The City of The Hague received a reward for its promotion of its highstreets using public private partnerships to attract new retailers. It is argued that shops in other areas are influenced by competion from internet and social media but in particular this prioritising the highstreets in its policies. As a result the level of vacancies of shops has reached a very high level.

1. Concurrentie
winkelcentra
De jury prijst Den Haag om haar
lange termijn visie en de publiek
private samenwerking die de
afgelopen jaren gezorgd heeft
voor veel nieuwe
ontwikkelingen, ook in
economisch mindere tijden
Drs A.P.Ranner (Sovereign bv)
KRING KASTEEL OUD-WASSENAAR
14 januari 2014
Dramatische leegstand
winkels Den Haag 11,3%

2. Attracties
Kwaliteitswinkels gericht op
consumenten. Merkentrouw
(branding) en multichannel verkoop
Veel & gezellige horeca, ijswinkels
(soms i.p.v winkels in
aanloopstraten)
Vroeger:
“winkelen &
uitgaan”
Tegenwoordig:
Belevenis -shopping, creatief
winkelen, evenementen,
sociale ontmoetingsplaats
Bioscopen, theaters, concertzalen
Straat
vermaak
Schoon & goed bereikbaar
winkelgebied
Nieuwe soorten (internationale)
winkels
Langere openingstijden winkels &
horeca

3. Internet
Groot en divers
aanbod van
webwinkels van zeer
klein tot zeer groot
Enorme webshops (databases)
met beheersing van gehele produktieketens &
just in time delivery systemen
Economies of scale, optimale produktieallocatie,
marketing en tax planning

4. Kenmerken online kopen
Groot & verschillend aanbod:
Koopjes & lagere prijzen
Vergelijkingssites en vergelijkingsmogelijkheden (browsing)
Aankopen op geschikte momenten en zonder drukte
Bezorging aan huis ipv meenemen
Gemakkelijke betaling
Accessoires en aanverwante artikelen beschikbaar
Informatie over populariteit produkt / eigen voorkeuren

5. E-commerce
Online verkoop 4,2% van totale winkelomzet en nergens meer
dan 10% totale omzet, maar invloed veel groter:
• Sociale media beïnvloeden mode & aankoopgedrag
• Beïnvloeden prijzen en snelheid van levering
• Slecht culturele barrieres bij buitenlandse detaillisten
Consumenten
oriënteren zich
online maar
kopen meestal in
fysieke winkels:
Opkomst crosscommerce
• Versterkt merken (branding, loyaliteitsprogramma’s) &
bevordert flagship stores
• Webvestigingen: afleverpunten & logistieke bevoorrading

6. Trends
1. Wegvallen internationale grenzen/culturen door internet en nieuwe media
2. Globalisering/schaalvergroting met grotere afzet- en inkoopmarkten
• Komst internationale retailers zij het beperkt tot hoofdstraten belangrijkste
steden
• Internationale vastgoedbeleggers: alléén prime locaties
Nationale vastsgoedbeleggers óók sterke wijkwinkelcentra met tenminste
twee supermarkten, groot winkelopp. & goede bereikbaarheid
• Komst grootschalige gemengde ontwikkelingen met winkels, kantoren,
hotel, bedrijvencentrum en appartementen

7. Maar ook leegstand in
aanloopstraten & secundaire
winkelcentra
Vernieuwingen
in de binnenstad
Show rooming
Nieuw soort winkels:
•Brandstores
•Flagshipstores
•Concept shops
•Shop in shops
•Fysieke webshops
•Pop-up shops
•Ambachtelijke winkels
Factory outlets
Maar ook
•Factory outlets in de stad
•Pick up points internetaankopen
•Discounters
Megastores

8. Gem. leegstand
Nederland
1.750.000 m2
winkelvloeropp.
(5,94%, Locatus
8% PBL)
Normale frictie
leegstand 4% a
6% (PBL) nodig
ivm
doorstroming
1. Stagnerende bestedingen /
conjunctuur (terugval non-food)
Grotere populariteit
grote steden (centrum)
Verminderde trouw aan
bestaande aankooplocaties
2. Veranderd koopgedrag door
•vergrijzing
(cultuur,reizen ipv wonen en kleding),
•meer culturele diversiteit ,
•gezinsverdunning
•sociale media
3. Grotere mobiliteit
4. Opkomst webwinkels
5. Pensionering winkeliers
Nederland
Stationsstraat
Den Haag
11,3 %
Leegstand
(PBL)
Bron: Planbureau
leefomgeving april 2013

9. Toekomstige
Consument
16-24 jarigen:
Fysieke winkel belangrijk
ook in online winkelproces
Actieve winkelaars op alle
mogelijke manieren en lokaties
Fysieke winkel complementeert
online winkel en is showroom
Willen produkten voor aankoop zien, voelen en vergelijken
Is geavanceerd gebruiker van technologie (sociale media & blogs) voor oordeelsvorming
Verwacht: beleving, entertainment (fun) en persoonlijke service
(slechts beperkt technologische snufjes zoals zelfscanning)
CBRE: How we shop,
Nov. 2013

