Trefdag klimaat 2014-01-21 Workshop 5 - Duurzaam betaalbaar wonen

1. Duurzaam betaalbaar wonen
Trefdag Klimaat Houthalen-Helchteren
14 januari 2014
Pieter Staelens
Pieter.staelens@ideaconsult.be

2. IDEA Consult
- Studiebureau met 35 consultants
- Vastgoed en ruimtelijke ontwikkeling: bedrijventerreinen, retail, wonen,
cultuur&toerisme, gebiedsontwikkeling
- Klanten Limburg: Stad Hasselt, Stad Peer, Provincie Limburg
- Enkele activiteiten in Limburg:
- Horeca Vlaanderen Limburgwerking
- Beleidsplan cultuur provincie Limburg
- Interprovinciale detailhandel Limburg
- Marktstudie en conceptontwikkeling B-Mine Beringen, Sledderlo Genk,...
- Herstructurering KMO-zones: Hasselt en Maasmechelen
- Werkzaamheden rond duurzaamheid
- Marktstudies duurzame woonconsument: Sint-Niklaas, Aalst, Peer
- Duurzaamheidsingrepen Oude Dokken Gent
- Leidraad voor een duurzaam gemeentelijk bedrijfshuisvestingsbeleid
- Onderzoek naar de drempels voor duurzaam bouwen in Brussel
- Enquêtes duurzaam bouwen in Vlaanderen
- www.ideaconsult.be

3. Duurzaamheid: nog steeds geen evidentie

4. Basisactoren: consument, lokaal bestuur en
ontwikkelaar

5. De duurzame woonconsument in Vlaanderen
• ‘Profiel’ van de duurzame woonconsument:
• tussen 25 en 45
• hoog opgeleid (vaak technisch)
• vaak ‘traditionele’ gezinnen, in stijgende mate
nieuw samengestelde gezinnen
• tweeverdieners met drukke jobs
• bovengemiddeld inkomen
• bovengemiddeld woonbudget
• actief in verenigingsleven en
politiek geïnteresseerd
• Belangrijkste motivaties
• Financieel
• Omgevingskwaliteit
• Projectie van eigen idealen op woning
en omgeving
• Belangrijkste drempels
• Collectieve investeringen
• Vernieuwende architectuur

6. De duurzame woonconsument: financieel
« De belangrijkste reden voor een Belg om duurzaam te bouwen is het op
termijn terugverdienen van de investeringen tijdens de bouwfase. »
Enquête Maisons Blavier, 2012

7. De duurzame woonconsument: financieel
De Vlaamse duurzame consument is goed ingelicht en financieel gedreven
• Bereid tot eenmalige investeringen of meerkosten tot 15.000 € na aftrek van
eventuele subsidies
• Wil investeringen door verlaagde recurrente kosten terugwinnen op een
termijn van 10 jaar  dit betekent een pak minder duurzaam als het
economische optimum
• Bereid tot meer betalen met het oog op behouden vastgoedwaarde:
• Een woning is niet langer per se voor levenslang wonen, maar in stijgende mate
een investeringsproduct dat waarde moet behouden  ‘woonconsument’
• de snel dalende E-norm boezemt de consument enige schrik in
• Aan de andere kant doet stijgende regelgeving en normering acceptatiegraad
dalen
• Sterke drempels ten opzichte van investeringen in collectieve voorzieningen
omwille van risico-aversie

8. De duurzame woonconsument: financieel
•
•
Terugverdientijd en economisch optimum afhankelijk van energieprijzen,
type woning (bv appartementen op dit vlak veel performanter wegens
compactheid).
Economisch optimum:
• Volgens studies E43 (KULeuven)
• Volgens Durabrik E60
• Algemeen gemiddeld: 50 à 55.
 Let wel: consument niet per se bereid economisch optimum te betalen.
•
Rendabiliteit van E35-woningen zeer sterk afhankelijk van subsidies die
intussen worden teruggeschroefd.
•
Meerkost lage-energiewoning (E60 = norm vanaf 2014) ten opzichte E70norm: 5%. Meerkost E20 (passief): +20%. Meerkost nulenergie: +35%.

9. De duurzame woonconsument: omgeving en idealen
Sterk stijgende interesse van de ‘duurzame consument’ in niet-energetische aspecten.
Speelt zeer sterk bij gezinnen met kinderen
- Zuinig en collectief ruimtegebruik: collectief gebruik van keuken, bureau- en
ontspanningsruimtes; gemeenschappelijke moestuin; compactere woontypologieën
 groter wordende groep “co-housers”
- Duurzame mobiliteit: dicht bij voorzieningen, ontsloten voor zacht verkeer, autoluw,
collectief parkeren,...
- Sociale duurzaamheid: ontmoetingsplekken, sociale mix, sociale economie

10. Duurzame woonconsument: provinciale verschillen
Zowel uit bestaand onderzoek als
marktbevragingen IDEA Consult
blijkt dat Limburgse
woonconsument bovengemiddeld
aandacht heeft voor duurzame
ingrepen (zowel in stedelijk als
landelijk gebied)
 Ruimer bewustzijn van
duurzaamheidsaspecten
 Betere kennis van financiële
voordelen op lange termijn
 Bovengemiddelde
investeringsbereidheid voor
duurzaamheidsingrepen

