。 3. 英國：1965年開徵，1982年3月31日前購入， 可按1982年3月31日不動產之公平價值或原始 成本，兩者取較有利的作為成本。 4. 澳洲：自1985年9月20日起課徵資本利得稅， 該日以後取得之資產納入課稅範圍。 1. 美國：出售主要住宅前5年， 擁有所有權2年以上，且居住 該住宅2年以上者定額免稅。 2. 日本：出售自用住宅特別扣除 額3,000萬日圓(約新臺幣810 萬元)。 3. 韓國：持有1戶超有2年，金額 在9億韓圜(約新臺幣2,700萬 元)以下免稅。 4. 英國：處分自用住宅面積不超 過5,000平方公尺免稅。 5. 法國：處分主要住宅1戶者免 稅。 6. 德國：處分持有3年以上自用 住宅免稅。 1. 日本：超過5年可享特別扣除 額1,000萬日圓(約新臺幣270 萬元)。 2. 韓國： (1)持有滿3年開始扣除10%，滿 4年再扣除2%，滿5年以上逐 年扣除3%，滿10年共扣除 30%。 (2)僅持有1戶房屋者，持有滿3 年扣除24%，4年以上逐年扣 除8%，滿10年共扣除80%。 3. 法國：持有超過5年但未滿 22年，每年資本利得減徵6%， 滿22年減徵4%，即持有滿 22年資本利得免稅。 4. 德國：持有10年以上免稅。
- 30. 30 規範 稅率 日出條款或 稅制變動相關優惠 自用住宅免稅條款 長期優惠 說明 規劃方案稅率 與主要國家比 較並不輕。 1.澳洲亦有日出條款。 2.日本1969年開徵資本利得稅，對於實施以前取得 不動產出售適用優惠稅率。 3.韓國採漸進推動實價課稅，1974年對部分房地之 出售課稅，俟2007年始全面課稅。 4.英國1982年資本利得稅制變動，對稅制變動前取 得不動產之成本認定給予優惠。 5.稅制改革為減少衝擊並順利推動，尚難一次到位， 各國亦多採循序漸進，逐步邁入正常稅制。 各國對自用住宅出售多有優惠規 定 各國對長期持有者有不同之 優惠規定