Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.doc

Viết đề tài giá sinh viên – ZALO: 0917.193.864 -
VIETKHOALUAN.COM
Tải tài liệu tại kết bạn zalo :
0917.193.864
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
NGUYỄN THỊ TƢỜNG PHI
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƢ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN
PGT, ĐÀ NẴNG
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ KẾ TOÁN
Mã số: 8 34 03 01
Đà Nẵng - Năm 2020

VIETKHOALUAN.COM
Tải tài liệu tại kết bạn zalo : 0917.193.864
Công trình được hoàn thành tại
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. HOÀNG TÙNG
Phả n biện 1: PGS.TS. Ngô Hà Tấn
Phản biện 2: TS. Bùi Thị Yến Linh
Luận văn đã được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt
nghiệp thạc sĩ Kế toán họp tại Trường Đại học Kinh tế, Đại học
Đà Nẵng vào ngày 15 tháng 11 năm 2020
Có thể tìm hiểu luận văn tại:

VIETKHOALUAN.COM
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đà Nẵng không ai có thể phủ nhận là đây đã đang và sẽ là
thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Bởi một mảnh đất miền trung
hội tụ đủ cảnh vật thiên nhiên hữu tình, khí hậu thoáng mát quanh
năm, danh lam thắm cảnh tự nhiên, những công trình nhân tạo nổi
tiếng mà Đà Nẵng đang sở hữu đã nói lên được giá trị to lớn thành
phố này. Vấn đề an sinh xã hội, phát triển du lịch, phát triển kinh tế
của thành phố luôn ở mức tốt càng làm tăng chất lượng cuộc sống
con người thành phố biển. Những dự án đầu tư vào thành phố ngày
càng nhiều và quy mô ngày càng lớn. Hoạt động đầu tư đòi hỏi số
lượng vốn lớn, thời gian dài và tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao.
Chính vì thế đứng trước mỗi cơ hội đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp phải
tính toán, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư
một cách đầy đủ, chính xác và hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra.
Đầu tư mang tính chất rủi ro và lợi nhuận cao nên việc cân nhắc đầu
tư là một bài toán khó đối với mỗi doanh nghiệp trên thị trường hiện
nay. Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án,
một doanh nghiệp đầu tư không hiệu quả có thể làm cho doanh
nghiệp đó rơi vào hoàn cảnh khó khăn và dần mất đi lợi thế cạnh
tranh. Công ty CP Tập Đoàn PGT là một đơn vị kinh doanh Bất động
sản, để đáp ứng được yêu cầu phát triển và cạnh tranh là một vấn đề
đang được Ban lãnh đạo công ty hết sức quan tâm. Việc xem xét các
nhu cầu và bảo đảm về nguồn lực tài chính giúp cho việc thực hiện
các dự án đầu tư có hiệu quả. Thông qua các kỹ năng, nghiệp vụ
chuyên môn mà có thể xác định quy mô đầu tư, cơ cấu của các loại
vốn và nguồn tài trợ dự án tới từ đâu, xem xét tình hình, hết quả và
hiệu quả của hoạt động trong dự án. Chính vì thế, việc phân tích hiệu
quả tài chính dự án đầu tư sẽ giúp cho Ban lãnh đạo công ty thấy

VIETKHOALUAN.COM
2
được những điểm mạnh và điểm yếu còn tồn tại trong tình hình tài
chính và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, đưa ra các quyết định
quan trọng cho công ty phát triển. Nhận thức được tầm quan trọng
của việc phân tích hiệu quả tài chính dự án tư của công ty, tôi chọn
đề tài: “Phân tích tài chính dự án đầu tƣ tại Công ty Cổ Phần
Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án
đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.
- Khuyến nghị giải pháp nâng cao công tác phân tích tài
chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
Công tác phân tích tài chính dự án đầu tư.
* Phạm vi nghiên cứu
Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở các dữ liệu thứ cấp thu được, luận văn sử dụng
các phương pháp truyền thống như: Phương pháp thống kê, phương
pháp so sánh.
5. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm có 3 chương:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu
tƣ.
Chƣơng 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tƣ
tại Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng. Minh họa phân tích tài
chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp duyên hải
miền trung Central Coast - Đà Nẵng
Chƣơng 3: Một số giải pháp góp phần nâng cao công tác

VIETKHOALUAN.COM
3
phân tích tài chính tại Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.
6. Tổng quan đề tài nghiên cứu
Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liên
ngành vì vậy tuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trên
nhiều góc độ khác nhau, trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính
của đầu tư dự án, so sánh lựa chọn phương án đầu tư…, cho đến nay,
đã có một số nghiên cứu liên quan đến đề tài.

VIETKHOALUAN.COM
4
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƢ
1.1. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƢ
1.1.1. Khái niệm đầu tƣ, dự án đầu tƣ và các giai đoạn
thực hiện dự án đầu tƣ
a. Đầu tư
b. Dự án đầu tư
c. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
+ Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư
+ Nghiên cứu tiền khả thi.
+ Nghiên cứu khả thi
- Giai đoạn thực hiện đầu tư:
Phần lớn chi phí của dự án thường nằm trong giai đoạn này.
Đây chính là giai đoạn mà sau khi kết thúc sẽ tạo ra cơ sở vật chất kỹ
thuật cho hoạt động của dự án sau này.
Có thể tóm tắt nội dung các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư
như sau:

VIETKHOALUAN.COM
5
Bảng 1.1. Tóm tắt các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án
Giai đoạn Giai đoạn
Giai đoạn vận hành kết
quả của việc đầu tƣ và
chuẩn bị đầu tƣ thực hiện đầu tƣ
đánh giá sau đầu tƣ
Nghiên Nghiên Nghiên Triển Thiết kế, Thi Chạy thử Tổ chức hoạt
cứu phát cứu tiền cứu khả khai kế lập dự công và nghiệm động sản
hiện cơ khả thi thi hoạch toán, ký xây lắp thu đưa xuất, kinh
hội đầu thực kết hợp và hoàn vào sử doanh, thu
tư hiện đồng thi thành dụng công hồi đủ vốn
đầu tư công xây công trình đầu tư và có
dựng, lắp trình lợi nhuận
đặt thiết theo kế
bị hoạch dự
kiến
1.1.2. Ý nghĩa của hoạt động đầu tƣ đối với doanh nghiệp
1.2. NỘI DUNG CƠ BẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƢ
1.2.1. Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài
chính
a. Khái niệm phân tích tài chính dự án đầu tư
b. Mục đích phân tích tài chính dự án đầu tư c.
Yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư
- Xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và loại vốn
của dự án.
- Xác định các dòng thu chi dự án
- Xác định các chỉ tiêu hiệu quả và lựa chọn phương án
- Phân tích độ an toàn về mặt tài chính
1.2.2. Các bƣớc tính toán, so sánh phƣơng án
a. Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so
sánh

VIETKHOALUAN.COM
6
b. Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư
c. Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các
phương án qua các năm
- Vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động) -
Giá thành sản phẩm (hay dịch vụ)
- Chi phí vận hành (giá thành không có khấu hao)
- Chi phí khấu hao
- Các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc và lãi) theo các
năm, các khoản thuế.
- Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thu
hồi khi đào thải tài sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu
hồi vốn lưu động ở cuối đời dự án.
d. Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian
Xác định suất chiết khấu hay suất thu lợi tối thiểu chấp nhận
được để quy đổi các dòng tiền của dự án về cùng một thời điểm, hiện
tại, tương lai hay về thời điểm giữa tùy theo chỉ tiêu được chọn làm
chỉ tiêu hiệu quả tài chính là chỉ tiêu gì.
e. Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng
hợp
Chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp ở đây được lựa chọn tùy theo
quan điểm và chiến lược của Chủ đầu tư và nó nằm trong số các chỉ
tiêu tĩnh hoặc động, ví dụ NPV, IRR, T, B/C…
f. Xác định tính hiệu quả của mỗi phương án đem so sánh
g. So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa
chọn
Ở bước này ta phải chọn trong số các phương án đã được xét
là đáng giá một phương án có trị số hiệu quả lớn nhất. Đó là phương
án được lựa chọn.

VIETKHOALUAN.COM
7
h. Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tin cậy của
phương án
i. Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và
tin cậy của kết quả phân tích
1.2.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tƣ
a. Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư
 Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng

1.

b. Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
c. Giá trị hiện tại ròng (NPV)

 Cách xác định
n
1
n
1
NPV = 0 =Bt
-
Ct (*)
(1 IRR)
t
(1  IRR)
t
t0 t0
e. Chỉ số doanh lợi (PI)
 Khái niệm
 Ý nghĩa
 Cách xác định
n
CFt

PI = (1 r)t
t1
CF0
f. Thời gian hoàn vốn (PP)
g. Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP)
h. Điểm hòa vốn (BP)
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Trong chương 1, Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về
phân tích tài chính dự án đầu tư, giới thiệu tổng quan về phân tích tài
chính dự án đầu tư, nội dung phân tích tài chính và phân tích rủi ro
tài chính dự án đầu tư, bao gồm các nội dung: khái niệm đầu tư, dự
án đầu tư và các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư; ý nghĩa hoạt động

VIETKHOALUAN.COM
8
đầu tư đối với doanh nghiệp; các quan điểm về đầu tư; quy trình
phân tích và ra quyết định đầu tư; ước tính dòng tiền dự án đầu tư;
phương pháp xác định suất chiết khấu; các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
tài chính dự án đầu tư; các phương pháp phân tích rủi ro tài chính dự
án đầu tư;…
Với những nội dung cơ sở lý luận cơ bản nhất nghiên cứu
trong chương này làm cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu thực tiễn
và nêu được khuyến nghị giải pháp trong chương 2 và chương 3.

VIETKHOALUAN.COM
9
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƢ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT, ĐÀ
NẴNG - MINH HOẠ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU
TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI
MIỀN TRUNG CENTRAL COAST, ĐÀ NẴNG.
2.1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT.
2.1.1. Thông tin ngƣời sáng lập
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển
2.1.3. Tầm nhìn sứ mệnh
2.1.4. Sơ đồ tổ chức của PGT, Đà Nẵng
2.1.5. Đặc điểm tình hình kinh doanh bất động sản tại
PGT, Đà Nẵng
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN ĐẦU TƢ - MINH HỌA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
KHU TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN
HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST - ĐÀ NẴNG
2.2.1. Quy trình và nội dung phân tích tài chính dự án
đầu tƣ
a. Quy trình lập dự án đầu tư
- Sau khi nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư, Phòng Đầu
tư cùng Ban Tổng Giám đốc đề xuất Hội đồng quản trị Công ty chấp
thuận cho tiến hành lập Báo cáo đầu tư dự án.
- Phòng xây dựng, Phòng thiết kế - Dự toán, Phòng Pháp chế
đề xuất các điều kiện và giải pháp kỹ thuật cho từng phần dự án, tổ
chức khảo sát, đánh giá thực tế để điều tra hiện trạng, thu thập ý kiến
các chuyên gia, thu thập tài liệu cơ sở làm căn cứ lập dự án đầu tư.
- Trình bày đề cương, phương hướng và điều kiện kinh tế, kỹ
thuật của dự án trước lãnh đạo Công ty.

VIETKHOALUAN.COM
10
- Sau khi kế hoạch tổng thể được phê duyệt, Phòng Tài chính
– Kế toán chịu trách nhiệm chính trong việc phân tích tài chính dự án
và báo cáo kết quả phân tích cho Phòng Đầu tư chủ trì lập dự án đầu
tư.
- Phòng Đầu tư báo cáo đầu tư dự án trước lãnh đạo Công ty
và trình Hội đồng quản trị phê duyệt.
b. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
Để phục vụ công tác phân tích tài chính dự án đầu tư, Phòng
Tài chính – Kế toán sẽ tiến hành thực hiện thu thập thông tin từ
Phòng Đầu tư, Phòng Xây dựng, Phòng Thiết kế-Dự toán, Phòng
Pháp chế; thị trường Bất động sản; tình hình hoạt động sản xuất kinh
doanh của Công ty; các ngân hàng TMCP; quy định của pháp luật
liên quan; và tra cứu thông tin trên Internet,…
Trên cơ sở thông số đầu vào đã được đánh giá, chọn lọc,
Phòng Tài chính – Kế toán sẽ tiến hành phân tích tài chính dự án,
gồm các nội dung sau:
- Lập tổng mức đầu tư của dự án
- Ước lượng cơ cấu nguồn vốn của dự án và phân bổ nguồn
vốn đầu tư.
- Tính toán phương án vay vốn và trả nợ vay
- Tính toán chi phí khấu hao của dự án
- Ước lượng doanh thu, chí phí hàng năm của dự án.
- Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: NPV, IRR, PBP,
B/C.
- Đưa ra kết luận dự án đầu tư có khả thi và hiệu quả tài
chính hay không?

