Crisi immobiliare ancora giù prezzi, compravendite e valore dei mutui. La dinamica tendenziale italiana rimane negativa e non mostra segni di inversione. Osservando i dati dell'Italia, è evidente l'appartenenza al gruppo di paesi dove i corsi immobiliari hanno sicuramente perso di più negli ultimi tre anni. Secondo le stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), è diminuito nel secondo trimestre 2014 dello 0,6% rispetto al trimestre precedente e del 4,8% nei confronti dello stesso periodo del 2013, con una flessione più marcata nei prezzi delle abitazioni esistenti, pari al -5,7% ed al -2,7% nei prezzi delle nuove.

1. LUNEDÌ 6 OTTOBRE 2014 | SPECIALI | 9
L’ANALISI Un ulteriore indebolimento del settore abitativo può rappresentare un notevole rischio per l'economia ed il sistema bancario
Crisiimmobiliareancoragiùprezzievaloredeimutui
Ladinamicatendenzialeitalianarimanenegativaenonmostrasegnidiinversione
Secondo le stime prelimina-
ri, l’indice dei prezzi delle
abitazioni(IPAB),indicatoreI-
STAT utilizzato per misura la
variazione nel tempo dei prez-
zi degli immobili residenziali
nuovi o esistenti (apparta-
menti, case unifamiliari, case
aschiera,ecc.)acquistatidalle
famiglie sia per fini abitativi
sia per fini d’investimento, è
diminuito nel secondo trime-
stre 2014 dello 0,6% rispetto al
trimestre precedente e del
4,8% nei confronti dello stesso
periodo del 2013, con una fles-
sione più marcata nei prezzi
delle abitazioni esistenti, pari
al -5,7% ed al -2,7% nei prezzi
delle nuove.
PREZZI IN DISCESA
Come riporta l'ente naziona-
ledistatistica,continualafles-
sionecongiunturaledeiprezzi
delle abitazioni, seppur più
contenuta di quella registrata
nel trimestre precedente
(-1,0%). E pur in presenza di
lievi segnali d'attenuazione
nella discesa, sono comunque
undici i trimestri consecutivi
(dodici per le abitazioni esi-
stenti e sei per quelle nuove)
neiqualisiregistranodiminu-
zioni. Su base tendenziale, la
flessionedeiprezzidelleabita-
zioni iniziata nel 2012 conti-
nua nonostante un’ampiezza
della caduta via via lievemen-
te più contenuta rispetto al
-6,0%delprimotrimestre2013.
La dinamica tendenziale dei
prezzi delle abitazioni rimane
negativasenzamostraresegni
di inversione. Infatti, rispetto
al 2010 (anno base dell’indice),
si registra una diminuzione
ormai superiore agli undici
punti percentuali (-11,2%). Un
dato dovuto esclusivamente
alle abitazioni esistenti, i cui
prezzi,nellostessoperiodo,so-
no scesi del 16,0%, mentre la
variazione di quelli delle abi-
tazioni nuove, sebbene prossi-
ma allo zero, risulta tuttora
lievemente positiva (+0,3%).
GIU' LE COMPRAVENDITE
Nell'ultimo rapporto pubbli-
cato dall'Osservatorio Merca-
to Immobiliare e Servizi Esti-
mativi dell'Agenzia delle En-
trate, viene inoltre evidenzia-
ta la nuova discesa nelle com-
pravendite.Dopoildatopositi-
vo del primo trimestre dell'an-
no dovuto agli effetti della tra-
slazione ai primi mesi del 2014
della stipula degli atti di com-
pravendita, a seguito del nuo-
vo regime fiscale in materia di
imposte di registro, ipotecaria
e catastale, riprende a perdere
il mercato. Nel secondo trime-
stre la flessione generale è del
-3,6% e del -1% nel solo settore
residenziale. Il ribasso è con-
centrato prevalentemente al
Sud, con un calo in questo tri-
mestre, pari a -4,3% mentre è
più contenuto al Nord con un
-0,3%, ed è in crescita del 1,7%
al Centro, rispetto al II trime-
stre del 2013.
MUTUI PIU' PICCOLI
In controtendenza rispetto
al desolante quadro dei prezzi
e delle compravendite è il dato
fornitodalCriferelativoalnu-
merodirichiestedimutuipre-
sentate dalle famiglie italiane
(istruttorie formali, quindi,
non semplici richieste di in-
formazioni o preventivi onli-
ne). Prendendo in esame i pri-
mi3trimestridell’annoincor-
so, il numero di richieste di
mutui si è assestato ad un in-
coraggiante +11,8% rispetto
allo stesso periodo dell'anno
precedente ma rimane oltre-
modo evidente quanto sia an-
coraprofondoilgaprispettoal
triennio2011-2013.E'peròdae-
videnziare come una tale posi-
tività sia controbilanciata dal-
la perdurante discesa dell'im-
porto medio dei mutui ipote-
cari,oraattornoad 124.199eu-
ro.
