Een beschrijving van onze ambities om dit jaar een OFFICENTER te realiseren in Vilvoorde, regio Brussel.

1. Officenter,
Van, voor en door ondernemers
OFFICENTER BRUSSEL : De 7de OFFICENTER-locatie ?
Presentatie Mei 2016
Presentatie voor kandidaat-investeerders

2. Agenda van de vergadering
I. Groepsvisie, structuur, producten en klanten
II. Officenter en haar ‘Key Performance Indicatoren’
III. Marktevolutie en tendenzen
IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 NAAR 20 OFFICENTERs
V. OFFICENTER BRUSSEL
VI. Timing en to do
VII. Conclusies
VIII. Bijlagen

3. Voor, door & van ondernemers
VOOR EN DOOR ONDERNEMERS
>150 ondernemers hebben in
Officenter een ‘vast kantoor’
> 200 ondernemers hebben
een flex/virtueel kantoor
> 100 ondernemingen
vergaderen regelmatig in
OFFICENTER
‘Voor
ondernemers’
‘Door ondernemers’
Christa Jouck
• Intercenter,
Infraligne en
Hostellerie De Kluis
• Leidt operationeel
OFFICENTER als
mede-eigenaar
Koen Batsleer
• Finpower is een
‘typeklant’ van
OFFICENTER
• Optimaliseert het
financieel
rendement van
OFFICENTER en al
haar ‘stakeholders’
I. VISIE OFFICENTER
‘Van ondernemers’
50 investerende
ondernemers
10 tot 20
ondernemers zijn
eigenaar van elk
OFFICENTER
Zorgen voor de lokale
verankering, netwerk
en bezetting
Beogen hiervoor een
gezonde lange termijn
rentabiliteit

4. I. REGIONALE SPREIDING OFFICENTER
 6 gelijkwaardige
locaties ‘regionaal
gespreid’
 Gezamelijk aanbod aan
‘Officenter klanten
 > 50 vergaderzalen
 > 50 co-working/flex
offices
 Brussel is de logische
‘volgende’ locatie voor
de OFFICENTER

5. Relatienetwerk
Community
I. PRODUCT EN KLANTEN OFFICENTER
Aanbod van :
Vaste werkplaatsen
Flexibele werkplaatsen
Virtuele werkplaatsen
Vergaderlocaties
Aanbod aan :
(Lokale) dienstverlenende
ondernemingen tot 5-7
werkplaatsen
Grote ondernemingen welke
‘spreiding’ van werkplaatsen
willen
Vraag naar ‘tijdelijke’
werkplaatsen (projecten, acties,
…)
Eigenschappen
‘Serviced Offices’
Secretariaat (Telefoon-
permanentie, postbehandeling)
Incl. onderhoud, telefonie,
I.T., print-en kopiediensten
All-in prijszetting ‘per
werkplaats’, niet ‘per m²’
Voordelen ‘op drie niveau’s’ :
 Zeer flexibele verhuurformule
 Total cost of ownership ca.
20% lager dan ‘alternatieve
formules’
 Inclusief een uniek relationeel
netwerk
Total cost of
ownership
van de
“Werkplaats”
(40 % huur
60 % diensten)
Officenter heeft een ‘uniek’ business model dat
niet eenvoudig te kopiëren is.

6. II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Waarom maken wij het verschil ?
Christa
1. B2C ervaring
2. Franchising
ervaring
3. Horeca-ervaring
Koen
1. Goedkope
huisvesting
2. Finpower-
inkomsten
3. Progressieve
gebruiker
Investors
1. Vrienden
2. Belegging
onroerend goed
Gestandardiseerde
producten
Prijsbepaling
uitgaande van 100
% bezetting
Minimale kost
management
Community-
oriented
Lage & lange
rendementsverwac
hting
Prijs ‘cost plus’,
20 % lager dan :
1. Referentie-punt
klanten (huren
appartement)
2. Concurrentie
“All in = all in”
Kwaliteit/prijs
aanvaardbaar
voor KMO-er
Geen
‘agressieve’
commerciële
aanpak nodig
Klanten-
trouwheid 3 –
5 x hoger dan
normaal in
onze markt