VIETKHOALUAN.COM
11
2.2.2 Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp
khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central
Coast – Đà Nẵng
a. Vài nét về dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao
cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng
* Tên công trình: KhuTổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp
Duyên hải miền Trung Central Coast.
* Địa điểm xây dựng: Lô 29&30 Khu biệt thự cao cấp
Redstar, đường Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà,
thành phố Đà Nẵng.
* Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng
b. Phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn
hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng
* Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai
đoạn lập dự án đầu tư xây dựng, phù hợp với nội dung dự án và thiết
kế cơ sở.
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu
quả kinh tế và lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập
kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
* Cấu thành tổng mức đầu tư dự án
Nội dung cụ thể các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu
tư bao gồm chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí chuyển nhượng
đất; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác; dự
phòng phí; chi phí thẩm tra, thẩm định và kiểm toán; lãi vay trong
thời gian xây dựng;

VIETKHOALUAN.COM
12
* Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ dự án
- Việc xác định cơ cấu nguồn vốn đầu tư đòi hỏi phải vừa
đáp ứng được nhu cầu vốn đầu tư cho công trình, đồng thời phù hợp
với tình hình tài chính thực tế của chủ đầu tư cũng như khả năng huy
động được từ nguồn vốn bên ngoài.
- Cơ cấu nguồn vốn của dự án bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn
vay ngân hàng và vốn huy động khác và vốn huy động từ khách hàng
mua căn hộ.
c. Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả
kinh tế-xã hội của dự án
+Doanh thu kinh doanh
- Doanh thu từ bán căn hộ
Dự án Central Coast hoàn thành sẽ cung cấp 486 căn hộ cao
cấp (tương đương 37,498 m2) trong đó bao gồm cả các căn hộ: 1
phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, phục vụ sinh sống và nghỉ
dưỡng cao cấp theo mùa, được mở bán ngay từ khi hoàn tất thủ tục
đầu tư.
Doanh thu từ bán căn hộ cao cấp được thu theo 7 đợt trong
4 năm xây dựng với tỷ lệ thu khác nhau. Phương án này vừa đảm bảo
khả năng thanh toán cho khách hàng, mặt khác giúp giảm áp lực về
nguồn vốn khá lớn cho chủ đầu tư của dự án bởi nguồn thu này có
thể được huy động vào việc đầu tư xây dựng dự án theo nhu cầu sử
dụng vốn xây dựng công trình
- Doanh thu khách sạn
Dự án cung cấp 300 phòng khách sạn đạt chuẩn 5 sao nhằm
phục vụ nhu cầu thuê dài hạn sinh sống và công tác, nghỉ dưỡng của
du khách, các nhà đầu tư đến Đà Nẵng, cũng như nhu cầu lưu trú

VIETKHOALUAN.COM
13
của du khách đến du lịch khám phá Đà Nẵng, đặc biệt là các mùa lễ
hội, mùa du lịch.
Các phòng khách sạn được trang bị đạt chuẩn 5 sao, nằm
trong vị trí gần biển và cách trung tâm không xa nên mức giá được
điều chỉnh hợp lý theo mức giá các khách sạn có quy mô tương
đương cùng nằm trong khu vực.
- Doanh thu dịch vụ tiện ích khách sạn
Đi kèm với dịch vụ cho thuê phòng lưu trú khách sạn là các
dịch vụ tiện ích, nhằm phục vụ các nhu cầu cần thiết khác một cách
đầy đủ, tiện lợi và tốt nhất cho khách hàng sinh sống và lưu trú tại
khách sạn. Khách hàng có thể sử dụng và tận hưởng các dịch vụ thư
giãn, chăm sóc sức khỏe, giải trí tại nhà hàng ẩm thực, cà phê, quầy
bar, spa, bể bơi... và các dịch vụ tiện ích khác: giặt ủi, điện thoại,
dịch vụ đi lại du lịch khi khách có nhu cầu.
Doanh thu các dịch vụ tiện ích tính theo tỷ lệ doanh thu lưu
trú khách sạn. Doanh thu dịch vụ tổ chức sự kiện, hội họp được tính
theo giá cho thuê theo m
2
với hệ số lấp đầy trung bình những năm
ổn định là 65%.
d. Chi phí hoạt động và trích phân bổ khấu hao Tài sản cố
định (TSCĐ) của dự án hàng năm
- Chi phí hoạt động kinh doanh hàng năm
Chi phí giá vốn dịch vụ thuê phòng khách sạn và các dịch vụ
tiện ích đi kèm : căn cứ vào các chi phí chính của sản phẩm dịch vụ
cụ thể, tùy vào từng loại dịch vụ mà ta có tỷ lệ chi phí giá vốn tính
theo doanh thu dịch vụ tương ứng, tỷ lệ này được tạm tính ở mức
hợp lý.
Tỷ lệ giá vốn của các dịch vụ này được căn cứ vào giá thực
tế và tìm hiểu thị trường, nhưng tùy thuộc vào mức tăng các chi phí

