Presentation of business plan of OFFICENTER EINDHOVEN - in search for local partners.

1. Officenter,
Van, voor en door ondernemers
OFFICENTER EINDHOVEN : De 8ste OFFICENTER-locatie ?
Presentatie Januari 2018
T.a.v. ons key-investor-team

2. Agenda van de vergadering
I. Groepsvisie, structuur, producten en klanten
II. Officenter en haar ‘Key Performance Indicatoren’
III. Marktevolutie en tendenzen
IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 NAAR 20 OFFICENTERs
V. OFFICENTER EINDHOVEN
VI. Timing en to do
VII. Conclusies
VIII. Bijlagen

3. Voor, door & van ondernemers
VOOR EN DOOR ONDERNEMERS
> 150 ondernemers hebben
in Officenter een ‘vast
kantoor’
> 250 ondernemers hebben
een flex/virtueel kantoor
> 200 ondernemingen
vergaderen regelmatig in
OFFICENTER
‘Voor
ondernemers’
‘Door ondernemers’
Christa Jouck
• Intercenter,
Infraligne en
Hostellerie De Kluis
• Leidt operationeel
OFFICENTER als
mede-eigenaar
Koen Batsleer
• Finpower is een
‘typeklant’ van
OFFICENTER
• Optimaliseert het
financieel
rendement van
OFFICENTER en al
haar ‘stakeholders’
I. VISIE OFFICENTER
‘Van ondernemers’
83 investerende
ondernemers
10 tot 20
ondernemers zijn
eigenaar van elk
OFFICENTER
Zorgen voor de lokale
verankering, netwerk
en bezetting
Beogen hiervoor een
gezonde lange termijn
rentabiliteit
OFFICENTER heeft een uniek business model in een
specifieke business to business markt

4. I. REGIONALE SPREIDING OFFICENTER
 7 bestaande
locaties
‘regionaal
gespreid’
 Gezamelijk
aanbod aan
‘Officenter
klanten
 > 50
vergaderzal
en
 > 50 co-
working/flex
offices
 Doel is meer dan
20 locaties te
creëren tegen
2020 conform het
‘olievlek-principe’

5. Relatienetwerk
Community
I. PRODUCT EN KLANTEN OFFICENTER
Aanbod van :
Vaste werkplaatsen
Flexibele werkplaatsen
Virtuele werkplaatsen
Vergaderlocaties
Aanbod aan :
(Lokale) dienstverlenende
ondernemingen tot 5-7
werkplaatsen
Grote ondernemingen welke
‘spreiding’ van werkplaatsen
willen
Vraag naar ‘tijdelijke’
werkplaatsen (projecten, acties,
…)
Eigenschappen
‘Serviced Offices’
Secretariaat (Telefoon-
permanentie, postbehandeling)
Incl. onderhoud, telefonie,
I.T., print-en kopiediensten
All-in prijszetting ‘per
werkplaats’, niet ‘per m²’
Voordelen ‘op drie niveau’s’ :
 Zeer flexibele verhuurformule
 Total cost of ownership ca.
20% lager dan ‘alternatieve
formules’
 Inclusief een uniek relationeel
netwerk
Total cost of
ownership
van de
“Werkplaats”
(40 % huur
60 % diensten)
Officenter heeft een ‘uniek’ business model dat
niet eenvoudig te kopiëren is.

6. II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Waarom maken wij het verschil ?
Christa
1. B2C ervaring
2. Franchising
ervaring
3. Horeca-ervaring
Koen
1. Goedkope
huisvesting
2. Finpower-
inkomsten
3. Progressieve
gebruiker
Investors
1. Vrienden
2. Belegging
onroerend goed
Gestandardiseerde
producten
Prijsbepaling
uitgaande van 100
% bezetting
Minimale kost
management
Community-
oriented
Lage & lange
rendementsverwac
hting
Prijs ‘cost plus’,
20 % lager dan :
1. Referentie-punt
klanten (huren
appartement)
2. Concurrentie
“All in = all in”
Kwaliteit/prijs
aanvaardbaar
voor KMO-er
Geen
‘agressieve’
commerciële
aanpak nodig
Klanten-
trouwheid 3 –
5 x hoger dan
normaal in
onze markt

7. I.2, KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Enige focus OFFICENTER : klantentevredenheid
 De klantentevredenheid blijft ook in 2016 zeer
goed scoren.
 We ‘leren’ meer uit het proces en de opmerkingen dan uit de ‘algemene’
resultaten’ van elk punt
 De ‘uitzonderingen’ bepalen meestal de gemiddelde cijfers, waardoor
deze niet altijd representatief zijn.
 De algemene tendens blijft : onze medewerkers zijn
ons sterk punt, onze infrastructuur de uitdaging en ICT
en Bistro onze ‘werkpunten’.
 In 2016 mogen we fier zijn op de positieve
evolutie op ‘bijna alle vlakken’:
 Medewerkers, ICT en onderhoud scoren substantieel
beter
 De evaluatie van de bistro was vnl. zwak in Maastricht
 De accommodatie is in 2016 vnl. negatief beïnvloed
door de parkingproblematiek in Hasselt
 De ‘gemiddelde’ score benadert terug de ‘maximale’
score van 2011.
Klantentevredenheid blijft de enige ‘echte’ focus van OFFICENTER.
74%
76%
78%
80%
82%
84%
86%
88%
Hasselt Turnhout Antwerpen Maastricht Leuven Geel Officenter
Officenter : overzicht klantentevredenheid2016
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
Receptiedames ICT Accommodatie Onderhoud Bistro Gemiddelde
Officenter: Overzicht evolutie 'klantentevredenheid'2010 - 2016
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

8. II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Evolutie bezettingsgraad
 De ‘opstart’ en ‘groei’ van elk nieuw
center kent zijn eigen dynamiek.
 Echter, na 2-3 jaar bereiken we
traditioneel onze volledige
bezettingsgraad (> 95 %)
 A12, Hasselt,, Leuven en Turnhout
(95%) kennen op heden een volledige
bezettingsgraad.
 In 3 centers hebben we op
heden een wachtlijst van klanten.
 Enkel in Maastricht zitten we nog
maar aan 85 % bezettingsgraad
3 jaar na de opening, maar ook
hier zijn de perspectieven goed.
 Geel en Brussel zijn nog maar 1-
1,5 jaar open, maar zullen
binnen 2-3 jaar de volledige
bezettingsgraad bereiken.
Volledige bezettingsgraad is onze doelstelling, waar we
gemiddeld bereiken 3 jaar na de opening.

9. I.3. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
Omzet- en rentabiliteitsevolutie Belgische “Service Officed” -markt
 De groei van het aantal centers toont de ‘exponentiële
marktgroei van ‘serviced offices’ aan.
 Coworking/flexwerken is wel de motor van de
exponentiële groei  het onderscheid wordt echter
kleiner.
 Na diverse jaren van ‘prijserosie’ is de
omzet vanaf 2016 ook mee aan het
groeien
 Rentabiliteit blijft laag door
opstartkosten
De business center markt is een ‘groeimarkt’ maar met zeer
competitieve en dalende prijzen.

10. I.3. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
De ‘serviced office – lijkt uit zijn voegen te barsten

11. III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
Stabiele BC-markt met groeiende ‘niches’
 Groei van ‘Independents’ (ZZP, free-lancer)
 Heden 1.5 % beroepsbevolking (B)
 In Nederland  x 2 in 10 jaar, 3-5 %
 In de U.S. : heden 20-30 %, groeiend naar
40 %
 Incl. zelfstandigen, temporary
workers
 Deze sterke groei ligt aan de basis van de groei
van de co-working markt
 Groei van ‘thuiswerken’
 Heden 3-7 % van de ‘bedienden (volume/#)
 Zal verder blijven groeien, zeker in België :
 Mobiliteitsprobleem en niet-verstedelijking
 Grootte huizen (110 m² gem. vs. 75 m² in
Nederland)
 Groei naar 50/50 t.o.v. vaste kantooromgeving lijkt niet
onlogisch
 Veel pro-contra-discussies, weinig ‘dynamische’
evaluatie
 Cfr. Internetverkopen : nu ca. 3- 5 %  25/50 %
in diverse markten niet onlogisch
Co-working
Ca. 500 werkplaatsen,
groei > 50 %/jaar
Business – center markt
Ca. 10.000 werkplaatsen, 1.5 % van de
kantooroppervlakte ; groei 5 – 10 % / jaar
 Groei van de ‘sharing-economy’
 Begonnen met Wikipedia (….), eBay …
 Vandaag doorbraken in heel wat markten door :
 AirBnB : 25 % van de overnachtingen in het WK Brazilië …
 Uber  …
 Eigenschappen : sharing participants/eigendom, professional management
Meetingrooms
Ca. 2.000 zalen,
groei > 25 %/jaar
OFFICENTER
Met > 50 investeerders een uniek business
center - voorbeeld van een ‘sharing’ initiatief

12. IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties
SWOT – ANALYSE OFFICENTER op heden
 Sterktes
 Proven concept OFFICENTER
 Uniek ‘business model’
 Commercieel, management en
rentabiliteit ‘bewezen’
 Schaalvoordelen en regionaal
marktleider
 Unieke infrastructuur
 Ligging, parking, grootte
 Zwaktes
 Kritische schaalgrootte
 Persoonsgebondenheid
managementteam
 Beperkt schaalgrootte in Nederland,
ook in Benelux
 Opportuniteiten
 Verdieping ‘bestaande regio’
 Geel/Herentals, Antwerpen, Bxl.
 Groei in Nederland (s Limburg)
 Groeimarkt (CW, meeting, …)
 Bedreigingen
 Groeiende kantoren-leegstand
 Gesubsidieerde concurrentie :
 Overheid
 Corporates
 Gorilla’s
Door te groeien van 5 naar 20 vestigingen tegen 2020 zullen we
onze ‘zwaktes’ kunnen opvangen.

13. IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties
Oprichting Officenter Group maart 2016
 Totale behoefte :
 Eigen investering/vestiging : 150 k€
 Voor 8-9 additionele vestigingen.
 Behoefte : 150 x 8 = 1,2 Mio
 Te verhogen met 50 % ‘bereidheid tot lening’
 Voor het opvangen van ‘uitzonderlijke tekorten’
(Maastricht, Turnhout)
 Groep van 10 key-investeerders :
 200 k€ kapitaal x 10  2 Mio
 10 ‘key’ OFFICENTER INVESTEERDERS
 Harry De Smedt
 Koen Vanlommel
 Marc Van den Broeck
 Patrick & Barbara Torfs
 Peter Aertsen
 Stijn Lauwers
 François Nicoll, Jack Daemen en Olivier Van de Ven
 Gera en Roger Bozon
 Gilbert Govaerts
 Jaak Nijs
Christa &
Koen
10 key-
Officenter-
investeerders
35 %
Officenter
Holding
2 Mio €
OFFICENTER GROUP
(newco)
Officenter
Holding
Officenter
Turnhout
Officenter
A12
Officenter
Maastricht
Officenter
Leuven
35%
x
8 nieuwe
Officenters
Op deze wijze kan OFFICENTER 3,0 zijn financieringsbehoefte
2016 – 2018 realiseren.

14. IV. OFFICENTER 3,0 : naar 20 locaties tegen 2022
‘Definiëren doelgroep kantoorgebouwen’
 Wij verwerven kantoren aan een all-in
kost van max. 1,000 € per m²
 Incl. parking, meubilair, ICT en
opstartverlilezen
 Basis-uitgangspunt :
 We kopen verouderde
kantoorgebouwen aan 500 €/m² en
renoveren voor éénzelfde bedrag
 Basis-voorwaarden :
 Past in ons ‘regionaal’ plaatje
 2,500 – 3,500 m² lijkt optimaal
 Op een ‘zichtlocatie’
 Wij kunnen dan op een huuropbrengst
van 75 €/m² mikken bij een volledige
bezetting
 Is op heden het maximum wat KMO-
eigenaars willen betalen in onze ‘duur
gepercipieerde’ all-in formule
 Hiervoor moeten wij wel uitgaan van
een 95-100 % bezettingsgraad op lange
termijn

