OURs都市改革組織

1. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 1
講師：林旺根
現任：中國土地改革協會理事
文化大學專技助理教授
德霖學院專技副教授
消費者文教基金會房屋委員會委員
中華民國地政士公會全聯會第四屆理事長
房、地合一
之課稅問題
研討會與談意見
1
1
2
一.交易稅賦負低，
投機炒作橫行
二.借鏡日韓法制，
防杜租稅漏洞

2. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 2
現行稅制，實價登錄後之影響
時機 標的物
現行稅制
實價登錄後 影響
稅目 稅基及稅率
取得
階段
土地 登記規費 申報地價1‰ 每三年調整 稅負增加
房屋 契稅 評定標準價格6% 調高評定價格 稅負增加
房、地 印花稅
應實際交易金額1‰，
但該金額實務上常以
公告現值填寫
實際交易金額，
不得依公告現
值填寫
稅負增加
持有
階段
房屋 房屋稅 房屋現值，稅率1.2%
至5%。自住房屋1.2%
調高房屋現值 房屋稅增
加
土地
地價稅 地價總額、基本稅率
10‰，自用住宅2‰
調高申報地價，
地價總額自會增
加
地價稅增
加
銷售
階段
土地
土地增值稅 公告土地現值、累進
課徵，自用住宅10%
調高公告土地現
值
稅負增加
房屋 財產交易所
得稅
原則按其交易價格減
除成本及費用，例外
依主管機關核定
調高財產交易所
得額標準
稅負增加
特種貨物及
勞務稅
按其交易價格 售持有2年內非
自住房屋課徵
無影響，
但易查稽3
規定地價調幅偏低
歷年公告地價調幅 單位：%
89年 93年 96年 99年 102年
總計 11.6 9.7 10 4.2 8.7
新北市 11.4 0.4 16 6.9 10.7
臺北市 4.45 -0.7 7 6.1 5.5
臺中市(改制前) 21.4 6.7 15.3 1.3 15.8
臺中縣(改制前) 6.4 1.4 9.2 1.7
臺南市(改制前) 7.4 0.4 3.5 -0.1 4.3
臺南縣(改制前) 0.2 8.3 6.6 2.8
高雄市(改制前) 1.2 6.1 5.1 0.7 9.5
高雄縣(改制前) 9.6 6.6 10.9 -1.1
桃園縣 9.1 21.2 22.3 14.7 15.2

3. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 3
歷年公告地價占一般正常交易價格比率 單位：%
89年 93年 96年 99年 102年
總計 17.4 19 22 20.2
新北市 19.8 20.9 21.8 22.3 17.7
臺北市 29.6 34.4 34.5 31.5 25.5
臺中市(改制前) 11.5 15.6 16.9 14
14
臺中縣(改制前) 11.9 13.2 13.3 13.6
臺南市(改制前) 18.8 26.3 24.8 24.3
18.7
臺南縣(改制前) 15.1 14.5 17.1 16.6
高雄市(改制前) 24 28 29.5 27.5
24
高雄縣(改制前) 12.6 15.4 18.4 18
桃園縣 12.2 16.6 18.7 20.5 20.1
近年六都公告土地現值接近市價比
年期 96 97 98 99 100 101 102 103
全國 74.26 75.98 78.53 79.29 81.48 83.66 85.27 86.25
新北市 83.61 85.83 84.74 85.08 86.12 87.06 88 89
臺北市 88 88.8 85.82 85.85 86.7 87.6 88.54 89.47
臺中市 63.43 66.54 64.8 65.72 73.75 80.6 80.78 80.98
臺南市 87.25 86.89 84.91 85.73 84.51 84.86 84.99 88.07
高雄市 79.97 81 81.22 82.19 83.18 85.48 86.94 87.95
桃園縣 74.65 78.84 78.99 79.67 81.45 83.12 86.35 87.59
6

4. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 4
近年六都公告土地現值接近市價比
7
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
95 96 97 98 99 100 101 102 103 104
公告土地現值接近市價比
總計 新北市 臺北市 臺中市
臺南市 高雄市 桃園縣
公告土地現值應調整至一般正常交易價格。 全國
平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格90
％以上時，第 一項稅率應檢討修正(土稅33 ⅣⅤ)
現行所得稅法(財產交易)之規定
第七類:凡財產及權利因交易而取得之所得：
一.財產或權利原為出價取得者，以交易時之
成交價額，減除原始取得之成本，及因取
得、改良及移轉該項資產而支付之一切費
用後之餘額為所得額
二.財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以
交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與
時該項財產或權利之時價及因取得、改良
及移轉該項財產或權利而支付之一切費用
後之餘額為所得額(所得稅法14條)
8

5. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 5
土地，免徵所得稅
一.個人及營利事業出售土地，或個人出售
家庭日常使用之衣物、家具，或營利事
業依政府規定為儲備戰備物資而處理之
財產，其交易之所得(所得稅法3 ,16款)
二.因繼承、遺贈或贈與而取得之財產。但
取自營利事業贈與之財產，不在此限(
所得稅法3 ,17款)
三.出售之土地，免納營業稅(營業稅法8
,1款)
9
合建分售，大行其道
一. 建設公司提供資金、地主提供土地，合作
興建房屋、雙方約定﹕
1. 以地主名義出售土地，並與購買人簽訂
土地買賣合約，建設公司出售房屋，並
與購買人簽訂房屋買賣合約，並各自收
取價款。
2. 以共同名義與購買人簽訂房屋及土地買
賣合約，並依雙方約定比例分配其出售
之房屋及土地之損益。
二. 因土地免徵所得稅，故房地拆算價格，有
二八比、三七比，導致土地銷售價格普遍
偏高，規避稅賦，嚴重扭曲稅制。

6. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 6
11
過去改革，
七折八扣
土地稅改革原地踏步
一. 研修土地稅法17條規定，合理規範適用自
用住宅優惠稅率之要件，增列「已成年之
直系親屬及其配偶亦以一處為限」
二. 研修平均地權條例：
1. 將評定公告地價之時間由3年縮短為1年
。
2. 研議廢止有關暫停徵空地稅之適用。
3. 針對房價異常波動地區增訂得縮短公告
土地現值之調整期間等規定。
4. 落實現行公告土地現值調整與市價一致
政策，達到市價課徵土地增值稅目的。
(2010.12.9李述德部長專案報告)
地
價
稅
土
地
增
值
稅

7. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 7
房屋交易，採實價課稅?
一.個人出售房屋，
1. 如能提出交易時之成交價額及成本費用之
證明文件者，其財產交易所得之計算，依
本法第十四條第一項第七類規定核實認定
2. 未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關
得依財政部核定標準核定之。
二. 前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年
度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，
報請財政部核定之(所得稅法施行細則17-2)
13
繼承或受贈取得之原始成本？
一.出售房屋原為繼承或贈與而取得者，應以交
易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該
項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉
該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額
為所得額。
二.其得減除繼承時或受贈與時該房屋之時價，
應以繼承時或受贈與時據以課徵遺產稅或贈
與稅之房屋評定標準價格為準。
成交價額-房屋評定標準價格-交易費用
=出售房屋所得額
(2014.9.19財政部新聞稿)
14

8. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 8
一. 理由：政府的相關建設支出，帶動商業繁榮，交通便
捷，因此，商業愈繁榮、交通愈便捷的地區，地段率
應調高使房屋稅增加，以反映其繁榮程度及享有政府
公共建設之利益
二. 經過：北市稅捐處2008年底研議，中央於2010.4.15納
入健全房屋市場方案要求各縣市對房地產短期異常波
動地區機動檢討房屋現值。對於房價較高之住宅，透
過房屋現值調整，合理課徵稅負。
三. 豪宅稅其實仍是房屋稅。按房屋稅是=房屋構造標準單
價×面積×（1-折舊率×經歷年數）×地段率×稅率。
四. 地段率係依房屋稅條例第11條第3款規定，按房屋所處
街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較
各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標
準。
房屋稅，僅對豪宅開刀
豪宅，實價課稅，一國兩制！
一.財政部2014.1.23宣布，針對出售雙北市
8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅，
未舉證成本者，一律改按房屋售價扣除土地
價值的15%，計算售屋所得課稅 (103.5申報
適用)。符合此項標準的案件，102年度總計
有1,496件。
二.過去稅捐機關未能掌握售屋者成本時，只能
以房屋評定現值乘上各縣市不同的所得額比
率課稅。如台北市高級住宅為48%，假設3億
豪宅的房屋評定現值是2,000萬元，其售屋所
得即是960萬元，同樣按40%稅率計算，應納
售屋所得稅只有384萬元，新制（540萬元）
使其稅負上升40.6%。 16

9. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 9
房屋標準價格之重行評定
一.房屋標準價格，每3年重新評定一次，並應依
其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格(房
11Ⅱ)：
二.房屋現值之計算公式如下：
1. 房屋現值=標準價格×面積
2. 標準價格＝核定單價×（1－折舊年數×折舊率）
×街路等級調整率
3. 核定單價=標準單價×〔1±各項加減項之加減率±
樓層高度之超高(偏低)率〕
17
103.6.4修正前後對照表
徵收
類別
類別
稅率（依房屋現值）
稅率調幅
修正前 修正後
住家
用
自住 1.2% 1.2% 無調整
公益出租人出租
使用者
1.2%~2% 1.2% 取銷上限
其他供住家用 1.2%~2% 1.5%~3.6%
調高
0.3%~1.6%
非住
家用
供營業用 3%~5% 3%~5% 無調整
私人醫院 1.5%~2.5% 3%~5%
調高
1.5%~2.5%
私人診所 1.5%~2.5% 3%~5%
自由職業事務所 1.5%~2.5% 3%~5%
人民團體(非營利) 1.5%~2.5% 1.5%~2.5% 無調整

10. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 10
台北市103.7.1修正後
北市通過自治條例，標準單價大幅提高
，但地段率維持不變，衍生課稅不公
房屋使用情形 戶數限制 徵收率
住家
自住用用 全國3戶內
1.2%
公益出租用 不限
其他住家用
北市2戶內 2.4%
北市3戶以上 3.6%
公有住家用 1.5%
非住家
營業用 3%
私人醫院、診所或自由職業事務所用 3%
人民團體等非營業用 2%
停車場或防空避難室違規使用
供住家用 3.6%
供營業用 5%
供醫、診或自由職業用 5%
供非住非營用 2.5%
空
置
住家 非自住用
本市2戶以內 2.4%
本市3戶以上 3.6%
非住家
營業用途
3%
醫院、診所或事務所等用途
其他用途 2%
20
正本清源，應
根本性改革

11. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 11
各國不動產相關稅制與稅率
21
國別 持有 移轉 交易所得
美國
房地產稅
稅基：房地產評估
價值的某一比例
稅率：0.8%~3%
房地產交易稅
稅基：土地房屋
合併計算之實際
成交價格
稅率：2%~4%
價差收入屬於資
本利得，併入所
得稅。
韓國
1、財產稅
稅基：市場價格
稅率：單一稅率1%
2、綜合不動產稅
稅基：市價9億韓
元以上
稅率：0.5%~1%
1、房地產取得稅
稅基：市場價格
稅率：個人1.5%、
法人2%
2、登記稅
稅基：市場價格
稅率：1.0%
交易所得稅
稅基：交易價格
稅率：50%(持有
超過2年、持有
超過15年且一戶
一屋者另可扣除
45%)、60%(持有
未滿2年且一戶
三屋)
韓国不動産譲渡税の重課廃止2013年12月30日
22

12. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 12
一.2０12年1月1日以後の譲渡分に対して適用さ
れて来た多住宅者長期保有特別控除が維持さ
れるかが注目される。
二.ノ・ムヒョン政府の時代に多住宅者譲渡税の
重課制度が作られて、多住宅者長期保有特別
控除も無くなったが、住宅市場が沈滞に陷る
やいなや、政府は2０12年1月1日以後の譲渡
分から1０年以上で最大3０％まで、長期保有
特別控除を適用してきた。まだ具体的な方向
は決まっていないが、不動産業界ではそのま
ま維持される可能性が高いと見ている。
23
韓国不動産譲渡税の重課廃止2013年12月30日
各國不動產相關稅制與稅率
24
持有 移轉 交易所得
日
本
1、固定資產稅
稅基：評估價值。
稅率：1.4%
2、都市計畫
稅–稅基：評估
價值
稅率：最高0.3%
1、不動產取得稅
稅基：評定價格
稅率：土地3%、建築
物3%、非住宅類建築
物4%
2、登記許可稅
稅基：評定價格
稅率：2%
3、印花稅稅基：簽
約金額
稅率：最低1%0
1、不動產轉讓所
得稅
稅基：買賣金額
(增益部分)
稅率：15%(5年以
上)、30%(5年以
下)
2、居民稅
稅基：買賣金額
(增益部分)
稅率：5%(保有5
年以上)、9%(保
有5年以下)

13. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 13
譲渡所得の計算
総収入金
額
－
取得費＋
譲渡費用
－
特別控除
額
＝
譲渡所得の
金額
25
所
有
期
間
譲渡年の
1月1日
で5年以
内
→
総収
入金
額
－
取得費・譲
渡費用
－
特
別
控
除
＝
分離短期譲
渡所得
譲渡年の
1月1日
で5年超
→
総収
入金
額
-
取得費・譲
渡費用
＝
分離長期譲
渡所得
分離課稅の特別控除額
26
譲 渡 の 種 類
特別控除
額
①
収用等により土地や建物を譲渡した場合（公共
事業などにより国や地方公共団体に土地や建
物が買い取られた場合）
5,000万
円
②
マイホーム(居住用財産)を譲渡した場合（居住
の用に供している家屋やその家屋とともにそ
の敷地を譲渡した場合）
3,000万
円
③
国や地方公共団体等が行う特定土地区画整理事
業などのために土地等を譲渡した場合
2,000万
円
④
地方公共団体、都市基盤整備公団等が行う特定
住宅地造成事業などのために土地等を譲渡し
た場合
1,500万
円
⑤
農地保有合理化等のために農地等を譲渡した場
合
800万円

14. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 14
27
特別控除額の注意事項
a 上記の五つの特別控除は、長期譲渡所得、短期譲渡所
得のいずれからも一定の順序で控除することができま
す。
b それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度と
なります。
特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計
5,000万円が限度となります。
c 5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記
①から⑤の特例の順に行います。
※
H16.1.1以後に行う土地、建物等の譲渡について、１
００万円特別控除は廃止されました。
譲渡所得の税率
28
区 分 国税 県税
市町
村
合計
長
期
持
有
一般分
措置法31
土地建物などの一
般の譲渡
15.0％ 1.6％ 3.4％ 20.0％
特定分
措置法31
の2
土地などを優良住
宅地の造成等の
ために譲渡
2,000万
円以下
10.0％ 1.3％ 2.7％ 14.0％
2,000万円
超の部分
15.0％ 1.6％ 3.4％ 20.0％
軽課分
措置法31
の３
所有期間が10年
を超える居住用
の建物やその敷
地などの譲渡
6,000万
円以下
10.0％ 1.3％ 2.7％ 14.0％
6,000万円
超の部分
15.0％ 1.6％ 3.4％ 20.0％
短
期
持
有
一般分
措置法
32
土地建物などの一
般の譲渡
30.0％ 3.0％ 6.0％ 39.0％
軽減分
措置法32
土地などを国や地
方自治体への譲渡
15.0％ 1.6％ 3.4％
20.0
％

15. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 15
税額の計算
分
離
課
税
①
分離長期
譲渡所得
課税長期譲渡所得の金額×２
０％（国税１５％：住民税
５％）
②
分離短期
譲渡所得
課税短期譲渡所得の金額×３
９％（国税３０％：住民税
９％）
29
長期譲渡所得に対する税額計算
30
３０年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000
万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を
控除した後)が１億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500
万円の場合
① 課税長期譲渡所得金額の計算
1億5０００万円－1億円－５００万円＝４５００万円
② 税額の計算
Ａ 所得税 Ｂ 住民税 税額合計
４５００万円×１５％
＝６７５万円
４５００万円×５
％＝２２５万円
９００万円

16. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 16
31
討論議題之
芻見
研討議題之建議
32
議題 同意 無意見 反對
1.「房地合一，實價課稅」原則 ○
2. 先推動交易利得稅改革，後推動持有稅改革 ▲ ▲
3. 充分「保障自住」與「抑制投機」原則 ○
4. 不動產交易利得稅與所得稅之間採取「分離課稅」 ○
5. 不動產交易利得稅之稅率採「累進稅率課稅」 ▲ ▲
6. 無論「法人」或「自然人」應適用相同稅率標準 ○
7. 不動產交易利得稅於「不動產交易時」課徵 ○
8. 不動產交易利得稅應採納土地增值稅既有之各項優
惠(重購退稅、長期持有減稅、一生一次優惠..等)
▲ ▲
應同時推動。惟內政部如如未配合修法，宜先修所得稅法
各項優惠稅率承認並予以接軌(以稅基相減)，但優惠要件過
於寬鬆者，應再調整現縮(例如，面積上限、次數等)

17. 2014/12/5
德霖 土地稅法 奢侈稅 17
33
研討議題之建議
9. 為避免重複課稅，不動產交易利得稅與土地
增值稅之間採用「稅基扣除」方式處理
○
10.「農地交易」亦應納入不動產交易利得稅
之課稅範圍
▲
11.有關實價登錄前的前次移轉成本認定，採
取從寬認定方式處理，並建立合理列舉扣除
與標準扣除制度
▲
12.不動產交易利得稅不應有免稅規定，反對
財政部所提3000萬元以下不動產交易免徵之
規定
○
13.提高未持有滿兩年不動產交易利得稅稅率 ○
14. 交易利得稅建立後，奢侈稅同步退場 ○
15.其他
農地准予不課徵土
地增值稅，基於憲
法扶植自耕農之國
策，似宜稅基相抵
儘量從寬，准許自
行舉證、由政府或
估價師代為估價，
避免抗性擴大
地價稅、房屋稅及維持不動產之有益費用，以及出
售費用(如仲介報酬)等，參考先進國家之立法例，
似亦可列入扣抵。
34
END