Congres: Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit

1. Praktijkcongres
‘Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit’
Deelsessie E: Locatiegericht investeren
Bert Krikke (JOIN), Bart Kesselaar (Com.wonen), Damo Holt (ECORYS)
17 februari 2011

2. Programma
• Wat is het Watertorenberaad?
• Zoekrichtingen ‘andere manieren van investeren’
• Toelichting pilot Bospolder-Tussendijken, Rotterdam
• Uitwerking specifieke vraagstellingen
• Terugkoppeling
• Conclusies, wat neemt eenieder mee, nieuwe
zoekrichtingen?

3. Ontstaansgeschiedenis Watertorenberaad
Geld is op Bouw
stagneert
Planvorming stokt Onduidelijk wie regie voert

4. Verbindingen + verankeren
Watertorenberaad
Rijk
Kenniscentra
DENKEN
Brancheorganisaties
Vernieuwing in
gebiedsontwikkeling
• samenwerkingsvorm
• klant centraal
• investeren
• planningsinstrumenten
Initiëren
Ondersteunen Opzet verspreiden
Klankbord
Pilots Kennisbank
DELEN
DOEN
Ervaringen
Inhoud
Werkwijzen !
• Werksessies
Praktijk leren • Website
+ ontwikkelen • Onderzoek

5. Vragen, de juiste vragen, doorvragen

7. Bert Krikke
Op zoek naar andere manieren van investeren

8. Andere manieren van investeren
Is het geld op?
• Probleemstelling:
– Ontwikkelaars hebben beperkte financiële middelen
– Gemeenten en corporaties hebben beperktere financiële
middelen
– Financiers en beleggers eisen grotere zekerheden
– De markt voor kantoren, retail, leisure en wonen zit ‘op
slot’.

9. Andere manieren van investeren
Is het geld op?
• Maar:
– Financiers en beleggers stappen nog steeds in op
goede projecten.
– Er is geld in de markt, maar waarvoor, en hoe?

10. Wat is de oplossing, of beter:
is er een oplossing?
Garantstelling gemeenten flexibel programma grond en
opstalexploitatie koppelen vrijstelling lokale wetgeving grond in
erfpacht uitgeven langere termijn toekomstgericht bouwen life-
cycle costing faseren en opknippen langere huurcontracten
winstdeling achteraf verkoop gemeentelijk bezit of corpatiebezit tbv
liquiditeit transparante samenwerking profitsharing uitgestelde
grondlevering investeringsprogramma gebouwen (spoedwet
gebiedsontwikkeling) andere financieringsvormen residueel
rekenen in partnershipmodel crisis en herstelwet risk sharing
langlopende flexibele afspraken
….of een complex van veel kleine oplossingen?

11. Wie moeten het waarmaken?
• Toch niet weer The circle of Blame???
• Wat is er nodig om andere financiële
modellen in gang te zetten???
– Geld, Creativiteit, Gezag, Macht (positie), Slimheid

12. Bart Kesselaar
Pilot Bospolder-Tussendijken Rotterdam

13. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken

14. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Aanleiding: voorkom verder afglijden van de wijk
• Bospolder-Tussendijken sociaal economisch zwak
• Woningvoorraad kwalitatief onvoldoende
• Woningvoorraad eenzijdig (weinig kansen wooncarrière)
• Aanbod voorzieningen versnipperd
• Verschraling winkelaanbod
Doelstelling: een gewilde wijk
• Goede kwaliteit woon- en leefomgeving
• Gevarieerd woningaanbod met kansen op wooncarrière in de wijk
• Adequaat aanbod voorzieningen (liefst geconcentreerd)
• Concentratie en versterking winkelaanbod
• Benutten kansen duurzame ontwikkeling

15. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Kans: Visserijplein als
hart en vliegwiel voor
de ontwikkeling van de
wijk
Stedenbouwkundige studie Bospolder Tussendijken uit Wijkvisie 2020

16. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken

17. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
gemeente

18. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
gemeente Comwonen

19. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Math.
flats
gemeente Comwonen

20. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Math.
flats
gemeente Comwonen Slecht functionerende winkelstrip

21. Locatiegericht investeren in Bospolder-Tussendijken
Math.
flats
gemeente Comwonen Slecht functionerende winkelstrip

22. Locatiegericht investeren in Bospolder Tussendijken
Betekenis Visserijplein:
• Letterlijk en figuurlijk: hart van de wijk
• Pier80 (welzijnsvoorzieningen)
• Weekmarkt
• Locatie om parkeren realiseren
• Locatie om winkels, voorzieningen en wonen te clusteren
Knelpunten:
• Traditionele aanpak onrendabel:
• parkeeroplossing: - € 10 miljoen
• boekwaarde Pier80 € 2 miljoen
• Subsidiegelden (ISV) vallen weg
• Verschraling winkelaanbod Schiedamseweg/Visserijstraat

23. Locatiegericht investeren in Bospolder Tussendijken
Doelstelling pilot:
• Betrekken participanten en exploitanten bij start proces
• Mobiliseren geïnteresseerde stakeholders
• Benutten aanwezige kansen
• Toepassen van nieuwe vormen van planvorming en financiering
Stand van zaken pilot:
• Stakeholders-analyse + gesprekken potentiële participanten
• Ontwikkelen open planproces ondernemers/bewoners
• Verkenning andere vormen van financiering
• Kansgericht ontwikkelen

24. Vraagstellingen voor de discussie

25. Specifieke vraagstellingen
1. Hoe kan je anders omgaan met de bestaande voorraad en
bestaande partijen als mogelijke investeerders?
2. Hoe kan je anders omgaan met maatschappelijk vastgoed?
3. Kan je mogelijke probleemveroorzakers isoleren?
4. Hoe kan je anders omgaan met de rol van de gemeente
(publiek investeren)?
5. Kan je een ‘revolving fund’ bouwen?