VIETKHOALUAN.COM
14
nguyên nhiên liệu hàng năm, có thể điều chỉnh lại cho phù hợp với
mức kinh doanh của dự án.
Chi phí marketing,bán hàng, hoa hồng chiết khấu, hoạt động
kinh doanh ở mỗi bộ phận: căn hộ, khách sạn, dịch vụ.
Bảng 2.12. Chi phí khối khách sạn
I Chi phí dịch vụ khách sạn Giá trị ĐVT
1 Chi phí phòng khách sạn 17% DT Phòng KS
2 Chi phí cho nhà hàng 42% DT nhà hàng
3 Chi phí coffee 30% DT Coffee
4 Chi phí quầy bar 30% DT quầy Bar
5
Chi phí khác : giặt ủi. điện
15% DT dịch vụ khác
thoại.…
6 Chi phí tổ chức sự kiện 20%
DT tổ chức sự
kiện
II Chi phí quản lý chung Giá trị ĐVT
1 Chi phí tiền lương nhân viên 2%
Tổng Doanh thu
khối KS
2 Các khoản trích theo lương 21.50% Lương Cơ bản
3 Lương cơ bản 50% CP tiền lương NV
4
Chi phí tiếp thị. Marketing.
3%
Tổng Doanh thu
Hoa hồng khối KS
5 Chi phí chung
5.1 Chi phí điện nước 7%
Tổng Doanh thu
khối KS
5.2
Chi phí thông tin liên lạc. nhiên
3%
Tổng Doanh thu
liệu chung khối KS
5.3 Chi phí khác 3%
Tổng Doanh thu
khối KS

VIETKHOALUAN.COM
15
(Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình Dự án Tổ hợp
Khách sạn và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast
lập ngày 31/01/2018)
+ Chi phí lƣơng nhân viên và các khoản phụ
trợ Chi phí này gồm các khoản mục:
+ Chi phí lương trả cho nhân viên hằng năm: được ước tính
bằng 2% tổng doanh thu dự án hằng năm.
+ Các khoản trích nộp theo lương: bao gồm BHYT, BHXH,
BHTN, trích nộp theo quy định của nhà nước gồm 21.5% Lương cơ
bản (Lương cơ bản tạm tính 50% chi phí lương nhân viên)
+ Chi phí quản lý chung
- Chi phí thông tin liên lạc, nhiên liệu: chiếm 3% doanh thu
hằng năm củakhách sạn và dịch vụ.
- Chi phí chung khác: tạm tính 3% doanh thu hằng năm của
khách sạn và dịch vụ.
+ Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng công trình:
- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng công trình hằng năm: mỗi
năm 1 lần, trích khoản chiếm 3% doanh thu trước thuế để sửa chữa ,
bảo dưỡng.
- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng trang thiết bị hằng năm: mỗi
năm 1 lần, trích khoản chiếm 2% doanh thu trước thuế để sửa chữa ,
bảo dưỡng.
- Chi phí bảo dưỡng sửa chữa lớn : 5 năm 1 lần, trích khoản
chiếm 10% Tỷ lệ tính toán các chi phí khác này tùy theo mức doanh
thu hàng năm để cân đối lại cho phù hợp nhất.
Bảng 2.13. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng
STT NỘI DUNG Giá trị ĐVT Ghi chú
2
Chi phí sửa chữa.
bảo dƣỡng:

VIETKHOALUAN.COM
16
2.1
Chi phí bảo dưỡng
3.00%
Tổng doanh Hằng
sửa chữa công trình thu KS năm
Tổng doanh Hằng
2.2 sửa chữa trang thiết 2.00%
thu KS năm
bị
2.3
10.00% 5 năm/lần
sửa chữa lớn
(Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình Dự án Tổ hợp Khách
sạn và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast lập
ngày 31/01/2018)
+ Trích quỹ khấu hao và phân bổ chi phí TSCĐ
+ Đối với xây dựng công trình: thời gian khấu hao là 25
năm
+ Đối với phần thiết bị: thời gian khấu hao là 8 năm
+ Đối với phần chi phí tiền sử dụng đất: thời gian khấu hao
là 20 năm
+ Đối với chi phí khác: thời gian khấu hao là 5 năm
Giá trị khấu hao các TSCĐ là giá trị chưa có VAT
e. Chi phí lãi vay
Trong thời gian xây dựng lãi vay phát sinh được cộng dồn
tích luỹ và sẽ cộng với vốn gốc để bắt đầu trả ngay vào năm có lợi
nhuận đầu tiên.
Lãi suất vay dài hạn ngân hàng tại thời điểm vay là 10.5%/
năm.
f. Dự trù lỗ lãi
Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả năng cân đối
tài chính và đảm bảo trả nợ vay, khi toàn bộ dự án đi vào hoạt động
(năm 2020).

VIETKHOALUAN.COM
17
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp tính bằng 20% lợi
nhuận trước thuế( bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2016)
- Lợi nhuận gộp = Tổng doanh thu - Tổng chi phí.
- Lợi nhuận trước thuế = Lợi nhuận gộp – Lãi vay ngân
hàng – khấu hao
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% Lợi nhuận trước
thuế
- Lợi nhuận ròng = Lợi nhuận trước thuế – Thuế TNDN
g. Đánh giá hiệu quả kinh tế tài chính của dự án
Dự án có nguồn vốn đầu tư khá lớn, và tuổi thọ công trình
của dự án khá cao nên ta chọn thời gian tính toán dự án là 30 năm.
+ Xác định tỷ suất chiết khấu
Đối với dự án “Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Central
Coast”, chọn tỷ số chiết khấu WACC (suất chiết khấu) tính toán là
11%.
+ Đánh giá hiệu quả kinh tế dự án
- Hiện giá của hiệu số thu chi: NPV (Net Present Value)
Để xác định giá trị NPV, ta dùng suất chiết khấu để tính
tổng hiện giá các khoản thu hồi ròng từng năm trong tương lai của dự
án. Chỉ tiêu NPV cho ta biết được khả năng sinh lợi của dự án trong
toàn bộ thời gian khai thác, là một chỉ tiêu rất quan trọng của dự án.
Dự án đáng giá khi NPV > 0
NPV = 454.776.994.048 > 0: Dự án đáng giá có thể đầu tư
- Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR
Tỷ suất thu hồi bộ IRR chính là lãi suất chiết khấu r mà ứng
với nó, tổng giá trị hiện tại của thu hồi ròng bằng tổng hiện giá vốn

VIETKHOALUAN.COM
18
đầu tư hay tại đó lũy kế hiện giá thu hồi ròng bằng lũy kế hiện giá
vốn đầu tư và NPV = 0
Giá trị IRR của dự án : IRR = 16.1 % > 11 %
Nhận xét : Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án lớn hơn tỉ suất
sinh lợi tối thiểu và lớn hơn lãi gửi tiết kiệm ngân hàng.
- Thời gian hoàn vốn(PBP): 10 năm 8 tháng
Kết luận: Thông qua các kết quả tính toán của NPV, IRR,
PBP đều thỏa mãn các điều kiện đảm bảo một dự án đáng giá và có
khả thi. Và quyết định đầu tư luôn là quyết định khó khăn hàm chứa
độ mạo hiểm và quyết đoán của nhà đầu tư, có như thế hiệu quả đầu
tư đem lại mới trở thành phần thưởng xứng đáng cho những người
dám kinh doanh và chấp nhận rủi ro trong kinh doanh.
2.3 Đánh giá thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư
tại PGT-Đà Nẵng
2.3.1. Những mặt đạt được
2.3.2. Những mặt còn hạn chế
- Quy trình lập dự án đầu tư
- Nội dung phân tích tài chính dự
án 2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế
a. Nguyên nhân chủ quan
b. Nguyên nhân khách quan
Luận văn đã giới thiệu khái quát về Công ty Cổ phần tập
đoàn PGT, Đà Nẵng và thực trạng công tác phân tích tài chính dự án
đầu tư tại Công ty Cổ phần tập đoàn PGT, minh họa bằng việc phân
tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên
hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng: quy trình lập dự án đầu
tư; nội dung trong phân tích tài chính dự án đầu tư; phân tích hiệu

