Lies van Balen van Adaxio over actief, bijzonder en preventief beheer.

1. Verbreed uw horizon!
Internationale ervaringen bijzonder beheer
Lies van Balen, Director Special Servicing
Almere, 5 september

2. INTERNATIONALE ERVARINGEN BIJZONDER BEHEER
Agenda
1. Introductie
2. Bijzonder Beheer in de Verenigde Staten
3. Aanpak Bijzonder Beheer in Duitsland
4. Bijzonder Beheer in Ierland
5. Impact Nederlandse markt
2

3. INTRODUCTIE
3

4. 1. INTRODUCTIE CMIS GROUP
Bedrijfsprofiel
Onze geschiedenis:
2000
CMIS Nederland B.V.
(oorspronkelijk:
GMAC Hypotheken)
•
2000
•
2000 - 2008: origination van hypotheken
2004
Special servicing
in-house
•
2010
Nieuwe governance structuur en nieuwe naam: CMIS
Group
•
2011
Fitch Special Servicing RSS2- en Fitch Master
Servicing RMS2-
•
2012
Start Adaxio als zelfstandige dochter van CMIS Group
2010
CMIS Group
•
2012
AFM-vergunningen bemiddeling/advisering
hypothecaire en consumptieve kredieten
Q4 2012
Marktintroductie Adaxio
•
2013:
Overname Welke Beheer en De Hypotheekshop
Overname servicing rechten ELQ portefeuille
•
2013
€ 7,5 miljard+ in beheer
€ 1 miljard jaarlijkse productie van nieuwe hypotheken
2005
Mid- en backoffice
servicing in-house
2012
2013
4
Overname Welke Beheer
Overname De Hypotheekshop
start CMIS Nederland als onderdeel van GMAC-RFC

5. CMIS GROUP WAARDEKETEN
Distributie
& Advies
Origination/
underwriting
Primary
Servicing
Special Servicing
Master
Servicing
& Reporting
CMIS Group biedt services voor het managen en servicen van multi-asset classes
•
Ons aanbod bestrijkt de volledige waardeketen van hypotheken en andere asset classes zoals
consumentenleningen en commercieel vastgoed
•
Onze diensten:
•
•
Primary, Special & Master Servicing
•
Back-up Servicing
•
Portfolio Analyses, Monitoring & Management
•
Outsourcing / BPO
•
5
Distributie, underwriting en origination
Commercial Real Estate Asset Management

6. BIJZONDER BEHEER IN
DE VERENIGDE STATEN
6

7. VERENIGDE STATEN MARKT
Ontwikkeling huizenprijzen
7

8. VERENIGDE STATEN MARKT
Grote mate van regulering
•
Regulering vanuit de Staat:
• Verbeteren acceptatiecriteria, risicobeperking
• Termijn veiling
•Regulering vanuit Federale overheid:
•Loan modification programs zoals Home Affordable Modification Program (HAMP)
• Home Affordable Refinance Program (HARP)
• Vergaande wetgeving, bijv. ten aanzien van telefoontijden
8

9. VERENIGDE STATEN MARKT
Focus op onderscheidend vermogen
Klantbelang staat centraal (huiseigenaar en/of investeerder)
• bereikbaarheid: customer portal, callcenter
• focus op woningbehoud (HAMP, maatwerkoplossingen)
• periodieke kwaliteitsenquêtes onder klanten
• pro-actieve campagnes om in contact te komen met klant
• Full service REO (real estate owned) management
• Verliesbeperkende services
•‘High Touch’ servicing voor korte/ lange termijn waarde behoud (portefeuille investeerder)
• Gebruik technologie om beste strategie te bepalen en uit te voeren
9

10. VERENIGDE STATEN BEST PRACTICES
1. Custom Risk Score
Gedragsscore op lening niveau om:
•
effectiviteit van ingezette middelen te verhogen en
•
duidelijke prioriteiten te stellen
Model is gebaseerd op:
•
Soort product
•
Soort rente
•
Karakteristieken leningnemer (FICO, betaalhistorie, reden van achterstand)
•
Status van lening: modification/ betaalpatronen etc.
•
Macro economische factoren: geografie, woningmarkt, werkloosheidcijfer
Resultaat:
Score die waarschijnlijkheid van een betaling in deze maand van een leningnemer aangeeft
10

11. VERENIGDE STATEN BEST PRACTICES
Custom Risk Score voorbeeld
Focus op klanten met hoogste risico
11

12. VERENIGDE STATEN BEST PRACTICES
2. Best Time To Call Model
Model om in zo kort mogelijke tijd zoveel mogelijk mensen (succesvol) aan de lijn krijgen
(effectiviteit)
Model is gebaseerd op:
•
Historie van succesvolle calls
•
Gebruikte telefoonnummer
•
Dag en tijdstip van bellen
Resultaat:
•
•
Maakt bel campagnes gebaseerd op ‘waarschijnlijkheid van succes’
•
Continue update van ‘beste tijd om te bellen’ voor elke individuele leningnemer
•
12
Hogere contactratio
In combinatie met Custom Risk Score: ‘beste tijd om te bellen en ‘welke lening als 1e’ te
bellen

