Dự án Khu du lịch Resort Dự Án Việt Sapa Lào Cai | duanviet.com.vn | 0918755356

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
KHU DU LỊCH RESORT
DỰ ÁN VIỆT SAPA
Chủ đầu tư:
Địa điểm: Xã Phú Nhuận, Huyện Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai.
----- Tháng 02/2019 -----

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
KHU DU LỊCH RESORT
DỰ ÁN VIỆT SAPA
CHỦ ĐẦU TƯ
Tổng Giám Đốc
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
Giám Đốc

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU........................................................................................6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ..................................................................................6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. ...........................................................................6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án...........................................................................6
IV. Các căn cứ pháp lý.........................................................................................8
V. Mục tiêu dự án. ...............................................................................................8
V.1. Mục tiêu chung.............................................................................................8
V.2. Mục tiêu cụ thể.............................................................................................9
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN......................10
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án............................10
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất. .......................................................................10
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội...............................................................................12
II. Quy mô sản xuất của dự án...........................................................................14
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường....................................................................14
II.2. Quy mô của dự án ......................................................................................18
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.............................................22
III.1. Địa điểm xây dựng....................................................................................22
III.2. Hình thức đầu tư. ......................................................................................22
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án................22
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.................................................................22
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án. ........23
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH,
PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU ..............................................................................24
I. Phân tích qui mô công trình............................................................................24
II. Phân Khu chính. ............................................................................................26

Dự án Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư … 4
II.1. Khu nhà nghỉ khách sạn .............................................................................26
II.2. Khu nhà hàng ăn uống các món dân tộc ....................................................26
II.3. Các phân khu khác .....................................................................................27
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng.
............................................................................................................................30
II. Các phương án xây dựng công trình. ............................................................30
III. Phương án tổ chức thực hiện. ......................................................................31
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ..........32
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ ..........................................................................................33
I. Đánh giá tác động môi trường........................................................................33
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường...........................................33
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án.......................................34
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ..................................................34
II. Tác động của dự án tới môi trường...............................................................34
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm................................................................................34
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường.............................................................36
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường..........37
II.4.Kết luận: ......................................................................................................39
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN............................................................................................40
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. .....................................................40
II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. ...............................................49
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ........................................................49
II.2. Phương án vay............................................................................................49

II.3. Các thông số tài chính của dự án................................................................50
KẾT LUẬN........................................................................................................53
I. Kết luận...........................................................................................................53
II. Đề xuất và kiến nghị......................................................................................53
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN........54
1. Bảng tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án......................54
2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.......................................................54
3. Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.................................54
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án. ..................................................54
5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án..........................................................54
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án................................54
7. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.........................54
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án...........................54
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án......................54

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư:
 Giấy phép ĐKKD số:
 Đại diện pháp luật: Chức vụ: Tổng Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở:
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa.
Địa điểm xây dựng: Xã Phú Nhuận, Huyện Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư : 88.107.892.000 đồng (Tám mươi tám tỷ
một trăm linh bảy triệu tám trăm chín mươi hai nghìn đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 26.432.367.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng (70%) : 61.675.524.000 đồng
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Với mục tiêu đón trên 3,5 triệu lượt khách và trở thành trọng điểm du lịch của
tỉnh Lào Cai, những năm qua, thành phố Lào Cai đã tập trung thực hiện có hiệu quả
nhiều giải pháp phát triển du lịch mang tính bền vững. Hàng năm, UBND thành phố
đã chủ động chỉ đạo việc xây dựng kế hoạch, triển khai các văn bản, hướng dẫn, chỉ
đạo của các cấp liên quan đến công tác phát triển du lịch; Xây dựng các Phương án,
Quy chế quản lý các tuyến điểm du lịch; xây dựng Sơ đồ thông tin du lịch thành phố
để giới thiệu, quảng bá cho du khách thập phương. Công tác tổng hợp tình hình,
thông tin tuyên truyền đối ngoại cũng được tăng cường để hỗ trợ cho hoạt động du
lịch phát triển. Thành phố Lào Cai đã mở một số chuyên mục trên trang thông tin
điện tử của thành phố như Chuyên mục “Đối ngoại và hội nhập”, Chuyên mục “Du
lịch”... qua đó thường xuyên tuyên truyền, cập nhật thông tin tình hình đối ngoại và

hợp tác, quảng bá giới thiệu các điểm đến, giới thiệu về hình ảnh, con người Lào
Cai.
Bên cạnh đó, địa phương cũng có kế hoạch phối hợp với các đơn vị chức năng
kiểm tra các cơ sở văn hóa, cơ sở lưu trú du lịch, nhà hàng, khách sạn việc thực hiện
các quy định về kê khai giá, việc chấp hành pháp luật trong hoạt động kinh doanh
du lịch; Tăng cường công tác trùng tu tôn tạo các di tích; Chỉ đạo Ban quản lý di tích
xây dựng các nội quy hướng dẫn cho khách du lịch bằng 2 thứ tiếng Anh và tiếng
Việt, đồng thời phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương để phát triển các loại
hình du lịch như du lịch tham quan cửa khẩu, du lịch tâm linh gắn với hoạt động lễ
hội, du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng cuối tuần, tiếp tục đẩy mạnh truyên truyền
Quy tắc ứng xử văn hóa văn minh xây dựng hình ảnh con người Lào Cai “Văn minh
lịch sự thân thiện kỷ cương” nhằm thu hút đầu tư và khách du lịch đến với thành
phố.
Đồng thời, hàng năm thành phố Lào Cai cũng đẩy mạnh các hoạt động chỉnh
trang, trang trí đô thị, xây dựng các tuyến phố chuyên doanh, đẩy mạnh các hoạt
động văn hóa, văn nghệ thể thao, tăng cường các hoạt động đối ngoại như Hội đàm,
Hội thảo, giao lưu trong nước và qua biên giới trên nhiều lĩnh vực kinh tế, chính trị,
văn hóa thể thao du lịch, lĩnh vực y tế, giáo dục, tuyên giáo, lĩnh vực tư pháp… thông
qua đó, tăng cường các quan hệ hợp tác đồng thời giới thiệu những tiềm năng, lợi
thế, kết nối, phát triển du lịch thành phố. Vì vậy, lượng du khách đến với thành phố
Lào Cai qua các năm đều tăng trưởng mạnh mẽ.
Thực tế cho thấy, việc đẩy mạnh phát triển du lịch là một chủ trương đúng đắn
của thành phố Lào Cai. Không chỉ giúp khai thác có hiệu quả các tiềm năng của địa
phương, đẩy mạnh phát triển du lịch đang tạo ra cho người lao động thành phố hàng
nghìn việc làm, giúp tăng thu nhập và nâng cao đời sống người dân.
Trên tinh thần đó, công ty chúng tôi đã phối hợp cùng công ty Cổ Phần Tư
Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự án Khu du
lịch resort dự án việt sapa” tại Tỉnh Lào Cai nhằm góp phần phát triển ngành du
lịch tại đây cũng như góp phần phát triển kinh tế của địa phương.

IV. Các căn cứ pháp lý.
IV.1. Căn cứ pháp lý lập dự án.
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương khóa
X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn;
Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp
đầu tư vào nông nghiệp nông thôn.
Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 về chính sách hỗ trợ giảm
tổn thất trong nông nghiệp.
Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 về Chính sách tín dụng phục vụ
phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tương quan với
vùng, cả nước trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mô hình đặc trưng, có tính hấp
dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Lào Cai phát triển.

- Phát triển du lịch Lào Cai vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trị văn
hoá dân gian của các dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ
thống tài nguyên du lịch rừng và sông suối.
V.2. Mục tiêu cụ thể
- Khu du lịch dự kiến thu hút hơn hàng ngàn khách du lịch mỗi năm khi dự án đi vào
hoạt động ổn định.
- Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế và giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động, nâng cao thu nhập của người lao động đặc biệt ở vùng sâu vùng
xa của tỉnh.
- Góp phần giải quyết công ăn việc làm cho người dân địa phương.
- Góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước nói chung cũng như tỉnh Lào Cai nói
riêng.

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất.
1. Vị trí địa lý
Lào Cai là tỉnh vùng cao biên giới, nằm chính giữa vùng Đông Bắc và vùng Tây
Bắc của Việt Nam, cách Hà Nội 296 km theo đường sắt và 265 km theo đường
bộ. Phía đông giáp tỉnh Hà Giang; phía tây giáp tỉnh Sơn La và Lai Châu; phía nam
giáp tỉnh Yên Bái, phía bắc giáp tỉnh Vân Nam (Trung Quốc) với 203 km đường
biên giới. Cách ngày nay hơn vạn năm, con người đã có mặt tại địa bàn Lào Cai.
Diện tích tự nhiên: 6.383,88 km2 (chiếm 2,44% diện tích cả nước, là tỉnh có diện
tích lớn thứ 19/64 tỉnh, thành phố cả nước).
Bản đồ hành chính tỉnh Lào Cai. Nguồn: laocai.gov.vn
2. Điều kiện tự nhiên

Địa hình: Địa hình Lào Cai rất phức tạp, phân tầng độ cao lớn, mức độ chia cắt
mạnh. Hai dãy núi chính là dãy Hoàng Liên Sơn và dãy Con Voi cùng có hướng Tây
Bắc - Đông Nam nằm về phía đông và phía tây tạo ra các vùng đất thấp, trung bình
giữa hai dãy núi này và một vùng về phía tây dãy Hoàng Liên Sơn. Ngoài ra còn rất
nhiều núi nhỏ hơn phân bố đa dạng, chia cắt tạo ra những tiểu vùng khí hậu khác
nhau.
Do địa hình chia cắt nên phân đai cao thấp khá rõ ràng, trong đó độ cao từ 300m
- 1.000m chiếm phần lớn diện tích toàn tỉnh. Điểm cao nhất là đỉnh núi Phan Xi Păng
trên dãy Hoàng Liên Sơn có độ cao 3.143m so với mặt nước biển, Tả Giàng Phình:
3.090m.
Dải đất dọc theo sông Hồng và sông Chảy gồm thành phố Lào Cai - Cam Đường
- Bảo Thắng - Bảo Yên và phần phía đông huyện Văn Bàn thuộc các đai độ cao thấp
hơn (điểm thấp nhất là 80 m thuộc địa phận huyện Bảo Thắng), địa hình ít hiểm trở
hơn, có nhiều vùng đất đồi thoải, thung lũng, là địa bàn thuận lợi cho sản xuất nông
lâm nghiệp hoặc xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng.
Khí hậu: Lào Cai có khí hậu nhiệt đới gió mùa, song do nằm sâu trong lục địa bị
chia phối bởi yếu tố địa hình phức tạp nên diễn biến thời tiết có phần thay đổi, khác
biệt theo thời gian và không gian. Đột biến về nhiệt độ thường xuất hiện ở dạng nhiệt
độ chênh lệch trong ngày lên cao hoặc xuống thấp quá (vùng Sa Pa có nhiều ngày
nhiệt độ xuống dưới 00C và có băng hoặc tuyết rơi).
Khí hậu Lào Cai chia làm hai mùa: mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10,
mùa khô bắt đầu từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau. Nhiệt độ trung bình nằm ở vùng
cao từ 15độ C – 20 độ C (riêng Sa Pa từ 14 độ C – 16 độ C và không có tháng nào
lên quá 200C), lượng mưa trung bình từ 1.800mm - >2.000mm. Nhiệt độ trung bình
nằm ở vùng thấp từ 23 độ C – 29 độ C, lượng mưa trung bình từ 1.400mm -
1.700mm.
Sương mù thường xuất hiện phổ biến trên toàn tỉnh, có nơi ở mức độ rất dày.
Trong các đợt rét đậm, ở những vùng núi cao và các thung lũng kín gió còn xuất
hiện sương muối, mỗi đợt kéo dài 2 - 3 ngày.

