Lerend Netwerk Ondernemen 3.0. Sessie 3: HoGent - leegstand

1. LEREND NETWERK - ONDERNEMEN 3.0
Philip Moyersoen – MOPurbandesign
20/01/2015
Een GEINTEGREERDE benadering
van LEEGSTAND in de stad

2. LEREND NETWERK - ONDERNEMEN 3.0
INHOUD
• Wat doen pop-up’s fundamenteel?
De stad als een complex geheel met vele aspecten
stedelijke authenticiteit en verweving
• Een geïntegreerde methodologie
ecosystemische benadering
gecontroleerd en gedragen proces
• Case: Kortrijk
vijf acties om het winkelgebied
rond K te herwaarderen
Een bredere kijk
naar het belang van de stedelijke context
en van een geïntegreerde benadering

3. POP-UP’s creëren quick-wins
Pop-ups creëren kansen:
• Ze kunnen een dam vormen tegen leegstand
• Ze geven startende, creatieve ondernemers een kans
• Ze brengen pit en innovatie in de winkelstraat

4. Veranderen POP-UP’s de stad structureel?
HOE VER KAN JE GAAN MET TIJDELIJKE ACTIES ZOALS POP-UPS?
Wat is het effect op lange termijn?
Verhelpen ze leegstand of helpen ze de ware discussie vermijden?
Schuiven ze het probleem enkel op de lange baan?
POP-UP ≠ magie!

5. Veranderen POP-UP’s de stad structureel?
HET BELANG VAN SCHAAL
Hoeveel pop-ups kunnen werken in 1 stad?
Pop-up winkel, pop-up straat, pop-up stad?
?

6. Veranderen POP-UP’s de stad structureel?
Pop-Up winkelstraat
als tijdelijk event
Pop Up winkelstraat
Brugge
Korte Zoutstraat,
Aalst
Pop-up event

7. Kan tijdelijk gebruik beter worden gezien?
• Traditionele instrumenten van architectuur en stedenbouw bieden geen oplossing voor
hedendaagse uitdagingen
• Effect van (bottom-up) tijdelijk gebruik van leegstaande terreinen en gebouwen in de stad
• Begrijpen en leren van ongeplande processen
URBAN CATALYST – the power of temporary use
Philipp Oswalt,
Klaus Overmeyer
Philipp Misselwitz

8. Quick-wins als onderdeel van strategische visie
POP-UP’s kunnen deel vormen van een strategische visie
• Impact maximaliseren
• Eenmalig of herhaald
• Quick-win als onderdeel van lange-termijn beleid

9. Hoe de stad fundamenteel begrijpen en veranderen?
DE STAD ALS ECOSYSTEEM
Stedelijke ruimte en handel zijn COMPLEX,
Alle facetten GEINTEGREERD benaderen
Om te komen tot een OVERKOEPELENDE VISIE met CONCRETE ACTIES

10. Meer dan het commerciële alleen
Inspelen op de UNIEKE KWALITEITEN van de stad
AUTHENTICITEIT, beleving, uniciteit
Stedelijke mix, DENSITEIT
VERWEVENHEID van functies, wonen + winkelen + werken + cultuur + recreatie + …
EEN GOEDE WINKELSTRAAT
HEEFT MEER TE BIEDEN
DAN ALLEEN HET COMMERCIËLE

11. Hoe de stad fundamenteel begrijpen en veranderen?
Authenticiteit hangt samen met onderliggende ORGANISATIESTRUCTUUR
Daarom ook vanuit BELEID de handel in de stad GEINTEGREERD benaderen
Intensief DEBAT en INTERACTIE tussen verschillende domeinen om tot een sterke
STEDELIJKE VISIE te komen

12. Authenticiteit - cultuur
Ruimtelijke beleving:
• Complex, gevarieerd, gelaagd stadsweefsel
• Monofunctioneel en gestandaardiseerd commercieel complex
Traject door Antwerpen Shopping center

