Introductie voorstelling Officenter Aalst. Op zoek naar 20 lokale ondernemers om dit project samen met ons te realiseren.

1. Officenter,
Van, voor en door ondernemers
OFFICENTER AALST: Officenter nr. 8 tegen begin 2019 ?
Introductie-presentatie, oktober 2018

2. Agenda van de vergadering
I. Groepsvisie, producten en locaties
II. Officenter en haar ‘Key Performance Indicatoren’
III. Marktevolutie en tendensen
IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 NAAR 20 OFFICENTERs
V. OFFICENTER NR 8 : OFFICENTER AALST
VI. Conclusies
VII. Bijlagen

3. 2010
Christa, Koen en 6 ‘vrienden’
overname en herprofilering
Officenter Hasselt
OFFICENTER 1,0
2011 - 2015
OFFICENTER 2,0
‘professionalisering’
door groei van 1 naar 5
centers
Samen met 5-10 investeerders
Officenter Turnhout, Antwerpen,
Maastricht en Leuven
gerealiseerd
2016 - 2022
OFFICENTER 3,0
‘Markt-challenger’ worden door
groei van 6 naar 20 centers
Telkens samen met 10-20 lokaal mee-
investerende ondernemers
I. HISTORIEK OFFICENTER
OFFICENTER GEEL en BRUSSEL zijn de voorlopers van onze
groei naar 20 centers de komende jaren.

4. Voor, door & van ondernemers
VOOR EN DOOR ONDERNEMERS
> 150 ondernemers hebben
in Officenter een ‘vast
kantoor’
> 250 ondernemers hebben
een flex/virtueel kantoor
> 100 ondernemingen
vergaderen regelmatig in
OFFICENTER
‘Voor
ondernemers’
‘Door ondernemers’
Christa Jouck
• Intercenter,
Infraligne en
Hostellerie De Kluis
• Leidt operationeel
OFFICENTER als
mede-eigenaar
Koen Batsleer
• Finpower is een
‘typeklant’ van
OFFICENTER
• Optimaliseert het
financieel
rendement van
OFFICENTER en al
haar ‘stakeholders’
I. VISIE OFFICENTER
‘Van ondernemers’
> 80 investerende
ondernemers
10 tot 20
ondernemers zijn
eigenaar van elk
OFFICENTER
Zorgen voor de lokale
verankering, netwerk
en bezetting
Beogen hiervoor een
gezonde lange termijn
rentabiliteit
Officenter heeft een uniek business model dat niet
eenvoudig te kopiëren is.

5. Relatienetwerk
Community
I. PRODUCT EN KLANTEN OFFICENTER
Aanbod van :
Vaste werkplaatsen
Flexibele werkplaatsen
Virtuele werkplaatsen
Vergaderlocaties
Aanbod aan :
(Lokale) dienstverlenende
ondernemingen tot 5-7
werkplaatsen
Grote ondernemingen welke
‘spreiding’ van werkplaatsen
willen
Vraag naar ‘tijdelijke’
werkplaatsen (projecten, acties,
…)
Eigenschappen
‘Serviced Offices’
Secretariaat (Telefoon-
permanentie, postbehandeling)
Incl. onderhoud, telefonie,
I.T., print-en kopiediensten
All-in prijszetting ‘per
werkplaats’, niet ‘per m²’
Voordelen ‘op drie niveau’s’ :
 Zeer flexibele verhuurformule
 Total cost of ownership ca.
20% lager dan ‘alternatieve
formules’
 Inclusief een uniek relationeel
netwerk
Total cost of
ownership
van de
“Werkplaats”
(40 % huur
60 % diensten)
Officenter wil door haar unieke ‘community’-aanpak de
meest efficiënte business center groep worden

6. I. REGIONALE SPREIDING OFFICENTER
 7 bestaande
locaties
‘regionaal
gespreid’
 Gezamelijk
aanbod aan
‘Officenter
klanten
 > 50
vergaderzal
en
 > 50 co-
working/flex
offices
 Doel is meer dan
20 locaties te
creëren tegen
2020 conform het
‘olievlek-principe’