Khí hậu Lào Cai rất thích hợp với các loại cây ôn đới, vì vậy Lào Cai có lợi thế
phát triển các đặc sản xứ lạnh mà các vùng khác không có được như: hoa, quả, thảo
dược và cá nước lạnh.
Thổ nhưỡng: Đất có độ phì cao, màu mỡ, đa dạng bao gồm 10 nhóm, 30 loại đất,
phù hợp với nhiều loại cây trồng khác nhau.
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.
Về sản xuất nông, lâm nghiệp: Theo đánh giá của ngành Nông nghiệp, vụ xuất
vụ mùa năm 2018 tiếp tục được mùa, thị trường tiêu thụ nông sản ổn định, giá bán
một số sản phẩm tăng so với cùng kỳ năm trước (giá ngô, chè búp tươi, chuối, dứa,
lợn sống, gia cầm,…); vụ đông được triển khai thuận lợi, đa dạng về cơ cấu cây
trồng, nhiều mô hình mới.
- Lúa Mùa: Đã thu đạt 77,5% diện tích gieo trồng, đạt năng suất và sản
lượng. Cây trồng vụ Đông: Đã trồng 3.691 ha, đạt 36,9% KH vụ, bằng 115,6% so
CK (gồm: Ngô đông 1.255 ha, rau, đậu các loại 1.895 ha, dược liệu 72 ha, khoai tây
30 ha, hoa 2,5 ha).
- Chăn nuôi phát triển, giá lợn sống ổn định, giao động từ 50-55 nghìn đồng/kg
(CK năm trước 30-32 nghìn đồng/kg); công tác kiểm soát dịch bệnh được tăng
cường. Trong tháng, phát sinh 01 điểm dịch bệnh Lở mồm long móng tại 4 hộ dân
thôn Tòong Già, thị trấn Phong Hải, huyện Bảo Thắng làm 64/506 con lợn mắc bệnh.
Nguyên nhân do lợn không được tiêm phòng. Đến nay tình hình đã ổn định không
lây lan ra diện rộng.
- Cây chè: Diện tích đã trồng 226,3 ha, đạt 73% KH, bằng 122,3% so CK, giá
chè búp tươi từ 6.000-6.500 đ/kg, tăng khoảng 10%.
- Trồng và bảo vệ rừng: Diện tích trồng tháng 10: 921 ha, tăng 110 ha so tháng
9, tính chung 10 tháng trồng được 5.514 ha, đạt 91,9% so KH và bằng 93,6% so CK.
Về xây dựng nông thôn mới: Các địa phương đang tích cực xây dựng nông
thôn mới; đã có 1 xã được công nhận đạt tiêu chí nông thôn mới (xã Phong Niên,
huyện Bảo Thắng), dự kiến có thêm 7 xã hoàn thành NTM 2018, hiện các ngành
đang đánh giá, thẩm tra các tiêu chí. Phong trào làm đường giao thông nông thôn,