13. Authenticiteit - cultuur
• Parken, pleintjes, groen: aangename openbare ruimte
• Unieke winkels, bars, restaurants, terrasjes
• Ambacht, creatieve ontwerpers en ondernemers, lokale specialiteiten
• Straatartiesten, bezienswaardigheden, unieke plekken, cultuur
Park Spoor Noord
Antwerpen
Graslei, Gent
Terrasje, Antwerpen
Wasbar, Gent
Straatartiest

14. Authenticiteit - cultuur
Ook buiten het centrum: voorbeeld GENK
• Wijken en straten met een specifiek karakter,
die inzetten op een unieke ervaring: multiculturaliteit, drive-in, verse producten

15. Authenticiteit - cultuur
Ook buiten het centrum: voorbeeld GENK
• Vennestraat, Stalenstraat, Hoevenzavellaan
Vennestraat – straat van de zintuigen
Vijf-daags evenement: Vollebak Vennestraat

16. Stedelijke mix – verwevenheid
Voorbeeld BARCELONA:
In plan en in 3D: dense mix van wonen, werken, winkelen, toerisme
Barcelona, Paseig de Gracia

17. Voorbeeld BARCELONA:
Mix van verschillende functies binnen 1 bouwblok
museumVinçon: Life style shop:
toegelaten voor honden,
sigaretten, te drinken en
te eten
kantoren
wonen
Museum-shop
kantoren
Unieke combinatie van stedelijke mix op 100 m
Stedelijke mix – verwevenheid

18. Stedelijke mix - verwevenheid
TREKKERS die het handelscentrum ZUURSTOF geven
• Kantoren, musea, congresruimte, handelsapparaat, station, stadhuis, universiteit,
bibliotheek, hotel, restaurant
Stad als mix van functies: Gent

19. TREKKERS die het handelscentrum ZUURSTOF geven
• Kantoren, musea, congresruimte, handelsapparaat, station, stadhuis, universiteit,
bibliotheek, hotel, restaurant
Stad als mix van functies: Lille
Stedelijke mix - verwevenheid

20. UNIEKE STEDELIJKE STAPSTENEN
Diversiteit van functies als stapstenen langsheen een lus,
geven het handelsapparaat zuurstof
Stedelijke mix - verwevenheid
Oostende
Lus met stedelijke functies

21. UNIEKE STEDELIJKE STAPSTENEN
Diversiteit van functies als stapstenen langsheen een lus,
geven het handelsapparaat zuurstof
Een dag
in Oostende
Stedelijke mix - verwevenheid

22. OPLADEN van WINKELAS door middel van STEDELIJKE STAPSTENEN:
Stadhuis, bibliotheek, project aan de Leie, hoekpand Carrefour - Dorsoo
Project
Deinze
Stedelijke mix - verwevenheid

23. MAAR wat in AANLOOPSTRATEN?
Allereerst: BEPERKEN om te VERSTERKEN
Maar ook hier: inzetten op publieke ruimte, mobiliteit, verwevenheid
En bovenal: AUTHENTIEKE BELEVING
Stedelijke mix - verwevenheid

24. MAAR wat in AANLOOPSTRATEN?
Lagere densiteit, meer inzetten op wonen, diensten, recreatieve functies?
Maar ook lagere huurprijzen – broedplaats voor startende ondernemers en nieuwe formules
Recreatief winkelen, horeca, doelbewust aankopen doen, speciaalzaken
Goede autobereikbaarheid
Stedelijke mix - verwevenheid

25. Leren van het buitenland
Nederland, VS, Duitsland
Nieuwe vormen van landschap, sociale inovatie, urban agriculture, recreatie, …
Stedelijke mix - verwevenheid
Revitaliseren van aanloopstraten in Nederland
Onderzoek naar shrinking cities
in Duitsland
Ervaring met shrinking cities in de VS
(Buffalo, Cleveland, Detroit, …)