IL MERCATO ITALIANO
L’ulteriore conferma del
pessimo stato di salute del set-
tore abitativo italiano arriva
anche dal recente rapporto sul
mercato immobiliare globale
della Banca dei Regolamenti
Internazionali. Seppur la BRI
certifichi nell'ultimo periodo
andamenti divergenti nei
prezzi delle abitazioni in vari
paesi del mondo, rispetto a
quelli immediatamente suc-
cessivi allo scoppio della crisi,
appareevidentedalgraficoco-
mepermangauntrendnegati-
vo in Giappone e nei paesi pe-
riferici dell’eurozona. La cre-
scita dei prezzi in termini rea-
li è generalmente risultata de-
bole o negativa nell’Europa
RISPARMIO,ICONTIINTASCA
L’autore della rubrica
La pagina settimanale del lu-
nedì “Risparmio, i conti in
tasca”, è a cura del nostro
consulente Rubens Ligabue,
professionista certificato Efa -
European Financial Advisor,
associato SIAT - Società I-
taliana Analisi Tecnica, iscritto
all'Albo Unico Nazionale dei
Promotori Finanziari. Per do-
mande e chiarimenti potete
scrivere a
info@rubensligabue.com
continentale, con prezzi in sa-
lita in Germania (+1,2%) e nei
paesi nordici (+1,7% in Dani-
marca e +4,8% in Svezia) ed in
ribasso, in Spagna (–3,8%),
Portogallo (–1,2%) e Grecia
(-6%), oltre all'Italia.
QUALE VALUTAZIONE
Un tale e costante arretra-
mento porta inevitabilmente
ad interrogarsi sul futuro
prossimo delle quotazioni, ov-
vero se sia già stato toccato il
fondo o se vi sia ancora spazio
per un'ulteriore discesa. Ecco
dunque che il confronto degli
andamentirecentifrapaesidi-
versi e rispetto ai parametri
storici può fornire elementi
ulteriori per una valutazione
della sostenibilità del nostro e
degli altri mercati. I due para-
metri storici ampiamente uti-
lizzatiaquestoscopodaglieco-
nomisti, sono il rapporto fra
canonedilocazioneeprezzodi
acquisto dell’immobile (l’e-
quivalente, per le abitazioni,
del rapporto dividendo/prez-
zodelleazioni)eilrapportofra
prezzi delle abitazioni e reddi-
to delle famiglie (un indicato-
re dell’accessibilità economi-
ca). Nel primo caso un elevato
indice può significare due co-
se: o sono salati gli affitti o so-
no poco care le case e questo
condurrà o a un calo degli af-
fitti o ad un aumento del costo
degli immobili. Essendo poco
cari gli acquisti e costose le lo-
cazioni vi sarà una tendenza
all'acquisto piuttosto che al-
l'affitto.Nelsecondo,alcresce-
re del rapporto aumenta la di-
sparitàtraredditoevaloredel-
l'immobileeconseguentemen-
te peggiora la fattibilità d'ac-
quisto, un fatto che condurrà
adunaumentodegliaffittifin-
tanto che non vi sarà, a causa
di un minor numero di com-
pratori, un riequilibrio al ri-
basso nei prezzi immobiliari.
PREZZI ADEGUATI?
Osservando i dati dell'Italia,
è evidente l'appartenenza al
gruppodipaesidoveicorsiim-
mobiliari hanno sicuramente
persodipiùnegliultimitrean-
nimanonostantequesto,ilno-
stro paese esprime un indice
"price-to-rent" attorno a 100 e
quindi con un costo degli affit-
ti ancora allineato alla sua se-
rie storica mentre il "pri-
ce-to-income" mostra un dato
prossimo a 120 e quindi con
prezzi di quasi il 20% in più ri-
spetto al valore storico. In teo-
ria questo potrebbe condurre
ad una ulteriore correzione,
passandomagaridauntempo-
raneo aumento degli affitti.
Come ricorda la BRI, le oscil-
lazioni dei prezzi delle abita-
zioni producono un impatto
considerevole sulla ricchezza
nettadellefamiglieesullaloro
propensione alla spesa e gran
parte del mercato dei mutui i-
potecari nelle economie avan-
zatesibasasulvaloredegliim-
mobili residenziali. Due ele-
menti che, in caso di ulteriore
deterioramentodelsettoreim-
mobiliare, possono giocare un
ruolo rilevante sul sistema e-
conomico e bancario naziona-
le.
(Rubens Ligabue)