15. V. EINDHOVEN als volgende OFFICENTER – locatie
Ideale ligging
Gemeentenaam # vestigingen
Amsterdam 128 814
Rotterdam 61 362
's-Gravenhage 54 475
Utrecht 38 869
Eindhoven 22 129
Breda 19 705
Groningen 18 567
Haarlem 18 553
Tilburg 18 192
's-Hertogenbosch 17 871
Almere 17 854
Haarlemmermeer 16 585
Amersfoort 16 315
Nijmegen 15 672
Arnhem 15 652
Apeldoorn 14 714
Zaanstad 13 395
Enschede 12 847
Westland 12 762
Ede 11 547
Zwolle 11 414
Hilversum 11 246
Leiden 11 168
Alkmaar 10 873
Alphen aan den Rijn 10 580
Maastricht 10 577
Dordrecht 10 340
Eindhoven ‘opent’ Nederland voor Officenter en kent
een veel groter potentieel dan Maastricht

16. V. EINDHOVEN als volgende OFFICENTER – locatie
Voorstelling ‘pand’
 Pand 2,550/2750 m²
 Voldoende parkeerplaatsen
 ‘Zichtligging’
 Goed adres : luchthavenlaan
 Op ‘As’ Eindhoven-Den Bosch
 Investeringskost : 3 Mio €
 Aankoop gebouw : 1,60 Mio
 Renovatie naar ‘Officenter’ 0,80 Mio
 Meubilair, ICT, Bistro : 0,40 Mio
 Opstartmarketing en –kosten 0,20 Mio
Wij vinden dit pand perfect geschikt voor een
OFFICENTER – vestiging.

17. V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatie
Financieel plan Officenter Brussel
 Omzetinschatting op basis van de
ervaringen bij de vorige Officenters
 Volledig bezetting (100 werkplaatsen)
na 3 jaar
 2021 eerste jaar met ‘volledige
bezetting
 Kosten gebaseerd op de gemiddelde kosten
van de bestaande Officenters
 Bedrijfscash-flow (EBITDA) groeit naar > 90
€/m² tegen 2021-22
 Normaal naar de ‘Officenter-standaard’
 Huurvergoeding ca. 75 €/m²
 10-20 €/m² afschrijving ‘overige aktiva’
 Gedetailleerd financieel plan uitgewerkt
 Boekjaren starten per 30/6 – opening in
juni 2018
Doelstellingen 'Officenter Eindhoven'
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Omzet 218 388 557 677 694 711
- aankopen 12 22 31 38 39 40
- algemene kosten 197 214 231 243 249 256
- personeelskosten 133 140 148 154 158 162
==> Bedrijfscash-flow : -124 11 146 242 248 254
- afschrijvingen 0 170 170 170 170 170
- intrestlasten 89 89 88 86 83 81
- belastingen 0 0 0 0 -2 1
==> netto winst -213 -249 -112 -14 -4 2
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Cash-flow : -213 -78 58 156 167 172
- Banklening 'Off. Geel' 0 0 0 0 0 0
- Banklening Immo Geel 0 64 128 128 128
- terugbetaling A.L. 0 0 0
Terugbetalingen 0 0 64 128 128 128
==> % terugbet.last 0% 0% 111% 82% 77% 74%

18. V. EINDHOVEN als volgende OFFICENTER – locatie
Investeringsmodel OFFICENTER
 Basis-uitgangspunten :
 40% ‘eigen inspanning’, banklening 60% (65%
investeringskost).
 5 % kapitaal = 75 k€ investering, 25 k€ kapitaal
 50 k€ achtergestelde lening, 7 % rendement
  ‘totaal’ rendement op investering 4,7 %
‘continue’
 25 k€ kapitaal , voor indirect 200 m²
‘kantooroppervlakte’
 Uitdagingen
 Bankfinanciering : bedrag, termjin
 Overtuigde lokale
ondernemers/investeerders
 Voorwaarden investeerders :
 Ofwel een breed lokaal netwerk rond Eindhoven
 Ofwel zich vestigen in Officenter Eindhoven
 Doelstelling : 10-20 investeerders x 25 genodigden op
de ‘openingsreceptie’  500-750 aanwezigen.
Leningslast Totaal Officenter Lokaal Lokaal
100% 35% 65% 6,5%
Kapitaal 550 000 192 500 357 500 35 750
Achtergestelde lening 715 000 715 000 71 500
Uitgestelde betaling 0
Banklening 1 937 000 1 937 000
Totaal : 3 202 000 2 129 500 1 072 500 107 250
Intrest AL : 7% 4,7% 5 005
Participatie 6,5% 35 750
# m² kantooropp. 188,5

19. VII. To do – ‘lijstje’
Timing Officenter Eindhoven
 December 2017:
 Akkoord met verkopende partij
 Koop onder opschortende voorwaarde
van ‘financiering’ = investeerders vinden
 Start zoektocht investeerders Officenter
Eindhoven.
 Maart 2018:
 Go/No go-beslissing
 OK 15-20
ondernemers/investeerders
 OK 1 bankier
 Oprichting ‘Officenter Eindhoven
 Maart-Mei 2018
 Renovatiewerkzaamheden :
 Lounge, coworking + bistro
 Indeling ‘kleine kantoren’
 ICT, meubilair, flex-ruimtes en
vergaderzalen
 Eind mei 2018 :
 Opening OFFICENTER EINDHOVEN
met meer dan 750 lokale ondernemers

20. VIII. CONCLUSIES
 De eerste 7 OFFICENTER-vestigingen zijn succesvol gerealiseerd
 Met hun regionale spreiding bieden ze hun klanten een unieke combinatie van ‘lokale huisvesting’ binnen
een groep met ‘regionale gespreide flex-locaties’
 Dankzij een uniek business model richt men zich op ‘lokale dienstverlenende ondernemingen’ welke een
optimale kwaliteit/prijsverhouding nastreven voor een lange termijn vestiging.
 De ambitie om te groeien naar 20 Officenter-vestigingen zal voor zowel de bestaande als voor de nieuwe
vestigingen een bijkomende toegevoegde waarde opleveren.
 EINDHOVEN is een optimale locatie voor een 8ste OFFICENTER
 Het is de ‘centrale’ locatie binnen de ‘olievlekstrategie’ van de groep
 Eindhoven is de 5de grootste stad van Nederland.
 Dit vormt de aanzet van ‘OFFICENTER 3,0’
 Een groei van 5  20 centers in onze ‘kern-regio’
EINDHOVEN moet ‘de’ uitvalsbasis van
OFFICENTER in Nederland worden

22. Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen
Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing Officenter
Infrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800
All-in vergoeding 19.800
Huur gebouw 12.500 15.420 incl
Onroerende voorheffing 1.000 1.629 incl
Brandverzekering 250 175 incl
Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl
Kosten poetsen ramen 840 incl. incl
Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl
Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl
Elektriciteit 1.125 952 incl
Water 250 271 incl
Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl
Parkeerkosten n.r. 1.440 incl
Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl
Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl
Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424
Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.
Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)
Aankoop papier 150 150 incl.
Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s
Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Officenter
Internetabonnement 840 971 incl.
Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.
Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven
(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.
Secretariaatskost 2.500 2.500 0
Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.
TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224
132% 142%
Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50

23. PS. WIE PROFITEERT VAN PENSIOENSPAREN ?
De opbrengst van 100 € pensioensparen na 30 jaar …
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
700%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
Jaren 80 : 6 % rendement, 2 %
intermediatiekost
Inleg 4% 6%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
> 2010 : 5 % rendement, 2,5 %
intermediatiekost
Inleg 3% 5%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
'Lokale' financiering : 5 %
rendement, halvering
intermediatiekost ==> 1.25%
Inleg 3,8% 5%
50%50%
60%
40%
34%
66%
50%
‘Traditioneel’ resteerde
maar 50 % van het
rendement bij de
gepensioneerde, maar het
was voldoende …
De daling van rendementen
en gestegen ‘controle-kosten’
maken dat maar 1/3de van de
opbrengst overblijft voor de
gepensioneerde.
(bvb. VAPZ-garantie : 1,25 %).
Indien ‘spaarder’ en ‘lener’
elkaar kennen, kunnen we de
kost halveren, en komt terug
2/3de van de opbrengst ten
gunste van de gepensioneerde.
Bij lage rendement moet de focus meer liggen op ‘minder
intermediatiekost’ dan op ‘hoger rendement’ ‘local’
financing ‘trust’ > ‘global’ financing ‘control’