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BNI長勝分會林柏均 中信房屋 高房價時代真的來臨來了嗎_20120417
- 1. 八分鐘簡報
1 01 /04/1 7
高房價的時代
真的來臨了嗎
之 在偉大英明的台灣最大
的地主 ( 中華民國政府 )
的帶領下的房價面面觀
- 2. 八分鐘簡報
1 01 /04/1 7
1 . 民怨之首
2. 房價居高不下
3. 買不起房子
- 5. 八分鐘簡報
1 01 /04/1 7
部 政策 影響
會
央 選擇性信用管制 影響短期投資客投資意願
行 升息 連四季升息，影響投資客投資意願，卻也
造成自住客負擔
財 空地稅 增加建商與地主的持有成本，可加快空地
政 的開發速度
部 奢侈稅 掃除市場上的短期投資客，降低短期和非
自住房屋的交易頻率
豪宅稅 調節房屋稅制的公平性
追繳漏稅 鎖定預售屋和頻頻轉手的物件，追討投資
大戶逃漏的稅款
- 6. 八分鐘簡報
1 01 /04/1 7
金 調高房貸風險權數、審查 分散金融機構的放款風險，並
管 貸款資金用途及鑑價方式 增加投資客的貸款難度
會 調整、投資客人頭戶的房
貸專案金融檢查
內 公告現值調整 調整房屋現值及公告地價，合
政 理課徵房屋稅及地價稅
部 居住正義之 平抑週遭房價，關懷社會
1 . 合宜住宅 弱勢。
2. 現代住宅
3. 社會住宅
實價登錄，實價課稅 避免短期投資客投資
合理稅改
- 7. 政府做了什麼事
?
第一招：央行開首炮 升息、信用管制齊發
過去幾年來，台灣的利率走到歷史新低點，但物價飛漲，錢
在銀行越放越薄，因此抗通膨又保值的房地產便成為熱錢投資的
新亮點。房貸的低利率及還息不還本的寬限期，更為全民投資房
地產開了一道方便之門。房市從 2009 年下半年起開始熱得發燙
，央行不得不從 201 0 年起，連續四季升息，更陸續點名台北市
與新北市十三區，祭出第二屋利率加碼、房貸成數下修至六成、
無寬限期的「選擇性信用管制」。為了全面遏止建商養地，央行
也使出了建商版的「信用管制」掐住建商的金脈，建商貸款金額
最高只有土地取得成本或鑑價金額的六成五（以較低者計），其
中一成還得等到動工興建後才可撥款，超過一年沒有動工不但要
加利，更可能收回貸款。
- 9. 政府做了什麼事
?
第二招：財政部出手
財政部手握國有土地運用、金融租稅的生
殺大權，在健全房市的措施上，從停止標
售 500 坪以上及台北市的國有土地，開徵
空地稅、豪宅稅，可說是一招又一招，但
房價不但沒有下跌，還不斷飆漲，因為土
地變得更加稀有，擁有精華地段，方正土
地的建商更加物以稀為貴。
- 10. 政府做了什麼事
?
第三招：財政部使出大絕招
提出「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱「奢侈稅」）， 4 月 1 5
日三讀通過， 6 月就上路。在兩年以內買進賣出的非自用住宅、可
供建築的空地、商辦，不論賺賠都將依實際交易價課稅，買進一年
內出售者課徵 1 5% ，買進兩年內出售者課徵 1 0% 。也就是說，成
交價一千萬的房子在一年內出售要繳一百五十萬稅金，兩年內出售
要繳一百萬稅金，等於是大幅壓縮了短期投資客的獲利空間。以市
場面而言，投資客急售量暴增，「要等兩年賣才不會被課稅，要等
這麼久，風險真的太大了。」奢侈稅上路前，真的已陸續將短期投
資客掃出市場，但是奢侈稅實施 1 年後的今天，結果呢 ?
- 12. 政府做了什麼事
?
第四招：國稅局全面追緝投資客
國稅局當然不得閒。從 201 0 年底起，國
稅局就展開大規模查稅，全面清查投資客大
咖及人頭戶，由建商提供投資客名單，銀行
也必須提供大筆房貸資金進出的客戶名單。
投資客買賣的所有獲利，都必須申報綜合所
得稅，如果應申報未申報，除了補稅之外，
還會被處以 3 倍以下的罰鍰，讓許多投資客
- 13. 政府做了什麼事
?
