Thuyết minh dự án đầu tư Nhà hàng Pizza Việt tại TPHCM - www.duanviet.com.vn - 0918755356

Dự án Nhà hàng Pizza Việt
1
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
NHÀ HÀNG PIZZA VIỆT
Chủ đầu tư: Công Ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt
Địa điểm: tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận
___ Tháng 09/2018 ___

2
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
NHÀ HÀNG PIZZA VIỆT
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ
ÁN VIỆT
NGUYỄN VĂN MAI

3
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU................................................................................. 6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư..................................................................... 6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.............................................................. 6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án............................................................ 6
IV. Các căn cứ pháp lý.......................................................................... 7
V. Mục tiêu dự án.................................................................................. 8
V.1. Mục tiêu chung.............................................................................. 8
V.2. Mục tiêu cụ thể.............................................................................. 8
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN................. 9
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.............................. 9
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án........................................ 9
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án. ......................................... 13
II. Quy mô của dự án........................................................................... 16
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.............................. 16
III.1. Địa điểm xây dựng..................................................................... 16
III.2. Hình thức đầu tư......................................................................... 17
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. 17
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.................................................. 17
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
............................................................................................................. 17
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ............ 18
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình............................. 18
II. Quy trình làm bánh Pizza ............................................................... 18
II.1. Nguyên liệu.................................................................................. 18
II.2. Nhân bánh:.................................................................................. 21

4
II.3. Nướng bánh:.............................................................................. 22
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN....................... 23
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở
hạ tầng. ........................................................................................................ 23
II. Các phương án xây dựng công trình. ............................................. 23
III. Phương án tổ chức thực hiện......................................................... 23
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự
án. ................................................................................................................ 23
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP
PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC
PHÒNG ....................................................................................................... 24
I. Đánh giá tác động môi trường......................................................... 24
I.1. Giới thiệu chung. .......................................................................... 24
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường............................ 24
II. Tác động của dự án tới môi trường ................................................ 25
II.1. Giai đoạn xây dựng dự án. .......................................................... 25
II.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng. ............................... 26
III. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm...................................... 26
III.1. Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án. .............................................. 26
III.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng............................... 27
IV. Kết luận......................................................................................... 28
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .......................................................................... 29
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. ...................................... 29
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. ........................................................... 30
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án................................ 32
III.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án (cho 1 nhà hàng)............. 32
III.2. Dự kiến đầu vào của dự án......................................................... 32
III.3. Các thông số tài chính của dự án. .............................................. 33

5
KẾT LUẬN................................................................................................. 35
I. Kết luận............................................................................................ 35
II. Đề xuất và kiến nghị....................................................................... 35
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN . 36
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án... 36
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án............................ 38
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án...... 40
Phụ lục 4 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án..... 45
Phụ lục 5 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự
án. ................................................................................................................ 46
Phụ lục 6 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự
án. ................................................................................................................ 47
Phụ lục 7 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.
..................................................................................................................... 47

6
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT
 Giấy phép ĐKKD số: 0314259878 do Sở Kế hoạch và Đầu tư
TP.HCM cấp.
 Đại diện pháp luật: NGUYỄN VĂN MAI Chức vụ: Tổng Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở: 28B Mai Thị Lựu, P. ĐaKao, Quận 1, Tp.HCM
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Nhà hàng Pizza Việt
Địa điểm xây dựng: tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư: 100.000.000.000 đồng. (Một trăm tỷ
đồng) cho chuỗi hệ thống 50 nhà hàng Pizza tại thành phố Hồ Chí Minh và
các tỉnh lân cận (tương đương 2 tỷ đồng/nhà hàng).
- Vốn tự có – vốn các cổ đông góp (100%): 100.000.000.000 đồng.
- Vốn vay: 0 đồng
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Mặc dù ngày nay pizza xuất hiện ở hầu hết các quốc gia trên thế giới,
nhưng nó vẫn được xem là món ăn đặc trưng của ẩm thực Ý và đặc biệt là ở
vùng Napoli (pizza napoletana). Trên thực tế, theo cảm nhận thông thường
thì có thể nhận thấy các thành phần khác của pizza là sốt cà chua và pho mát
mozzarella. Một trong những biến thể nổi tiếng nhất của pizza
napoletana là pizza margherita.
Nguồn gốc thực sự của pizza vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Ngoài Napoli
thì còn nhiều thành phố khác cũng đòi quyền làm chủ của món ăn này. Hơn
nữa Pizza còn có thể hiểu theo nghĩa rộng hơn là của từ "Pizza". Trên thực
tế, theo những phân tích mới đây thì nó còn được dùng để chỉ một loại đặc
biệt của bánh mì hoặc bánh nướng, Pizza ngày nay có vô số các biến thể khác
nhau, thay đởi về cả tên gọi lẫn đặc điểm theo từng vùng miền. Đặc biệt hơn

7
ở một vài nơi thuộc vùng Trung Ý, một số loại bánh nướng mặn, ngọt, dày,
mỏng đều được gọi là Pizza.
Pizza là một trong những món ăn phổ biến nhất dành cho các bữa ăn
nhanh, các bữa tiệc và những buổi tụ tập bạn bè. Gần bốn phần năm (78%)
số cư dân Châu Á - Thái Bình Dương thích ăn pizza. Một bữa tối đông người
đơn giản hay đồ ăn vặt nửa đêm ngon lành, pizza là một món ăn chủ yếu ở
Mỹ và càng ngày càng phổ biến ở Châu Á cũng như ở Việt Nam. Người Mỹ
yêu pizza đến nỗi họ ăn khoảng 400 mét vuông pizza mỗi ngày. (Nếu không
tính lượng pizza tiêu thụ theo mét vuông, thì là khoảng 350 lát pizza một
giây!). Tại Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí
Minh, các nhãn hàng pizza mọc lên và phát triển hàng loạt, có thể kể đến một
số nhãn hàng nổi tiếng như Pizza Hut, The Pizza Company, Pizza Inn, …
Tuy nhiên, lượng nhà hàng Pizza tại các thành phố vẫn chưa đủ phục vụ cho
nhu cầu của người dân vì nhu cầu thực tế của người dân ngày một tăng cao,
người dân giờ đây không chỉ ăn pizza như một món ăn vặt mà còn coi đó
như một bữa ăn chính thay cho các món ăn truyền thống như cơm, bún, phở
trước đây.
Từ những cơ sở trên, kết hợp với đánh giá về tình hình vĩ mô, Công ty
xúc tiến lập dự án Nhà hàng Pizza Việt tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận.
IV. Các căn cứ pháp lý.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội;
Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 của Quốc
hội;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản
lý chi phí đầu tư xây dựng;
lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
lý dự án đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình;

8
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung.
- Thành lập chuỗi nhà hàng pizza nhằm phục vụ nhu cầu ăn uống trên phạm
vi thành phố nói riêng cũng như trên khắp các tỉnh lân cận.
- Với đội ngũ đầu bếp giỏi, có kinh nghiệm lâu năm trong nghề, nhà hàng sẽ
mang đến cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất, nhanh nhất cũng như dịch
vụ hậu mãi hoàn hảo nhất đảm bảo phục vụ tốt cho nhu cầu của khách hàng.
V.2. Mục tiêu cụ thể.
- Tìm hiểu nắm bắt được nhu cầu khách hàng, sản xuất ra những sản phẩm
chất lượng, đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm cũng như sức khỏe cho người
tiêu dùng.
- Khi dự án đi vào hoạt động ổn định dự kiến cung cấp khoảng 50 bánh/ngày
vào các ngày thường và 400 bánh/ngày vào các ngày cuối tuần và ngày lễ.
- Đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết bằng chất lượng của các dich vụ
điều trị. Song song đó, để khách hàng yên tâm, nhà hàng luôn có chính sách
chăm sóc và khuyến mãi chu đáo cho khách hàng sau khi dùng dịch vụ.

9
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
Vị trí địa lý:
Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' –
106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh,
Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam
Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ,
trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay
 Khí hậu thời tiết.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích
đạo. Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết
TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm
tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến
tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc

10
nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho
thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:
- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2
/năm. Số giờ
nắng trung bình/tháng 160-270 giờ. Nhiệt độ không khí trung bình 270
C.
Nhiệt độ cao tuyệt đối 400
C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80
C. Tháng có nhiệt
độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28,80
C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp
nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70
C). Hàng năm có tới trên 330
ngày có nhiệt độ trung bình 25-280
C. Ðiều kiện nhiệt độ và ánh sáng thuận
lợi cho sự phát triển các chủng loại cây trồng và vật nuôi đạt năng suất sinh
học cao; đồng thời đẩy nhanh quá trình phân hủy chất hữu cơ chứa trong các
chất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị.
- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm. Năm cao nhất 2.718 mm
(1908) và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958). Số ngày mưa trung bình/năm là
159 ngày. Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa
mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa
cao nhất. Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể. Trên phạm
vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng
tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc. Ðại bộ phận các quận nội thành và
các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam
và Tây Nam.
- Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa
mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức
thấp tuyệt đối xuống tới 20%.
- Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió
chính và chủ yếu là gió mùa Tây - Tây Nam và Bắc - Ðông Bắc. Gió Tây -
Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến
tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ
trung bình 4,5 m/s. Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa
khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s. Ngoài ra có
gió tín phong, hướng Nam - Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc
độ trung bình 3,7 m/s. Về cơ bản TPHCM thuộc vùng không có gió bão.
Năm 1997, do biến động bởi hiện tượng El-Nino gây nên cơn bão số 5, chỉ
một phần huyện Cần Giờ bị ảnh hưởng ở mức độ nhẹ.
 Ðịa chất - đất đai.

11
Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai hướng trầm
tích: trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen.
Trầm tích Pleixtoxen (trầm tích phù sa cổ): chiếm hầu hết phần phía
Bắc, Tây Bắc và Ðông Bắc thành phố, gồm phần lớn các huyện Củ Chi, Hóc
môn, Bắc Bình Chánh, quận Thủ Ðức, Bắc-Ðông Bắc quận 9 và đại bộ phận
khu vực nội thành cũ.
Ðiểm chung của tướng trầm tích này, thường là địa hình đồi gò hoặc
lượn sóng, cao từ 20-25m và xuống tới 3-4m, mặt nghiêng về hướng Ðông
Nam. Dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố tự nhiên như sinh vật, khí
hậu, thời gian và hoạt động của con người, qua quá trình xói mòn và rữa
trôi..., trầm tích phù sa cổ đã phát triển thành nhóm đất mang những đặc
trưng riêng. Nhóm đất xám, với qui mô hơn 45.000 ha, tức chiếm tỷ lệ 23,4%
diện tích đất thành phố.
Ở thành phố Hồ Chí Minh, đất xám có ba loại: đất xám cao, có nơi bị
bạc màu; đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và đất xám gley; trong đó, hai
loại đầu chiếm phần lớn diện tích. Ðất xám nói chung có thành phần cơ giới
chủ yếu là cát pha đến thịt nhẹ, khả năng giữ nước kém; mực nước ngầm tùy
nơi và tùy mùa biến động sâu từ 1-2m đến 15m. Ðất chua, độ pH khoảng
4,0-5,0. Ðất xám tuy nghèo dinh dưỡng, nhưng đất có tầng dày, nên thích
hợp cho sự phát triển của nhiều loại cây trồng nông lâm nghiệp, có khả năng
cho năng suất và hiệu qủa kinh tế cao, nếu áp dụng biện pháp luân canh, thâm
canh tốt. Nền đất xám, phù hợp đối với sử dụng bố trí các công trình xây
dựng cơ bản.
Trầm tích Holoxen (trầm tích phù sa trẻ): tại thành phố Hồ Chí Minh,
trầm tích này có nhiều nguồn gốc-ven biển, vũng vịnh, sông biển, aluvi lòng
sông và bãi bồi... nên đã hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù
sa có diện tích 15.100 ha (7,8%), nhóm đất phèn 40.800 ha (21,2%) và đất
phèn mặn (45.500 ha (23,6). Ngoài ra có một diện tích nhỏ khoảng hơn 400
ha (0,2%) là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi
đá ở vùng đồi gò.
 Nguồn nước và thủy văn.
Về nguồn nước, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn,
thành phố Hồ Chí minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất phát triển.

12
Sông Ðồng Nai bắt nguồn từ cao nguyên Langbiang (Ðà Lạt) và hợp
lưu bởi nhiều sông khác, như sông La Ngà, sông Bé, nên có lưu vực lớn,
khoảng 45.000 km2
. Nó có lưu lượng bình quân 20-500 m3
/s và lưu lượng
cao nhất trong mùa lũ lên tới 10.000 m3/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3
nước
và là nguồn nước ngọt chính của thành phố Hồ Chí Minh. Sông Sài Gòn bắt
nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến thành phố với chiều
dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km. Hệ thống các chi
lưu của sông Sài Gòn rất nhiều và có lưu lượng trung bình vào khoảng 54
m3
/s.
Bề rộng của sông Sài Gòn tại Thành phố thay đổi từ 225m đến 370m
và độ sâu tới 20m. Sông Ðồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn ở phần nội
thành mở rộng, bởi hệ thống kênh Rạch Chiếc. Sông Nhà Bè hình thành từ
chỗ hợp lưu của sông Ðồng Nai và sông Sài Gòn, các trung tâm thành phố
khoảng 5km về phía Ðông Nam. Nó chảy ra biển Ðông bằng hai ngả chính -
ngả Soài Rạp dài 59km, bề rộng trung bình 2km, lòng sông cạn, tốc độ dòng
chảy chậm; ngả Lòng Tàu đổ ra vịnh Gành Rái, dài 56km, bề rộng trung bình
0,5km, lòng sông sâu, là đường thủy chính cho tàu bè ra vào bến cảng Sài
Gòn.
Ngoài trục các sông chính kể trên ra, thành phố còn có mạng lưới kênh
rạch chằng chịt, như ở hệ thống sông Sài Gòn có các rạch Láng The, Bàu
Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị
Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi và ở phần phía Nam
Thành phố thuộc địa bàn các huyện Nhà Bè, Cần Giờ mật độ kênh rạch dày
đặc; cùng với hệ thống kênh cấp 3-4 của kênh Ðông-Củ Chi và các kênh đào
An Hạ, kênh Xáng, Bình Chánh đã giúp cho việc tưới tiêu thuận lợi và đang
dần dần từng bước thực hiện các dự án giải tỏa, nạo vét kênh rạch, chỉnh
trang ven bờ, tô điểm vẻ đẹp cảnh quan sông nước, phát huy lợi thế hiếm có
đối với một đô thị lớn.
Nước ngầm ở Thành phố Hồ Chí Minh, nhìn chung khá phong phú tập
trung ở vùng nửa phần phía Bắc-trên trầm tích Pleixtoxen; càng xuống phía
Nam (Nam Bình Chánh, quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ)-trên trầm tích Holoxen,
nước ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn.
Ðại bộ phận khu vực nội thành cũ có nguồn nước ngầm rất đáng kể,
nhưng chất lượng nước không tốt lắm. Tuy nhiên, trong khu vực này, nước
ngầm vẫn thường được khai thác ở ba tầng chủ yếu: 0-20m, 60-90m và 170-