7. II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Waarom maken wij het verschil ?
Christa
1. B2C ervaring
2. Franchising
ervaring
3. Horeca-ervaring
Koen
1. Goedkope
huisvesting
2. Finpower-
inkomsten
3. Progressieve
gebruiker
Investors
1. Vrienden
2. Belegging
onroerend goed
Gestandaardiseerde
producten
Prijsbepaling
uitgaande van 100 %
bezetting
Minimale kost
management
Community -
oriented
Lage & lange
rendements-
verwachting
Prijs ‘cost plus’,
20 % lager dan :
1. Referentie-punt
klanten (huren
appartement)
2. Concurrentie
“All in = all in”
Kwaliteit/prijs
aanvaardbaar
voor KMO-er
Geen
‘agressieve’
commerciële
aanpak nodig
Klanten-
trouwheid 3 –
5 x hoger dan
normaal in
onze markt

8. II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Enige focus OFFICENTER : klantentevredenheid
 De klantentevredenheid is in 2017 terug
gestegen
 Ondanks het feit dat het hoge niveau het moeilijker maakt om
nog te verbeteren
 We ‘leren’ meer uit het proces en de opmerkingen dan uit de
‘algemene’ resultaten’ van elk punt
 Mits continue investeren/werken aan dit punt
blijft het onze betrachting op dit niveau de
komende jaren nog verder te verbeteren.
 In 2017 mogen we fier zijn op de positieve evolutie
op ‘alle vlakken’:
 Medewerkers blijven met > 90% de ‘toppers’ van onze
organisatie – waar we ook het meest in de hand hebben.
 ICT was een zorgenkind, maar evolueert duidelijk gunstig
 De accommodatie en onderhoud blijven aandachtspunten,
maar onze (ouder’) panden creëren hiet altijd structurele
beperkingen.
 De bistro’s scoren gemiddeld nog niet goed, maar
individueel is de evolutie van ‘onze’ bistro’s wel zeer
positief.
Klantentevredenheid blijft de enige ‘echte’ focus van OFFICENTER.
74%
76%
78%
80%
82%
84%
86%
88%
Hasselt Turnhout Antwerpen Maastricht Leuven Geel Officenter
Officenter : overzicht klantentevredenheid2017
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
Receptiedames ICT Accommodatie Onderhoud Bistro Gemiddelde
Officenter: Overzicht evolutie 'klantentevredenheid'2010 - 2017
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

9. II. KEY PERFORMANCE INDICATOREN
Evolutie bezettingsgraad
 De ‘opstart’ en ‘groei’ van elk nieuw
center kent zijn eigen dynamiek.
 Echter, na 2-3 jaar bereiken we
traditioneel onze volledige
bezettingsgraad (> 95 %)
 A12, Hasselt, Leuven, Maastricht en
Turnhout kennen op heden een
volledige (95-100%) bezettingsgraad.
 In 3 centers hebben we op
heden een wachtlijst van
klanten.
 Geel en Brussel zijn nog in
‘opstartmodus’, en evolueren naar
een volledige bezettingsgraad tegen
2019.
Volledige bezettingsgraad is onze doelstelling, die we behalen
binnen de 2 tot 3-4 jaar na de opening van een OFFICENTER.

10. III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
Omzet- en rentabiliteitsevolutie Belgische “Service Officed” -markt
 De groei van het aantal centers toont de ‘exponentiële
marktgroei van ‘serviced offices’ aan
 Coworking/flexwerken is wel de motor van de
exponentiele groei  is echter een zeer competitieve
markt
 Omzet groeit ‘trager’ dan het aantal
vestigingen:
 Prijsdaling ‘vaste werkplaatsen’ -25 % / 5
jaar (Regus)
 Coworking – prijzen zeer competitief
De business center markt is duidelijk een groeimarkt.