26. Stedelijke densiteit
Voor een sterk en gevarieerd handelsapparaat is densiteit dé troef
• Verticale densiteit in grootsteden
• Horizontale densiteit in kleinere steden
Vertikale densiteit
Horizontale densiteit:
- centreren op assen met winkelen, werken en cultuur in de sokkel
- achterliggend: wonen op de centrumas gericht
handel / horeca handel / horeca
kantoren
wonen
wonen
kantoren
kantoren
wonen
wonen
wonenwonen handel / horeca / vrij beroep / …wonen wonen

27. Stedelijke densiteit
Densiteit en verwevenheid in kleinere steden – voorbeeld Deinze
• Lagere densiteit
• Competitie met retail buiten het centrum: baanwinkels, shoppingcentra, …

28. Stedelijke densiteit
Deinze
• Maximaal inzetten op horizontale densiteit
• Achterliggende woonbuurten richten op de winkel-as
• Niet puur retail maar stedelijke functies, vrije beroepen, diensten, cultuur, …
Horizontale densiteit:
- centreren op assen met winkelen, werken en cultuur in de sokkel
- achterliggend: wonen op de centrumas gericht
wonenwonen handel / horeca / vrij beroep / …wonen wonen
Deinze:
Alternatieve densiteit
afstemmen van de stadsstructuur
op de winkel-as

29. Stedelijke densiteit
Deinze
• BEPERKEN om te VERSTERKEN
• Kleinere stad heeft niet de densiteit/aantrekkingskracht voor een te groot winkelgebied
Deinze:
BEPERKEN OM TE VERSTERKEN

30. Densiteit - wonen boven winkelen
FLEXIBELE STAD
• Inkomlobby: identiteit los van winkelfunctie, breedte, representatie
• Bereikbaarheid: auto ‘s avond toegelaten in voetgangerszone winkelstraten
Stadsplein Genk
Barcelona

31. FLEXIBELE STAD
• Inkomlobby: identiteit los van winkelfunctie, breedte, representatie
• Bereikbaarheid: auto ‘s avond toegelaten in voetgangerszone winkelstraten
Parijse binnenstad – flexibel
gebruik van de straat
Madrid – overdag autovrij,
bereikbaar voor bewoners ‘s avonds
Densiteit - wonen boven winkelen

32. WINKELSTRATEN OPNIEUW STEDELIJKHEID GEVEN
Woonprojecten in winkelstraten
Veldstraat Gent: project mix wonen
en winkelen
Densiteit - wonen boven winkelen

33. Mobiliteit: modal split
• Voetgangerskwaliteiten
• Sterk fietsbereik
• Efficiënt openbaar vervoer
• Autobereik en parkeerbeleid
Fietsdelen, Antwerpen
Multimodaal
station Oostende
trein, tram, bus
Parkeerbeleid, Gent
Comfortabele ruimte voor voetgangers,
Champs Elysees, Parijs
VOETGANGERSKWALITEITEN
STERK FIETSBEREIK
EFFICIENT
OPENBAAR
VERVOER
AUTOBEREIK EN PARKEERBELEID

34. Mobiliteit: aangepast ontwerp
• Brede, comfortabele voetpaden zonder obstakels
• Barrieres vermijden
• Aangename publieke ruimte
Stationstraat, Sint-Niklaas, Grontmij

35. Communicatie, marketing, centrummanagement
Centrummanagement
Marketing en communicatie
Ook specifiek voor aanloopstraten

36. Communicatie, marketing, centrummanagement
• Innovatieve signalisatie en communicatie van routes
• ‘branding’, coherente aanpak communicatie binnen de stad en haar zones

37. Communicatie, marketing, centrummanagement
Voorbeeld MILAAN
• Inzetten op verschillende wijken in de stad,
elk met eigen identiteit, specifiek aanbod en karakter

