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- 1. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 大型商業施設＆サービスアプリ 開発支援提案
- 2. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 2 商業デベ各社の動き 三井不動産（ららぽーと） ・買い物保留、コト型消費。 ・ショールーミング 人は来るが、モノが買われない 店頭在庫をネットで売る &mallの立上げ テナント（店側）の協力が得られず、 現状はZOZOの後追い型（EC在庫販 売、テナントメリットを作れていない） テナントの協力を得るため、&mallにて 店舗連携施策を強化 （リアル空間への進出） ・ITインフラ老朽化 ・エリアにおける都市機能の不足 （閑散としたビジネス街） 法人テナントの退去が相次ぐ 丸ノ内エリアの再開発 （世界で最もインタラクションが 活発な街へ） エリア内就業者の消費が外のエリアに流 出し、エリア内で消費が起こらない テック活用により、就業者間の交流や 就業者向け特典を強化し、エリア内の 消費を促進する 三菱地所（丸ノ内再開発） ✓ ハコモノ・オンリーの 限界をどう打破するか？ ✓ 高齢化・多様化社会 に、どう備える？ ✓ 生活者や就業者に どう寄り添うか？ ✓ 新しい社会インフラを どう構築するか？ 市場の変化 発生した問題 解決の方針 推進上の障害 テック活用に よる打開 各社とも、市場の変化に対応して、ハコモノ・オンリーからの脱却を図る動きが みられる。その手段として、テック活用施策を積極的に検討中。 検討テーマ
- 3. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 3 商業デベの将来へ向けての戦略推進 今後、リアルの場にテクノロジーを持ち込む「デジタル・トランスフォーメーション」 の動きが加速。リアル・シーンでの限界をテック活用によって乗り越える試み。 例えば……三井不動産の商業戦略 MSP会員 1,000万人 (館) 15施設 出店ブランド 3,000件 &mall 課題 集客はできており、ユーザー満足度も高いが、 モノが買われない状況 ユーザー変化 ・スマホ普及による「買物保留」 （いつでも買える） ・ショールーミングの進展 （店でみて、ネットで買う） テナントの事情 ・オーバーストア ・ECでの、セール常態化 ・EC部門と店舗部門の断絶 （縦割り組織に起因する相互理解 の不足、カニバリ） 要因 店頭在庫をECで販売する仕組みを、デベロッパー主導で構築 ・「いつでもどこでも買える」状況を作り、機会ロスを最小化する ・今後リアル連携施策を強めることで、ZOZOとの差別化を行う 対策
- 4. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 4 ST不動産としてやるべきこと ハコやモノから、コトへのシフト。働き方改革。社会と生活のインフラ。 行政や自治との連携。自律的な都市機能の開発。 ST不動産ポジショニング ⚫ 高い営業利益率 ⚫ 自社販売力の強さ・定価販売 ⚫ 事業バランスの良さ （賃貸：36.6%、販売：32.1%、 完成工事：23.3%、流通：7.2%） ⚫ ドミナント・エリアは明快でない ⚫ 都市開発・地域開発実績は不足 ⚫ 交通インフラとの連携は、これから ⚫ ハコの中と外のコンテンツ保有は？ ⚫ デジタル・IT・システム知見？ AGCでのトライアル・検証事項 生活・就業・レジャーを横断する 都市機能やスマートライフ・インフラの開発 住民や来街者が主体的に動ける 自律的情報価値を創出 ハコだけではなく、コンテンツや情報による 地域の魅力・都市の魅力の創出 デジタルとリアルが相互補完する 新しい生活空間・社会空間の実現
- 5. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 5 会員加入で ポイントGET ポイントを使って 海を見渡せる テラス席を確保 有明エリアを歩くと 歩数に応じて ポイントがたまる パスポートを使って 住民同士で 銀座までタクシー シェア ポイントで エリア内の自転車 をフリーライド 家事代行サービス を住民同士でシェア 住民同士が 「先生」になって 語学や料理を 教えあう 住民同士で ポイントを付与 サービス・コンセプト AGC リビング・パスポート ●加入者を限定する招待制のサービス ●エリア内施設やサービスの優待利用 ●エリア内での生活情報提供 ●居住者同士の情報交換や交流の仕組み ●生活の負担を軽くする支援サービスの提供 加入の動機作り ・優待感をくすぐるインビテーション ・居住者オンリーの限定感 ・得られる体験価値の訴求 継続利用 ・居住者の生活行動への組み込み ・継続による特典の仕組み ・参加意欲の刺激 ・商業施設からの送客フィー徴収 ・有料のライフサービス提供 マネタイズ 「リゾート感覚あふれる都心の暮らし」へのパスポート 活動の軸となるポイント「ベイ・ポイント（仮）」を設定、各種アクティビティに使ってもらう。 パスポート・アプリ＆チャット・ボットでのコミュニケーション