11. Duurzame woonconsument: verscheidenheid
Naam
Type
Grondeigendom
Afstanden
Energiewaardes
Tupperware
Binnenstedelijk
Privé (ontwikkelaars Re-Vive + Wilma)
800m tot centrum; 500m tot station
E60 + deel passiefwoningen
Sociale economie. Buurtwerking.
Verdere
Fietsverbindingen. Integratie van
duurzaamheid
historische industriële elementen.
Fietsherstel. Horeca en andere
Overige functies
commerciële functies.
Primaire
Starters en medioren
doelgroep
Immerzeel
Randstedelijk
AGSA + Stad + privé
2 km tot centrum; 2,5 km tot station
Nog te bepalen
Centraal parkgebied. Landschapssparende
ontwikkeling. Autoluwheid. Deel cohousing.
Buurtwinkel en verzorgende diensten.
Gezinnen met kinderen
Peer
Kleinstedelijk
Katholiek Onderwijs + Stad Peer
Aansluitend op centrum
Ambitie E55
Compacte typologieën. Ondergronds
parkeren. Autoluwheid. Groendaken.
Enkele sociale diensten en
kleinschalige voorzieningen.
Starters, doorgroeiers, medioren en
senioren

12. Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid?
Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject
- Rechtstreeks verlenen van subsidies
- Informeren over financieringsmogelijkheden zoals Triodos hypotheek voor
duurzaam wonen
- Vernieuwende typologieën: vb toelaten om meegroeiwoningen te bouwen
- Juridische constructies via erfpacht of Community Land Trusts (CLT)

13. Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid?
Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject
- Voorwaarden op vlak van betaalbaar aanbod opleggen: budgetkoopwoningen
- Kadert binnen mogelijkheden grond- en pandenbeleid
- Voorbeelden zijn stads- en starterswoningen Leuven: maximumverkoopsprijzen
voor bepaald % woningen van bepaalde typologie in combinatie met
inkomensplafonds
- Zeer sterk te omkaderen om externaliteiten te vermijden
- Mogelijk te compenseren via meerwaardecreatie in ander deelgebied: meer
niveaus, extra functies,...
- Duurzaamheid en betaalbaarheid in de stad niet alleen in nieuwbouw
- Renovatie
- Ondersteunen duurzaam patrimonium huurwoningen

14. Lokaal bestuur en duurzame ontwikkelingen
• Leereffecten voor lokale besturen uit studie Peer:
• Vroeg starten met ‘management of expectations’:
 zo vroeg mogelijk gesprekken aangaan met eigenaar(s)
 eigen ambities op vlak van duurzaamheid duidelijk maken
• Nood aan objectiviteit: onderzoek naar de effectieve grondwaarde, gegeven de
randvoorwaarden qua duurzaamheid en gegeven de marktsituatie.
• Als lokaal bestuur mee de onderhandelingen durven aangaan
• Denk ruim in de zoektocht naar optimalisaties en meerwaardecreatie
• Denk verder de incentives van een lokaal bestuur beperken zich niet tot de site  een
gezonde en duurzame ontwikkeling heeft een hefboomfunctie en een voorbeeldfunctie:
• Reken terugverdien-effecten mee

15. Trends op vlak van duurzaam wonen
• Eco-quartiers in Wallonië
• Co-housing
• Vernieuwende constructies: leasing en energie-coöperatieves

16. Eco-quartiers in Wallonië
• Groot aantal duurzame woonwijken, voornamelijk in de oude industriële as Doornik –
Bergen – Namen – Luik – Visé
• Duurzaamheidsingrepen op maat van de woonconsument  ‘realistische variant’ van
duurzame wijken
• Vaak collectieve duurzame energievoorziening: zonnepanelen, biomassa, windenergie,...
• Vaak met mogelijkheden om à la carte te voorzien in extra duurzaamheid van eigen
woning
• Meestal compacte woningen rond kwalitatieve en ruime publieke ruimtes en
groenvoorzieningen
• Gericht op omgevingskwaliteit en comfort van jonge gezinnen: autoluw, speelruimtes,
crèche, winkels,...

17. Co-housing
• Stijgende interesse en langer wordende wachtlijsten
• Projecten van duurzame woningen met duurzame energie-opwekking
• Gemeenschappelijke aanleg, onderhoud en gebruik van zoveel mogelijk binnen- en
buitenruimte: keukens, bureauruimte, speelruimte, moestuin, speeltuin,...
 Desondanks vaak hoog ruimtebeslag per woning
• Systemen voor kinderopvang, ouderenzorg,... (vaak als intergenerationeel project)
• Veel belang voor sociale duurzaamheid
• Co-housing organisaties zo snel mogelijk actief te betrekken: zij participeren mee in
designproces
• Meestal tweeverdieners met vrij ruimte bouwbudgetten

18. Trends: vernieuwende duurzaamheids-constructies
2 ideeën gelanceerd door Re-Vive
- Leasing van woningen
- Toekomstige bewoner least duurzame woning voor een bepaald leasebedrag
- Als de bewoner voldoende financiële draagkracht heeft om te voldoen aan de
voorwaarden van een hypotheeklening koopt deze de woning
- Voorgefinancierd door fonds van investeerders die rendement wensen van 3 à 4%
en hun portefeuille duurzaam willen versterken
 gestegen toegankelijkheid van duurzame koopwoningen
- Duurzame coöperatieve voor energie-opwekking
- Voorziet in energienoden van een duurzame wijk via investeringen in duurzame
energie-opwekking, zowel collectief als op woningniveau (financiering van meerkost
voor warmtepomp, zonnepanelen,...)
- Coöperatieve wordt voorgefinancierd door investeerders en/of bewoners
- Bewoners van de wijk kopen hun energie aan de coöperatieve
- Voordeel: duurzame wijk waarbij meerkost van energie-investering niet door
bewoner gedragen hoeft te worden  sterk gestegen betaalbaarheid