11. III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
Stabiele BC-markt met groeiende ‘niches’
 Groei van ‘Independents’ (ZZP, free-lancer)
 Heden 1.5 % beroepsbevolking (B)
 In Nederland  x 2 in 10 jaar, 3-5 %
 In de U.S. : heden 20-30 %, groeiend
naar 40 %
 Incl. zelfstandigen, temporary
workers
 Deze sterke groei ligt aan de basis van de
groei van de co-working markt
 Groei van ‘thuiswerken’
 Heden 3-7 % van de ‘bedienden
(volume/#)
 Zal verder blijven groeien, zeker in
België :
 Mobiliteitsprobleem en niet-
verstedelijking
 Grootte huizen (110 m² gem. vs.
75 m² in Nederland)
 Groei naar 50/50 t.o.v. vaste
kantooromgeving lijkt niet onlogisch
 Veel pro-contra-discussies,
weinig ‘dynamische’ evaluatie
 Cfr. Internetverkopen : nu ca. 3-
5 %  25/50 % in diverse
markten niet onlogisch
Co-working
Ca. 500 werkplaatsen,
groei > 50 %/jaar
Business – center markt
Ca. 10.000 werkplaatsen, 1.5 % van de
kantooroppervlakte ; groei 5 – 10 % / jaar
 Groei van de ‘sharing-economy’
 Begonnen met Wikipedia (….), eBay …
 Vandaag doorbraken in heel wat markten door :
 AirBnB : 25 % van de overnachtingen in het WK Brazilië …
 Uber  …
 Eigenschappen : sharing participants/eigendom, professional management
Meetingrooms
Ca. 2.000 zalen,
groei > 25 %/jaar
OFFICENTER
Met > 50 investeerders een uniek business
center - voorbeeld van een ‘sharing’ initiatief

12. I.3. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZEN
De ‘serviced office – lijkt uit zijn voegen te barsten

13. IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties
Oprichting Officenter Group maart 2016
 10 ‘key’ OFFICENTER INVESTEERDERS
  ‘lokale’ investeerders uit ‘alle’ 5 locaties eind 2015
 Harry De Smedt,
 Koen Vanlommel ,
 Marc Van den Broeck,
 Patrick & Barbara Torfs
 Peter Aertsen
 Stijn Lauwers
 François Nicoll, Jack Daemen en Olivier Van de Ven
 Gera en Roger Bozon
 Gilbert Govaerts
 Jaak Nijs
 + 2 Mio € in OFFICENTER GROUP
 Eigen investering/vestiging : 150 - 200 k€
 Voor ca. 8 additionele vestigingen.
 Behoefte : 150 x 8 = 1,2 Mio
 Te verhogen met 50 % ‘bereidheid tot lening’
 Voor het opvangen van ‘uitzonderlijke tekorten’
(Maastricht, Turnhout)
Christa &
Koen
10 key-
Officenter-
investeerders
35 %
Officenter
Holding
2 Mio €
OFFICENTER GROUP
(newco)
Officenter
Holding
Officenter
Turnhout
Officenter
A12
Officenter
Maastricht
Officenter
Leuven
35%
x
8 nieuwe
Officenters
Op deze wijze kan OFFICENTER 3,0 zijn groeipad 2016 – 2018
“gezamenlijk’ met zijn ondernemers/investeerders realiseren.

14. IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties
‘Definiëren doelgroep kantoorgebouwen’
 Doelstelling : het verwerven van
leegstaande kantoren aan een all-in kost
van max. 1,000 € per m²
 Koopprijs basis 500 €/m²
 + renovatiekosten 500 €/m²
 Incl. meubilair, ICT en opstartverlilezen
 Basis-voorwaarden :
 Past in ons ‘regionaal’ plaatje
 2,500 – 3,500 m² lijkt optimaal
 Op een ‘zichtlocatie’
 1 parking per 35 m²
kantooroppervlakte
 Wij kunnen dan op een huuropbrengst
van 75 €/m² mikken bij een volledige
bezetting
 Is op heden het maximum wat KMO-
eigenaars willen betalen in onze ‘duur
gepercipieerde’ all-in formule
 Hiervoor moeten wij wel uitgaan van
een 95-100 % bezettingsgraad op lange
termijn om een ‘rendabel’ business
model voor onze investeerders uit te
bouwen.

15. s
V. AALST als volgende OFFICENTER – locatie
Voorstelling ‘pand’
 Zou ‘eerste lokatie’ aan de andere
zijde van de as A’pen/Brussel zijn
 3,265+686 m², meer dan 2,500 m²
minimum
 Goede, bereikbare locatie, geen
zichtlocatie op lange termijn
 Onvoldoende parkeerplaatsen, maar
parkeertoren aan de overkant.
 Investeringskost : 4,5 Mio €
 Aankoop gebouw : 2,80 Mio
 Renovatie naar ‘Officenter’ 1,00 Mio
 Meubilair, ICT, Bistro : 0,50 Mio
 Opstartmarketing en –kosten 0,20 Mio
Wij voorzien een hoge investeringskost van 4,4 Mio € voor
deze locatie, hoger dan normaal (< 1,000 €/m²)

16. V. AALST als volgende OFFICENTER – locatie
Financieel plan Officenter Aalst
 Investeringskost 4,5 Mio €
 > 1,000 - 1,100 €/m²
 ?? Officenter-waardering gemiddeld 1,000 –
1250 €/m²
 ?? Waardering Officenter Aalst  1,250-
1,400 m²
 Omzetinschatting op basis van de
ervaringen bij de vorige Officenters
 Huurinkomsten kantoorverhuur 1,300 m²
 Volledig bezetting (140 werkplaatsen) na
3 jaar
 2022 eerste jaar met ‘volledige bezetting
 Kosten gebaseerd op de gemiddelde
kosten van de bestaande Officenters
 Bedrijfscash-flow (EBITDA) groeit naar
ca. 95 €/m² tegen 2021-22
 Gedetailleerd financieel plan uitgewerkt
 Normaal naar de ‘Officenter-standaard’
 Rentabiliteit ‘business centers’ blijft lager
dan ‘verhuur kantoren’ excl.
management, marketing en
leegstandskosten
Doelstellingen 'Officenter Aalst / Keppekouter
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Omzet 324 471 677 802 822 843
- aankopen 6 10 17 21 21 22
- algemene kosten 232 249 274 289 296 304
- personeelskosten 140 147 157 163 168 172
==> Bedrijfscash-flow : -54 64 228 329 337 346
- afschrijvingen 0 173 173 173 173 173
- intrestlasten 60 128 126 122 118 114
- belastingen 0 0 0 0 16 20
==> netto winst -113 -237 -71 34 30 38
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Cash-flow : -113 -64 102 207 204 212
- Banklening Immo 65 % 0 98 196 196 196
Terugbetalingen 0 0 98 196 196 196
==> % terugbet.last 0% 0% 96% 94% 96% 92%

17. V. AALST als volgende OFFICENTER – locatie
Investeringsmodel OFFICENTER
 Basis-uitgangspunten :
 35% ‘eigen inspanning’, banklening 65%
investeringskost.
 5 % kapitaal = 112 k€ investering, 38 k€ kapitaal
 75 k€ achtergestelde lening, 7 % rendement
  ‘totaal’ rendement op investering 4,7 %
‘continue’
 38 k€ kapitaal , voor indirect 180 m²
‘kantooroppervlakte’
 Uitdagingen
 Bankfinanciering : bedrag, looptijd
 Overtuigde lokale
ondernemers/investeerders
 Voorwaarden investeerders :
 Ofwel een breed lokaal netwerk rond Eindhoven
 Ofwel zich vestigen in Officenter Genk
 Doelstelling : 20 investeerders x 25 genodigden op de
‘openingsreceptie’  500-750 aanwezigen.
Leningslast Totaal Officenter Lokaal Aalst
100% 35% 65% 5%
Kapitaal 750 000 262 500 487 500 37 500
Achtergestelde lening 975 000 975 000 75 000
Uitgestelde betaling 0
Banklening 2 933 944 2 933 944
Totaal : 4 658 944 3 196 444 1 462 500 112 500
Intrest AL : 7% 4,7% 5 250
Participatie 5,0% 37 500
# m² kantooropp. 180,4