13. VERENIGDE STATEN BEST PRACTICES
3. Loss Mitigation
•
•
Vooraf goedgekeurde aanbiedingen voor modification
•
Onderscheid tussen willen / kunnen blijven wonen
•
Verlichting bieden aan leningnemer > passend gemaakte
lening / kwijtschelding
•
13
Verschillende soorten brieven / handgeschreven
enveloppen/ verschillende afzenders/ telegrammen
Cash for keys / deed in lieu

14. VERENIGDE STATEN BEST PRACTICES
4. REO Management
REO (real estate owned) woningen worden verkregen via deed in lieu of vrijwillige verkoop met als doel
deze zo snel mogelijk te verkopen tegen zo hoog mogelijke opbrengst
Aanpak:
•
Woning zo snel mogelijk op de markt brengen> schoonmaak, onderhoud
•
Financiering aanbieden bij woning > financiële screening van mogelijke kopers
•
Controle op makelaars o.a. mystery visits
•
Marketing van woningen
Resultaat:
•
•
Gemiddeld lager verlies
•
14
Korte verkooptijd
Door financiering wordt cirkel van servicing gecreëerd

15. AANPAK BIJZONDER
BEHEER IN DUITSLAND
15

16. DUITSLAND MARKT
Cijfers Duitsland
Laag achterstandspercentage, stijgende huizenprijzen
16

17. DUITSLAND MARKT
Duitse en Nederlandse markt vergelijkbaar
•
•
Loonbeslagmogelijkheden
•
Opeisen  Schufa melding
•
Contract = contract  herfinanciering of nieuw rente
aanbod kan geweigerd worden
•
Insolventie, persoonlijk faillissement: vergelijkbaar met
WSNP, duur 7 jaar.
•
17
Volmacht tot onderhandse verkoop / opdrachtbevestiging
verkopen woning
Preventief beheer staat in de kinderschoenen, wel volop
curatief beheer

18. DUITSLAND MARKT
Voornaamste verschil: veilingproces
•
•
Veiling vindt plaats in rechtbank
•
1e ronde: minimale opbrengst ter bescherming consument
(50- 70 % gerechtelijke taxatiewaarde)
•
2e ronde: indien bod in eerste ronde is uitgebracht, geen ondergrens
•
3e ronde: indien bod in tweede ronde is uitgebracht geen ondergrens
•
18
Besluit veiling tot daadwerkelijke veiling duurt ongeveer 1jaar
4e ronde, 5e ronde > is woning niet verkocht na 5 veilingrondes dan opnieuw naar 1e ronde
met ondergrens

19. DUITSLAND BEST PRACTICE
Meebieden veiling
•
Preferente crediteuren (VVE, Gemeente):
•
kunnen lager bod uitbrengen waardoor ondergrens wegvalt in volgende veilingronde
•
kunnen elk bod accepteren in 2e ronde > enorme restschuld bij geldverstrekker
Meebieden
op veiling
• Voorkomen van oneigenlijk gebruik
• Creëren van een minimum bod
• Aankoop
• Verkopen
19

20. BIJZONDER BEHEER
IERLAND
20

21. IERLAND MARKT
Kenmerken
1.
2.
Extreme daling huizenprijzen
3.
21
Hoogste achterstandspercentage van Europa
Standaardisatie door overheidsinterventie

22. IERLAND MARKT
Cijfers
Hoog achterstandspercentage, dalende huizenprijzen
22

23. IERLAND MARKT
Gedragscode hypotheek achterstanden (CCMA)
•
Hypotheekachterstanden oplossingen proces > voorwaarden:
•
Communicatie met de leningnemer
•
Informatie over financiële situatie
•
Beoordeling van de (financiële) situatie van de leningnemer
•
Oplossingen
•
Mogelijkheden voor beroepsprocedure
•
•
23
Achterstanden support unit (asu)> beoordelen van (toekomstige) achterstandssituaties
Interne beroepscommissie > beoordeelt beroep van leningnemers tegen beslissingen van
asu en of de geldverstrekker de leningnemer behandelt conform het hypotheek
achterstanden oplossingen proces.

24. IERLAND MARKT
Maatregelen van de overheid
•
Gestandaardiseerd inkomsten/ uitgaven formulier
•
Targets (%) op aantallen oplossingen voor geldverstrekkers
•
Hulp aan consumenten: website met info, hulplijn, gratis financieel advies, folders
•
Mortgage Interest Supplement: kortdurende bijdrage aan hypotheekrente
•
Money advice & budget service
Van consumenten wordt een actieve rol verwacht.
Oplossingen zijn gebaseerd op willen/kunnen
24/

25. IMPACT NEDERLANDSE MARKT
Impact Nederlandse markt
•
Elke woning- en hypotheekmarkt is uniek en kent eigen problematiek
•
Enorm verbeterpotentieel in Nederland:
•
marketingbenadering en –kennis van de ‘voorkant’ toepassen op de ‘achterkant’ en
preventie
•
Meten = weten
•
•
25
Markten met hoge potentiële verliezen kennen sterke mate van overheidsingrijpen
In Nederland ook standaardisatie van aanpak en procedures?

26. Dank voor
uw aandacht!
Adaxio B.V.
Kantoren Stichthage
Koningin Julianaplein 10
2595 AA Den Haag
26