38. Communicatie, marketing, centrummanagement
Voorbeeld MILAAN
• Inzetten op verschillende wijken in de stad,
elk met eigen identiteit, specifiek aanbod en karakter
• Elk met eigen beheer, communicatiestrategie, huisstijl

39. Ruimtelijke kwaliteit: stedelijk ontwerp
Ontwerp van de winkelpuien – hoogte vs. openbare ruimte
Hautekeete, Markt Deinze Rogierlaan, Oostende

40. Ruimtelijke kwaliteit: stedelijk ontwerp
Identiteit van hoekpanden:
-> creëren van poorten naar het handelscentrum
K in Kortrijk, veemarkt Kortrijk
Renovatie van een verwaarloosd winkelpand op de hoek, AG
Vespa, Antwerpen

41. Duurzaamheid en stedelijke innovatie
Nieuwe concepten die inspelen op linken tussen winkelen, werken, wonen, ontspannen
Wasbar, Gent
ontspannen + wassen
Eataly
winkelen + tafelen + leren + koken

42. Duurzaamheid en stedelijke innovatie
Case MERCADO SANTA CATERINA, Barcelona
Santa Caterina overdekte markt en sociale woningen, 1997-2005

43. Stedelijke innovatie
Case MERCADO SANTA CATERINA, Barcelona
Coherent ontwerp interieur
Lokale producten, sfeer

44. Duurzame stedelijke ontwikkeling
Hoe kan je een DUURZAAM, GEDRAGEN, REALISTISCH, ACTIEGERICHT stedelijk project
opbouwen?
Welke aspecten zijn belangrijk bij de aanpak?
Hoe kan je alle invalshoeken samen behandelen van bij het begin?

45. Duurzame stedelijke ontwikkeling
GEINTEGREERDE METHODOLOGIE
• Ecosysteem
• Gecontroleerd en stap voor stap proces
• Systeem – integratie – detail
SYSTEEM
INTEGRATIE DETAIL
+ +

46. Duurzame stedelijke ontwikkeling
Werken volgens een ECOSYSTEEM
• Een project benaderen met een MULTIDISCIPLINAIR team,
om alle aspecten van bij het begin van het proces mee te kunnen nemen
om te komen tot een GEINTEGREERDE en HAALBARE visie

47. Duurzame stedelijke ontwikkeling
GECONTROLEERD PROCESS
• Inbouwen van BESLISSINGSMOMENTEN
om sterke terugval in het proces te vermijden

48. Duurzame stedelijke ontwikkeling
GECONTROLEERD en STAP voor STAP proces
• Inbouwen van BESLISSINGSMOMENTEN
om sterke terugval in het proces te vermijden
Klassieke aanpak
Gecontroleerde stap-voor stap aanpak

49. Duurzame stedelijke ontwikkeling
SYSTEEM – INTEGRATIE – DETAIL
• Ontwerpend onderzoek op verschillende schalen tegelijk,
van strategie tot detail
SYSTEEM
INTEGRATIE DETAIL

50. Duurzame stedelijke ontwikkeling
OPSPLITSBARE VISIE
Overkoepelende strategie opsplitsen in beheersbare onderdelen
Zodat het falen van 1 deelproject niet het geheel vertraagt

51. Case KORTRIJK
Kwalitatief integreren van commercieel centrum in stadsweefsel
• Commercieel centrum als uniek stadsvernieuwingsproject
• Boost voor stadskern
• Maar zorgde ook voor leegstand in andere centrumstraten

52. Case KORTRIJK
Is K de oorzaak van leegstand in het centrum van Kortrijk?
Zal het de andere handel kapot concurreren door panden met erg hoge standaard te
introduceren?
Hoe kunnen de andere straten en pleinen opgewaardeerd worden?

