Presentation of the ambition to realise a 15th location of Officenter in Mechelen

1. Officenter heeft een uniek groeipad
gerealiseerd
In 10 jaar tijd tweede
grootste op de Belgische
markt.
“
Officenter Mechelen
Introductie-
presentatie

2. Onze vestigingen
Hasselt
2010
Turnhout
2011
Antwerpen
2012
Maastricht
2013
Leuven
2014
Geel
2016
Vilvoorde
2018
Aalst
2019

3. Onze vestigingen
Zaventem
2020
Hasselt Atelier
2021
Genk
2021
Pelt
2021
Sint-Truiden
2021
Beringen
2021

5. Community

7. Het pad van Officenter in
cijfers uitgedrukt
ONZE VOORUITGANG
Klanten
Investeerders
Locaties
Medewerkers

8. OMZETGROEI
DRIE MAAL ZO SNEL GEGROEID
ALS DE MARKT

9. Antwerpen
Turnhout
Geel
Pelt
Maastricht
St-Truiden
Aalst
Zaventem
Leuven
Vilvoorde
Hasselt
Beringen
Genk
14 VESTIGINGEN OP MAAT VAN
ONZE KLANTEN
EN WE BLIJVEN NIET STILZITTEN
St.-Niklaas
Gent
Dendermonde
Mechelen
Wommelgem
Haven
Groot-Bijgaarden
Aarschot

10. Wij zijn onszelf
Onze community is hecht, onze werksfeer is
gemoedelijk. Wij kunnen elkaar vertrouwen en
dat geeft ons de kracht om steeds verder te
groeien.

11. Onze acties en onze mindset
zorgen voor een uitzonderlijk
hoge tevredenheidsscore :
Want tevreden klanten blijven,
rententiegraad :
Wij zijn
doeners
90%
85%

12. Wij zijn delers, geen
verdelers
Onze deelcultuur dragen we hoog in het
vaandel. Elke vierkante meter vullen we in op
de meest efficiënte, praktische en eerlijke
manier Gedeelde parkeerplaatsen,
meetingrooms, inkomhal...

13. Wij zijn
impactmakers
We houden vast aan onze
belangrijkste kernwaarden, zoals het
aangaan van een maatschappelijk
engagement, het voltrekken van onze
lokale verankering en het inzetten op
duurzaam ondernemen.

14. 03
Groeipad
Officenter in
groeimarkt
14

15. Studies JLL, CBRE, e.a. :
20-30 % van de kantorenmarkt zal
tegen 2030 ‘flexibel’ ingevuld
moeten zijn
Huidig marktaandeel 3 % op 23 Mio m²
kantoren in België.
Groei coworking-markt ca. 20 % per
jaar – vergelijkbaar met groei 2013-
2019
Marktevolutie en tendensen
De groei van de service office markt blijft ons
verbazen

16. Marktevolutie en tendensen
Fundamenten ‘exponentiële’ groei de ‘serviced-office’ - sector
Serviced Office
market
&
Officenter-
business-model
De ‘new generations’ (Y-Z)
Generation Y  Z
‘attitudes’
Generatie Y/Z‘ zal dan ook
een ‘coworking’ omgeving
verkiezen als werkomgeving
De ‘netwerk’ –economie: co-creatie
Samenwerken is het
nieuwe innoveren
Formele en informele
netwerken vormen de basis
van de ‘coworking’-
economie
De ‘new way of working”
Flexibele werkplaatsen zijn de
toekomst: combinatie van ‘open
space’, flexkantoren en privatieve
kantoren
Ondernemingen willen efficiënter
hun activa en mensen inzetten.
Groei thuiswerken creëert een
behoefte aan flexibele
professionele
kantooromgevingen
De “sharing-economy”
De ‘deeleconomie’ betekent dat
men meer en meer activa zal
‘delen’
Dit betekent ook dat men de
‘eigendom’ van de goederen zal
delen
= uniek Officenter business model:
klanten kunnen ook ‘eigenaar’
worden!