- 6. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 6 サービス全体像 「ベイ・ポイント」を軸として、エリア内の生活行動や、住民同士の交流をアクティブにする。 ST不動産の総合的なリソースを活用し、これを実現する。
- 7. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 7 アプリ機能構成（仮） ARIAKE GARDENCITY リビング・パスポート 居住者コミュニティ エリア内検索・予約 クーポン発行 生活支援サービス提供 Myページ チャット ・グループチャット 頼む・引き受ける マッチング ベイ・ポイント管理 共同購入支援 ・トーク機能（トーク一覧、テキスト送 信、写真送信、スタンプ不要、１対 １、複数、プッシュ通知、メッセージ 検索、フラグ操作） ・友達リスト管理 ・グループトーク、グループ設定 ・タイムライン不要 ・ログイン認証／プロフィール 1STローンチ 外部ポイント交換 次フェーズ以降拡張機能（仮）
- 8. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 8 参考事例（地域SNS） メルカリも参入 ご近所ＳＮＳで井戸端会議 2017/8/13 日経新聞 「評判のよい内科はどこですか」「近所に不審者が出ました」――。特定のエリアだけで興味や関心 が持たれる情報をやりとりできるソーシャル・ネットワーキング・サービス（ＳＮＳ）が増えてきた。友人 や知人がいないと参加できないフェイスブックなどの既存のＳＮＳと違い、引っ越してきたばかりの人で も地域の輪に入りやすく、安心して生活できるツールとして定着しそうだ。 ■炎上起きない 「初めまして北海道から引っ越してきました。小１と２歳の女の子の４人家族です。よろしくお願い します」「サッカークラブの団員を募集しています」 東京都中央区の「勝どき・月島・築地・晴海」地区に住む人だけが投稿できるＳＮＳ「ＰＩＡＺ ＺＡ（ピアッツァ）」では日々こんな投稿が寄せられている。スマートフォン（スマホ）向けアプリで、 保育園や子連れで入れる飲食店などやりとりする情報は様々。地域に住む人なら誰でも登録でき、 投稿も自由だ。 例えば「イベント」カテゴリーに「子連れヨガを開催します」などと投稿。すると通常のＳＮＳのタイムラ インと同じように、記事を時系列で刻々と紹介するタイムライン方式で表示される。これを見た他の ユーザーは「参加します」とかき込んだり、「いいね」の意思表示としてハートマークをつけたりする。 ユーザーはプロフィル欄に実名と家族構成などを記す。その地域の人しか参加しないため、ユー ザー同士が近所でばったり出会うこともありえる。だから「相手を中傷するような投稿はなく、ＳＮ Ｓで起こりがちな炎上は一切ない」。アプリを運営するピアッツァ（東京・中央）の矢野晃平社長は こう強調する。 ■地縁ない人でも地域の輪に 東京都中央区では月島や勝どき地区に相次ぎタワーマンションが誕生し、人口は20年前に比べ約 ２倍になった。東京都心部に加え、川崎市の武蔵小杉など都心に通勤しやすい住宅地でも子育て 世代などの流入が急増している。 このような地域に住み始めるとき、例えば評判の良い病院の情報を得るのに助かるのがご近所ネッ トワーク。そこで昔ながらの井戸端会議をＳＮＳ上に置き換えたのがピアッツァのサービスだ。 中央区エリアのほか「武蔵小杉・新丸子・元住吉」や東京都江東区の「豊洲・東雲・有明」、千葉 県流山市・柏市、千葉県八千代市の４つのエリアで展開。ネット上で誰でも気軽に参加できることか ら人気を集め、現在の登録者数は約１万人、投稿記事数は約４万に達する。利用者の８割が 30～49歳の子育て世代だという。 ピアッツァは新しい広告媒体としても注目されている。ポータルサイトなどで不特定多数に打つバナー 広告と違い、地域の特徴に合った広告が出せるからだ。「第一パン」ブランドで知られる第一屋製パン は子育て世代にターゲットを絞ったパンの商品情報をピアッツァに広告として投稿。ユーザーがそのパン を使った料理を紹介したり、コメントし合ったりする交流を通じて、商品のファンになってもらうことを狙う。 広告料金を月額１万５千円に抑えたことで、地域に根ざした中小企業や個人商店も広告を出しやす い。勝どき地区のある弁当店では、通常650円の弁当を時間限定で400円に値引きするなど特売情報を 流し、新規顧客の開拓に役立てているという。 ■個人認証で安全に 全国をカバーしているのはプロパー（東京・目黒）が運営する「マチマチ」だ。全国4200のエリアが設定さ れている。 「千代田区大手町１丁目」のように丁目単位で細かく設定できるのが特徴。ユーザーは郵便番号を入 力して地域を選択。メールアドレスとパスワードを登録すると届くパスコードを入力すれば登録が完了する。 携帯電話１台につきアカウントは１つしか登録できないため、なりすましなど不正な登録を防ぐことができる という。 プロパーの六人部生馬社長によると、こうしたご近所ＳＮＳは欧米を中心に人気が高まっているという。 米国では行方不明の子どもやペットの捜索に一役買ったケースもあった。