More Related Content Similar to דיני מיסים מוקשי מס בעסקאות נדלן.Ppt
Similar to דיני מיסים מוקשי מס בעסקאות נדלן.Ppt (10) More from Erez Sagiv, Tax Expert
More from Erez Sagiv, Tax Expert (7) דיני מיסים מוקשי מס בעסקאות נדלן.Ppt3. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
יישומים
על שנמכרים מקרקעין-נכה ידי100%-פס"צבי דשנל;
בית בחברה מקרקעין/משפחתית–הכנסה/מכירה–פס"דנטע
עצמון;
באיגוד הקצאה לעומת מקרקעין מכירת–ניכויים,עקיף מס;
נפרד חישוב לעניין מקרקעין–מאוחד–פס"יוסף ניר ד;
4. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
עסקי מלאי/הוני נכס–הון רווח/שבח;פירותי/הוני
אקראית עסקה/רצופה עסקית פעילות-מגורים דירת מכירת-[ע"א
9412/03נ חזן עמי'פ"שנתניה;דו"המדינה מבקר ח]
פאסיבית הכנסה/מכר-הון רווח/שבח/פירותי–מהשכרה הכנסה/חכירה
השפעות:
הדיווח עיתוי–חוזה+חקיקה
מס שיעורי קביעת–פקודה/מקרקעין מיסוי חוק/מע"מ
הפסדים וקיזוז הוצאות ניכויסעיף להוראות בהתאם28או92/דרישת
ההוצאה התרת:הון הפסד/אבוד חוב;סעיף17לפקודה/39מיסוי חוק
מקרקעין
פתרון:הפיכהממלאילרכושקבוע;חוו"דשמאי;החזקהלטווחארוך;
השכרהלתקופה;עסקאותמתנה.
5. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
אקראית עסקה/רצופה עסקית פעילות
סיווגהשלהעסקהוההבחנההאםעלהעסקהיחולוהוראותחוקמיסוימקרקעין[20%
מס]אוהוראותפקודתמסהכנסה–חלקב'[44%מס].
פסקידיןמנחים:אליסן,בןציוןומירון,מזרחי,אסל,ברעלי,ברנשטיין,אלימלך,איתן
הראל,אנצילביץ
טיבהנכס–ידוע,כיקרקעותבלתימחולקות,הןנחלתםשליזמים,סוחרים
וספקולנטיםולכןביחדעםנסיבותנוספותיכולהמכירתןליפולבמסגרתמסהכנסהולא
במסגרתחוקמיסוימקרקעין.בהקשרזהישלשיםלבלמכלולהעסקה.
6. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
בקיאות–ידעובקיאותשלהמחזיקבנכסוהנוגעיםלמכירתו,במיוחדכאשרמדוברבמקרקעין,
שםללאספקנדרשתמיומנותמיוחדת,הםענייןמהותיבסיווגהעסקה.השימושבידעאינו
חייבלהיעשותעל-ידיהמחזיקיםעצמםוהםיכוליםלהיעזרעל-ידימומחיםחיצוניים.יש
לציין,כילגבימקרקעיןנדרשתבקיאותמיוחדתוהשימושבבקיאותזומצביעהעלהיותהעסקה
עסקהמסחרית.
תקופתהחזקה–תקופתהחזקהיכולהלהצביעעלמסחריותהשלהמכירהוהיאאינהעומדת
בפניעצמה.היאכפופהל-"מבחןהגג"-מבחןהנסיבות.ככלשהזמןקצריותר,כאשרמדברים
עלנדלן,כךקיימתסבירותגבוההיותרבסיווגהעסקהכפירותית.בדרךכללכאשרמדובר
בהשקעההוניתמדוברבהחזקהלתקופהארוכהותפיסתהעסקהכעסקתתשואה.
מימון–בנסיבותמסוימותובהצטרףלשיקוליםהאחרים,מימוןהעסקהמעידעלהיותה
מסחרית,אףכיכיום,כמעטכלעסקההיאממונפת.
7. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
פעולותארגוןוהשבחה–הכנתהקרקעלביצועעסקהאוהשבחתהמקרקעיןוהכשרתולקראתמכירה,
מעידהעלהרצוןלהפיקרווחמסחריגבוהומהיר–שנימבחניםאלהמגבשיםביחדאתההכרהכימדובר
ברווחפירותי.
תדירותהעסקאותוהיקפן–ההרגל,השיטתיותוהתדירותבלבד,אינםמאבחניםאתהפעולהכפעולה
פירותיתולאהונית.גםמבחןהעסקההבודדתעשוילהצביעעלסיווגהעסקהכפירותיתבשלאופייה
המסחרי.יחדעםזאת,ככלשקיימותיותרעסקאותהדומותבמהותןלעסקההנדונהוככלשניתןלהיווכחכי
איןמדוברבפעולהבודדתאלאבעיסוקשלממש,כךתגברהנטייהלהוציאהמגדרתחולתחוקמיסוי
מקרקעין.