13
200m. Khu vực các quận huyện 12, Hóc môn và Củ Chi có trữ lượng nước
ngầm rất dồi dào, chất lượng nước rất tốt, thường được khai thác ở tầng 60-
90m. Ðây là nguồn nước bổ sung quan trọng của thành phố
Về thủy văn, hầu hết các sông rạch Thành phố Hồ Chí Minh đều chịu
ảnh hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông. Mỗi ngày, nước lên xuống
hai lần, theo đó thủy triều thâm nhập sâu vào các kênh rạch trong thành phố,
gây nên tác động không nhỏ đối với sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc
tiêu thoát nước ở khu vực nội thành.
Mực nước triều bình quân cao nhất là 1,10m. Tháng có mực nước cao
nhất là tháng 10-11, thấp nhất là các tháng 6-7. Về mùa khô, lưu lượng của
nguồn các sông nhỏ, độ mặn 4% có thể xâm nhập trên sông Sài Gòn đến quá
Lái Thiêu, có năm đến đến tận Thủ Dầu Một và trên sông Ðồng Nai đến
Long Ðại. Mùa mưa lưu lượng của nguồn lớn, nên mặn bị đẩy lùi ra xa hơn
và độ mặn bị pha loãng đi nhiều.
Từ khi có các công trình thủy điện Trị An và thủy lợi Dầu Tiếng ở
thượng nguồn, chế độ chảy tự nhiên chuyển sang chế độ chảy điều tiết qua
tuốt bin, đập tràn và cống đóng-xả, nên môi trường vùng hạ du từ Bắc Nhà
Bè trở nên chịu ảnh hưởng của nguồn, nói chung đã được cải thiện theo chiều
hướng ngọt hóa. Dòng chảy vào mùa kiệt tăng lên, đặc biệt trong các tháng
từ tháng 2 đến tháng 5 tăng 3-6 lần so với tự nhiên.
Vào mùa mưa, lượng nước được điều tiết giữ lại trên hồ, làm giảm thiểu
khả năng úng lụt đối với những vùng trũng thấp; nhưng ngược lại, nước mặn
lại xâm nhập vào sâu hơn. Tuy nhiên, nhìn chung, đã mở rộng được diện tích
cây trồng bằng việc tăng vụ mùa canh tác. Ngoài ra, việc phát triển các hệ
thống kênh mương, đã có tác dụng nâng cao mực nước ngầm trên tầng mặt
lên 2-3m, tăng thêm nguồn cung cấp nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt
của thành phố.
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
Điểm nổi bật trong kết quả điều hành kinh tế - xã hội năm 2017 của thành
phố là môi trường đầu tư kinh doanh tiếp tục được cải thiện, thủ tục hành
chính có nhiều tiến bộ; việc lặp lại trật tự đô thị được người dân ủng hộ.
Trong năm, Thành phố đã đẩy mạnh việc giải ngân các công trình xây dựng
cơ bản, rà soát phân bổ vốn đầu tư, tập trung ứng vốn cho dự án tuyến đường
sắt Bến Thành – Suối Tiên, kịp thời ngăn chặn tình trạng sốt giá nhà đất ở
các vùng ven. Đặc biệt đã tổ chức làm việc với các cơ quan trung ương về

14
báo cáo sơ kết 5 năm thực hiện Nghị quyết số 16-NQ/TW của Bộ Chính trị
về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 và được Quốc Hội thông qua Nghị quyết 54/2017/QH14 ngày
24/11/2017 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ
Chí Minh, tạo động lực cho Thành phố phát triển bền vững và nhanh hơn
nữa trong những năm tiếp theo.
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước tăng 8,25% so năm trước (năm
2016 tăng 8,05%). Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) đạt 107,90% (năm 2016
đạt 107,33%); tổng vốn đầu tư xã hội đạt 365,71 ngàn tỷ đồng, so cùng kỳ
tăng 18,4%, so với GRDP bằng 34,5%; tổng thu cân đối ngân Nhà nước đạt
347.986 tỷ đồng, đạt 100,03% dự toán, tăng 13,32%; tổng chi ngân sách địa
phương (trừ tạm ứng) 67.075 tỷ đồng, đạt 94,94% dự toán, tăng 40,36% so
cùng kỳ; tổng dư nợ tín dụng đến 1/12/2017 tăng 17,27% so với tháng
12/2016.
Công Nghiệp
Tình hình sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố tháng 12 tiếp tục
tăng trưởng ổn định. Chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) ước tính
tháng 12 tăng 6,37% so với tháng trước. Trong đó: công nghiệp chế biến,
chế tạo tăng 6,65%; ngành cung cấp nước, quản lý và xử lý rác thải, nước
thải tăng 4,69%; hoạt động khai khoáng giảm 2,12%; ngành sản xuất và phân
phối điện giảm 5,16%.
Xây dựng
Giá trị sản xuất xây dựng cả năm theo giá hiện hành ước đạt 247.525,16
tỷ đồng, bao gồm:
+ Khu vực Nhà nước đạt 14.719,23 tỷ đồng, chiếm 5,95%;
+ Khu vực ngoài Nhà nước đạt 212.732,65 tỷ đồng, chiếm 85,94%;
+ Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 20.073,29 tỷ đồng, chiếm 8,11%.
Trong tổng giá trị sản xuất: giá trị sản xuất xây dựng công trình nhà chiếm
53,36%; công trình kỹ thuật dân dụng chiếm 28,36% và hoạt động xây dựng
chuyên dụng chiếm 18,28%. Giá trị sản xuất xây dựng cả năm theo giá so
sánh ước đạt 191.848,42 tỷ đồng, tăng 8,19% so với năm 2016, bao gồm:
+ Khu vực Nhà nước đạt 11.329,06 tỷ đồng, giảm 15,95%;
+ Khu vực ngoài Nhà nước đạt 164.678,71 tỷ đồng, tăng 10,97%;
+ Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 15.840,65 tỷ đồng, tăng 2,59%.

15
Trong tổng giá trị sản xuất: giá trị sản xuất xây dựng công trình nhà tăng
11,15%; công trình kỹ thuật dân dụng tăng 1,61% và hoạt động xây dựng
chuyên dụng tăng 10,55%.
Trồng trọt
Diện tích gieo trồng cây hàng năm ước đạt 41.552,9 ha, giảm 1,8% so với
năm 2016. Trong đó, diện tích lúa chiếm 46,2%, giảm 1,5%; sản lượng đạt
86.253,3 tấn, tăng 1,3% so năm trước. Diện tích gieo trồng rau các loại chiếm
19%, giảm 0,6%, sản lượng đạt 230.626,6 tấn, tăng 3,4%. Diện tích hoa, cây
cảnh là 1.366,4 ha, tăng 9,2%. Nhìn chung, năng suất các loại cây trồng hàng
năm tăng so với năm trước.
Chăn nuôi
Theo kết quả điều tra chăn nuôi ngày 1/10/2017, có 958 hộ chăn nuôi
trâu với tổng đàn 5.377 con, tăng 7,6% so với thời điểm 1/10/2016; trong đó,
sản lượng thịt hơi xuất chuồng trong kỳ đạt 583 tấn, tăng 3,7% so với cùng
kỳ. Đàn bò có 7.810 hộ nuôi bò thịt và 5.798 hộ nuôi bò sữa với tổng đàn bò
125 ngàn con, giảm 2,1%; trong đó, đàn bò thịt chiếm 32,5% tổng đàn, tăng
8,2% và đàn bò sữa chiếm 67,5%, giảm 6,4%. Chăn nuôi heo có 5.671 hộ
với tổng đàn 302,8 ngàn con, tăng 7,6%. Gia cầm và chăn nuôi khác có 4.620
đơn vị nuôi gà với tổng đàn 424,6 ngàn con, tăng 1,6%; trong đó, đàn gà thịt
chiếm 94,5% tổng đàn gà, tập trung tại hộ gia công cho công ty CP và trang
trại gà An Phú - Củ Chi thuộc Tổng Công Ty Nông Nghiệp Sài Gòn.
Lâm nghiệp
Tổng diện tích rừng, đất lâm nghiệp trên địa bàn Thành phố hiện nay là
38.864 ha, trong đó diện tích đất có rừng là 35.794 ha. Tỉ lệ che phủ rừng đạt
17,46%, tỷ lệ che phủ rừng và cây xanh là 37,15%. Tính đến nay, sản lượng
cây lâm nghiệp trồng phân tán là 251.000 cây, tăng 1,74% so với cùng kỳ
năm trước. Diện tích trồng rừng được chăm sóc là 581 ha, tăng 7% so với
cùng kỳ năm trước.
Thủy sản
Sản lượng thủy sản năm 2017 ước đạt 59.043,6 tấn, tăng 0,45% so năm
trước. Trong đó, sản lượng cá ước đạt 18.956,7 tấn, giảm 2,21%; sản lượng
tôm ước đạt 16.085,1 tấn, giảm 1,85%; sản lượng thủy sản khác ước đạt
24.001,8 tấn, tăng 4,32%. Trong đó:

