7 december 2017 organiseerde Booosting de activiteit Aannemerloos bouwen bij Olympus NL. FD redacteur Arend Clahsen maakte dit verslag van de werkwijze van Bohemen en Stan Roestenberg bij de aannemerloze bouw van het kantoor van Olympus, waar wij deze middag te gast waren.

1. hij meerdere keren. Om het pro-
ces te stroomlijnen ontwikkelde
hij het softwareprogramma
Keep Your Promise (KYP) voor
planning encommunicatie in
debouw. Deze digitaletool is
inmiddels bijdegrote Neder-
landse bouwers in gebruiken
wordt sinds 2017 ook door het
Amerikaanse beursgenoteerde
Trimble wereldwijd aangeboden.
Ten slotte bouwdeRoestenberg
samen met partners het vorig
jaar opgeleverde hoofdkantoor
van OlympusNederland in Lei-
derdorp: het eerste kantoorpand
dat Bohemen realiseerde zonder
hoofdaannemer.
Hetcentrale scharnierpunt
in het heleproces is dedigitale
werkwijze BIM, datstaatvoor
BouwwerkInformatie Model.
Metdit programma wordt in3D
het ontwerp uitgewerkt. Onder-
aannemers, toeleveranciers en
andere betrokkenpartijen kun-
nen via decloud bij de informa-
tie, producten toevoegenen aan-
passingendoen. Zowordt tijdens
het ontwerpproces alduidelijk of
uitsparingen voorpijpen oflei-
dingen op dejuiste plaats zitten,
enhoeveelvierkantemeterglaser
exact nodig is.Dit voorkomt fou-
ten, ook in decommunicatie.
‘Wat je wel ziet, isdat BIM nog
niet inde volle potentie benut
wordt’, stelt Roestenberg. ‘Kort
door de bocht gezegdworden
met eennieuw programma de
oude tekeningen vaak nog steeds
op dezelfdemaniergemaakt,
enwordtde bouw op dezelfde
manier uitgevoerd.Maar BIM
biedt juist demogelijkheid om
samen slimmer dingen te doen
ende processenandersin te
richten.’
Minder onderhoud
De projectontwikkelaar staat
niet alleen in die opvatting. In
december opende VolkerWessels
in NieuwegeinDigiBase,van
waaruit kennis over digitalisering
enindustrialisatie met andere
bedrijven wordt gedeeld. ‘Di-
gitalisering gaat om veel meer
dan om BIM alleen:dat is maar
éénonderdeel’, zei directeur
René deGroot van DigiBase bij
deopening. ‘Alsstraks allesin
3D is ontworpen, ontstaan zelfs
mogelijkheden om robots op de
bouwplaats in tezetten.’
Verder biedt dedatabase ook
kansen omhet onderhoud te
verbeteren. De Groot: ‘Andere
keuzes maken in debouw, en zo
deonderhoudskosten reduceren,
is devolgende golf van digitali-
sering.’ Hijwijst erop dat op de
totale kosten van delevenscyclus
van eengebouw slechts 1%naar
Dat moet sneller en beter kun-
nen, denkt Stan Roestenberg in
2009. Als de directeur-eigenaar
van ontwikkelaar Bohemen via
een hoofdaannemer woningen
wil laten realiseren, duurt de
bouw bijna 250 dagen. En dan
ben je nog niet eens klaar: er
zijn altijd nog gebreken of er is
gesteggel over meer- of minder-
kosten.
Roestenberg besluithetdaar-
omanderstedoen:nietlanger
meteenhoofdaannemer.Hij
werktzelfhetontwerp vande
woningendigitaaluit,enzorgt
datiedere toeleverancieropbasis
vanhetontwerp weetwathemte
doen staat. Hijcoördineerthet
zodatdetoeleveranciersniet
tegelijk,maarachterelkaaropde
bouwplaatshunwerkenmontage
komendoen. Bohemendoetzelf
verderalleendekwaliteitscon-
troles. ZoslaagtRoestenbergerin
ominminderdanhonderd dagen
woningentebouwen.Roesten-
berg:‘Endattegenlagerekosten
envaneenhogerekwaliteit.’
Hetis een voorbeeld van hoe
nieuwe digitale mogelijkheden
de bouw op de kopkunnenzet-
ten. Bouwen zonder hoofdaan-
nemer? Hetgebeurt niet alleen
bijRoestenberg. Bij inkoop niet
alleen op prijs letten, maar kie-
zenvoor betere en dus duurdere
materialenen installaties, waar-
meeop onderhoud bespaard
wordt? Ook dat is inopkomst.
In3D terugkijken of bijde bouw
debetonnen breedplaatvloeren
wel zijn opgeruwd,in plaatsvan
maanden onderzoekdoen? Hetis
straks gewoonmogelijk.
Roestenbergheeft inmiddels
eenreeks vervolgstappen gezet.
Hetkunstjeuit 2009 herhaalde
Digitaal gepland
Begin2017 kwam in Leiderdorp een bijzonder gebouwgereed.
Het nieuwekantoor vanOlympusNederlandwerdnamelijk
gebouwd zonderhoofdaannemer,en ditgebeurde ook nogeens
tweekeerzosnelalsnormaal.Hoedatkan? Dankzij digitale
planning.‘Jemoetbouwenwat je“bimt”.’
