Hannu Rossilahti, ylijohtaja, ARA ARA-päivä 16.1.2018

1. Asuntopolitiikkaa tarvitaan
− mitä seuraavaksi?
Hannu Rossilahti, ylijohtaja

2. Näkökulmia asuntopolitiikkaan
• Teollistumisen alkuaika
• Maaseutuväestön asuinolot
• Työväen asuntoyhtiöt
• Maaseudun ja kaupunkien
asuntorakentamisen edistäminen
• Jälleenrakennuskausi ja modernisaation
aika
• Järjestelmien, rakenteiden,
hyvinvointivaltion aika
• Kaupallistumisen, uusliberalismin aika
• Mitä seuraavaksi?
Keravan ensimmäiset aravatalo, As.Oy Keralinna, 1953
Kuva: Keravan museo
ARA-asunto 2049 -arkkitehtuurikilpailun voittajatyö
Kuva: Mikki Ristola
Lakea Oy:n Puukuokka
Kuva: Mikko Aueniitty

3. • Maareformi
• Torppauudistus 1918
• Lex Kallio 1922
Asuntopolitiikan historia
• Patruunoiden aikakausi
• Tehdaspaikkakuntien
asunnot patruunoiden
toimesta
25.1.2018
• 1880-luvulta lähtien
• Yleisen osakeyhtiölain
puitteissa
• Pienituloiset perustivat itse
yhtiöitä, tavoitteena oma
asunto
TEOLLISTUMISEN ALKUAIKA MAASEUDUN ASUINOLOT TYÖVÄEN ASUNTOYHTIÖT ASUNTORAKENTAMISEN
EDISTÄMINEN
• Valtion omakotirahasto 1927
• Asuntohypoteekkipankki 1927
• Asunto-osakeyhtiömuoto hallitsi
1920-luvun asuntorakentamista
kaupungeissa
Kuva: Eino Savia, Museokeskus Vapriikki, 1917
Finlaysonin työväen asuntorakennus Kuva: Matti Poutvaara, Museovirasto – Musketti, 1948 - Sahalahti
Kuva: Pekka Kyytinen, Helsingin kaupunginmuseo, 1965
Malminkatu 30 – Lapinrinne 4, työväen asuntoyhtiö Kalliola (rak. 1900)
Kuva: Helsingin kaupunginmuseo, 1925-26
Asunto Oy Brahen taloa rakennetaan

4. Jälleenrakennuskausi ja
modernisaation aika
• Asutustilojen lainoitus
• 10 vuoden verovapaus vuonna 1948
• Aravan käynnistyminen 1949
• Panostus erityisesti omistusasumisen
edistämiseen
25.1.2018
Mannerheimintien aravatalot vuodelta 1949
Kuva: Päivi Leinonen

5. Järjestelmien, rakenteiden, hyvinvointivaltion aika
• Hyvinvointivaltio
• Tasa-arvo ja taloudellisia ja sosiaalisia
oikeuksia
25.1.2018
Pihlajamäki Kuva: Volker von Bonin, 1965, Helsingin kaupunginmuseo Isokaari Kuva: Rista Simo SER, 1970, Helsingin kaupunginmuseo
• Radikaali ote
• Järjestelmiä ja rakenteita
• Aravajärjestelmän vakinaistaminen

6. Asuntotuotannon linjat 60–80-luvuilla
Kaksi päävaihtoehtoa:
1. Kovan rahan asuntotuotanto
2. Kohtuuhintainen asuntotuotanto
– Omistusasuntoja noin 445 000 (A)
– Sosiaalisia vuokra-asuntoja (B)
25.1.2018

7. Kovan rahan tuotanto vs. kohtuuhintainen asuntotuotanto
25.1.2018
Pankkilainat Omistusaravat
Aravalainat
vuokrataloille

8. Valtion ja kuntien edistämää
kohtuuhintaisuutta
• 1960-, 70- ja 80-luvuilla paljon kohtuuhintaisia
asuntoja
• Omistusasuntoja noin 445 000 vuokra-
asuntojen lisäksi
• Myöhemmin kohtuuhintaisten
omistusasuntojen tuotanto ja tuki ensin väheni
ja sitten lakkasi kokonaan
• 1990-luvulla lähes pelkästään kohtuuhintaisia
vuokra-asuntoja
25.1.2018
Kuva: Päivi Leinonen
Omistusasuntoja
n. 445 000

9. Kaupallistumisen, markkinaehtoisen asumisen aika
• Kaupallistuminen
• Formalisaatio, oikeat talouden muodot ja opit
• Yksityistäminen
• Sääntelyn poistaminen
• Vapaa kilpailu
25.1.2018

10. Asuntotuotannon linjat 90-luvulta lähtien
• Kovan rahan asuntotuotanto säilyy
• Kohtuuhintaisen omistusasuntotuotannon tuki ensin
väheni ja sitten lakkasi kokonaan; lainoitusjärjestelmä
lakkasi, sitten hävisivät kohtuuhintaiset
asuntorakennuttajat
• 1990-luvulta lähtien lähes pelkästään kohtuuhintaisia
vuokra-asuntoja, suppea rakennuttaja- ja
omistajaverkosto
25.1.2018

11. Asuntopolitiikan muutos
25.1.2018
Pankkilainat Omistusaravat
Aravalainat
vuokrataloille
KOVAN RAHAN TUOTANTO vs. KOHTUUHINTAINEN ASUNTOTUOTANTO

12. Asuntopolitiikan nykytila
25.1.2018
Pankkilainat Omistusaravat
Korkotukilainat
vuokrataloille
KOVAN RAHAN TUOTANTO vs. KOHTUUHINTAINEN ASUNTOTUOTANTO

13. Normaalien ARA-vuokra-asuntojen aloitukset
1993-2017, as. kpl
25.1.2018
1993–2017
as. kpl
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000

14. Asumistukimenot 1993–2017
(milj. euroa, vuoden 2016 rahanarvossa)
25.1.2018
Asumistuet
1993–2017
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Sotilasavustuksen asumisavustus
Opintotuen asumislisä
Eläkkeensaajan asumistuki
Yleinen asumistuki

15. Normaalien ARA-asuntojen aloitukset ja
asumistukimenot
25.1.2018
0
500
1000
1500
2000
2500
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Asumistuet Normaalit vuokra-asunnot

16. 20 vuoden asumistuen suhde korkotukimenoihin ja
talousarvion loppusummaan
25.1.2018
0 10 20 30 40 50 60
Korkotuki nykykorkotasolla
Korkotuki jos korkotaso on 5 %
Asumistuet
Talouarvio

17. Seuraukset
• Kaavoitus
• Asuntojen koko
• Asumisen hinta asukkaille ja yhteiskunnalle
• Vaikutukset kansantalouden kilpailukykyyn
25.1.2018

18. Puute kohtuuhintaisesta tuotannosta
• Kaupungistuminen, ruokakuntakokojen muutos,
ikääntyminen, työttömien ja osa-aikatyössä käyvien
määrän kasvu
• Uudet arvostukset, asuntomarkkinoiden muutokset ovat
johtaneet kohtuuhintaisen asumisen tarpeen kasvuun,
mutta toimivia keinoja on vähän
• Asuminen myös kallistuu ja näissä oloissa kynnys omaan
asuntoon on kasvanut
• Kaikkein sosiaalisin vuokra-asumisen lainamuoto ei voi
täyttää kaikkia uusia tarpeita
25.1.2018

19. Mitä seuraavaksi?
25.1.2018
Pankkilainat
Omistusas.
Public housing
Social housing

20. Asunto-osuuskunta on säänneltyä
omistusasumista
• Omistusaravien tilalle
• Pieni kynnys omaan asuntoon
• Markkinaehtoinen, yleishyödyllinen
• Rajoitettu riski ja myyntivoitto
• Niille, jotka haluavat kohtuuhintaista asumista
ja edut asumisaikana
• Osuuskunnat synnyttävät pysyvästi
kohtuuhintaista omistusasuntokantaa
25.1.2018

21. Kunnille uusi työkalu
• Kunnat (vuokrataloyhtiöt) aktiivisesti mukaan perustamaan ja
käynnistämään sekä auttamaan hallinnossa ja uusien
kohteiden rakennuttamisessa
• Palauttaisi aiemman kuntien aktiivisen rooli
• Ei kustannuksia kunnille
• Uudet asuinyhteisöt voisi muodostaa ennen kuin
rakentaminen alkaa
• Erilaisia asuinyhteisöjä erilaisiin paikkoihin
25.1.2018

22. Kohtuuhintaista – 50 m2
• 5000 €/m2 – 2000 €/m2 – 100.000 €
• 3600 €/m2 - 360 €/m2 - 18.000 €
25.1.2018

23. Edullinen valtiolle
• Lainoihin ei korkotukea
• Kohteisiin ei kiinteistökohtaisia rajoituksia, jolloin taloilla on
täysi vakuusarvo
• Ainoa rajoitus on asukkaan saama myyntivoitto
• Pankkilainaa vähintään 30 %, kiinteistövakuus
• Valtion täytetakaamaa enintään 60%
• Asukkaiden omaa aitoa pääomaa vähintään 10 %
25.1.2018

24. Joustavat lainat
• Pankin ensisijaislaina 20–25 vuotta, tasalyhenteinen
– lainanhoitokulut alenevat koron pysyessä samana
• Valtion täytetakaama laina 25–35 vuotta, tasaerälaina,
jossa kk-kulut vakiot
– koron noustessa tai laskiessa laina-aika joustaa
• Asukkaan pääoma vähintään 10 %,
voi olla tapauskohtaisesti suurempi
25.1.2018

25. Omakustannushoitovastike
• Talokohtainen talous
• Ei tasausta
• Ei varautumista tuleviin peruskorjauksiin
• Asumisaikana ei omille varoille maksettavaa tuottoa
• Ei tuotontuloutusta asumisaikana
• Näin lainoja voidaan lyhentää nopeammin
• Asukkaan saama hyöty vasta kun asukas myy osuutensa
markkinoilla
• Myynnissä säännelty enimmäishinta
• Osuuskunta hoitaa myynnin
25.1.2018

26. Säänneltyä, kohtuuhintaista omistusasumista
• Edullinen asukkaalle
• Edullinen kunnalle
• Edullinen valtiolle
• Kevyt hallinto
• Hyvin vähän valvontaa
• Omistusasumisen edut ARA-asumisen hinnalla
25.1.2018

27. Hallinto suoraan asunto-osakeyhtiöjärjestelmästä
• Asunto-osakeyhtiöistä yli 100 vuoden kokemus
• Talokohtainen talohallitus (talon hoito ym.)
• Talokokous päättää vuosittain talous- ym. asiat
• Talokokous valitsee edustajan osuuskuntakokoukseen
• Osuuskunta (hallitus) laittaa toimeen (vrt is.tsto)
• Rakentamislainojen tultua maksetuiksi osuuskuntatalot
toimivat samoin taloudellisin periaattein kuin asunto-
osakeyhtiöt
• paitsi rajoitettu myyntihinta pysyvästi
25.1.2018