16
− Sản lượng thủy sản khai thác ước đạt 19.976,7 tấn, tăng 1%. Trong đó,
sản lượng khai thác thủy sản biển chiếm 86,4%, tăng 1,7%; sản lượng khai
thác thủy sản nội địa chiếm 13,6%, giảm 3%.
− Sản lượng thủy sản nuôi trồng ước đạt 39.067,0 tấn, tăng 0,2%. Trong
đó, sản lượng cá chiếm 21,6%, giảm 8%; tôm chiếm 32,6%, giảm 2,6%; sản
lượng thủy sản khác chiếm 45,8%, tăng 6,8%.
Dân số
Dân số: ước tính dân số trung bình trên địa bàn thành phố năm 2017 có
8.611,1 ngàn người, tăng 2% so với năm 2016. Giải quyết việc làm: dự ước
cả năm 2017, giải quyết việc làm cho 323.225 lượt người (đạt 115,44 % kế
hoạch năm), số việc làm mới tạo ra là 133.331 chỗ việc làm mới (đạt 106,66
% kế hoạch năm), tổ chức 80 phiên giao dịch việc làm. Bên cạnh giải quyết
việc làm trong nước, dự ước số lao động được giải quyết việc làm thông qua
hoạt động xuất khẩu lao động là 14.212 người.
II. Quy mô của dự án.
Dự án triển khai đầu tư cơ sở trang thiết bị như sau:
STT Nội dung ĐVT Số lượng
I Xây dựng
10 Sửa chữa mặt bằng 1
II Thiết bị
1 Bàn ghế bộ 30
2 Dụng cụ nhà bếp bộ 1
3 Quầy tính tiền bộ 1
4 Thiết bị vệ sinh bộ 2
5 Thiết bị khác bộ 1
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Địa điểm thực hiện dự án: tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân
cận.

17
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án đầu tư Nhà hàng Pizza Việt được đầu tư theo hình thức xây dựng
mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào để xây dựng như: nguyên vật liệu thiết bị nhà bếp sẽ
được nhập khẩu từ nước ngoài, bên cạnh đó những thiết bị cơ bản cũng sẽ
được mua trong nước nên nguyên vật liệu và thiết bị các yếu tố đầu vào phục
vụ cho quá trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này
như đầu bếp và phục vụ, dự kiến dự án sẽ có phương án tuyển dụng phù hợp
để sau khi dự án xin được chủ trương xong là nhà hàng chủ động đi vào hoạt
động. Nên về cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án.

18
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ
THUẬT CÔNG NGHỆ
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
I Xây dựng -
- Sửa chữa mặt bằng mặt bằng 1
II. Quy trình làm bánh Pizza
II.1. Nguyên liệu
* bột mỳ
* thìa canh đường (đường vàng sẽ ngon hơn)
* men nở (instant dry yeast)
* muối
* dầu olive
* nước
* oregano
Thực hiện
1. Cho men nở vào nước ấm
2.Cho tất cả nguyên liệu vào máy, nhồi khoảng 10 phút hoặc tới khi bột dai
mịn. (Nếu không có máy trộn, thì sẽ phải nhổi bằng tay, tới khi bột dai mịn)
3. Ủ bột nở gấp đôi, trong vòng khoảng 45'~60'
4. Ấn xẹp bột, chia bột thành từng viên bột nhỏ khoảng 50gr.
5. Cán mỏng tùy thích. Cho vào khay nướng
6. Dùng nĩa xâm mặt bột

19
7. Nướng nhiệt 200~210C trong vòng 5~7 phút
8. Bỏ ra để nguội. Cất tủ đá tới khi cần dùng.
Công thức chuẩn làm đế bánh Pizza
Công thức:
A. Biga:
• bột mỳ (tốt nhất là manitoba, hoặc lọai bột mạnh, độ glutine cao)
• nước ấm (nhúng tay vào cảm thấy ấm chứ không nóng bỏng tay)
• muối
• đuờng
• men nở tươi (hoặc men khô)
• dầu olive extra virgin (olive phải là extra virgin, vì nó tạo độ thơm cho
bánh, và có độ chịu nhiệt cao, không tạo toxic trong quá trình nướng)
1. Trộn muối với bột
2. Trộn nước ấm với đường, và men, quậy cho tan.
3. Tạo bột thành 1 cái núi lửa, cho nước vào, dùng cái nĩa quậy cho thật đều.
Sau đấy dùng tay knead bột cho thật mịn
4. Tạo hình trái bánh, dùng dao nhọn cắt lên mặt trái banh hình chữ thập,
giúp bột trao đổi khí, lên men tốt, và cũng nhằm kiểm tra độ lên men của bột.
5. Cho vào thố, bọc giấy kính, để nơi ấm áp chừng 30 phút, sau đó cho vào
tủ lạnh (ngăn mát) ủ qua đêm hoặc ít nhất 12 tiếng, và nhiều nhất 4 ngày.
Cách nuôi biga:
1. Biga luôn được các nhà làm bánh sử dụng, nhằm tăng mùi , và vị cho sản
phẩm. Để nuôi biga, thì sau 4 ngày, nếu không sử dụng, thì tạo 1 hỗn hợp
bột mới chừng 50% khối lượn biga ban đầu, knead cùng biga cũ, rồi lại tiếp
tục trữ chúng trong tủ lạnh.
2. Nếu ko dùng biga trong thời gian dài, cho vào ngăn đá, khi cần lại mang
ra, để nhiệt độ phòng khi đá tan chảy thì lại tiếp tục dùng.