VIETKHOALUAN.COM
19
quả tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên
hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng và đưa ra kết luận về tính
khả thi về mặt tài chính dự án căn cứ cơ sở lý luận được trình bày ở
chương 1.
Qua nghiên cứu, phân tích thực trạng tại Công ty Cổ phần tập đoàn
PGT, Đà Nẵng, tác giả đã đưa ra những đánh giá về những mặt đạt
được, hạn chế của công tác phân tích tài chính dự án đầu tư và chỉ ra
nguyên nhân của những hạn chế đó.
CHƢƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO CÔNG TÁC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP
ĐOÀN PGT, ĐÀ NẴNG
3.1. HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THU THẬP VÀ XỬ LÝ
THÔNG TIN
- Cập nhật thường xuyên các quy định pháp luật có liên quan
đến dự án đầu tư, tham khảo ý kiến chuyên gia, xử lý thông tin dự án
tương tự nhằm xây dựng các thông số đầu vào phù hợp, chính xác.
- Sau khi dự án đi vào vận hành, cần thu thập, nghiên cứu lại
các thông số thực tế của dự án, đánh giá, xây dựng lại sản lượng điện
thực tế hàng năm nhằm phân tích lại hiệu quả tài chính dự án để có
giải pháp xử lý phù hợp.
- Khai thác đa dạng nguồn thông tin phục vụ công tác phân
tích tài chính dự án đầu tư (thông tin về tình hình kinh tế - xã hội;
thông tin thị trường;...được thu thập chủ yếu từ internet và các tài
liêu liên quan).
a. Khai thác đa dạng nguồn thông tin phục vụ công tác
phân tích tài chính dự án đầu tư
- Thứ nhất: Thông tin về tình hình kinh tế xã hội, đó là

VIETKHOALUAN.COM
20
những chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà
nước. Đặc biệt quan tâm đến những quy định như: Quy định về đầu tư; quy
định về lập dự toán vốn đầu tư; quy định về chế độ tài chính đối với từng
loại hình doanh nghiệp; quy định về tỷ lệ cho vay của Ngân hàng đối dự án
đầu tư; quy định về chế độ trích khấu hao tài sản cố định; quy định về tiền
lương, quy định về các loại thuế và phí; quy định về miễn giảm ưu đãi, hỗ
trợ và khuyến khích đầu tư;… Các văn bản, quy định này thường xuyên
thay đổi, do đó Công ty phải luôn cập nhật và tìm hiểu nhằm đáp ứng được
yêu cầu công tác phân tích tài chính dự án.
- Thứ hai: Thông tin về thị trường: Đây là những thông tin
cực kỳ quan trọng, liên quan trực tiếp đến dòng thu nhập của dự án.
Thông tin về số lượng loại sản phẩm trong cùng một khu vực thị
trường. Mức cầu tiêu thụ về sản phẩm cùng loại trong thời gian nhất
định để thấy được tốc độ tăng trưởng và làm cơ sở cho việc dự báo
tốc độ tăng trưởng trong thời gian tới. Mức cung thực tế của các
doanh nghiệp trên thị trường hiện tại. Thông tin về giá cả, dự báo thị
trường trong nước và quốc tế, quy hoạch đầu tư, định hướng phát
triển do Bộ, ngành được công bố.
b. Tăng cường khảo sát, tìm hiểu thực tế
Căn cứ vào thông tin hồ sơ dự án, để có cơ sở phân tích về
nhu cầu thị trường, chi phí đầu vào, giá bán sản phẩm thì CBNV
phân tích cần phải tiến hành điều tra thực tế.
c. Tiếp xúc và phỏng vấn trực tiếp chuyên gia
Sau khi thu thập thông tin từ hồ sơ dự án đầu tư, mạng
internet, khảo sát trên thị trường... Trường hợp có các vướng mắc
cần làm rõ thì CBNV phân tích tài chính có thể tham khảo ý kiến
chuyên gia bên trong hoặc bên ngoài Công ty liên quan đến từng lĩnh
vực đặc thù.

