Op 6 en 12 maart 2013 vond voor de zesde keer de Gemeentedag van AKD plaats. De dag stond in het teken staat van recente wijzigingen in wet- en regelgeving en andere onderwerpen die de gemeentelijke rechtspraktijk raken. Deze PowerPoint presentatie met als titel: ‘Grondexploitatie en Grondprijzen’ is toen gebruikt. Heeft u vragen? Neem dan contact op met Jeroen van den Bos (jvandenbos@akd.nl).

1. Grondexploitatie en
grondprijzen
Het einde van de afwaarderingen in zicht?
Jeroen van den Bos
Partner Bouw en Vastgoed
12 maart 2013

2. 2
Agenda
1. Inleiding
2. Vraagstellingen
3. Historisch perspectief
4. Maatschappelijk perspectief
5. Nu verder
6. Uitwerking van de vraagstellingen
7. Conclusies?

3. Inleiding
Grond straks weg tegen dumpprijs (FD 4/3/13)
De prijs die gemeenten voor grond kunnen krijgen, gaat in
veel gevallen richting agrarische waarde, zegt Theo Ram
van Royal HaskoningDHV. ‘Op het hoogtepunt van de markt
werd tussen €20 en €40 per vierkante meter betaald. De
landbouwwaarde ligt nu rond €5 per vierkante meter.’
Echte problemen grondverliezen komen pas na
de verkiezingen (FD 19/2/13)
Verliezen op grond liggen politiek zeer gevoelig. Ambitieuze
burgemeesters en wethouders kochten duizenden hectares
grond die in veel gevallen nu moeten worden afgeboekt tot
landbouwwaarde. Hoeveel gemeenten werkelijk een
probleem hebben, is onduidelijk omdat ze eigenlijk alleen
zelf een goed inzicht hebben in hun grondportefeuille.
3

4. Inleiding
Geen inzicht in grondpositie gemeente
(FD 12/12/12)
‘Gemeenteraadsleden moeten de informatie bij elkaar
schrapen uit interne stukken’, zegt Koos Vos van NBA.
‘Accountants toetsen de wet, maar de eisen die de wet stelt
aan de waardering van grondexploitatie zijn minimaal.’ Zo
hoeven gemeenten de verwachte kosten en
grondopbrengsten nu niet te onderbouwen.
[…]
Gemeenten hebben door het stilvallen van de woningmarkt
de afgelopen jaren grote verliezen geleden op hun
grondposities. Er is in totaal zo’n € 2,9 mrd verlies genomen
op een portefeuille van ruim € 12 mrd, en naar verwachting
komt daar nog zo’n € 1,5 mrd bij.
4

5. Inleiding
Verkoop overtollige grond levert gemeente ook
nog eens tal van kostbare claims op
(FD 4/3/2013)
• Ca veertienduizend voetbalvelden
• 2006 en 2007: tot €35 per vierkante meter
• 80% landelijk, randstad meer concurrentie vd markt
• Buurgemeenten vergelijkbare ambities, regionaal
• Ontwikkelaars verkochten al: bijna landbouwwaarde
• Voortgezet gebruik + bouwclaims=afkoop=verlies
5

6. Vraagstellingen
• Hoe is het gekomen?
• Is de hypotheekrenteaftrek al verwerkt in de
grondprijs?
• Hoe ver gaat het door?
• Zijn de huidige niveaus de nieuwe basis of is er
sprake van een tijdelijke dip en wordt de weg naar
boven weer gevonden?
• Hoe gaat het verder?
• Moeten gemeenten nog wel een actieve
grondpolitiek voeren en, zo ja, moet daar een
maximum aan gesteld worden?
6

7. Historisch perspectief: grip
• Actieve grondpolitiek vs. zelfrealisatie
• Grip op de uitvoering vs. toelatingsplanologie
• ‘Monopolie’ gemeente
• Omslag na Vierde Nota Extra in 1991
• Gemeentelijk grondinstrumentarium
• Wet voorkeursrecht Gemeente
• Onteigening
7