20
B. Pizza dough
Nguyên liệu:
• Biga đã làm ở trên
• bột mỳ
• nước ấm
• men bia tươi (hoặc men bia khô)
• tablespoon dầu olive extra virgin
• muối
• đuờng (giúp men nở chứ không có tác dụng tạo vị giác)
Cách làm:
1. Trộn bột và muối với nhau
2. Trộn nước ấm, men bia, dầu, đường với nhau.
3. Trộn bột và nước cho đều, cho phần biga vào, tiếp tục knead cho thật mịn.
4. Tạo thành trái banh, cắt hình chữ thập lên trái banh, cho vào thau, bọc giấy
kiếng kín. Để bột nghỉ chừng 15-20 phút.
5. Cho vào tủ lạnh ngăn mát ít nhất 8 tiếng.
C. Sốt cà chua:

21
Sốt cà chua tại Ý có chừng 3, 4 lọai:
1. Lọai hoàn toàn nhuyễn nhừ như nước (thường được dùng)
2. Lọai polpa: vẩn còn lợn cợn ko quá nát
3. Lọai cube: vẫn còn miếng nhìn thấy được (dạng hạt lựu cùng nứoc cà
chua)
4. Lọai lột vỏ (vẫn còn nguyên trái cá chua, nhưng đã được lột vỏ cùng nước
cà chua. Nếu làm pizza cùng các lọai rau củ, sausage khác thì thường dúng
lọai 1, trong khi cho Margherita, nhiều người lại thích 1 chút lợn cợn đề còn
nhận được mùi vị cà chua (lọai 2).
Để chuẩn bị thì: Pha sốt cà chua cùng dầu, lá basil Ý xé nhỏ, hoặc trộn cùng
lá origano, 1 chút muối (hoặc tiêu nếu thích nhưng cực kỳ ít)*Tuy nhiên,
theo người viết thì bánh margherita ngon cần các yếu tố: vỏ bánh phía rìa
giòn rụm, phía trong mịn, dẻo, Mozzarella phải là lọai ngon (ít nhất vẫn còn
được trữ trong nước, nếu lọai đã bán khô sẵn hoặc đã cắt sẵn thì chẳng còn
mùi vị gì), và sốt cà chua cũng phải thật ngon.
1. Cà chua tươi thật đỏ chín, lột vỏ, bỏ hột (để lột vỏ: cắt hình chữ thập lên
trái cà chua, cho nó vào nồi nuớc đang sôi trong vòng 30-40 giây, vớt ra, đặt
vào thau nước đá trong vài giây. Cho vào rổ ráo nước, dùng dao, lột vỏ)
2. Xay nhuyễn cả chua.
3. Xào hành tây băm, và 1 ít tỏi băm, (không cần vàng), cho cà chua xay vào
nếu trong vòng 10 phút, cho tiếp túc sốt cà chua, nấu nhỏ lửa, thỉnh thỏang
lại cho 1 vài lá basil xé nhỏ vảo. Nấu chừng 40 phút, khi cà chua thành sốt
đặc, nêm nếm muối, lá basil. Tắt bếp, để nguội
II.2. Nhân bánh:
Tuỳ vào sở thích và nhu cầu khách hàng mà có rất nhiều lựa chọn
nhân pizza ngon khác nhau: Xúc xích nướng hoặc jambong thái lát mỏng,
tôm, mực, thịt gà thái mỏng,…ớt xanh, dứa, hành tây, …
Với những loại thực phẩm sống như tôm, mực, thịt gà thì sẽ được xào qua
trước, vừa giữ được hương vị thơm ngon, đậm đà, mà khi nướng cùng các
nguyên liệu khác cũng đảm bảo thời gian chín cùng nhau.

22
Sau đó, rắc thật đều các nguyên liệu lên mặt bánh đã nướng sơ, sau đó cho
phomai lên trên, để khi nướng phomai sẽ chảy ra, quyện đều vào các nguyên
liệu, sẽ tạo ra được hương vị pizza thơm ngon, hấp dẫn.
II.3. Nướng bánh:
Bật lò nướng khoảng 450 độ C, cho bánh vào nướng khoảng 10-15 phút.
Trong quá trình nướng, nhân viên sẽ kiểm tra đề phòng bánh cháy. Khi
thấy đế bánh chín vàng, thơm là có thể lấy ra được.

23
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở
hạ tầng.
Diện tích sử dụng đất: m2
. Khu đất được Chủ đầu tư thuê sử dụng
trong vòng… năm, nên sẽ không tính đến phương án giải phóng mặt bằng,
tái định cư. Sau khi được Ủy Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ra quyết
định để thực hiện dự án. Chủ đầu tư sẽ tiến hành lắp đặt thiết bị để thực hiện
dự án.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp các hạng mục thiết bị
Thiết bị
1 Bàn ghế bộ 30
2 Dụng cụ nhà bếp bộ 1
3 Quầy tính tiền bộ 1
4 Thiết bị vệ sinh bộ 2
5 Thiết bị khác bộ 1
III. Phương án tổ chức thực hiện.
Dự án được chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng
nhà máy và khai thác dự án khi đi vào hoạt động.
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.
 Lập và phê duyệt dự án trong năm 2018.
+ Đưa vào vận hành khai thác sau 02 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất
trên thực địa và có chủ trương đầu tư
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.

24
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG –
GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN
NINH QUỐC PHÒNG
I. Đánh giá tác động môi trường.
I.1. Giới thiệu chung.
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường Dự án Nhà hàng
Pizza Việt là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng
đến khu vực trường học và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp
khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế
những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực thi, đáp ứng được
các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo
+ Luật Đầu tư 2005 được kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XI thông qua ngày
29 tháng 11 năm 2005;
+ Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
+ Luật Bảo vệ môi trường 2005 được kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XI thông
qua ngày 19/11/2005;
+ Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 của Chính phủ về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi
trường;
+ Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP;
+ Nghị định 81/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 của Chính phủ quy định về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường;
+ Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 8/9/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;
+ Nghị định số 59/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 của Chính phủ về quản lý
chất thải rắn;

25
+ Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 của Chính phủ quy định
việc cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả nước thải
vào nguồn nước;
+ Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn Việt
Nam về môi trường.
II. Tác động của dự án tới môi trường
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh
khu vực Dự án Nhà hàng Pizza Việt và khu vực lân cận, tác động trực tiếp
đến môi trường làm việc. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động
đến môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
II.1. Giai đoạn xây dựng dự án.
+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:
Quá trình xây dựng tu sửa sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi
(ximăng, đất, cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và
bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt
động của các máy móc thiết bị cũng như các phương tiện vận tại và thi công
cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng ồn.
+ Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của
công nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần
phải được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước
ngầm.
+ Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn
từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải
rắn phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời
sẽ có thể bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây
ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát,
sỏi…) sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì
lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị
dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay.

26
II.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng.
+ Ô nhiễm không khí:
Khí thải của các phương tiện:
Khí thải từ máy móc (máy in, máy điều hòa nhiệt độ, máy photocopy)
trong lớp học.
+ Ô nhiễm nước thải:
Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các
chất hữu cơ, các chất dinh dưỡng và vi sinh. Nước mưa chảy tràn: Vào mùa
mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi có thể cuốn theo đất cát, lá
cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước, làm tăng mức độ
ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
+ Ô nhiễm do chất thải rắn:
Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần
đơn giản, chủ yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy như thực phẩm dư thừa và
các loại bao bì (giấy bìa, chất dẻo, thủy tinh…).
III. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm
III.1. Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án.
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi
mặt bằng…
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí
ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không
ảnh hưởng toàn khu vực.
Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân
lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng
lên.
Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như
mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết.
Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng. Các
máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ
18h – 6h.
Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện
các yêu cầu sau:

27
Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công.
Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân.
Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…
Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công
nhân cần tập trung trong khu vực.
Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung.
Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng
dịch, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.
III.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng.
+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:
Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho trường
học, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo
môi trường.
+ Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phương tiện vận chuyển:
Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng.
Để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông
thoáng bằng đối lưu tự nhiên có hổ trợ của đối lưu cưỡng bức.
Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn
hướng gió chủ đạo trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và của thoát
theo hướng xuôi gió.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải:
Nước thải của trường học sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang
bể tự hoại.
Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772
: 2000 – mức I, trước khi thải ra môi trường.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn:
Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh
đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý khu dân cư
sẽ thực hiện chu đáo chương trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn.
Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái
chế chất thải rắn sinh hoạt.

28
Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ
đươc tái sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận
dụng sẽ được hợp đồng các đơn vị khác để xử lý.
IV. Kết luận.
Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án
vào sử dụng ít nhiều cũng làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực. Nhưng
để chủ động trong việc quản lý môi trường, khi dự án đi vào hoạt động, chúng
tôi sẽ cho phân tích nguồn gốc gây ô nhiễm và đưa ra các biện pháp giảm
thiểu các tác động tiêu cực, đảm bảo được môi trường làm việc trong vùng
dự án được lành mạnh, thông thoáng và khẳng định dự án mang tính khả thi
về môi trường.