第五招：金管會再補一刀 金融機構縮銀根
若銀行授信過度集中於不動產，房市動蕩勢必殃及金融機構，金管
會因此要求所有銀行將新增的非自用住宅貸款風險權數從 45 ％提
高至 1 00 ％，銀行未來承作非自用住宅的房貸時，銀行的資金成本
都會提高，銀行放款更謹慎。金管會更點名不動產授信比例過高的
1 7 家銀行，要求銀行提報改善計畫，並將按月控管改善情形。銀行
的不動產放款鑑價策略亦是保守，貸款成數將下修。客戶的貸款用
途更要正確歸類，防堵投資客利用舊屋申辦房屋修繕貸款，但資金
卻拿來炒房。此外，金管會更嚴查人頭戶問題，並要求各銀行嚴評
借款人的還款能力。金管會並啓動專案金檢。鑑價下修，原本鑑價
後可以貸款到八成的房屋，只能放款到六成，
- 14. 結果
對一般的購屋民眾來說，自備款的準
備壓力也相對提升。樂觀的想：「可以先
跟父母多借點錢當自備款，也可以剛好可
以用自備款不足的理由去跟屋主砍價錢。
反正不管自備款要準備多少，最重要的還
是要以後付得起。」，但更多的是，沒有
足夠自備款的首購族，還是買不起房子只
能先當租屋族。
- 15. 政府做了什麼事
?
第六招：居住正義平抑房價
「合宜住宅」、「現代住宅」、「社會住宅」這三種住宅方案
，都是起源居住正義，平抑房價，政府為了讓部分年輕人或低
收入族群有買屋的機會，因此在去年開始，陸續施行了多項的
配套規劃。
合宜住宅就是居住者購屋時，擁有土地及房子的產權；
社會住宅則是只租不售，以低於市價 ( 區域租金行情 ) 八折的金
額，協助弱勢族群、青年學子租屋；
現代住宅，則是只擁有房子的使用權利，沒有土地的產權。」
- 16. 政府做了什麼事
?
就目前內政部近期公佈消息指出，板橋浮
洲合宜住宅於 1 00 年 1 2 月 1 2 日已動工，
預計 1 04 年 3 月底完工交屋，規劃興建
4,480 戶（含 448 戶出租住宅），另一預
定地，林口 A7 合宜住宅，預計興建約
3,761 戶（含 1 99 戶出租住宅），四塊基
地於去年 1 2 月 1 5 日預標售決標，預估
1 01 年 1 2 月底前開放預售。
- 17. 政府做了什麼事
?
A7 合宜住宅快速掃描
建設公司 遠雄、皇翔、名軒、麗寶
規劃坪數 30- 50 坪
房數 2- 4 房
戶數 3960 戶，出售 3,761 戶， 1 99 戶出租
主建物的每坪平均售價不超過 1 5 萬元，陽台每坪平均售價
價格 不超過 6 萬元。主建物每坪每月租金不超過 250 元，陽台每
坪每月租金不超過 1 00 元。
A 基地：遠雄，智慧住宅、綠建築、最近捷運
B 基地：皇翔，樂活多樣宅、無障礙安心居家環境、千坪綠
特色 地
C 基地：名軒，公設多、休閒生態豐富
D 基地：麗寶，公設多、休閒生態豐富
- 18. 政府做了什麼事
?
由日勝生公司得標的板橋浮洲合宜住宅已
搶先動土，且將由甲山林機構提供代銷服
務，預計 1 04 年可交屋。為了合宜住宅的
興建品質，日勝生更與世界知名的建築師
事務所「凱達環球」合作，未來在約 1 1 公
頃的土地上，浮洲合宜住宅預計將推出 40
棟大樓，以低密度開發並打造為綠建築的
生態社區，完整保留區內溼地及 500 多顆
樹，共釋出 4,480 戶供民眾居住。
- 19. 申請「合宜住宅」有什麼資格限制？應
具備哪些條件？
想要購買合宜住宅，必須先符合營建署公佈的申請資格。首先，購買人必須年滿 20 歲，無自有住宅，且
家庭年收入必須低於公告受理申請當年度台北市 50% 分位點 (201 1 年度台北市、新北市家庭年收入 50%
分位點為 1 58 萬元 ) 家庭的平均所得。另外家庭組成也要符合以下其中一種情形：
2. 有配偶
3.與直系親屬設籍在同一戶。（同一戶籍內的配偶、直系親屬及其配偶等必須沒自有住宅；若配偶屬不同戶籍，則與配偶同戶籍的直系親屬
及其配偶也必須沒自有住宅。）
4.若單身須年滿 40 歲。
5. 父母均亡，同一戶籍內有未滿 20 歲或滿 20 歲但仍在學、身心障礙或無謀生能力之兄弟姊妹需要照顧。（其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住
宅。）
若合宜住宅公開銷售 3 個月後仍有餘屋，承購資格的家庭年收入，則可放寬至低於公告受理申請當年度
台北市 80% 分位點 (201 1 年度為 247 萬元 ) 家庭之平均所得。公開銷售 6 個月後若仍有餘屋，就不再
有任何資格限制。如： 37 歲仍單身的王小姐，與 63 歲的母親及 29 歲但仍在念研究所的弟弟同住，三人
名下都沒有自有住宅，三人加起來的一年家庭總收入低於 1 58 萬。因為一家人始終是無殼蝸牛，王小姐
很希望能有屬於自己的房子，因此打算申請政府開辦的合宜住宅，不過王小姐未滿 40 歲，所以王小姐若
想搶在公開銷售 3 個月內申購，必須以媽媽的名義申請才符合申請資格。