18. VII. To do – ‘lijstje’
Timing Officenter Aalst
 September 2018:
 Akkoord met verkopende partij
 Koop onder opschortende voorwaarde
van ‘financiering’ = investeerders vinden
 Start zoektocht investeerders Officenter
Aalst
 Op heden al 5 kandidaten
 Oktober/november 2018
 Zoektocht investeerders en financier
 OK 15-20
ondernemers/investeerders
 OK 1 bankier
 Oprichting ‘Officenter Aalst
 Aankoop gebouw
 December – februari 2019
 Renovatiewerkzaamheden :
 Lounge, coworking + bistro
 Indeling ‘kleine kantoren’
 ICT, meubilair, flex-ruimtes en
vergaderzalen
 Februari/maart 2019:
 Opening OFFICENTER AALST met
meer dan 750 lokale ondernemers

19. VIII. CONCLUSIES
 OFFICENTER heeft zijn ‘minimale schaalgrootte’ bereikt
 Met Hasselt, A12 en ook Leuven bewijzen we dat ons business model ‘rendabel’ en
succesvol is
 Turnhout en Maastricht tonen ons dat het niet altijd ‘evident’ is : het kan langer duren en
meer kosten, maar gegeven ons sterk business model merken we dat we ook aldaar op
termijn een volledige bezettingsgraad bereiken.
 Geel en Brussel tonen aan dat we ons ‘tweede’ groeipad succesvol hebben kunnen
starten (investeerders, snellere groei bezettingsgraad dan voorzien).
 Officenter Aalst zou een logische volgende stap kunnen zijn
 Zou de eerste vestiging ‘aan de andere kant van de as Antwerpen/Brussel’ zijn
 We hebben een aantal klanten in Officenter die dit vragen
 Ons ‘netwerk’ van klanten/investeerders vraagt naar een locatie in Aalst
In 2016-7 hebben we succesvol het nieuwe groeitraject OFFICENTER 3.0
gelanceerd, willen we vanaf 2019 naar een ritme van 3 nieuwe centers
per jaar

21. Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen
Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing Officenter
Infrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800
All-in vergoeding 19.800
Huur gebouw 12.500 15.420 incl
Onroerende voorheffing 1.000 1.629 incl
Brandverzekering 250 175 incl
Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl
Kosten poetsen ramen 840 incl. incl
Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl
Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl
Elektriciteit 1.125 952 incl
Water 250 271 incl
Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl
Parkeerkosten n.r. 1.440 incl
Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl
Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl
Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424
Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.
Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)
Aankoop papier 150 150 incl.
Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s
Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Officenter
Internetabonnement 840 971 incl.
Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.
Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven
(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.
Secretariaatskost 2.500 2.500 0
Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.
TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224
132% 142%
Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50

22. PS. WIE PROFITEERT VAN PENSIOENSPAREN ?
De opbrengst van 100 € pensioensparen na 30 jaar …
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
700%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
Jaren 80 : 6 % rendement, 2 %
intermediatiekost
Inleg 4% 6%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
> 2010 : 5 % rendement, 2,5 %
intermediatiekost
Inleg 3% 5%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
'Lokale' financiering : 5 %
rendement, halvering
intermediatiekost ==> 1.25%
Inleg 3,8% 5%
50%50%
60%
40%
34%
66%
50%
‘Traditioneel’ resteerde
maar 50 % van het
rendement bij de
gepensioneerde, maar het
was voldoende …
De daling van rendementen
en gestegen ‘controle-kosten’
maken dat maar 1/3de van de
opbrengst overblijft voor de
gepensioneerde.
(bvb. VAPZ-garantie : 1,25 %).
Indien ‘spaarder’ en ‘lener’
elkaar kennen, kunnen we de
kost halveren, en komt terug
2/3de van de opbrengst ten
gunste van de gepensioneerde.
Bij lage rendementen moet de focus meer liggen op ‘minder
intermediatiekost’ dan op ‘hoger rendement’ ‘local’
financing ‘trust’ > ‘global’ financing ‘control’