29
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC
HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung ĐVT
Số
lượng
Đơn giá Thành tiền
I Xây dựng 200.000
10 Sửa chữa mặt bằng 1 200.000 200.000
II Thiết bị 1.165.000
1 Bàn ghế bộ 30 10.000 300.000
2 Dụng cụ nhà bếp bộ 1 500.000 500.000
3 Quầy tính tiền bộ 1 25.000 25.000
4 Thiết bị vệ sinh bộ 2 70.000 140.000
5 Thiết bị khác bộ 1 200.000 200.000
III
Chi phí quản lý
dự án 2,763
(GXDtt+
GTBtt) *
ĐMTL%
*1,1
37.715
IV
Chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng
dự án
91.913
1
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu tiền
khả thi
0,431
(GXDtt+
GTBtt) *
ĐMTL%
*1,1
5.883
2
nghiên cứu khả thi 0,719
(GXDtt+
GTBtt) *
ĐMTL%
*1,1
9.814
3
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên cứu
khả thi
0,160
(GXDtt+
GTBtt) *
ĐMTL%
*1,1
2.184

30
STT Nội dung ĐVT
Số
lượng
Đơn giá Thành tiền
4
Chi phí thẩm tra dự
toán 0,191
GXDtt *
ĐMTL%
*1,1
382
5
Chi phí lập hồ sơ
mời thầu, đánh giá
hồ sơ dự thầu thi
công xây dựng
0,388
Giá gói
thầu
XDtt *
ĐMTL%
*1,1
776
6
hồ sơ dự thầu mua
sắm vật tư, TB
0,302
Giá gói
thầu
TBtt *
ĐMTL%
*1,1
3.518
7
Chi phí giám sát
lắp đặt thiết bị 0,803
GTBtt *
ĐMTL%
*1,1
9.355
8
Chi phí tư vấn lập
báo cáo đánh giá
tác động môi
trường
TT 60.000
V
Thuê mặt bằng,
đặt cọc
1 400.000 400.000
V Vốn lưu động 100.000 100.000
Tổng
cộng
1.994.628
II. Nguồn vốn thực hiện dự án.
Bảng cơ cấu nguồn vốn của dự án
STT Nội dung
Thành
tiền
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực
hiện
Tự có -
tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm thứ
1
I Xây dựng 200.000 200.000 200.000
10
Sửa chữa mặt
bằng
200.000 200.000 - 200.000

31
STT Nội dung
Thành
tiền
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực
hiện
Tự có -
tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm thứ
1
II Thiết bị 1.165.000 1.165.000 - 1.165.000
1 Bàn ghế 300.000 300.000 - 300.000
2 Dụng cụ nhà bếp 500.000 500.000 - 500.000
3 Quầy tính tiền 25.000 25.000 - 25.000
4 Thiết bị vệ sinh 140.000 140.000 - 140.000
5 Thiết bị khác 200.000 200.000 - 200.000
III
Chi phí quản lý
dự án
37.715 37.715 - 37.715
IV
Chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng
dự án
91.913 91.913 - 91.913
1
Chi phí lập báo
cáo nghiên cứu
tiền khả thi
5.883 5.883 - 5.883
2
Chi phí lập báo
cáo nghiên cứu
khả thi
9.814 9.814 - 9.814
3
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên
cứu khả thi
2.184 2.184 - 2.184
4
Chi phí thẩm tra
dự toán
382 382 - 382
5
mời thầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu
thi công xây dựng
776 776 - 776
6
mời thầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu
mua sắm vật tư,
TB
3.518 3.518 - 3.518
7
Chi phí giám sát
lắp đặt thiết bị
9.355 9.355 - 9.355
8
báo cáo đánh giá
60.000 60.000 - 60.000

32
STT Nội dung
Thành
tiền
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực
hiện
Tự có -
tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm thứ
1
tác động môi
trường
V
Thuê mặt bằng,
đặt cọc
400.000 400.000 400.000
V Vốn lưu động 100.000 100.000 100.000
Tổng
cộng
1.994.628 1.994.628 - 1.994.628
Tỷ lệ (%) 100,00% 100,00%
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án.
III.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án (cho 1 nhà hàng)
Tổng mức đầu tư: 1.994.628.000 đồng. (Một tỷ, chín
trăm chín mươi tư triệu, sáu trăm hai mươi tám nghìn đồng)
- Vốn tự có – huy động (100%): 1.994.628.000 đồng.
- Vốn vay (70%): 0 đồng
STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 1.994.628
1 Vốn tự có (huy động) 1.994.628
2 Vốn vay Ngân hàng 0
Tỷ trọng vốn vay 0,00%
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 100,00%
 Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ bán bánh Pizza
III.2. Dự kiến đầu vào của dự án.
1 Chi phí quảng cáo 5% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
3 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
4 Chi phí khác 20%
Tổng mức đầu tư th
bị
5 Lương nhân viên, nhân công "" Bảng tính

33
6 Chi phí điện nước 2% Doanh thu
7 Chi phí nguyên vật liệu 45% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 22
Chi phí sử dụng vốn
1 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 6% /năm
2 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 6% /năm
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là
0%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 100%; lãi suất vay dài hạn 6%/năm; lãi suất
tiền gửi trung bình tạm tính 10%/năm.
III.3. Các thông số tài chính của dự án.
3.1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế
và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì
chỉ số hoàn vốn của dự án là 9,47 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ
được đảm bảo bằng 9,47đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao
để thực hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận
thấy đến năm thứ 3 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số
tháng của năm thứ 2 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 1 năm 6 tháng kể từ ngày hoạt
động.
3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.

34
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ
lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 5,87 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra
đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 5,87 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng
tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 6%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 3 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 2.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Kết quả tính toán: Tp = 1 năm 07 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 6%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 9.660.357.000 đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 10 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi
trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 9.660.357.000 đồng > 0 chứng tỏ
dự án có hiệu quả cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán
cho thấy IRR = 77,606% > 6,00% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ
dự án có khả năng sinh lời.
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

35
KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự
án mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ
thể như sau:
Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu,… cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
Đóng góp vào ngân sách địa phương thông qua nguồn thuế thu nhập từ
hoạt động của dự án.
Giải quyết việc làm cho khoảng từ 5-10 lao động của địa phương.
Góp phần “phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh
tốc độ phát triển du lịch của địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến
mạnh mẽ và phát triển kinh tế - xã hội.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và
hỗ trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai các bước theo đúng tiến độ
và quy định. Để dự án sớm đi vào hoạt động.

