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Intesa Sanpaolo Casa
distribuisce questo studio realizzato da
La domanda tra acquisto locazione e investimento
La domanda di abitazioni presente sul mercato italiano riguarda per il 52% circa la ricerca di un
immobile in acquisto e la restante parte, il 48%, in affitto; questo indipendentemente dal
contesto territoriale o dimensionale (grandi città o intermedie). Le difficoltà economiche di
accesso al mercato in acquisto emerse in passato avevano imposto un temporaneo spostamento
di parte della domanda verso la locazione, con un picco nel 2013, anno in cui l’affitto aveva
toccato un massimo del 74% delle richieste. Negli anni successivi si è registrato un progressivo
ritorno di interesse per la forma proprietaria.
Nel complesso la domanda che si rivolge all’immobile in affitto rimane consistente, confermando
così l’immagine di un Paese più dinamico rispetto al passato, con spunti nuovi e per nulla
marginali, come il fenomeno della domanda di affitto per uso temporaneo passata nell’ultimo
anno dal 12% al 16,3% delle manifestazioni di interesse. Quest’ultimo fenomeno rischia di
avere riflessi sul segmento tradizionale della domanda di locazione, interessata ai contratti di
lungo periodo, che si trova a dovere fronteggiare un innalzamento dei costi per l’abitazione non
allineati ad un aumento dei redditi.
Un’altra componente di domanda importante da monitorare è quella d’investimento. Dall’esito
dell’indagine sulle famiglie realizzata da Nomisma nel 2018 emerge un ritorno di interesse della
parte d’investimento dopo la battuta di arresto registrata negli anni precedenti. Questo
segmento lo scorso anno rappresentava circa il 15% delle manifestazioni di interesse spesso
attratto dalla maggiore convenienza economica (talvolta solo percepita) del mercato
immobiliare, oltre alla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo. Il ruolo di tale
componente è decisivo per accelerare il ritorno in territorio positivo dei prezzi, non tanto per la
dimensione quantitativa che rappresenta, quanto per la capacità di spesa di gran parte di essa.
Le transazioni sul mercato immobiliare rimangono fortemente dipendenti dal supporto del
sistema creditizio: le tensioni dei mercati finanziari rappresentate dall’aumento dello spread sui
titoli di stato si sono tradotte in atteggiamenti più prudenti da parte degli istituti di credito
nell’erogare prestiti a famiglie e imprese, sia in termini di irrigidimento dei criteri di selezione che
di condizioni finanziarie proposte. Ciò potrebbe costituire un freno allo sviluppo dell’attività di
compravendita soprattutto per il comparto residenziale, considerando che ormai quasi il 60%
delle operazioni immobiliari sono accompagnate da un mutuo ipotecario.
Mercato Immobiliare
23 maggio 2019
Nota mensile
Intesa Sanpaolo
Direzione Studi e Ricerche
Ester Brizzolara
Propensione all’acquisto e all’affitto della
domanda di abitazioni nel periodo 2014-2018
Quota % di abitazioni acquistate per investimento sul totale
nel 2018
Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma
Mercato Immobiliare
23 maggio 2019
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 2
Pertanto, dopo il buon risultato di 44,4 miliardi di euro di nuove erogazioni di mutui per
l’acquisto di un’abitazione (al netto della componente di surroghe e sostituzioni) del 2018, in
incremento di circa il 10% a/a, gli esperti di Nomisma ipotizzano un calo dei finanziamenti in
tutto il triennio 2019-2021: più in dettaglio, come riporta la tabella sottostante, nel 2019 il
capitale erogato è stimato a 43,4 miliardi di euro, con una flessione annuale del 2,2%; un calo
più intenso è atteso nel 2020, con un risultato di 41 miliardi di euro in contrazione del 5,5%.
Nel 2021 è indicata una diminuzione più contenuta (-0,7%), con un ammontare di nuove
erogazioni pari a 40,7 miliardi di euro.
Previsioni del numero di compravendite residenziali ed erogazioni di nuovi mutui per acquisto di
abitazioni
Erogazioni di nuovi mutui per
l'acquisto di abitazioni
Numero di compravendite
residenziali
Anno milioni di euro Var % nr di transazioni
normalizzate
Var %
2018 44.387 10,8 578.647 6,5
2019 43.416 -2,2 592.132 2,3
2020 41.043 -5,5 588.885 -0,5
2021 40.752 -0,7 591.610 0,5
Fonte: Nomisma su dati Agenzia delle entrate e Banca d’Italia
Non sono solamente elementi legati al finanziamento ad influenzare l’attività transattiva nel
triennio di previsione di Nomisma, quanto anche fattori legati alla domanda, che si ipotizza più
prudente rispetto alle previsioni di qualche mese addietro, in attesa di avere maggiore visibilità
sull’andamento economico del paese nonché su potenziali variazioni della tassazione sul
comparto immobiliare.
Mercato Immobiliare
23 maggio 2019
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 3
Avvertenza generale
Il presente documento costituisce uno stralcio di una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di
diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d’Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo.
Le sezioni de documento dedicate al mercato immobiliare sono distribuite anche da Intesa Sanpaolo Casa, società appartenente al Gruppo Intesa
Sanpaolo, autorizzata all’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare.
Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia non viene
fornita nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, relativamente all’accuratezza, completezza e correttezza delle stesse.
Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione dello stesso e
non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute.
Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di
qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o
aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito.
Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori,
rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente
determinati dall’utilizzo del presente documento o dal suo contenuto e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà
conseguentemente essere attribuita agli stessi.
Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile.

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  • 1. Intesa Sanpaolo Casa distribuisce questo studio realizzato da La domanda tra acquisto locazione e investimento La domanda di abitazioni presente sul mercato italiano riguarda per il 52% circa la ricerca di un immobile in acquisto e la restante parte, il 48%, in affitto; questo indipendentemente dal contesto territoriale o dimensionale (grandi città o intermedie). Le difficoltà economiche di accesso al mercato in acquisto emerse in passato avevano imposto un temporaneo spostamento di parte della domanda verso la locazione, con un picco nel 2013, anno in cui l’affitto aveva toccato un massimo del 74% delle richieste. Negli anni successivi si è registrato un progressivo ritorno di interesse per la forma proprietaria. Nel complesso la domanda che si rivolge all’immobile in affitto rimane consistente, confermando così l’immagine di un Paese più dinamico rispetto al passato, con spunti nuovi e per nulla marginali, come il fenomeno della domanda di affitto per uso temporaneo passata nell’ultimo anno dal 12% al 16,3% delle manifestazioni di interesse. Quest’ultimo fenomeno rischia di avere riflessi sul segmento tradizionale della domanda di locazione, interessata ai contratti di lungo periodo, che si trova a dovere fronteggiare un innalzamento dei costi per l’abitazione non allineati ad un aumento dei redditi. Un’altra componente di domanda importante da monitorare è quella d’investimento. Dall’esito dell’indagine sulle famiglie realizzata da Nomisma nel 2018 emerge un ritorno di interesse della parte d’investimento dopo la battuta di arresto registrata negli anni precedenti. Questo segmento lo scorso anno rappresentava circa il 15% delle manifestazioni di interesse spesso attratto dalla maggiore convenienza economica (talvolta solo percepita) del mercato immobiliare, oltre alla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo. Il ruolo di tale componente è decisivo per accelerare il ritorno in territorio positivo dei prezzi, non tanto per la dimensione quantitativa che rappresenta, quanto per la capacità di spesa di gran parte di essa. Le transazioni sul mercato immobiliare rimangono fortemente dipendenti dal supporto del sistema creditizio: le tensioni dei mercati finanziari rappresentate dall’aumento dello spread sui titoli di stato si sono tradotte in atteggiamenti più prudenti da parte degli istituti di credito nell’erogare prestiti a famiglie e imprese, sia in termini di irrigidimento dei criteri di selezione che di condizioni finanziarie proposte. Ciò potrebbe costituire un freno allo sviluppo dell’attività di compravendita soprattutto per il comparto residenziale, considerando che ormai quasi il 60% delle operazioni immobiliari sono accompagnate da un mutuo ipotecario. Mercato Immobiliare 23 maggio 2019 Nota mensile Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche Ester Brizzolara Propensione all’acquisto e all’affitto della domanda di abitazioni nel periodo 2014-2018 Quota % di abitazioni acquistate per investimento sul totale nel 2018 Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma
  • 2. Mercato Immobiliare 23 maggio 2019 Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 2 Pertanto, dopo il buon risultato di 44,4 miliardi di euro di nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di un’abitazione (al netto della componente di surroghe e sostituzioni) del 2018, in incremento di circa il 10% a/a, gli esperti di Nomisma ipotizzano un calo dei finanziamenti in tutto il triennio 2019-2021: più in dettaglio, come riporta la tabella sottostante, nel 2019 il capitale erogato è stimato a 43,4 miliardi di euro, con una flessione annuale del 2,2%; un calo più intenso è atteso nel 2020, con un risultato di 41 miliardi di euro in contrazione del 5,5%. Nel 2021 è indicata una diminuzione più contenuta (-0,7%), con un ammontare di nuove erogazioni pari a 40,7 miliardi di euro. Previsioni del numero di compravendite residenziali ed erogazioni di nuovi mutui per acquisto di abitazioni Erogazioni di nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni Numero di compravendite residenziali Anno milioni di euro Var % nr di transazioni normalizzate Var % 2018 44.387 10,8 578.647 6,5 2019 43.416 -2,2 592.132 2,3 2020 41.043 -5,5 588.885 -0,5 2021 40.752 -0,7 591.610 0,5 Fonte: Nomisma su dati Agenzia delle entrate e Banca d’Italia Non sono solamente elementi legati al finanziamento ad influenzare l’attività transattiva nel triennio di previsione di Nomisma, quanto anche fattori legati alla domanda, che si ipotizza più prudente rispetto alle previsioni di qualche mese addietro, in attesa di avere maggiore visibilità sull’andamento economico del paese nonché su potenziali variazioni della tassazione sul comparto immobiliare.
  • 3. Mercato Immobiliare 23 maggio 2019 Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 3 Avvertenza generale Il presente documento costituisce uno stralcio di una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d’Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le sezioni de documento dedicate al mercato immobiliare sono distribuite anche da Intesa Sanpaolo Casa, società appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo, autorizzata all’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia non viene fornita nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, relativamente all’accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione dello stesso e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall’utilizzo del presente documento o dal suo contenuto e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile.