1. Madrid, Novembre del 2006 Racionalització del model d’actuació d’operacions a LAR CREA Presentació resumida

2. Objectius del treball Com a conseqüència del creixement e internalització del negoci, se ha decidit afrontar un procés de racionalització tant de l’execució com dels mecanismes de control de les activitats englobades sota l’àrea d’operacions. A l’actualitat, coexisteixen distints graus de centralització a l’execució de les activitats anteriors i diversos nivells de control o participació de la central a les decisions clau, sense un criteri comú ni a nivell d’organització ni de territori de del model d’implantació. L’objectiu del projecte és, precisament, ajudar al Grupo Lar a la definició d’un model d’actuació d’operacions que permeti agilitzar la toma de decisions i el desenvolupament dels processos i millorar el control (reducció de riscos operatius). Homogeneïtzar els rols en el desenvolupament de les promocions a totes les UT: Escollir les funcions de l’àmbit d’operacions que deuen ser realitzades de forma agregada o aquelles on la participació de la Central aporta valor a la UT. Definir els rols de UT i Central dins de cada funció. Establir els casos on es millor recórrer a recursos interns i on es millor polítiques d’outsourcing. Identificar les accions (organitzatives, operatives i respecte els sistemes d’informació) necessàries per a ficar en pràctica el model anterior.

3. Metodologia MODEL DE REFERÈNCIA ANÀLISIS DE LA SITUACIÓ ACTUAL Anàlisis d’informació interna Entrevistes UUTT (DT, RO, RT) + Central (DO, DS, DT) Antecedents Tendències organitzatives GAP / PROBLEMES MODEL PROPOSAT PLA D’ACCIÓ Directrius estratègiques de LAR CREA Anàlisis de barreres Primer Workshop Segon Workshop

4. Tendències Tendències Els grans grups empresarials constantment analitzen el paper de la Central per assegurar que es maximitza el valor que aporta al Grup. Més del 75% de les grans corporacions europees han realitzat canvis importants a l’estructura de la Central als últims 10 anys. L’acumulació de “know-how” i la possibilitat de compartir-ho entre diverses Unitats Territorials (UUTT) o de Negoci, obtenint economies d’escala i coneixement, representa una important aportació de valor per part de la Central. No obstant, la Central normalment està sotmesa a una menor pressió per a contenir els seus costos que les UUTT, ja que les reparteix o està protegida per preus de transferència interns. Si s’imposa a les UUTT polítiques que no prenguin en compte les seves necessitats particulars, és freqüent que s’origini un “allunyament” de les mateixes per part de la Central, podent arribar a destruir valor als negocis. És important per tant, que la Central es focalitzi a aquelles activitats en les quals pugui aportar valor al grup, basat en coneixements específics o a economies d’escala, amb qualitat i preus competitius similars als dels proveïdors externs. L’esforç continu per a la consecució d’aquest equilibri, que no té una solució única, és una constant als grans Grups empresarials a tot el món.

5. Tendències Rols de la UT i de la Central La Central pot tenir un nivell d’intervenció distint a cada funció que realitza, depenent de l’estil de gestió del Grup empresarial. Proveir serveis a les UUTT: Realitza funcions “ en el nom de “ les UUTT Consultoria : Proveir informació i recomanacions a les UUTT basat en “know-how” especialitzat. La seva recomanació no és vinculant per a les UUTT Estratègica, Polítiques, Coordinació i Control: Definició d’estàndards i seguiment de les UUTT La tendència de les grans Corporacions està a enfortir els dos últims tipus de rol i crear unitats independents o subcontractar especialistes amb objectius clars per aquelles de les primeres que, al compartir-s’hi, puguin ser prestades d’una forma més eficient, afegint valor a nivell grup. Aquestes funcions deuen ser: De caràcter transaccional o sensibles al volum d’operacions. No associades al “Know-how” propi de cada Unitat (“core business”). Aconseguir economies d’escala i abast (“Know-how” especialitzat / Centres d’excel·lència). Criteris per l’Externalització L’externalització s’ha de cercar a aquelles funcions on el Grup no pugui assolir : Desenvolupar / Conservar Know-How especialitzat. Ser competitiu amb qualitat / preu respecte el mercat.