36
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án
STT Nội dung ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực hiện
Tự có - tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm thứ
1
I Xây dựng 200.000 200.000 200.000
10 Sửa chữa mặt bằng 1 200.000 200.000 200.000 - 200.000
II Thiết bị 1.165.000 1.165.000 - 1.165.000
1 Bàn ghế bộ 30 10.000 300.000 300.000 - 300.000
2 Dụng cụ nhà bếp bộ 1 500.000 500.000 500.000 - 500.000
3 Quầy tính tiền bộ 1 25.000 25.000 25.000 - 25.000
4 Thiết bị vệ sinh bộ 2 70.000 140.000 140.000 - 140.000
5 Thiết bị khác bộ 1 200.000 200.000 200.000 - 200.000
III
Chi phí quản lý dự
án 2,763
(GXDtt+GTBtt)
* ĐMTL%*1,1
37.715 37.715 - 37.715
IV
Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng dự án
91.913 91.913 - 91.913
1
nghiên cứu tiền khả
thi
0,431
(GXDtt+GTBtt)
* ĐMTL%*1,1
5.883 5.883 - 5.883
2
nghiên cứu khả thi 0,719
(GXDtt+GTBtt)
* ĐMTL%*1,1
9.814 9.814 - 9.814

37
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực hiện
Tự có - tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm thứ
1
3
Chi phí thẩm tra báo
cáo nghiên cứu khả
thi
0,160
(GXDtt+GTBtt)
* ĐMTL%*1,1
2.184 2.184 - 2.184
4
Chi phí thẩm tra dự
toán 0,191
GXDtt *
ĐMTL%*1,1
382 382 - 382
5
hồ sơ dự thầu thi
công xây dựng
0,388
Giá gói thầu
XDtt *
ĐMTL%*1,1
776 776 - 776
6
hồ sơ dự thầu mua
sắm vật tư, TB
0,302
Giá gói thầu
TBtt *
ĐMTL%*1,1
3.518 3.518 - 3.518
7
Chi phí giám sát lắp
đặt thiết bị 0,803
GTBtt *
ĐMTL%*1,1
9.355 9.355 - 9.355
8
báo cáo đánh giá tác
động môi trường
TT 60.000 60.000 - 60.000
V
Thuê mặt bằng,
đặt cọc
1 400.000 400.000 400.000 400.000
V Vốn lưu động 100.000 100.000 100.000 100.000

38
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực hiện
Tự có - tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm thứ
1
Tổng
cộng
1.994.628 1.994.628 - 1.994.628
Tỷ lệ (%) 100,00% 100,00%
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.
TT Chỉ tiêu
Gía trị tài sản
tính khấu hao (
1000 đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
1 2 3 4 5
I Xây dựng 200.000 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
10 Sửa chữa mặt bằng 200.000 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
II Thiết bị 1.165.000 6 194.167 194.167 194.167 194.167 194.167
1 Bàn ghế 300.000 6 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
2 Dụng cụ nhà bếp 500.000 6 83.333 83.333 83.333 83.333 83.333
3 Quầy tính tiền 25.000 6 4.167 4.167 4.167 4.167 4.167
4 Thiết bị vệ sinh 140.000 6 23.333 23.333 23.333 23.333 23.333
5 Thiết bị khác 200.000 6 33.333 33.333 33.333 33.333 33.333

39
TT Chỉ tiêu
tính khấu hao (
1000 đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
1 2 3 4 5
Tổng cộng 1.365.000 214.167 214.167 214.167 214.167 214.167
TT Chỉ tiêu
tính khấu hao
( 1000 đồng)
Năm khấu
hao
Năm hoạt động
6 7 8 9 10
I Xây dựng 200.000 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
10 Sửa chữa mặt bằng 200.000 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
II Thiết bị 1.165.000 6 194.167
1 Bàn ghế 300.000 6 50.000
2 Dụng cụ nhà bếp 500.000 6 83.333
3 Quầy tính tiền 25.000 6 4.167
4 Thiết bị vệ sinh 140.000 6 23.333
5 Thiết bị khác 200.000 6 33.333
Tổng cộng 1.365.000 214.167 20.000 20.000 20.000 20.000

40
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.
TT Khoản mục Năm
2019 2020 2021 2022 2023
1 2 3 4 5
I Tổng doanh thu hằng năm 8.541.000 9.855.000 11.169.000 12.483.000 12.483.000
Doanh thu ngày lể, thứ 7,
chủ nhật, happy day
7.320.857 8.447.143 9.573.429 10.699.714 10.699.714
Công suất bình quân % 65% 75% 85% 95% 95%
Số bánh/ ngày 400 400 400 400 400
Số bánh/năm 62.571 62.571 62.571 62.571 62.571
Đơn giá 1000 đồng 180 180 180 180 180
Doanh thu ngày thường 1.220.143 1.407.857 1.595.571 1.783.286 1.783.286
Số bánh/ ngày 50 50 50 50 50
Số bánh/năm 10.429 10.429 10.429 10.429 10.429
Đơn giá 1000 đồng 180 180 180 180 180
II Tổng chi phí hằng năm
ngàn
đồng
7.749.900 9.080.967 10.027.047 10.973.127 10.973.127
1 Chi phí quảng cáo 5% 427.050 492.750 558.450 624.150 624.150
2 Chi phí khấu hao TSCD "" 214.167 214.167 214.167 214.167
3 Chi phí lãi vay "" - - - -
4 Chi phí khác 20% 1.708.200 1.971.000 2.233.800 2.496.600 2.496.600
5 Lương nhân viên, nhân công "" 1.771.200 1.771.200 1.771.200 1.771.200 1.771.200
6 Chi phí điện nước 2% 197.100 223.380 249.660 249.660
7 Chi phí nguyên vật liệu 45% 3.843.450 4.434.750 5.026.050 5.617.350 5.617.350
III Lợi nhuận trước thuế 791.100 774.033 1.141.953 1.509.873 1.509.873
IV Thuế TNDN 174.042 170.287 251.230 332.172 332.172

41
2019 2020 2021 2022 2023
1 2 3 4 5
V Lợi nhuận sau thuế 617.058 603.746 890.724 1.177.701 1.177.701
2024 2025 2026 2027 2028
6 7 8 9 10
I Tổng doanh thu hằng năm 12.483.000 12.483.000 12.483.000 12.483.000 12.483.000
10.699.714 10.699.714 10.699.714 10.699.714 10.699.714
Số bánh/ ngày 400 400 400 400 400
Số bánh/năm 62.571 62.571 62.571 62.571 62.571
Đơn giá
1000
đồng
180 180 180 180 180

42
2024 2025 2026 2027 2028
6 7 8 9 10
Số bánh/ ngày 50 50 50 50 50
Số bánh/năm 10.429 10.429 10.429 10.429 10.429
Đơn giá
1000
đồng
180 180 180 180 180
ngàn
đồng
10.973.127 10.973.127 10.778.960 10.778.960 10.778.960
1 Chi phí quảng cáo 5% 624.150 624.150 624.150 624.150 624.150
2 Chi phí khấu hao TSCD "" 214.167 214.167 20.000 20.000 20.000
3 Chi phí lãi vay "" - - - - -
4 Chi phí khác 20% 2.496.600 2.496.600 2.496.600 2.496.600 2.496.600

43
2024 2025 2026 2027 2028
6 7 8 9 10
6 Chi phí điện nước 2% 249.660 249.660 249.660 249.660 249.660
III Lợi nhuận trước thuế 1.509.873 1.509.873 1.704.040 1.704.040 1.704.040
IV Thuế TNDN 332.172 332.172 374.889 374.889 374.889
V Lợi nhuận sau thuế 1.177.701 1.177.701 1.329.151 1.329.151 1.329.151
2029 2030 2031 2032 2033
11 12 13 14 15
I
Tổng doanh thu hằng
năm
12.483.000 12.483.000 12.483.000 12.483.000 12.483.000
10.699.714 10.699.714 10.699.714 10.699.714 10.699.714
Số bánh/ ngày 400 400 400 400 400

44
2029 2030 2031 2032 2033
11 12 13 14 15
Số bánh/năm 62.571 62.571 62.571 62.571 62.571
Đơn giá
1000
đồng
180 180 180 180 180
Số bánh/ ngày 50 50 50 50 50
Số bánh/năm 10.429 10.429 10.429 10.429 10.429
Đơn giá
1000
đồng
180 180 180 180 180
ngàn
đồng
10.778.960 10.758.960 10.758.960 10.758.960 10.758.960
1 Chi phí quảng cáo 5% 624.150 624.150 624.150 624.150 624.150
2 Chi phí khấu hao TSCD "" 20.000 - - - -
3 Chi phí lãi vay "" - - - - -
4 Chi phí khác 20% 2.496.600 2.496.600 2.496.600 2.496.600 2.496.600
6 Chi phí điện nước 2% 249.660 249.660 249.660 249.660 249.660
III Lợi nhuận trước thuế 1.704.040 1.724.040 1.724.040 1.724.040 1.724.040