8. Historisch perspectief: kostenverhaal
• Baatbelasting (art. 222 Gemeentewet)
• Kostenverhaal en vergoedingen
• HR 16 mei 1986 (Heesch / van den Akker): vergoeding
voor uitweg – formele rechtskracht en rechtmatigheid
• HR 16 februari 1996 (Van Lieshout / Uden): geen
vergoeding zonder grondslag in exploitatieverordening
• Kostenverhaal als onderdeel van de economische
uitvoerbaarheid van nieuwe bestemmingsplannen
• Oud WRO vs. nieuw Wro
• Exploitatieplan (art. 6.12 lid 1 Wro)
• Anterieure overeenkomst (art. 6.12 lid 2 Wro)
“anderszins verzekerd”
• Publieke grondexploitatie: uitgifteprijs bouwkavels
8

9. Historisch perspectief: grondprijs
• Monopolie gemeente: kostprijsbepaling
• Agrarische waarde + ‘vergoeding’
• Plankosten
• Kosten bouw- en woonrijp maken
• Opslag voor gemeente
_______________________________ +
Verkoopprijs bouwkavel
• Kosten bouwkavel + kosten opstal lager dan WEV
• Marktwerking: residuele prijsbepaling
• Verkoopprijs gereed product
• Kosten bouw opstal
• Plankosten opstal
• (Winst en risico ontwikkelaar)
_______________________________ -
Verkoopprijs bouwkavel
9

10. Historisch perspectief: grondprijs
• Vinex: ‘Marktprijs’ voor te ontwikkelen gronden
• Marktprijs:
• Verkoopprijs bouwkavel
• Financieringskosten
• Risico van planologie en afzet
_______________________________ -
aankoopprijs kale grond
• Residuele grondwaarde, ontwikkelrisico, tijdsduur, kale
grondwaarde
• Deelbetalingen
10

11. Historisch perspectief: slotsom
• Actieve grondpolitiek:
• Grip op de uitvoering
• Kostenverhaal (makkelijk) verzekerd
• ‘Planwinst’ naar gemeente
• Geen actieve grondpolitiek
• Geen grip op de uitvoering
• Kostenverhaal langs baatbelasting / exploitatieplan
• ‘Planwinst’ naar ontwikkelaar
• Geen risico op waardeverandering gronden
• Actieve grondpolitiek dus (zeer) aantrekkelijk
11

12. Maatschappelijk perspectief: winst
• Grondexploitatiewinsten
• Verbetering van de (semi)openbare ruimte
• Kruissubsidiering maatschappelijke doelen
• Toevoeging aan algemene middelen
• ‘Winst’ voor de gemeente is een ander begrip dan ‘winst’
voor een ontwikkelaar of speculant
• ‘Verlies’ voor de gemeente benadert echter wel degelijk
hetzelfde begrip
• Geen ‘exorbitante’ winsten voor ontwikkelaars of
speculanten
• Geen perverse prikkels voor derden om posities in te
nemen
• Geen ontwikkelingen ‘voor de winst’ maar ‘voor de
toekomst’
12

13. Maatschappelijk perspectief: gevolgen
• Boekhoudregels schrijven voor dat bezittingen op
werkelijke waarde worden gewaardeerd
• Verliezen dienen direct genomen te worden
• Gevolgen gemeentelijke begroting
• Aantal gemeenten met (acute?)
liquiditeitsproblemen
• Artikel 12 Financiële-verhoudingswet, uitkering ten
laste van Gemeentefonds en dus de andere
gemeenten – eisen zijn (ver)zwaar(d)
• Solvabiliteit overige Nederlandse gemeenten
• Positie Nederlandse Staat op internationale
kredietmarkt
13

14. Maatschappelijk perspectief: slotsom
• Actieve grondpolitiek:
• Maatschappelijke winst boven private winst
• Betere toekomstbestendigheid van de ontwikkelingen
• Geen actieve grondpolitiek
• Ondernemersrisico’s blijven bij de ondernemers, niet bij
de gemeenten
• Gemeentelijke begrotingen (en dus het gemeentefonds)
niet blootgesteld aan – zeer – substantiële
afwaarderingen
• Actieve grondpolitiek dus (nog steeds) aantrekkelijk?
14

15. Vraagstelling 1
Is de hypotheekrenteaftrek al verwerkt in de
grondprijs?
• Residuele bepaling grondprijs gaat uit van verkoopwaarde
gereed product minus kosten
• Verkoopwaarde = marktwaarde
• Marktwaarde woningen was hoog omdat door
hypotheekrenteaftrek veel mensen relatief veel kunnen
lenen bij een relatief lage maandlast
• Kostprijs bouw is ‘vast’ gegeven, marges voor AK en W&R
zijn ook redelijk ‘vast’
• Dus alle ‘meerwaarde’ wordt geabsorbeerd in de
verkoopprijs van de bouwkavel
• Omdat de verkoopprijs van de bouwkavel de basis vormt
voor de aankoopprijs van de gronden, werkt een hogere
marktwaarde gereed product door in de aankoopprijs van
de grond
15