6. Criteris repartiment de funcions Unitats de prestació de serveis corporatius (1) Feines no considerades com el Core Business de les unitats territorials. Funcions transaccionals, repetitives i de gran volum de activitat que a estar centralitzades aconsegueixen majors estalvis i eficiències. Especialitats de know-how susceptibles de ser compartides per les unitats territorials (centres d’excel·lència). Unitats Territorials Especialitats de know how local no extensibles a altres territoris. Feines no transaccionals o no sensibles al volum d’operacions. Activitats que requereixen suport presencial a nivell local . Decisions crítiques amb un elevat impacte a la rendibilitat dels projectes. Corporació Definició de l’ estratègia corporativa i desenvolupament de polítiques i estàndards a nivell funcional. Control de projectes i supervisió dels serveis. Gestió de relacions internes . Resolució de conflictes. (1) Internes o externes Recomanacions e informació especialitzada (consultoria). Prestació de serveis

7. Model Proposat Anàlisis i aprovació d’operacions Estratègia comercial Pla de Negoci Comercialització Planificació i llançament de projectes Disseny Producció Briefing Projecte d’execució Contractació Execució i seguiment Atenció al client Entrega Gestió del Projecte Compra de Terra Desenvolupament de Productes i Serveis Avantprojecte Estudis previs d’arquitectura Projecte bàsic estès Projecte bàsic Manteniment (correctiu) Preparació de la comercialització Actuació comercial Entrega Preentrega Comunicacions captació i traçabilitat Comunicacions producte i procés Comunicacions d’una altre natura Enquestes satisfacció Gestió reclamacions / informació Posada en marxa Seguiment Tancament

8. Model Proposat 3. Disseny de producte (1 de 2) Estudis tècnics previs Briefing Estudi en profunditat de l’ Oferta i la Demanda Aprovació Encàrrec d’estudis d’arquitectura Elaboració d’estudis previs (Topogràfics i Geotècnics) Elaboració del Briefing per a arquitectes Estudis previs d’ arquitectura Encàrrec d’avantprojecte Revisió avantprojecte Avantprojecte Aprovació avantprojecte Selecció alternativa Metodologia d’execució (per a que, què i com obtenir la informació) Proveïdors qualificats per a l’execució dels distints estudis Aportació d’experiència amb les dades específiques necessàries i els medis i procediments de captura més adequats Aportació d’experiència a la interpretació dels resultats obtinguts i l’extracció de conclusions per a la definició del producte (utilització d’experiències creuades d’altres casos). Amb casos complexes, incorporació d’un recurs de recolzament com a suport a tot el procés. Metodologia (quines qüestions deu resoldre el briefing) Aportació d’experiència d’altres projectes a la definició d’espais comuns i equipaments, serveis, etc. Repositori de consulta de materials recomanats ( i no recomanats) Repàs dels elements clau del briefing per a l’arquitecte Aportació d’experiència d’altres projectes similars a la determinació de ratis de cos i possibles desviacions Base de dades de ratis de cost Aportació d’experiència en altres projectes a la revisió d’alternatives proposades, especialment als plantejaments de tipologies de vivenda i distribució i al seu impacte. Control de qualitat del avantprojecte: Aspectes funcionals a vivendes i zones comunes (accessos vianants i de vehicles, distribuïdors, garatges , zones de màquines,... ) Aspectes constructius Repàs d’elements clau del avantprojecte i avaluació de l’impacte de les desviacions: Aspectes funcionals Aspectes de costos Aspectes comercials mk mk mk mk i+d i+d i+d i+d tec tec i+d tec tec i+d i+d i+d

9. Revisió de problemes identificats – accions de millora Problemes Identificats Oportunitats de millora L’aprofitament dels estudis de l’oferta i la demanda en profunditat depèn de diversos factors: Coneixement a priori del que es vol confirmar o descartar amb la seva realització. Aquesta circumstància no es dóna sempre i, en conseqüència, no s’obté la informació necessària per a prendre una decisió. Qualitat de la informació obtinguda, és a dir, fiabilitat dels mètodes i recursos utilitzats per a la seva captura i tractament. Interpretació dels resultats Utilitat de la informació. Assessorament expert sobre les dades necessàries i els mitjans i procediments de captura més adequats per a resoldre les qüestions que es pretenen confirmar o descartar i respecte la forma d’analitzar. Qualitat de la informació. Disseny de mètodes de recollida i tractament de dades i utilització de proveïdors habituals qualificats per a la realització dels estudis amb profunditat. Anàlisis de la informació . Assessorament central expert amb la interpretació dels resultats obtinguts dels estudis i l’extracció de conclusions per a la definició del producte. 3. Disseny de producte El briefing no recull tots els aspectes necessaris o amb el detall suficient, això provoca replantejaments i reprocessaments posteriors fins a la conclusió de l’avantprojecte, que allarguen els termes fins a la licitació d’obra a més de 1 any de mitja (quan deurien estar per sota dels 8 mesos), per diversos motius: No existeix una definició concreta de quins elements i amb quin grau de detall es deu desenvolupar el brífing, afavorint la pèrdua de control davant el procés. No es realitza amb la maduració suficient ( s’interpreta com una feina de tràmit que endarrereix el projecte) i , amb conseqüència, no facilita les bases per tal que l’arquitecte desenvolupi un avantprojecte ajustat al mercat objectiu. El Responsable d’operacions no sempre disposa del coneixement o capacitats necessàries per desenvolupar-lo. No s’aprofita adequadament l’experiència de projectes similars anteriors a la definició de tipologies de vivenda, espais comuns, materials, ... Experiències similars . Assessorament expert i accés a informació organitzada d’altres experiències similars: materials recomanats i no recomanats, ratis de cost, equipaments, zones comunes,... Estudis d’oferta i demanda Briefing

10. Revisió de problemes identificats – accions de millora Problemes Identificats Oportunitats de millora No sempre són controlats adequadament a l’avantprojecte, provocant replantejaments posteriors més costosos de ser assumits: Desviacions respecte al brífing i el seu impacte al projecte en termes del brífing i el seu impacte al projecte en termes de cost i comercials. Defectes de disseny tant en aspectes funcionals com constructius. Control de qualitat. Auditoria de qualitat de l’avantprojecte (com a part d’un pla de qualitat del mateix) que revisi aspectes funcionals i constructius de la solució plantejada. Control desviacions del disseny . Eines de seguiment (informes) i control central que assegurin la valoració adequada de l’impacte de les desviacions assumides respecte el briefing: Aspectes funcionals (tipologies, distribucions, superfícies, zones comunes, ...), Aspectes de cost (ratis, nº de vivendes, cost total / pressupost objectiu, utilització de la superfície,...), Aspectes comercials (demanda objectiva, preus, competència, previsions de venda,...) 3. Disseny de producte No sembla que es doni la mateixa rellevància a la selecció de materials i equipaments definitius que a la resta d’elements que defineixen el producte (distribució, superfícies, usos comuns,...): La selecció de les marques i models (dins d’uns rangs de preus) roman en mans del Responsable d’operacions, sense cap suport. La decisió s’endarrereix fins després de concloure el projecte bàsic, amb l’únic objectiu de poder determinar el cost. Anticipació a la selecció de materials i equipaments . Selecció de materials i equipaments, per l’estàndard i per a les opcions electes, abans de l’inici del projecte bàsic, amb el suport de l’interiorista del projecte (coneixement dels gustos locals). Utilització experiències . Disseny i manteniment d’una base de dades de materials i equipaments amb informació respecte qualitat, funcionalitat i preus. Assessorament expert del Departament I+D. Les opcions electes no segueixen els mateixos ritmes de definició que la resta d’elements del projecte. A l’actualitat és habitual que la seva definició s’endarrereixi ( en ocasions fins després del projecte d’execució) amb l’impacte que suposa a la venda i la complexitat addicional per a la negociació amb el contractista Projecte bàsic Avantprojecte

11. Model Proposat 3. Disseny de producte Estudis tècnics previs Briefing Estudi d’ Oferta i Demanda amb profunditat Aprovació Encàrrec estudis arquitectura Elaboració d’estudis previs (Topogràfics i Geotècnics) Elaboració del Briefing per a arquitectes Estudis previs d’arquitectura Encàrrec avantprojecte Revisió avantprojecte Avantprojecte Aprovació avantprojecte Projecte bàsic Encàrrec projecte bàsic Revisió projecte bàsic Aprovació projecte bàsic Projecte bàsic estès Mesures i predimensionament estructura Pressupost Selecció de materials e instal·lacions Aprovació del projecte bàsic estes Projecte d’execució Encàrrec projecte d’execució Revisió projecte d’execució Aprovació projecte execució Selecció alternativa

12. Model Proposat Serveis corporatius Corporació Unitat Territorial 3. Disseny de producte 3.2. Briefing 3.2.1. Estudis d’oferta i demanda amb profunditat 3.1.2.1. Preparació i Desenvolupament Definició de requisits i nivell de detall necessari de l’estudi a realitzar Selecció de mitjans a utilitzar Contractació i supervisió de l’execució Metodologia d’execució (amb quina fi, què, i com obtenir la informació) Aportació d’experiència respecte les dades específiques necessàries i els mitjans i procediments de captura més adequats per a resoldre les qüestions que es pretenen. 3.1.2.1. Anàlisis de resultats Aportació d’experiència amb la interpretació dels resultats obtinguts i l’extracció de conclusions per a la definició del producte (utilització d’experiències creuades d’altres casos – gestió del coneixement de projectes) Tractament de dades Preparació de conclusions de l’estudi: segments objectius, tipologies i distribucions, equipaments, qualitats, etc. Als casos més complexes, incorporació d’un recurs de recolzament amb experiència com a suport a tot el procés d’anàlisis i definició del producte Proveïdors qualificats per a l’execució dels distints estudis