45
2029 2030 2031 2032 2033
11 12 13 14 15
IV Thuế TNDN 374.889 379.289 379.289 379.289 379.289
V Lợi nhuận sau thuế 1.329.151 1.344.751 1.344.751 1.344.751 1.344.751
Phụ lục 4 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.
Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Thu nhập Chênh lệch
Thứ 1 1.994.628 617.058 - 617.058 -1.377.570
Thứ 2 - 603.746 214.167 817.913 -559.657
Thứ 3 - 890.724 214.167 1.104.890 545.233
Thứ 4 - 1.177.701 214.167 1.391.868 1.937.101
Thứ 5 - 1.177.701 214.167 1.391.868 3.328.969
Thứ 6 - 1.177.701 214.167 1.391.868 4.720.837
Thứ 7 1.177.701 214.167 1.391.868 6.112.705
Thứ 8 1.329.151 20.000 1.349.151 7.461.856
Thứ 9 1.329.151 20.000 1.349.151 8.811.007
Thứ 10 1.329.151 20.000 1.349.151 10.160.158
Thứ 11 1.329.151 20.000 1.349.151 11.509.310
Thứ 12 1.344.751 - 1.344.751 12.854.061
Thứ 13 1.344.751 - 1.344.751 14.198.812
Thứ 14 1.344.751 - 1.344.751 15.543.563
Thứ 15 1.344.751 - 1.344.751 16.888.314
Cộng 1.994.628 17.517.942 1.365.000 18.882.942 16.888.314
Khả năng hoàn vốn = (LN sau thuế + KHCB) / Vốn đầu tư = 9,47

46
Thời gian hoàn vốn : 1 năm 6 tháng
Phụ lục 5 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.
Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Thu nhập
Suất chiết
khấu
Hiện giá vốn
đầu tư
Hiện giá thu
nhập
Chênh lệch
6,00
Thứ 1 1.994.628 617.058 - 617.058 0,940 1.874.950 580.035 -1.294.916
Thứ 2 - 603.746 214.167 817.913 0,884 - 722.708 -572.208
Thứ 3 - 890.724 214.167 1.104.890 0,831 - 917.704 345.496
Thứ 4 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,781 - 1.086.699 1.432.196
Thứ 5 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,734 - 1.021.497 2.453.693
Thứ 6 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,690 - 960.208 3.413.901
Thứ 7 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,648 - 902.595 4.316.496
Thứ 8 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,610 - 822.401 5.138.896
Thứ 9 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,573 - 773.057 5.911.953
Thứ 10 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,539 - 726.673 6.638.626
Thứ 11 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,506 - 683.073 7.321.699
Thứ 12 - 1.344.751 - 1.344.751 0,476 - 639.994 7.961.694
Thứ 13 - 1.344.751 - 1.344.751 0,447 - 601.595 8.563.288
Thứ 14 - 1.344.751 - 1.344.751 0,421 - 565.499 9.128.787
Cộng 1.994.628 16.173.191 1.365.000 17.538.191 1.874.950 11.003.737 9.128.787
Khả năng hoàn vốn có chiết khấu =
5,87
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 1 năm 7 tháng

47
Phụ lục 6 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.
Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Thu nhập
Suất chiết
khấu i=
Hiện giá vốn
đầu tư
Hiện giá thu
nhập
6,00%
Thứ 1 1.994.628 617.058 - 617.058 0,9400 1.874.950 580.035
Thứ 2 - 603.746 214.167 817.913 0,8836 - 722.708
Thứ 3 - 890.724 214.167 1.104.890 0,8306 - 917.704
Thứ 4 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,7807 - 1.086.699
Thứ 5 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,7339 - 1.021.497
Thứ 6 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,6899 - 960.208
Thứ 7 - 1.177.701 214.167 1.391.868 0,6485 - 902.595
Thứ 8 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,6096 - 822.401
Thứ 9 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,5730 - 773.057
Thứ 10 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,5386 - 726.673
Thứ 11 - 1.329.151 20.000 1.349.151 0,5063 - 683.073
Thứ 12 - 1.344.751 - 1.344.751 0,4759 - 639.994
Thứ 13 - 1.344.751 - 1.344.751 0,4474 - 601.595
Thứ 14 - 1.344.751 - 1.344.751 0,4205 - 565.499
0 - 1.344.751 - 1.344.751 0,3953 - 531.569
Cộng 1.994.628 17.517.942 1.365.000 18.882.942 1.874.950 11.535.307
Ghi chú: Vốn đầu tư bỏ ra vào đầu mỗi năm. NPV: 9.660.357
Phụ lục 7 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.

48
Chỉ tiêu Năm 0 Thứ 1 Thứ 2 Thứ 3 Thứ 4 Thứ 5 Thứ 6
Lãi suất chiết
khấu
77,606%
Hệ số 0,5630 0,3170 0,1785 0,1005 0,0566 0,0319
1. Thu nhập 617.058 817.913 1.104.890 1.391.868 1.391.868 1.391.868
Hiện giá thu
nhập
347.432 259.295 197.219 139.885 78.762 44.346
Lũy kế
HGTN
347.432 606.726 803.945 943.830 1.022.591 1.066.938
2. Chi phí
XDCB
1.994.628 - - - - -
Hiện giá chi
phí
1.123.065 - - - - -
Lũy kế HG
chi phí
1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065
Chỉ tiêu Thứ 7 Thứ 8 Thứ 9 Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13
Lãi suất chiết
khấu
Hệ số 0,0179 0,0101 0,0057 0,0032 0,0018 0,0010 0,0006
1. Thu nhập 1.391.868 1.349.151 1.349.151 1.349.151 1.349.151 1.344.751 1.344.751
Hiện giá thu
nhập
24.969 13.627 7.673 4.320 2.432 1.365 769
Lũy kế
HGTN
1.091.907 1.105.534 1.113.207 1.117.527 1.119.959 1.121.324 1.122.093
2. Chi phí
XDCB
- - - - - - -

49
Chỉ tiêu Thứ 7 Thứ 8 Thứ 9 Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13
Hiện giá chi
phí
- - - -
Lũy kế HG
chi phí
1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065
Chỉ tiêu Thứ 14 Thứ 15 Thứ 16 Thứ 17 Thứ 18 Thứ 19 Thứ 20 T- cộng
Lãi suất
chiết khấu
Hệ số 0,0003 0,0002 0,0001 0,0001 0,0000 0,0000 0,0000
1. Thu
nhập
1.344.751 1.344.751 1.344.751 1.344.751 1.344.751 1.344.751 1.344.751 25.606.698
Hiện giá thu
nhập
433 244 137 77 43 24 14 1.123.065
Lũy kế
HGTN
1.122.526 1.122.769 1.122.906 1.122.984 1.123.027 1.123.052 1.123.065
2. Chi phí
XDCB
- - - - - - - 1.994.628
Hiện giá chi
phí
1.123.065
Lũy kế HG
chi phí
1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065 1.123.065
IRR= 77,606% > 6,00% Chứng tỏ dự án có hiệu quả.

Thuyết minh dự án đầu tư Nhà hàng Pizza Việt tại TPHCM - www.duanviet.com.vn - 0918755356

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Thuyết minh dự án đầu tư Nhà hàng Pizza Việt tại TPHCM - www.duanviet.com.vn - 0918755356

Similar to Thuyết minh dự án đầu tư Nhà hàng Pizza Việt tại TPHCM - www.duanviet.com.vn - 0918755356 (20)

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt (20)

Thuyết minh dự án đầu tư Nhà hàng Pizza Việt tại TPHCM - www.duanviet.com.vn - 0918755356