7. II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Enige focus OFFICENTER : klantentevredenheid
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Receptie (bediendes) 87% 93% 92% 90% 90% 91%
Accommodatie 75% 80% 81% 83% 80% 80%
Onderhoud 75% 81% 81% 82% 82% 80%
ICT 75% 71% 65% 64% 62% 71%
Cuisine D'Office 77% 83% 82% 78% 82% 82%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Receptie (bediendes)
Accommodatie
Onderhoud
ICT
Cuisine D'Office
2015
2014
2013
2012
2011
2010
 Onze ‘medewerkers’ scoren gemiddeld meer
dan 90 %, blijft een unieke score op het vlak
van dienstverlening
 De ‘infrastructuur’ scoort eerder ‘goed’ dan
‘uitstekend’, maar dit is normaal gezien onze
keuze voor ‘oudere’ kantoorgebouwen
 De bistro wordt sterk gewaardeerd
 Jaarlijks meten wij in detail onze
klantentevredenheid, waaruit ook telkens de
actieplannen ‘voor het jaar’ worden uit
gedestilleerd :
 ICT was een zorgenkind, waar hard wordt aan
gewerkt
 Fietsen (en –stallingen), parkeerplaatsen,
flexwerkplekken en een relax-ruimte zijn actiepunten
van 2016
Klantentevredenheid blijft de enige ‘echte’ focus van OFFICENTER.

8. 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
'10 '11 '12 '13 '14 '15 16
HASSELT
TURNHOUT
A12
MAASTRICHT
LEUVEN
II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Evolutie bezettingsgraad
 De ‘opstart’ en ‘groei’ van elk
nieuw center kent zijn eigen
dynamiek.
 Echter, na 2-3 jaar bereiken we
traditioneel onze volledige
bezettingsgraad (> 95 %) nadat
nog groei mogelijk is door
‘verdikking’ van onze klanten
(minder m² gebruik aanbevelen).
 A12, Hasselt, Leuven en
Turnhout kennen op heden een
volledige bezettingsgraad.
 Enkel in Maastricht zitten
we nog maar aan 85 %
bezettingsgraad 3 jaar na
de opening, maar ook hier
zijn de perspectieven goed.
 Geel zal in juni opengaan
met een bezettingsgraad
van ongeveer 65 %.Volledige bezettingsgraad is onze
doelstelling, waar we met 4 van de
5 centers al aan voldoen.

9. III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
Omzet- en rentabiliteitsevolutie Belgische “Service Officed” -markt
 De groei van het aantal centers toont de ‘exponentiële
marktgroei van ‘serviced offices’ aan
 Coworking/flexwerken is wel de motor van de
exponentiele groei  hebben de BC. ‘gemist’
 Omzet is echter niet meegegroeid door
prijserosie :
 Prijsdaling ‘vaste werkplaatsen’ -25 %/5
jaar (Regus)
 Coworking – prijzen zeer competitief
De business center markt is een ‘groeimarkt’ maar met zeer
competitieve en dalende prijzen.