10. Gerichte
versterking
kernwinkel
gebied in
binnenstad
Den Haag
Gemeentelijk beleid
•Grotere aandacht cultuur-historische waarden,
versterking musea, theaters, bioscopen
naast uitbreiding winkels en horeca en hotels
•Concentratie detailhandel op hoofdwinkelstructuur
(geen nieuwe stadsdeelcentra of nieuwe
concentraties van grootschalige solitaire detailhandel)

11. Grote Marktstraat en
omgeving 30.000 a 40.000
m2 meer detailhandel !
Minder winkels
Maar ook winkels New
Babylon & Turfmarkt
Toename aantal en
schaalvergroting
Supermarkten
Gerichte
versterking
kernwinkel
gebied
Schaalvergroting Bvo
per winkel
Maar ook evt. nieuwe
winkels in Wijnhaven, haven
Scheveningen en perifere
detailhandel in Binckhorst
Bij gebieden met “schaduwstraten”
onzeker marktperspectief is
gemeentelijke strategie:
bestemmingsverruiming waarbij
markt zijn werk moet doen, dus
incl. meer concurrentie vanuit
kernwinkelgebied
Sterke dynamiek
met accent op
nieuwe
internationale
retail ten koste
van traditionele
winkels
Gemeente:
Inspelen op
vraag
internationale
gemeenschap &
tourisme en
extra inkomsten
gemeentelijk
grondbedrijf

12. Polarisatie: uiteenlopende aantrekkelijkheid van winkelgebieden
Indicatieve grondprijzen in Euro’s voor retail per m2 BVO (excl BTW) gem. Den Haag 2009
en 2013
2009
2013
Lokatie
A1 Centrum
A2 Centrum
Stadsdeelcentra en grote wijkcentra
Van
5.000
1
7500
12.500
7.000
Stedelijke winkelstraten
1.100
175
tot
0
20.000
4.500
3.800
175
1.500
750
tot
Van
4.500
5.600
Kleine wijkcentra en buurtcentra
450
3.000
100
1.850
Overig (incl A3 centrum)
100
2.500
100
2.150

13. Binnenstad tegenover buurt - en wijkwinkels
Winkels A1 lokaties
Beperkt aantal
Flagshipstores met meer &
groter opp.
Toenemende orientatie op
“brands” & showrooming
Winkels B
lokaties
Winkels C lokaties
(aanloopstraten en
wijkcentra)
Internet, concurrentie A1 winkels, en veranderd
winkelgedrag
•Lagere omzet niet dagelijkse levensbehoeften
•Lagere behoefte aan winkelopp.
Relatief veel
franchise ketens,
maar die meer en
meer vestigingen
sluiten
Primaire levensbehoeften,
supermarkten, franchise
en kleine winkels
Beperkte gezelligheid
Functioneel winkelen: gemak & snelheid
Nodig: bereikbaarheid & gemak, service en kwaliteit, enkele
trekkers
Negatief: betaald parkeren

14. Concurrentie tussen winkelgebieden
a.Tussen G4 steden onderling
b.Concurrentie tussen G4gemeente en omliggende gemeenten beperkt door
provincie /stadsgewest, maar Leidschenhage !?
c.Binnen Den Haag
Unibail: uitbreiding
Prioriteit Grote Marktstraat en omgeving
25.000-30.000m2 bvo
(“hoofdwinkelstructuur”)
Internationale winkelboulevard
Ca. 32.000m2bvo meer
New Babylon: 12.000
m2
Gemeente Den Haag
Te beperkte
aandacht,
verpaupering ?
• Incidenteel: herontwikkeling winkels
in wijken en buurten via BIZ iniatieven
• Echter ook toestaan geheel nieuwe
detailhandel, perifere detailhandel en
branchevervaging
Vastgoedontwikkelaars voorkeur
voor grootschalige nieuwe uitleg
Herontwikkeling is:
Te duur, complex en risicovol
Weg van de minste weerstand:
Nieuwe uitleg &
grote herstructureringen

15. Conclusies
Grote winkelcentra moeten het hebben van “experience” en uitstraling
Projectontwikkeling kansrijk
Grote en middelgrote winkelcentra relatief gevoelig voor online retailing
en beperkte diversiteit aan winkelbranches
Winkelcentra buiten de stad en aanloopstraten krijgen het steeds
moeilijker

16. Winkeliers: 1. Richten op thema’s die het belangrijkst zijn voor de beste
klanten
2. Beleid en processen precies afstemmen op alle
klantmomenten
(incl internet en soc.media)
3. Authentiek aanbod en persoonlijke benadering
4. Service, service, service………….

17. Dramatische leegstand
winkels Den Haag 11,3%
Vragen ?