מבחןהנסיבות–זהו"מבחןגג"אשריקבעבסופושלדברויגדיראתסיווגהעסקה.כך,כלהמבחניםכאמור
לעילונוספיםואחריםעליהם,יבדקויחדיו,שכןרקעלרקעהתמונההכוללתוהכללית,ובכפוףלנסיבות
המקרההספציפי,יוכרעסיווגהשלהעסקה.בפסיקהנקבעומבחניםנוספיםעלאלההמצויניםלעילובהם:
היקףהעסקה,יעודהתמורה,נטילתהסיכון.
10. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הסעיףיחולבאחדמשלושתהמקרים:1.היההמלאיבעסקוהעסק
הפסיקלפעול;2.היההמלאיבעסקוהעסקהועברלישותמשפטית
אחרת;3.היההמלאיבעסקוהואהועברשלאבתמורהאובתמורה
חלקית;
כוונתהסעיףהיאלחייבבידיהמעביראתהרווחהטמוןבמלאיהעסקי.
במקרהשלהעברתעסקמידלידכחלקממכירתכלהעסק,איןלהבליע
אתהתמורהבגיןהמלאיהנמכרבמסגרתהתמורהשניתנהבגיןמכירת
הפעילותהעסקיתכולה,שכןסיווגהתמורותשונהוהנישוםמאבד
גמישותבתכנוןמיסיו.
11. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
פס"דגןחנהלאהרוז
ההלכהשנפסקה:מלאידירותהמושכרותלזמןממושךאינוהופךבהכרחלנכס
הוניובנסיבותמסוימותהואנשארכמלאיעסקי.ביתהמשפטהתירלנכותפחת
עלדירותמושכרותשהןמלאיעסקיכאשרההכנסהמהשכירותמדווחתאף
היא,ופסקכיאיןזהמשנהאתאופייןשלהדירותכמלאיעסקי.
12. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
פס"דמבנהידידיה–ביתהמשפטהתייחסלראיותהמעידות,כישינויייעוד
אכןבוצע.שינויייעודחייבתימוכיןבראיותחיצוניותשאינןנוגעותלעסקאשר
מבצעשינויייעודבנכס,ביןאםמיוזמתווביןאםמיוזמתפקידהשומה,במסגרת
שומותשנערכולו.נפסק,כיהתנהגותשבאהלידיביטוירקעלהנייר,אינה
הופכתאתהייעודוהשימוש,שכןהביטויהפיכהממלאיעסקי,משמעומשהו
יותרמסתםמחשבהותוכניותמגירה(יצוין,כישינויייעודהואבסיסלמספר
תכנונימסולכןבמסגרתההערכותלביצועם,ישלהכיןאתהמסגרתהראיתית
שתבססאתעצםקיומושלהשינוי.פס"דנווהשאנן:שינויהייעודהואעניין
עובדתיוכיווןשהואתופסכלפיכוליעלמהביסוסויהיהעלראיותחיצוניות)
13. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ישוםסעיף5(ב)
ההיבטהראיתי–נושאאותםתכניםכמושינויייעודלפיהפקודה–מהות
ומועד;
המשפטי ההיבט
העביראדםזכותבמקרקעיןלעסקוכמלאיעסקי;
הפךאדםזכותבמקרקעיןשהיאנכסקבועבעסקולמלאיעסקישבעסקו;
יסודותהסעיף–חלפו/טרםחלפוארבעשנים–כינוןאירועהמס;
הקשרלסעיפיםאחרים:סעיף70,71–שינויימבנה.
14. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
במקרקעין זכות של מכירה חוזה:
תחולה היבטי:שבח מס/רכישה
שיקוליםבסיסיים–קיזוזיהפסדים–הפסדיהוןלקיזוז,מועדצמיחת
השבח(פיצולבוםהקובע7.11.2001)נטלהמס–תלויבאופןההתאגדות,
בזהותהמוכר,במקוםהימצאותהנכס,קביעתמועדדיווח.
איתוראלטרנטיבותדלותמס–מניות–הקצאה,משחקיתחולה–הוני
פירותי,משחקיתחולה–הוראותמיוחדותבפקודה,שינויזהותהמוכרים,
פיצולעסקאות,שינויהסכמותהצדדיםבמקריםקיצוניים.
15. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
מכרז–
זהותהמשתתףבמכרז;זהותהמכרז–עלפיחוקחובתהמכרזיםאו
התמכרות;החובההחלהעלעורךהמכרז.יכולתעורךהמכרזלהוסיףאולגרוע
זוכים;
ו"ע1129/02נוהבנייןופיתוחבע"מנ'מסשבחת"א2.
זיכרוןדברים–
זהותהצדדים;זהותהממכראוהשירות;תמורה;גיבושתנאיקניין.
זיכרוןדבריםכחוזהשלםהיוצראירועמס(ע"א80/83מנהלמסשבחת"אנ'
רוזנברג)
17. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
התקשרותביניים
הסכםנאמנות;
אופציהלפיסעיף49ילחוקמיסוימקרקעין;
חוזהאשרטרםנכנסלתוקף[חוזההכפוףלאישורמוסמך(קטין/חסויוכו');
חוזההמשקףהסכמותלשלבהקודםלגיבושהתחייבויותהצדדים><חוזה
מותלה.
18. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה–פס"דחורוגין+יובלגד;)===קבוצותרכישה,עסקאות
קומבינציה;
תשומתלב:
.1קומבינציה–דרעד,ש.א.פ,עייני,חבס,אמגא.
.2קבוצותרכישה–רמתויז'ניץ
19. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ואלההנסיבותבהןנראהבעסקה"עסקתמכר"
א.עלפיהמוסכםביצועהמכירותלדייריםיעשהעלידיהקבלןובעלהקרקעבמשותף.
ב.הוצאותהמכירהכוללהוצאותפרסוםישאובהםהקבלןובעלהקרקעשווהבשווה.
ג.הבעליםהתחייבולתתלקבלןייפויכוחבלתיחוזרלבצועהתחייבויותהבעליםעלפי
החוזה.
ד.הקבלןובעלהקרקעקבעוביניהםמנגנוןבדברחלוקהבעיןשלדירותבבניןשלאתימכרנה.
ה.עלהקבלןהוטללהכיןתכניותלצורךהגשתןלועדתבניןערים-התכניותיוגשולבעל
הקרקעוניתןיהיהלהכניסבהןשינוירקבהסכמתבעלהקרקעוהקבלן.
ו.הקבלןקבלעלעצמואחריותבלעדיתכלפיבעלהקרקעוכלפיכלצדג'באשרלעבודות
הבניהוהפיתוח.
20. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ז.הוראותההסכםבאשרלתשלוםמסיםמעורפלות.החוזהשותקבכלהנוגעלתשלוםמס
רכושבגיןהמקרקעיןואינומטילהחבותלשאתבולאעלהקבלןולאעלבעלהקרקע.
ח.עלפיהמוסכםביןבעלהקרקעלקבלן.הקבלןהואזהשימציאערבותעלפיחוק
המכרדירות,לרוכשיהדירות.
ט.ההוצאותוההלוואותשיתקבלומהבנקיםבגיןמשכנתאותיתחלקוביןהצדדים.
י.עלהקרקעיקבלמהקבלןמקדמהעלחשבוןהמכירות.
בנסיבותאלהנפסקכימעמדושלהקבלןחרגמעברלזההמוקנהלקבלןמבצע.הכח
והסמכויותשנמסרולומחדגיסאוהסיכוניםוהאחריותשנטלעלעצמומאידךגיסא
מוביליםלכללמסקנהכימעמדוביחסלמקרקעיןולעסקהכולההיהכשלבעלים.
21. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
בנין רכישת+לטווח שכירות
ייחודית זכות הינה השכירות זכות;
מוגבל הנכס ייעוד;
עצמאי ומתן משא ניהול;
קושרת חוזית התליה;
החוזיות הזכויות בין שמבחינה שמאית הערכה;
בעיות:במקרקעין זכות הגדרת-הסכמים ניסוח,בנכסים סתמית הפרדה
שבשגרה...
22. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
כלכלית טענה:
הפרשביןשמאותנכסיתלביןשמאותתזריםמזומנים---)
הפרשהשווימיוחסלזכותאחרת,היאזכותהשכירות.
מס יתרונות:
פחתוהפחתה-הזכותלהשכיראתהנכסתופחתעלפניתקופתהשכירותולאעלפני
25שנהכפישמופחתנכסהמקרקעיןעצמו---)יצירתהוצאהפירותיתברכישתנכס
הוני–קיצורתקופתההפחתהבאופןמשמעותי[הפרשעיתוי].
קרקע על פחת–את מפחית הנכס של הכולל משוויו השכירות זכות שווי הפרדת
לשנה יותר גבוה פחת מאפשר ובכך הנכס כלל של משוויו הקרקע שווי שיעור[הפרש
קבוע.]
עקיפים מסים.
23. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ע"א2100/07פס"מנחם רחל ד
המערערתירשהיחדעם13יורשיםבניןשאינורשוםכבית
משותףוביןהדייריםלאנערךהסכםשיתוף,ובו15דירותעליהן
קיימותזכויותבניהלאמנוצלות.אתזכויותיהבאותובניןמכרה
לצדג'והשאלהשנדונהנגעהבהיקףהפטורממסשבחאשרלו
זכאיתמכירהזו.ביסוס-פס"דברקסון(ע"א176/84)
25. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
כאשרקיימותבבנייןזכויותלבנייהנוספת,יחולוממילאעלהפטורשיוענקהוראות
סעיף49זבהתאמותהנדרשות.
החישוביעשהעלבסיסהחלקבזכויותהבנייהשישלייחסלדירהשבגינהמוענק
למוכרפטורממסויישוםהוראותסעיף49זעלהתמורהשנתקבלהבעבורזכויותבנייה
אלה.
כעקרון,לאקייםקושילחשבאתגובההפטורהמגיעכאשרמדוברבדירותבשוויזהה
וחלקושלכלבעלזכויותשקולאועולהעלשווייןשלהזכויותבדירהאחת.
"המוקש"-כאשרקיימותדירותששווייןהכלכלישונה,מנהלמסשבחיקבעאת
השוויבגובההשווי(הנמוךיותר)שלדירתמגוריםממוצעת.ביתהמשפטצמצםאת
ההלכהרקלמכירתזכויותשנתקבלובירושהעלידייחידיםבבנייןדירותמגורים.
הפתרון:ביצועהסכםחלוקההמסדירפטוריםביןהיורשים.
26. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה הגדרת:
בניה לזכויות בתמורה חיזוק שירותי מתן–ממע פטורה עסקה"מ[סעיף31ב
מע לחוק"מ.]
מס מלכודת:
בניכוי מותרות אינן החיזוק בשירותי הקבלן השקיע אשר התשומות[סעיף41
מע לחוק"מ.]
אפשרי פתרון:
הדירות מכירת עסקת של נכון תמחור.
27. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה הגדרת:
בניה לזכויות בתמורה חיזוק שירותי מתן–ממע פטורה עסקה"מ[סעיף31ב
מע לחוק"מ.]
מס מלכודת:
בניכוי מותרות אינן החיזוק בשירותי הקבלן השקיע אשר התשומות[סעיף41
מע לחוק"מ.]
אפשרי פתרון:
הדירות מכירת עסקת של נכון תמחור.
28. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה הגדרת:
הערים במרכזי מגורים צפיפות;
דיור יחידות למספר קיימות דירות פיצול;
מס מלכודת:
הקצר בטווח גבוהה תשואה השגת;
פגיעהבתשואהבעתמכירתהדירה–מתןפטורחלקיממסשבחרקעל
יחידהדיוראחת[ו"ע1385/07איבגי–שלילתהפטור;ע"א668/82
כורש–פירושמיועדתלמגוריםלפיטיבה;הוראותהפטורסעיף49ב
לחוקמסמ"ק]
29. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
חוקמיסוימקרקעין–הגדרתשווי
"הסכוםשישלצפותלוממכירתאותהזכותעל-ידימוכרמרצוןלקונה
מרצון,ובלבדשבמכירות–
(1)שנעשובכתבושבהןשוכנעהמנהלכיהתמורהבעדהזכותבמקרקעין
אובעדזכותבאיגודנקבעהבתוםלבובלישהושפעהמקיוםיחסים
מיוחדיםביןהמוכרלקונה,ביןבמישריןוביןבעקיפין–התמורהכאמור;
(2)שלגביהןנקבעבחוקזהאחרת–השוויכפישנקבעבחוקזה"
30. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ייפויכוחבלתיחוזר:מתפרשכמכר;סעיף53לחוקמיסוימקרקעין.
שעבודתזרים:(בדרךכללבאמצעותחברתמטרה-(SPV-מכירהשל
תזריםמזומניםצפוי-המחאתחוב.
התחייבותלהבטחתתמורהבאמצעותשליטהעלמימושנכס–תמ"א38.
31. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ההשבה ותוצאת ההפרה סעיף ניסוח השלכות
בטלותעסקהלעומתעסקהשהתבטלה,לאהיהדבר
לעומתיצירתעסקהחדשה–"מכרחוזר"
השלכותקריטיותבתחוםהנדל"ן–"מסעקיףכפול"
32. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
תשלוםפיצוימוסכם–דיןהפיצויכדיןהפרצהאשראותההוא
באלמלא–פס"דארטרון,ש.ל.גורדון,פרדס.
ההפרה הוצאות–ההכנסה ייצור בתנאי עמידה