10. III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
Stabiele BC-markt met groeiende ‘niches’
 Groei van ‘Independents’ (ZZP, free-lancer)
 Heden 1.5 % beroepsbevolking (B)
 In Nederland  x 2 in 10 jaar, 3-5 %
 In de U.S. : heden 20-30 %, groeiend naar
40 %
 Incl. zelfstandigen, temporary
workers
 Deze sterke groei ligt aan de basis van de groei
van de co-working markt
 Groei van ‘thuiswerken’
 Heden 3-7 % van de ‘bedienden (volume/#)
 Zal verder blijven groeien, zeker in België :
 Mobiliteitsprobleem en niet-verstedelijking
 Grootte huizen (110 m² gem. vs. 75 m² in
Nederland)
 Groei naar 50/50 t.o.v. vaste kantooromgeving lijkt niet
onlogisch
 Veel pro-contra-discussies, weinig ‘dynamische’
evaluatie
 Cfr. Internetverkopen : nu ca. 3- 5 %  25/50 %
in diverse markten niet onlogisch
Co-working
Ca. 500 werkplaatsen,
groei > 50 %/jaar
Business – center markt
Ca. 10.000 werkplaatsen, 1.5 % van de
kantooroppervlakte ; groei 5 – 10 % / jaar
 Groei van de ‘sharing-economy’
 Begonnen met Wikipedia (….), eBay …
 Vandaag doorbraken in heel wat markten door :
 AirBnB : 25 % van de overnachtingen in het WK Brazilië …
 Uber  …
 Eigenschappen : sharing participants/eigendom, professional management
Meetingrooms
Ca. 2.000 zalen,
groei > 25 %/jaar
OFFICENTER
Met > 50 investeerders een uniek business
center - voorbeeld van een ‘sharing’ initiatief

11. IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties
SWOT – ANALYSE OFFICENTER op heden
 Sterktes
 Proven concept OFFICENTER
 Uniek ‘business model’
 Commercieel, management en
rentabiliteit ‘bewezen’
 Schaalvoordelen en regionaal
marktleider
 Unieke infrastructuur
 Ligging, parking, grootte
 Zwaktes
 Kritische schaalgrootte
 Persoonsgebondenheid
managementteam
 Beperkt schaalgrootte in Nederland,
ook in Benelux
 Opportuniteiten
 Verdieping ‘bestaande regio’
 Geel/Herentals, Antwerpen, Bxl.
 Groei in Nederland (s Limburg)
 Groeimarkt (CW, meeting, …)
 Bedreigingen
 Groeiende kantoren-leegstand
 Gesubsidieerde concurrentie :
 Overheid
 Corporates
 Gorilla’s
Door te groeien van 5 naar 20 vestigingen tegen 2020 zullen we
onze ‘zwaktes’ kunnen opvangen.

12. IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties
Oprichting Officenter Group maart 2016
 Totale behoefte :
 Eigen investering/vestiging : 150 k€
 Voor 8-9 additionele vestigingen.
 Behoefte : 150 x 8 = 1,2 Mio
 Te verhogen met 50 % ‘bereidheid tot lening’
 Voor het opvangen van ‘uitzonderlijke tekorten’
(Maastricht, Turnhout)
 Groep van 10 key-investeerders :
 200 k€ kapitaal x 10  2 Mio
 10 ‘key’ OFFICENTER INVESTEERDERS
 Harry De Smedt
 Koen Vanlommel
 Marc Van den Broeck
 Patrick & Barbara Torfs
 Peter Aertsen
 Stijn Lauwers
 François Nicoll, Jack Daemen en Olivier Van de Ven
 Gera en Roger Bozon
 Gilbert Govaerts
 Jaak Nijs
Christa &
Koen
10 key-
Officenter-
investeerders
35 %
Officenter
Holding
2 Mio €
OFFICENTER GROUP
(newco)
Officenter
Holding
Officenter
Turnhout
Officenter
A12
Officenter
Maastricht
Officenter
Leuven
35%
x
8 nieuwe
Officenters
Op deze wijze kan OFFICENTER 3,0 zijn financieringsbehoefte
2016 – 2018 realiseren.

13. IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties
‘Definiëren doelgroep kantoorgebouwen’
 Wij verwerven kantoren aan een all-in
kost van max. 1,000 € per m²
 Incl. parking, meubilair, ICT en
opstartverlilezen
 Basis-uitgangspunt :
 We kopen verouderde
kantoorgebouwen aan 500 €/m² en
renoveren voor éénzelfde bedrag
 Basis-voorwaarden :
 Past in ons ‘regionaal’ plaatje
 2,500 – 3,500 m² lijkt optimaal
 Op een ‘zichtlocatie’
 Wij kunnen dan op een huuropbrengst
van 75 €/m² mikken bij een volledige
bezetting
 Is op heden het maximum wat KMO-
eigenaars willen betalen in onze ‘duur
gepercipieerde’ all-in formule
 Hiervoor moeten wij wel uitgaan van
een 95-100 % bezettingsgraad op lange
termijn

14. V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatie
Ideale ligging
 Is ‘centraal’ als volgende
locatie voor OFFICENTER
 Zowel vanuit
Antwerpen/Turnhout als
Leuven/Hasselt/Maastricht
is ‘Zaventem’ de invalsweg
voor Brussel
 Diegem/Zaventem
 Hoog aanbod leegstaande
kantoren
 Veel aanbod van collega-
business centers (Regus,
Multiburo, MC Square, …)
 Vilvoorde, Luchthavenlaan
 Link met Zaventem blijft
 Wel iets meer
afgezonderd, maar ook
minder concurrentie

15. V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatie
Voorstelling ‘pand’
 Pand 4,000 m²
 Voldoende parkeerplaatsen
 ‘Zichtligging’
 Goed adres : luchthavenlaan
 Op ‘As’ Brussel/Antwerpen
 Investeringskost : 3,95 Mio €
 Aankoop gebouw : 2,0 Mio €
 Aankoop en transaktiekosten 0,3 Mio €
 Renovatie naar ‘Officenter’ 1,0 Mio
 Meubilair, ICT, Bistro : 0,50 Mio
 Opstartmarketing en –kosten 0,15 Mio
Wij vinden dit pand perfect geschikt voor een
OFFICENTER – vestiging.

16. V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatie
Financieel plan Officenter Brussel
 Omzetinschatting op basis van onze
ervaringen bij de vorige ‘nieuwe’ centers :
 Sneller dan Maastricht/Turnhout
 Trager dan Leuven/Hasselt
 Kosten conform OFFICENTER business
model
 Bedrijfscash-flow (EBITDA) groeit naar 80-
100 €/m² tegen 2019
 75-85 € ‘huur’/m², saldo marge voor
exploitatie
 Gedetailleerd financieel plan
uitgewerkt
 Wel pas ‘start’ in 2017
2017 2018 2019 2020
Bezettingsgraad 36% 60% 84% 95%
Gemiddeld 'all-in' werkplaatsen 50 83 116 131
Omzet : 374.616 621.246 867.487 976.244
Bedrijfscash-flow (EBITDA) : -40.875 159.676 359.911 448.349
Bedrijfswinst : -40.875 -40.324 159.911 248.349
Netto winst -140.975 -140.424 61.631 153.709
Cash-flow : -140.975 59.576 261.631 353.709
Bancaire terugbetalingen : 0 91.000 182.000

17. V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatie
Investeringsmodel OFFICENTER
 Basis-uitgangspunten :
 30% ‘eigen inspanning’, banklening 70%
 5 % kapitaal = 75 k€ investering, 25 k€ kapitaal
 50 k€ achtergestelde lening, 7 % rendement
  ‘totaal’ rendement op investering 4,7 %
‘continue’
 25 k€ kapitaal , voor indirect 200 m²
‘kantooroppervlakte’
 Banklening zou na 15 jaar moeten ‘terugbetaald’ zijn.
 Uitdagingen
 Bankfinanciering : bedrag, termjin, ‘grace’
period.
 Overtuigde lokale
ondernemers/investeerders
Leningslast Totaal Officenter Brussel Brussel Brussel
100% 35% 65% 5% 3%
Kapitaal 500.000 175.000 325.000 25.000 15.000
Achtergestelde lening650.000 650.000 50.000 30.000
Uitgestelde betaling 0
Banklening 2.730.000 2.730.000
Totaal : 3.880.000 2.905.000 975.000 75.000 45.000
Intrest AL : 7% 4,7% 3.500
Participatie 5,0% 25.000
# m² kantooropp. 200,0