vệ sinh môi trường, đảm bảo an ninh trật tự, … được nhân dân hưởng ứng tích
cực. Tháng 10, toàn tỉnh làm được 98,33 km đường GTNT, 10 tháng 638,76 km, đạt
76,8% KH năm và tăng 116,8 km so với CK
Về tình hình thiệt hại do thiên tai: Trong tháng, trên địa bàn tỉnh bị ảnh hưởng
của thời tiết khí hậu chuyển từ thu sang đông. Cá biệt đêm 21 và ngày 22/10/2018
tại khu vực huyện Bảo Yên mưa lớn cục bộ kết hợp với lũ từ thượng nguồn đổ về
gây lũ lớn tại suối Nghĩa Đô, huyện Bảo Yên, đây là trận lũ lớn, bất thường gây thiệt
hại nặng về tài sản, hoa màu của nhân dân. Ước thiệt hại gần 15 tỷ đồng. Tính chung
trong 10 tháng đầu năm, thiên tai gây thiệt hại ước tính lên tới gần 700 tỷ đồng (tăng
khoảng 400 tỷ đồng so với CK)
Về sản xuất công nghiệp: Hoạt động sản xuất công nghiệp ổn định, duy trì tốc
độ tăng trưởng cao. Trong tháng nhà máy phân lân nung chảy công suất 200.000
tấn/năm đã hoàn thành đi vào hoạt động; Nhà máy DAP số 2 – Vinachem đã hoạt
động trở lại một số phân xưởng, sau sự cố vỡ đập chứa chất thải gyps. Thị trường
tiêu thụ ổn định, giá bán sản phẩm công nghiệp trọng điểm tăng so với CK năm trước
(phôi thép, đồng tấm, hoá chất,…). Giá trị sản xuất toàn ngành công nghiệp tháng
10 ước đạt 2.893 tỷ đồng, lũy kế đạt 26.232 tỷ đồng, đạt 95,3% KH và tăng 26,9%
so cùng kỳ .
Về thương mại, dịch vụ: Thị trường nội địa phát triển, hàng hóa phong phú, đa
dạng, giá cả ổn định. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tháng 10 ước
đạt 2.063 tỷ đồng, lũy kế 18.721,7 tỷ đồng, đạt 89,2% KH, tăng 13,5% so với cùng
kỳ.
Hoạt động xuất nhập khẩu: 10 tháng đầu năm 2018, hoạt động xuất nhập khẩu
qua cửa khẩu quốc tế sôi động, tăng trưởng cao; xuất khẩu các mặt hàng nông sản
tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước (riêng hoạt động xuất nhập khẩu, tái xuất hàng
hóa tại cửa khẩu phụ, lối mở có xu hướng giảm). Giá trị hàng hóa XNK qua các cửa
khẩu trên địa bàn tháng 10 ước đạt 283,4 triệu USD, tăng 22,9% so với tháng 9, lũy
kế 2,3 tỷ USD, đạt 80,8%KH, tăng 24,4% so với cùng kỳ (Trong đó, giá trị hàng hóa
xuất nhập khẩu qua cửa khẩu quốc tế tháng 10 chiếm 91,07%; 10 tháng chiếm
89,5%, mặt hàng xuất khẩu chủ yếu là phốt pho vàng, giày dép, thanh long, hạt tiêu,
dưa hấu, sắn, mặt hàng nhập khẩu chủ yếu là phân bón, than cốc).

Về hoạt động du lịch: Tổng lượt khách du lịch tháng 10 ước đạt 242 nghìn lượt
khách, lũy kế 10 tháng 3,8 triệu lượt khách, đạt 94,9%KH, tăng 20,9% so với. Tổng
doanh thu du lịch tháng 10 ước đạt 896, 2tỷ đồng, lũy kế 11.699 tỷ đồng, đạt
97,5%KH, tăng 39,2% so với cùng kỳ
Thu ngân sách nhà nước trên địa bàn tháng 10/2018 ước đạt 872,1 tỷ đồng, lũy
kế 6.332 tỷ đồng, bằng 112,2% dự toán Trung ương giao, bằng 81,2% dự
toán HĐND tỉnh nghị quyết, tăng 21,2% so CK. Trong đó: Thu nội địa 4.419,9 tỷ
đồng, bằng 102,2% DTTW, bằng 78,9% dự toán và tăng 27,7% so CK (Riêng thu
tiền sử dụng đất mới đạt 629 tỷ đồng, đạt 62,9% dự toán; thu tiền thuê đất 84,5 tỷ
đồng, đạt 40,2% DT); Thu từ hoạt động xuất nhập khẩu 1.583,1 tỷ đồng, đạt 120%
DTTW, bằng 88% dự toán và tăng 16,8% so CK. Tổng thu ngân sách địa phương
lũy kế 12.354 tỷ đồng, bằng 128,8% DTTW, bằng 87,2% dự toán và tăng 23,9% so
CK. Tổng chi ngân sách địa phương lũy kế 10.815,6 tỷ đồng, 117,9% DTTW, bằng
77,3% dự toán và tăng 12,1% so CK.
II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường
+ Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn còn là một thói quen của đông đảo người
dân các quốc gia. Đóng góp 6% cho tổng GDP toàn thế giới, ngành du lịch năm 2017
có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng với
tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030. Trong đó, đáng lưu ý là các thị
trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so với trước và chiếm hơn một nửa
lượng khách du lịch - ước tính với con số khách đến riêng các thị trường này đạt 1
tỷ lượt vào năm 2030.
+ Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xu
hướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới các điểm
đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địa nhằm phát
triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang được gọi chung là du
lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism).
+ Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi- do đặc tính di chuyển cao,
các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêu cầu