まだ日本では普及は進んでいない が、「『あそこで空き巣被害があったから気をつけましょう』『不審者目撃情報がありました』など防犯や安全と いった地域ならではの情報へのニーズは高い」とみている。 プロパーは６月に東京都渋谷区と提携。ユーザー同士のやりとりに加え、夏祭りやゲートボール大会のお 知らせなど、公園や道路の掲示板に張るようなチラシをデジタル化し、マチマチで掲載できるようにした。 ■配送しにくい商品を売買 こうした地域に的を絞ったＳＮＳに大手も注目している。個人間の物品売買を仲介するメルカリ（東 京・港）は、子会社のソウゾウ（同）を通じて「メルカリアッテ」を16年３月から運営する。ユーザー同士 が自由に地域情報をやりとりできるほか、「地域版メルカリ」として物品を売買できるサービスも提供する。 「お中元でもらって残った洗剤50円。駅前でお渡しします」「子供用自転車3000円。自宅まで取りに来 てください」。売買される商品は、本家メルカリと異なるポイントが３つある。 第一は高くは売れないが捨てるのはもったいないと感じるもの。例えば子どもが大きくなって使わなくなっ た紙おむつや、工作で使うトイレットペーパーの芯などだ。メルカリには売買できる最低金額（300円）の設 定があるが、メルカリアッテにはそれはないため、数十円単位の商品もある。中には「無料」に設定された商 品もある。 第二は、配送料が高くなりがちな大きなもの。家具や玩具、自転車などが多い。いずれも配送しにくいもの が中心だ。同じ地域に住んでいるので、基本的には待ち合わせたり自宅に取りに来てもらったりして商品 を受け渡す。スーパーや駅などで目印になる場所を受取場所に指定するケースが多い。 ３つ目のポイントは、物品だけではなくサービスの売買が多いことだ。家庭教師や家具組み立て、清掃 代行などが目立つ。一方でベビーシッターやマッサージ、エステなど、より専門的な知識や技術が必要な サービスは禁止している。 出典：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO19873180Q7A810C1I00000/?dg=1
- 9. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 9 実施全体像 リビング・パスポート ・住民同士でつながって、生活を助け合う場を作る ・住民の行動データを蓄積し、押しつけがましくないオファー を行う（コンシェルジュ的なサービスの中でのオファー） ・AIによるパーソナルレコメンド 商業施設での販売を後押しする仕組みを構築。AGCで提供できる様々な リソースを組み合わせて、新しい消費の機会を作る。 スクリーンショップ ・エリア内各サービスへの誘導 ・スマホと連動して、お買い物完結 ・デジタル・ポップアップ・ショップ ・スマホと連携したパーソナライズ ユーザーに配慮した誘導・活性化 ホテル オフィス コンベンション センター 飲食・バンケット 物販・サービス スポーツ 保育所 エンタメ フリーイベント スペース 自転車 バス 自家用車 スポーツグッズ 会議室 アウトドア フェス・イベント AGC敷地内 サービス AGCシェアリング リソース 継続的な接点構築 住民から来街者へ拡大 AGC各種リソース 住民コミュニティ デジタル・ショールーム 連携
- 10. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 10 今期ゴール デジタル・ショールーム スクリーンショップ 住民コミュニティ リビング・パスポート テナント誘致のための営業に活用 できるデモの場を作り、テナント営業 のフィジビリを行う 住民同士がつながるSNSを立上げ 来期から試行運用できるようにする 住民同士がつながるコミュニティを作り、エリア内消費の活性化ための 仕組み構築に向けて、今期は以下を行う。 今期ゴール
- 11. © 2019 ThinkAgent Inc. All Rights Reserved. 11 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 AGC シ ン ク エ ー ジ ェ ン ト 企画・ 実施 推進 サイ ネージ 開発 アプリ 開発 検収 取組みステップ 検収総合テスト外部連携テストアプリ開発 Ph1 ローンチ トライアル運用 Ph1サービス企画 開発会社 選定・見積り UI・UXデザイン 全体構想策定 サーバー側 システム開発 アプリ申請 HW選定・見積 デジタル什器 構成案作成 デジタル什器手配 ／設置場所検討 定期的にREV/お打合せ 開発費用FIX UI・UXデザイン 概要設計 ベイポイント企画策定 ／ポイントシステム 連携要件検討 機能要件 定義 全体構想・ph1 実施範囲のご確認 テスト ローンチ テナント営業企画 &営業用資料作成 デジタル什器 設置空間仕様決め 取得データ PDCA設計 運用体制案作成 開発進行管理、開発仕様決め、テスト検証実施 デジタル什器 費用FIX 開発物ご確認 （サイネージ） 開発物ご確認 （アプリ） テナント営業 同行 テナント営業 デモ運用コンテンツアップ 来期計画 策定 施工会社手配