DoorArendClahsen
Bohemen
bouwde met
vijf partners
een kantoor in
slechts 5,5
maanden
1 2 3
Doordat bij het project in
Leiderdorp toeleveran-
ciers in fasen hun eigen
deel van de bouw uit-
voerden, waren er op de
bouwplaats ook minder
faciliteiten nodig.
• Er was geen uitvoerder
nodig en een kleinere
keet voldeed. Ook kon
worden volstaan met
minder hekken en klei-
nere opslag. ‘Door al dit
soort dingen hebben we
de bouwplaatskosten
teruggebracht tot circa
3%: normaal bedragen die
8% tot 9%, aldus directeur
Stan Roestenberg van
Bohemen.
Lagere
kosten in
Leiderdorp
bouwen: goedkoper en sneller
Bouw blijft
achter
‘MKB:doe
online meer’
Circulair
in 2050
De bouw loopt wereldwijd
sterk achter op andere
sectoren, stelde Oxford
University dit najaar. 90%
van grote projecten loopt
vertraging op en bedrijven
innoveren te weinig.
De Nederlandse bouw
mist aansluiting met on-
lineconsumentengedrag,
aldus de MKB Online Moni-
tor 2017. In de bouwnijver-
heid heeft 30% van de on-
dernemers geen website.
De overheid wil in 2050
een 100% energieneutraal
gebouwde omgeving, en
in 2020 alleen nog ener-
gieneutrale nieuwbouw. In
2050 moet de economie
volledig circulair draaien.
de ontwerpkosten gaat, ennog
eens 9% naar derealisatiefase,
‘Deresterende90%wordtbesteed
alshet pand ingebruik is.’
Een betere kwaliteit van instal-
laties, het inbouwen van senso-
ren enhet op beeld vastleggen
van de verschillende bouwfases
— zodat later duidelijk blijft wat
er onder deklagen ligt — maken
volgens De Groot deontwerp- en
de realisatiefase in eerste in-
stantie wel duurder. Maarals de
onderhoudsfase zoprocenten
goedkoper uitvalt, wordt het voor
de klantal snel interessanter.
Bouwtijd gehalveerd
Terug naar Leiderdorp. Metvijf
partners bouwde Bohemenhier
in 5,5 maanden een kantoor
waar normaal tien maanden voor
staat. ‘Welegden contractueel
vast dat alles volgens het ontwerp
en afsprakenin het BIM-model
moest gebeuren’, aldus Roes-
tenberg. ‘Jemoet bouwen wat je
bimt. Dusbij deonderdelen exact
die uit het ontwerp nemen, en
niet wat “gelijk aan” is. Wantdat
is vaak goedkoper ennet anders,
en dan past het op debouwplaats
niet. Dat leidt al sneltot vertra-
ging endus tot faalkosten.’
Daarnaast is aande vijf partij-
en dieverantwoordelijk zijnvoor
de fundatie, de constructie ende
vloeren,de gevel, de installaties
en deafbouw, gevraagdof zij hun
werk inéén maand konden doen.
‘Dat leidde tot hoofdbrekens,
maar het kon. Toen ze vervolgens
hoordendat ze in volgordezou-
den werkenen debouwplaats
voor zich alleen zouden hebben,
was deknop om.Ze konden
ongestoord voor hunonderdeel
hun eigen planning maken’, legt
Roestenberg uit. Normaallopen
op eenbouwplaatstien tot twaalf
bedrijven tegelijk rond.Nu is dui-
delijk opgeknipt wie wanneer aan
de slag is endus verantwoordelijk
voor de planning,schades en
eventuele vertragingen.
Enpassant is zo ook deprofes-
sionele uitvoerder bij dit project
overbodig geworden, net alsde
hoofdaannemer. Roestenberg:
‘De kwaliteitscontroles lieten we
over aan eenschoolverlater met
eeniPad envier maanden werk-
ervaring. Dat was afdoende om
te kijken ofdebouw volgens het
ontwerp verliep.Een uitvoerder
zou ook verwarrend zijn geweest.
Dan staptiedereen uit gewoonte
toch weer op hem af, in plaats van
te kijken naar het ontwerp en de
eigen planning en verantwoorde-
lijkheid.’
Arend Clahsen is
redacteur van het FD.
BEELD:ISTOCK/BEELDBEWERKING:FDSTUDIO
3%Bohemen wist de
bouwplaatskosten terug
te brengen tot circa 3%:
normaal bedragen
die 8% tot 9%,
• De post onvoorzien is op
nul gezet en de faalkos-
ten door bouwfouten en
vertragingen — normaal
ook goed voor een paar
procent — zijn beperkt uit-
gebleven. Door de marge
die zo ontstond, konden
volgens Roestenberg
betere materialen gekocht
worden. Daarnaast konden
de uitvoerende partijen en
toeleveranciers voor hun
prestatie beter worden be-
loond. Uiteindelijk werkte
dit model goed.
• De vijf toeleveranciers
maakten allemaal rende-
ment, ondanks de extra
inzet die nodig was om
hun klus in één maand uit
te voeren. Normaal wordt
bij de inkoop getracht zo
goedkoop mogelijk mate-
rialen in te kopen. Na onze
ervaringen hier kom je bij-
na tot de conclusie dat dit
inkopen weinig rendement
oplevert.’
pagina 2, 06-01-2018 © Het Financieele Dagblad