của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoải mái cho
khách. Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng qua mạng trên
toàn thế giới năm 2012 đạt 524 tỷ USD, tăng trưởng với tốc độ 8,4% và còn được
dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng cao hơn nữa- 9,5-10% trong giai đoạn 5 năm tới đây.
Đi sâu vào các đặc thù của xu hướng du lịch, có thể lưu ý thêm một số điểm
như sau của thị trường khách quốc tế:
Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:
+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những
người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ
nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;
+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên
cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng
khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến
khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các
trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của nữ thương
nhân.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với
sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các
dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.
Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái,
thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là khách đến từ
các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu cao về an toàn
và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên. Vì vậy, cần triển
khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chương trình, dịch vụ thân
thiện với môi trường.

Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ
ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.
Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán
và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh
được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống
ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ, thiết
bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắm nước khoáng,
ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; các dịch vụ du lịch kết hợp
chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, tim mạch ..v.v.
Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du lịch
có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.
Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dò thị
trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino..v.v. đòi hỏi các cơ sở đa
dạng hoá các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tích lịch sử kết
hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạt động giải trí trên
biển.
Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn
dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.
Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh
nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ
cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam
(Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm
vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có
thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc
đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh
nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại
như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…
Thứ sáu: Xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên
tỉnh, biệt lập. Đây là một xu hướng khiến các điểm du lịch ở các vùng xa trung tâm
đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng

lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương
mại. Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng
này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển
du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi
cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du
lịch cho từng khu vực.

II.2. Quy mô của dự án
STT Nội dung Số lượng
Diện tích
(m2)
Diện tích
(m2)
Mật
độ
xây
dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
I Xây dựng 1.010.000
1 Khu nhà hàng 20.000
- Xây dựng 2.000 10,00 2 4.000
-
Cây xanh, cảnh quan,
giao thông
18.000 18.000
2 Quảng trường 20.000 20.000
3 Nhà quản lý nhà nghỉ 5.000
- Xây dựng 1.500 30,00 2 3.000
-
giao thông
3.500 3.500
4 Khu vui chơi trẻ em 30.000
- Xây dựng 3.512 11,71 1 3.512
-
giao thông
26.488 26.488
5 Khu nhà nghỉ 100 nhà 200.000
- Xây dựng 55.000 27,50 1 55.000
-
giao thông
145.000 145.000

Diện tích
(m2)
Diện tích
(m2)
Mật
độ
xây
dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
6 Spa tắm bùn 10.000
- Xây dựng 1.000 10,00 1 1.000
-
giao thông
9.000 9.000
7 Khu tắm nước lá đỏ 10.000 -
- Xây dựng 3.000 30,00 1 3.000
-
giao thông
7.000 7.000
8 Hồ bơi người lớn 10.000 -
- Xây dựng 500 5,00 1 500
-
giao thông
9.500 9.500
9 Hồ bơi trẻ em 5.000
- Xây dựng 436 8,72 1 436
-
giao thông
4.564 4.564
10 Khu nhà tập gym 10.000 -
- Xây dựng 436 4,36 1 436
-
giao thông
9.564 9.564