13. Model Proposat Serveis corporatius Corporació Unitat Territorial 3. Disseny del producte 3.2. Briefing 3.2.2. Elaboració del Briefing 3.2.3. Aprovació 3.2.1.1. Definició del mercat objectiu Segments de mercat objectiu (tamanys, característiques sociodemogràfiques i de criteris de compra) 3.2.1.2. Descripció del producte Metodologia (quines qüestions deu resoldre el briefing) Aportació d’experiència d’altres projectes a la definició d’espais comuns i equipaments, serveis, etc. Repositori de consulta de materials recomanats ( i no recomanats) Comprovació dels elements clau del briefing per a l’arquitecte Definició de les característiques del producte necessàries per a l’execució de l’avantprojecte: Tipologia de vivendes i distribució per tipologies Espais comuns Equipaments i serveis Materials Opcions escollides 3.2.1.3. Determinació del cost Determinació dels ratis de cost de construcció Pressupost objectiu Aportació d’experiència d’altres projectes similar a la determinació de ratis de cost i possibles desviacions Actualització d’informació de la base de dades de ratis de cost Aprovació al Comitè Territorial

14. Model Proposat Serveis corporatius Corporació Unitat Territorial 3. Disseny de producte 3.5. Projecte bàsic 3.5.4. Aprovació del projecte bàsic 3.5.4.2. Revisió final i aprovació Revisió d’elements claus del projecte bàsic i avaluació de l’impacte de les desviacions: Aspectes funcionals Aspectes de cost Aspectes comercials Aprovació al Comitè Territorial 3.5.4.1. Auditoria Control de la qualitat del projecte bàsic des de diverses perspectives: Aspectes funcionals en vivendes i zones comuns (accessos vianants i de vehicles, distribuïdors, garatges, zones de màquines,...) Aspectes constructius Materials utilitzats Instal·lacions (electricitat, gas, aigua, aire acondicionat, domòtica,…) Opcions escollides Preparació informe de seguiment del disseny (o de gestió), identificació i valoració de l’impacte de les desviacions assumides respecte l’avantprojecte: Aspectes funcionals (tipologies, distribucions, superfícies, zones comuns,…) Aspectes de cost (ratis, nº de vivendes, cost total, utilització de la superfície,…) Aspectes comercials (demanda objectiu, preus, competència, previsions de venda,…)

15. Model Proposat Serveis corporatius Corporació Unitat Territorial 3. Disseny de producte 3.6. Projecte bàsic estes 3.6.1. Mesures i predimensionament estructura Aprovació pel Comitè Territorial Anàlisis de l’origen i valoració de l’impacte de les desviacions en cost respecte de les estimacions del projecte bàsic ( si existissin) i proposta d’actuació Revisió i proposta de validació del projecte bàsic estès Realització de les mesures definitives (1) de: Superfícies vivendes, per validar utilització de la edificabilitat disponible i obtenir dades per a documentació comercial Superfícies de sols, paraments, etc. Per a determinar el cost final de construcció (exceptuant estructura) 3.6.2. Pressupost Manteniment de base de dades homogènia (igualtat de conceptes inclosos) de costos de construcció per unitats d’obra (exceptuant estructura) Revisió o realització dels càlculs d’estructures del projecte bàsic (necessitats d’armament), en funció de la complexitat estructural del projecte Projecte estàndard. Solament revisió Projecte complex. Utilització de calculistes externs Càlcul inicial de l’estructura i necessitats d’armament (estudi d’arquitectura) Encaix de l’estructura a la distribució Determinació dels costos d’execució de l’estructura 3.6.4. Aprovació 3.6.1.1. Mesures 3.6.1.2. Predimensionament estructura Consolidació del pressupost definitiu de construcció (1) Addicionalment a las realitzades per a l’estudi d’arquitectura 3.6.3. Conciliació econòmica Determinació dels costos de construcció Aportació d’experiència davant les alternatives disponibles per a adaptar el cost de construcció al plantejament inicial: elements de més gran impacte, qualitats,... Adequació de qualitats i equipaments al pressupost objectiu