17. Key performance indicatoren
Waarom maken wij het verschil?
CHRISTA
B2C ervaring
Franchising
ervaring
Horeca-ervaring
KOEN
Goedkope
huisvesting
Finpower-
inkomsten
Progressieve
gebruiker
INVESTORS
Vrienden
Belegging
onroerend goed
Gestandaardiseerde
producten
Prijsbepaling
uitgaande van 95 %
bezetting
(= 10 % hoger dan
marktgemiddelde)
Minimale kost
management
Community-oriented
Lage & lange
rendements-
verwachting
Prijs ‘cost plus’, 10-
20 % lager dan :
1) Referentie-punt
klanten (huren
appartement)
2) Concurrentie
“All in = All in”
Geen ‘agressieve’
commerciële
aanpak nodig
Kwaliteit/prijs
aanvaardbaar
voor KMO-er
Klantentrouwheid
3 - 5 x hoger dan
normaal in onze
markt

18. 04
Officenter 3.0
van 5 naar
20 Officenters

19. Officenter 3.0: van 5 naar 20 locaties
Oprichting Officenter Group maart 2016
15 ‘key’ officenter investeerders
Harry De Smedt Stijn Lauwers
Koen Vanlommel François Nicoll, Jack
Daemen en Olivier Van de
Ven
Marc Van den Broeck
Gera en Roger Bozon
Patrick
& Barbara Torfs Gilbert Govaerts
Peter Aertsen Jaak Nijs
Christa Jouck &
Koen Batsleer
15 investeerders
70 % 30 %
Officenter Group
Officenter Holding  nieuwe Officenters
35% Officenter Hasselt
40% Officenter Antwerpen
40% Officenter Maastricht
40% Officenter Turnhout
35% Officenter Leuven
35% Officenter Geel
35% Officenter Vilvoorde
35% Officenter Aalst
35% Officenter Zaventem
35% Beringen, Genk, Pelt
en Sint-Truiden
+ …
Peter Manet
Ismaël Ben-Al-Lal
Diane en Gust Dierckx Stefan Yee
Karla en Bart Meuleman
Onze key-investeerders zijn allen ook investeerders in een ‘lokale’ Officenter-vestiging

20. Officenter 3.0: van 5 naar 20 locaties
Definiëren doelgroep kantoorgebouwen
Doelstelling
Het verwerven van leegstaande
kantoren aan een all-in kost van
max. 1.250 – 1.500 € per m²
Koopprijs basis 600-800 €/m²
+ renovatiekosten 500-600 €/m²
+ 100-200 €/m² ‘opstartkosten’
Basis-voorwaarden
Past in ons ‘regionaal’ plaatje
2.500 – 5,000 m² lijkt optimaal
Op een ‘zichtlocatie’
1 parking per 35 m² kantooroppervlakte
Huuropbrengst
We streven dan naar een
huuropbrengst van 100-110 €/m² bij een
volledige bezetting. Is op heden een
marktconforme vergoeding, na
management- en leegstandskost
Bezettingsgraad
Wij gaan wij uit van een 95-100 %
bezettingsgraad, waardoor we een
‘rendabel’ business model hebben
voor onze investeerders, zonder
meerkost voor onze klanten

21. Turnhout
Antwerpen
Geel
Hasselt
Maastricht
Leuven
Vilvoorde
Aalst
Zaventem
Nog in te vullen
₋ Mechelen (evt. ook Gent)
₋ Van 2 naar 4/5 locaties Brussel
₋ Van 1 naar 3/4 locaties rond Antwerpen
₋ Verbindingssteden Aarschot, Lier en/of
Mol bieden ook nog potentieel
₋ Zeker voor een ‘Officenter Hub’
Uitbreiden olievlek in België
- Westen van Vlaanderen
- Wallonië
- Brussel Stad
- Veel hogere onroerend goed lasten
Groei naar 20 centers ?
Voorstelling ‘locaties’
Sint-Truiden
Genk
Beringen
Pelt

22. 05
Officenter
Mechelen

23. Locatie OK
₋ Gent en Mechelen zijn de meest
gevraagde locaties vanwege
onze bestaande klanten
₋ Ook ‘micro-ligging’ is OK  geen
zichtlocatie, maar wel optimaal
bereikbaar
Bijkomende voorwaarden
- Voldoende parkeerplaatsen : te
onderzoeken
- Aankoopprijs : binnen onze
benchmark
To do:
- Vinden van financiering
- Een 20-tal lokale ondernemers
- Bankfinanciering of alternatief
Officenter Mechelen
Locatie OK :

24. Ruw financieel kader Officenter Mechelen
Investeringskost renovatie : inschatting
OFFICENTER MECHELEN
Investeringsbehoefte : Afschr.dr Afschr/jr
Aankoop gebouw (incl. kosten): 4.480.000 796 84.000
Overname lening :
Immateriële investeringen 175.000 31 5 35.000
IT/Telco-investeringen 80.000 14 10 8.000
Renovatiewerken 1.857.250 330 33 56.280
Meubilair 450.000 80 10 45.000
Bistro 250.000 44 10 25.000
Buffer 400.000 71 10 40.000
Totale investeringskosten : 7.692.250 1.367 293.280
● Gebouw : 5,630 m², aankoopprijs 4 Mio €
○ Incl. registratierechten komen we hier aan 800 €/m² - o.i. aanvaardbaar voor regio Mechelen.
● Renovatiekosten ingeschat
○ Op basis van onze ervaringen – ca. 550 €/m² is op heden noodzakelijk gezien de hogere energie-eisen van onze gebouwen.
● Totale kostprijs gebouw : 1,367 €/m² vs. 1400-1500 € gemiddelde waarde/Officenter
○ Beperkte ‘marge’, maar Mechelen zou een hogere waardering moeten krijgen dan het gemiddelde van Officenter.
○ Nieuwbouwprijs voor kantoren in Mechelen richting 3,000 €/m²

25. Ruw financieel plan Officenter Mechelen
Inschatting inkomsten en uitgaven 2024 - 2027
● Hypothetisch scenario ca. 5,600 m²
○ Ongeveer 214 werkplaatsen
○ Volledig bezetting na 3 jaar
○ Bezettingsgraad gaat sneller, flexibele invulling heeft
meer tijd nodig
○ 2027 wordt pas eerste jaar met ‘volledige bezetting
● Bistro-inkomsten voorzichtig ingeschat
○ Op basis van ‘gemiddelde omzet’ Officenter-bistro’s
○ Hypothese : marginaal break-even
○ Is realistische veronderstelling op heden
● Opbrengsten en kosten gebaseerd op de huidige
kost-en opbrengstenstructuur van Officenter,
verhoogd met 8 %.
● Bedrijfscash-flow (EBITDA) groeit naar > 110 €/m²
tegen 2025-26
○ Gedetailleerd financieel plan wordt uitgewerkt
○ Normaal naar de ‘Officenter-standaard’
● Intrestlasten van 1,75 % (2021) naar 5-6 % (2023)
○ Is de reden waarom onze prijzen 8 % verhoogd zijn
voor onze nieuwe vestigingen.

26. Ruw financieel kader Officenter Mechelen
Investeringsmodel Officenter
Basis-uitgangspunten Nog in te vullen
50% ‘eigen inspanning’, banklening 50%
investeringskost
5 % kapitaal = 87,500 €, investering 262,500 €
175 k€ achtergestelde lening, 7 % rendement
88 k€ kapitaal , voor indirect ca. 280 m² ‘kantooroppervlakte’
Bankfinanciering: bedrag, looptijd
Overtuigde lokale ondernemers/investeerders
Voorwaarden investeerders:
Ofwel een breed lokaal netwerk in deze locatie
Ofwel zich vestigen in het betreffende Officenter
Samen : > 750 aanwezigen op onze openingsreceptie
Leningslast Totaal
Officenter
Group Lokaal Max. lokale Min. lokale
100% 35% 65% 5% 1%
Kapitaal 1,750,000 612,500 1,137,500 87,500 17,500
Achtergestelde lening 2,275,000 2,275,000 175,000 35,000
Uitgestelde betaling 0
Banklening 4,000,000 4,000.000
Totaal 8,025,000 2.915,000 3,412,500 262,500 52,500
Intrest AL 7 % 12,250 2,450
Participatie (Taks-shelter ?) 87,500 17,500
# m² kantoor & atelieropp. Ca. 280 m² Ca. 56 m²

27. 06
Conclusies

28. Conclusies
Officenter heeft zijn
‘minimale schaalgrootte’ bereikt
Officenter wil zijn schaalgrootte verder uitbouwen
de komende jaren
Met 15 locaties moeten we een volwaardig
management-team kunnen uitbouwen
De rentabiliteit op korte (ontwikkelingsrendement) en op
lange termijn kan worden aangetoond
Diverse vestigingen hebben ons ook geleerd dat het niet
allemaal vanzelf gaat – maar op lange termijn kunnen
we onze toegevoegde waarde op elke locatie aantonen.
Inspelend op nieuwe trend naar ‘rural coworking’
and ‘working close to home’  Officenter Hubs
Nog een 5-tal locaties voor volwaardige
Officenter’s (Brussel, Mechelen, Antwerpen)
Mechelen past dus perfect in dit plaatje.
De aankoopwaarde creëert voldoende ruimte om
het pand ‘grondig’ te renoveren.