VIETKHOALUAN.COM
21
d. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin phân tích tài
chính dự án đầu tư
Trong quá trình phân tích tài chính dự án, CBNV phân tích
đều phải tiến hành các bước thu thập thông tin. Do đó, để có thể tận
dụng nguồn thông tin đã thu thập trước đó, tiết kiệm thời gian thu
thập và đa dạng thông tin thì Công ty cần xây dựng hệ thống cơ sở
dữ liệu thông tin điện tử phục vụ công tác phân tích.
3.2. HOÀN THIỆN NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN
Công ty cần sớm ban hành quy trình phục vụ công tác phân
tích tài chính dự án đầu tư để có thể thực hiện đầy đủ các bước trong
phân tích và kiểm soát tốt nội dung, giảm được thời gian cho công
tác này.
3.3. NÂNG CAO KHẢ NĂNG DỰ BÁO TÌNH HUỐNG ĐỐI
VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ
Trong thực tế, việc dự báo tình huống đối với các dự án đầu
tư xây dựng vẫn chưa được chú trọng. Trong khi đó, việc dự báo các
tình huống là một trong những vấn đề quan trọng ảnh hưởng tới hiệu
quả của dự án. Công ty cần phải có các dự báo tình huống và các
phương án đề phòng khắc phục khi có các tình huống gây ảnh hưởng
tới dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
3.4 ÁP DỤNG VÀ NÂNG CAO TRÌNH ĐỘ QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƢ
Quản lý dự án là công việc mang tính quyết đinh tới thành
công của dự án. Phân tích tài chính lại liên quan chặt chẽ tới quá
trình này. Nếu việc quản lý dự án yếu kém sẽ ảnh hưởng tới tài chính
của doanh nghiệp dẫn đến lợi nhuận bị ảnh hưởng và việc phân tích

VIETKHOALUAN.COM
22
tài chính cũng thiếu chính xác khiến cho nhà đầu tư không có được
những số liệu chính xác về dự án để đưa ra những quyết định chính
xác.
3.5. TỔ CHỨC BỘ MÁY NHÂN SỰ HIỆU QUẢ
Con người luôn là yếu tố quyết định đến kết quả và hiệu quả
trong công tác lập dự án cũng như phân tích tài chính dự án đầu tư
tại Công ty. Công ty cần phải tuyển dụng, đào tạo đội ngũ lao động
có trình độ chuyên môn, kỹ năng và giàu kinh nghiệm.
Từ thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư tai công ty Cổ
phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng cùng những hạn chế được chỉ ra, tác
giả đã xây dựng quy trình phân tích tài chính dự án tại công ty và đề
xuất những giải pháp cụ thể bao gồm: hoàn thiện thu thập và xử lý
thông tin, nâng cao trình độ quản lý dự án, tổ chức hệ thống nhân sự
làm việc hiệu quả, nâng cao khả năng dự báo tình huống cho dự án.
Những giải pháp mà tác giả nêu trên được áp dụng thì cần có
sự phê duyệt của Ban lãnh đạo công ty cùng với sự hợp tác của các
bộ phận liên quan.

VIETKHOALUAN.COM
23
KẾT LUẬN
Các dự án đầu tư của PGT, Đà Nẵng đang trong giai đoạn
tiếp tục triển khai và hoàn thiện sau khi tiến độ dự án kéo dài. Dưới
tác động của điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, công tác dự báo,
đánh giá các yếu tố rủi ro tác động đến dự án đầu tư chưa chính xác
dẫn đến việc xây dựng các chỉ tiêu, kế hoạch chưa thể sát với thực tế.
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu cách thức phân tích tài
chính dự án đầu tư nói chung tại công ty nói chung và tích và Dự án
Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung
Central Coast – Đà Nẵng nói riêng tác giả tổng kết được một số vấn
đề sau:
Có thể nói,công tác việc phân tích, đánh giá hiệu quả đầu tư
đối với PGT, Đà Nẵng đã và đang được chú trọng. Điều nào giúp cho
công ty có cơ sở để mạnh dạn thực hiện các dự án đầu tư dựa vào các
phân tích dự tính kỹ lưỡng và có tính tin cậy cao. Công tác phân tích
tài chính đã tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp luật,
nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định.
Dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải
Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng là môt dự án khả thi về mặt tài
chính. Không những vậy, dự án còn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ
thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ
tầng tại Đà Nẵng nói riêng và Việt Nam nói chung. Đây là một trong
những yếu tố khiến giá trị dự án được đánh giá cao trên thị trường.
Dựa trên những hiểu biết, những thông tin thu thập được và
tình hình hiện tại của dự án, em đã mạnh dạn đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư tại
Công ty, em hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự
phát triển của hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản.

Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.doc

Similar to Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.doc (20)

More from sividocz

More from sividocz (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (13)

Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.doc