18. VII. To do – ‘lijstje’
Timing Officenter Brussel
 In de maand mei :
 Zoektocht kandidaat – investeerders
 Onderhandelen met bankiers
 Go/No go-beslissing
 OK 10-15
ondernemers/investeerders
 OK 1 bankier
 In de maand juni :
 Oprichting ‘Officenter Brussel
 Aankoop aandelen met gebouw
 Opening OFFICENTER GEEL
 Juli & Augustus:
Renovatiewerkzaamheden :
 Lounge, coworking + bistro
 Indeling ‘kleine kantoren’
 ICT, meubilair, flex-ruimtes en
vergaderzalen

Opening OFFICENTER
BRUSSEL

19. VIII. CONCLUSIES
 OFFICENTER heeft zijn ‘minimale schaalgrootte’ bereikt
 Met Hasselt, A12 en ook Leuven bewijzen we dat ons business model ‘rendabel’ en succesvol is
 Turnhout en Maastricht tonen ons dat het niet altijd ‘evident’ is : het kan langer duren en meer kosten, maar
wij hebben duidelijk het voordeel van consistentie en zullen in 2016 ook deze vestigingen doen groeien naar
een volledige bezetting.
 Geel was de logische 6de locatie voor OFFICENTER
 BRUSSEL is een optimale locatie voor een 7de OFFICENTER
 Vnl. gebruik ‘flexibele’ formules (coworking, flex-kantoren en vergaderzalen) bieden toegevoegde waarde
aan
 De klanten van Officenter voor 1 bijkomende locatie
 Dit vormt de aanzet van ‘OFFICENTER 3,0’
 Een groei van 5  20 centers in onze ‘kern-regio’
2016 wordt het jaar van het nieuwe
groeitraject OFFICENTER 3.0

21. Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen
Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing Officenter
Infrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800
All-in vergoeding 19.800
Huur gebouw 12.500 15.420 incl
Onroerende voorheffing 1.000 1.629 incl
Brandverzekering 250 175 incl
Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl
Kosten poetsen ramen 840 incl. incl
Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl
Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl
Elektriciteit 1.125 952 incl
Water 250 271 incl
Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl
Parkeerkosten n.r. 1.440 incl
Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl
Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl
Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424
Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.
Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)
Aankoop papier 150 150 incl.
Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s
Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Officenter
Internetabonnement 840 971 incl.
Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.
Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven
(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.
Secretariaatskost 2.500 2.500 0
Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.
TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224
132% 142%
Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50

22. PS. WIE PROFITEERT VAN PENSIOENSPAREN ?
De opbrengst van 100 € pensioensparen na 30 jaar …
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
700%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
Jaren 80 : 6 % rendement, 2 %
intermediatiekost
Inleg 4% 6%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
> 2010 : 5 % rendement, 2,5 %
intermediatiekost
Inleg 3% 5%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
'Lokale' financiering : 5 %
rendement, halvering
intermediatiekost ==> 1.25%
Inleg 3,8% 5%
50%50%
60%
40%
34%
66%
50%
‘Traditioneel’ resteerde
maar 50 % van het
rendement bij de
gepensioneerde, maar het
was voldoende …
De daling van rendementen
en gestegen ‘controle-kosten’
maken dat maar 1/3de van de
opbrengst overblijft voor de
gepensioneerde.
(bvb. VAPZ-garantie : 1,25 %).
Indien ‘spaarder’ en ‘lener’
elkaar kennen, kunnen we de
kost halveren, en komt terug
2/3de van de opbrengst ten
gunste van de gepensioneerde.
Bij lage rendement moet de focus meer liggen op ‘minder
intermediatiekost’ dan op ‘hoger rendement’ ‘local’
financing ‘trust’ > ‘global’ financing ‘control’