53. Case KORTRIJK
Kwalitatief integreren van commercieel centrum in stadsweefsel
• Commercieel centrum als uniek stadsvernieuwingsproject
• Boost voor stadskern
• Maar zorgde ook voor leegstand in andere centrumstraten

54. Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
Verweving van stedelijke functies

55. Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
Boost voor het stadscentrum
Nood aan vernieuwing van het handelsapparaat rond K:
• Concurrentie van winkelpanden volgens nieuwste standaard
MARKT
X
K
actieradiusmetVincentiussitealsderde
aantrekkingspool
evenwaardigehandelszakenrondK

56. Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
Analyse looplijnen en samenhang commerciële centrum en cultuurhistorische site
netwerkvanstratenenwandelroutesversterktde
relatietussencommerciëleencultuurhistorische
site.

57. Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
5 CONRETE ACTIES om het HART van Kortrijk OP te WAARDEREN
• GROTEKRINGinrichtenals
VERBLIJFSPLEIN
• OVERBEKEPLEINalsessentiële
SCHAKELmethistorischKortrijk
• OPWAARDERENSTEENPOORT
(inclusiefwonenbovenwinkels)
• CreërenSTEDELIJKEDENSITEIT
(kantoren,studentenhuisvesting,woningen,
nietenkelwinkels)
• Geografischeafbakeningkernwinkelgebied:
BEPERKENomteVERSTERKEN

58. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels
• GROTE KRING: extravert – groen, stedelijk, ambiance plein, ontmoetingsplek
• OVERBEKEPLEIN: introvert – oase van rust, gericht op de bewoners
• BOEREN HOL: historisch/cultureel – in de kijker zetten zonder zelf aandacht op te eisen
GroteKring
Overbekeplein
BoerenHol
Steenpoort

59. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels
• GROTE KRING: extravert – groen, stedelijk, ambiance plein
Optredens
Nachtelijkebeleving
Speeltuin
Stedelijketuin
Terrassen
Zomerstrand
Amiens,Frankrijk

60. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels
• OVERBEKEPLEIN: introvert – oase van rust, gericht op de bewoners
PatioDeLosNaranjos,Sevilla,Granada,Spanje

61. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels
• BOEREN HOL: historisch/cultureel – in de kijker zetten zonder zelf aandacht op te eisen
SintSalvatorskerk,Brugge Pleinaccentueerthistorischekader

62. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring en Overbekeplein
• Opheffen inwendige galerij
• Doorgang naar Van Overbekeplein vergroten
GroteredoorgangtussenGroteKringenOverbekeplein
Duidelijkevisuelerelatie
Opheffeninwendigegalerij
Toenamehandelsopp.11%

63. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring en Overbekeplein
• Opheffen inwendige galerij
• Doorgang naar Van Overbekeplein vergroten
Voor Na

64. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring / Overbekeplein met Begijnhof
• Terugtrekken gebouwen SOK
• Doorsteek Begijnhofpark en Overbekeplein
VersterkenrelatiesOverbekepleinmetomgeving
AchteruittrekkengebouwenaangekochtdoorSOK
VerschuivendoorsteektussenBegijnhofparkenOverbekeplein
LooplijnenenhandelspandenmeeropOverbekepleingericht

65. Case KORTRIJK – concrete acties
Voor Na
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring / Overbekeplein met Begijnhof
• Terugtrekken gebouwen SOK
• Doorsteek Begijnhofpark en Overbekeplein
Voor Na

66. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen:
• Galerij Overbekeplein
OpheffenGalerijOverbekeplein

67. Case KORTRIJK – concrete acties
Voor Na
Voor Na
Ruimtelijke ingrepen:
• Galerij Overbekeplein

68. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Steenpoort
• Zwakke panden transformeren: winkelpuien uitstraling geven, wonen op de
bovenverdiepingen kwaliteit geven
• Grote Kring als TREKKER zien
+
1
+
1
+
1+
1
+
1
+
1

69. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Steenpoort
• Facades Zuid
Bestaande toestand
Facelift
Wonen eigen identiteit Groene gevels en daken Hoekpanden met identiteit

70. Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Steenpoort
• Facades Noord
Bestaande toestand
Facelift