16. Vraagstelling 1
Is de hypotheekrenteaftrek al verwerkt in de
grondprijs?
• Niet alleen renteaftrek debet:
• Door ‘soepele’ verstrekking ten opzichte van het inkomen
(overkreditering?) komt een (nog) grotere groep in
aanmerking voor hogere leningen
• Door ‘soepele’ verstrekking ten opzichte van de waarde
van de woning (tophypotheek?) wordt dit effect verder
versterkt
• Marktwaarde daalt: 2013 tov 2008 = -20%
• Als bouwkosten 180K en verkoopprijs was 250K en nu 200K, dan
daalt grondwaarde van 70K (ca 30%) naar 20K (ca 10%). Dat
verlies in waarde van de grond is 72%.
16

17. Vraagstelling 2
Zijn de huidige niveaus de nieuwe basis of is er
sprake van een tijdelijke dip en wordt de weg
naar boven weer gevonden?
• Stilvallen van vraag naar woningen lijkt van tijdelijke aard
• Rabobank: ‘woningtekort legt bodem in markt’
• Dus een terugkeer naar de praktijk tot 2008?
• Friso de Zeeuw (TU Delft) concludeert dat tot 2020 er een
(latente) behoefte is aan 520,000 woningen, terwijl de
(totale = gemeenten, corporaties en markt)
grondvoorraad voldoende is voor 800,000 woningen
• Daarnaast ‘frictieleegstand’ doordat er grondposities zijn
in regio’s waar de woningbehoefte niet bestaat en niet
wordt verwacht (buiten het ‘rompertje’ of in krimpregio’s)
• Bovendien komt ‘latente vraag’ niet los:
• Rampmaand voor woningverkoop (FD 5/3/2013)
• NVB: De verkoop van nieuwe woningen is in februari sterk
gedaald ten opzichte van twaalf maanden terug. (-50%) 17

18. Intermezzo: Rompertje
18
Bron: Vastgoedmarkt, mei 2012

19. Nu verder: uitgangspunten
Belangrijke elementen van ruimtelijke projecten:
onder druk maar stuurbaar
• Planning: ook in 2013 blijft de verkoop van bestaande en
nieuwbouwwoningen op een (erg) laag niveau - faseren
• Prijs: de prijzen van koopwoningen, en dus ook de
grondprijzen, blijven dalen naar een stabilisatie toe op
een structureel lager niveau – verlies nemen of alternatief
• Programma: de segmentering veranderd terwijl het totale
programma groter is dan de (zelfs de latente)
middellange termijn vraag – bouw alleen actuele vraag
• Plaats: de vraag naar woningen zal verder differentiëren
per regio waarbij de verwachting is dat het ‘rompertje’
meer vraag zal kennen dan de rest van Nederland – effect
nog niet zichtbaar
19

20. Nu verder: oplossingen
• Afwaarderen en overdragen
• Boekhoudregels vereisen dat een getrouw beeld van de
werkelijke waarde wordt gegeven en het (tijdelijk)
ontbreken van een markt zegt niet dat de waarde ook
daadwerkelijk nul is
• Met overdracht wordt evenwel het verlies gefixeerd
• Ieder risico van verdere waardedaling dan uitgesloten
• Creatieve oplossingen verzinnen?
• Startersleningen hoger, zonder leeftijdsgrens
• Gemeentelijke hypotheek
• Zelf bouwen huizen door gemeente - WoCo
• Erfpacht – WoCo
• Alternatieve aanwending – zonnepanelen / agrarisch
(pacht)
• ?
20

21. Vraagstelling 3
Moeten gemeenten nog wel een actieve grondpolitiek
voeren en, zo ja, moet daar een maximum aan gesteld
worden?
21

22. Conclusies?
22
Jeroen van den Bos
Partner
Bouw en Vastgoed
AKD advocaten & notarissen
T: +31 88 253 5155
M: +31 6 2030 3247
jvandenbos@akd.nl