Diện tích
(m2)
Diện tích
(m2)
Mật
độ
xây
dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
11 Khu nhà sàn 9 căn 10.000 -
- Xây dựng 960 9,60 1 960
-
giao thông
9.040 9.040
12 Khu vườn thú (dê, cừu) 10.000 -
- Xây dựng 1.000 10,00 1 1.000
-
giao thông
9.000 9.000
13 Khu vườn trái cây 500.000 -
- Xây dựng 500 0,10 1 500
- Khu trồng cây 499.500 499.500
14 Khu nuôi cá tự nhiên 20.000 20.000
15 Mặt nước 140.000 140.000 140.000
16 Đất giao thông nội bộ 10.000 10.000 10.000
Hệ thống tổng thể
1
Hệ thống cấp nước
tổng thể
1
2
Hệ thống cấp điện tổng
thể
1

Diện tích
(m2)
Diện tích
(m2)
Mật
độ
xây
dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
3
Hệ thống thoát nước
tổng thể
1
4
Hệ thống xử lý chất
thải
1

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa được xây dựng tại Xã Phú Nhuận, Huyện
Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai.
III.2. Hình thức đầu tư.
Khu du lịch resort Dự Án Việt Sapa được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
TT Nội dung Diện tích (m2) Tỷ lệ (%)
1 Khu nhà hàng 20.000 1,98
2 Quảng trường 20.000 1,98
3 Nhà quản lý nhà nghỉ 5.000 0,50
4 Khu vui chơi trẻ em 30.000 2,97
5 Khu nhà nghỉ 100 nhà 200.000 19,80
6 Spa tắm bùn 10.000 0,99
7 Khu tắm nước lá đỏ 10.000 0,99
8 Hồ bơi người lớn 10.000 0,99
9 Hồ bơi trẻ em 5.000 0,50
10 Khu nhà tập gym 10.000 0,99
11 Khu nhà sàn 9 căn 10.000 0,99
12 Khu vườn thú (dê, cừu) 10.000 0,99
13 Khu vườn trái cây 500.000 49,50
14 Khu nuôi cá tự nhiên 20.000 1,98
15 Mặt nước 140.000 13,86
16 Đất giao thông nội bộ 10.000 0,99
Tổng cộng 1.010.000 100

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào như: nguyên vật liệu và xây dựng đều có bán tại địa phương
và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự kiến
sử dụng nguồn lao động tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện
dự án.

Dự án Khu du lịch sinh thái dã ngoại kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 24
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU
I. Phân tích qui mô công trình.
Bảng tổng hợp quy mô công trình của dự án
STT Nội dung Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
I Xây dựng
1 Khu nhà hàng
- Xây dựng 2 4.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 18.000
2 Quảng trường 20.000
3 Nhà quản lý nhà nghỉ
- Xây dựng 2 3.000
4 Khu vui chơi trẻ em
- Xây dựng 1 3.512
5 Khu nhà nghỉ 100 nhà
- Xây dựng 1 55.000
6 Spa tắm bùn
- Xây dựng 1 1.000

Diện tích
sàn (m2)
7 Khu tắm nước lá đỏ -
- Xây dựng 1 3.000
8 Hồ bơi người lớn -
- Xây dựng 1 500
9 Hồ bơi trẻ em
- Xây dựng 1 436
10 Khu nhà tập gym -
- Xây dựng 1 436
11 Khu nhà sàn 9 căn -
- Xây dựng 1 960
12 Khu vườn thú (dê, cừu) -
- Xây dựng 1 1.000
13 Khu vườn trái cây -
- Xây dựng 1 500
- Khu trồng cây 499.500
14 Khu nuôi cá tự nhiên 20.000

Diện tích
sàn (m2)
15 Mặt nước 140.000
16 Đất giao thông nội bộ 10.000
II. Phân Khu chính.
II.1. Khu nhà nghỉ khách sạn
Khu nhà nghỉ sẽ được xây dựng trên tổng diện tích 50 ha, bao gồm 100 căn
mỗi căn 3 phòng, thiết kế đơn giản đẹp, tường xây gạch không tô chát,trần thạch
cao, mái lợp ngói màu ghi, mỗi căn điều có đầy đủ tiện nghi, có vườn, trồng rau,
hàng rào hoa. Bên cạnh đó còn trưng bày các dụng cụ của nông dân như cày, bừa,
bếp đất, cối xay gạo, chày giã gạo, cuốc xẻng, ….
Bên ngoài được trang trí theo phong cách dân dã, mộc mạc, tuy nhiên bên ở
bên trong được trang trí với đầy đủ các tiện nghi cao cấp và hiện đại sẵn sàng phục
vụ cho khách du lịch trong nước và quốc tế mang tới cho du khách không gian
thoải mái và sang trọng.
II.2. Khu nhà hàng ăn uống các món dân tộc
Với không gian rộng rãi, thoáng mát nhà hàng ở đây chuyên phục vụ các
món ăn dân tộc mang đậm hương vị núi rừng. Tại đây, bạn có thể thưởng thức các
món ngon đặc sản dân tộc như: Cá sông, lợn đen, gà đồi, ba ba cùng các loại lẩu…
được thiết kế theo nét truyền thống, với đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên
nghiệp, đây chắc chắn là điểm đến lí tưởng để thưởng thức các món ngon đặc sản
núi rừng Tây Bắc.

II.3. Các phân khu khác
Khu hồ bơi trẻ em Khu hồ bơi người lớn

Khu quảng trường Khu nhà sàn
Khu tắm lá đỏ, massage Khu vườn thú
Khu Spa, tắm bùn Khu vui chơi trẻ em

Khu vườn cây ăn trái Khu trồng hoa

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định hiện
hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ
quan ban ngành và luật định.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
STT Nội dung Số lượng Diện tích (m2)
I Xây dựng 1.010.000
1 Khu nhà hàng 20.000
- Xây dựng
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông
2 Quảng trường 20.000
- Xây dựng
- Xây dựng
- Xây dựng
- Xây dựng
7 Khu tắm nước lá đỏ 10.000
- Xây dựng
8 Hồ bơi người lớn 10.000
- Xây dựng

STT Nội dung Số lượng Diện tích (m2)
- Xây dựng
10 Khu nhà tập gym 10.000
- Xây dựng
11 Khu nhà sàn 9 căn 10.000
- Xây dựng
12 Khu vườn thú (dê, cừu) 10.000
- Xây dựng
13 Khu vườn trái cây 500.000
- Xây dựng
- Khu trồng cây
14 Khu nuôi cá tự nhiên 20.000
15 Mặt nước 140.000
16 Đất giao thông nội bộ 10.000
1 Hệ thống cấp nước tổng thể 1
2 Hệ thống cấp điện tổng thể 1
3 Hệ thống thoát nước tổng thể 1
4 Hệ thống xử lý chất thải 1
II Thiết bị
1 Thiết bị văn phòng 1
2 Thiết bị cơ sở hạ tầng 1
3 Thiết bị khác 1
III. Phương án tổ chức thực hiện.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động của địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, dự án sẽ tuyển dụng và lên kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ dự án trong quá trình hoạt động
sau này.

Chủ đầu tư trực tiếp quản lý triển khai thực hiện và thành lập bộ phận điều
hành hoạt động của dự án theo mô hình sau:
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.
 Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầu tư.
 Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
 Thời gian chuẩn bị đầu tư: 6 tháng
 Thời gian xây dựng và hoàn thành dự án: 18 tháng.
 Chủ đầu tư trực tiếp đầu tư và khai thác dự án.

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI
PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ
I. Đánh giá tác động môi trường.
Giới thiệu chung:
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu
tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng và khu vực lân
cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho xây dựng
dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.
Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 đã được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam tháng 06 năm 2005.
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 02 năm 2006 về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi
trường.
Nghị định 59/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 của Chính phủ về quản lý chất thải
rắn.
Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013của Chính phủ về
xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.
Thông tư số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường.
Thông tư 12/2011/TT-BTNMT ngày 14/01/2011 về việc hướng dẫn điều
kiện hành nghề, thủ tục lập hồ sơ, đăng ký cấp phép hành nghề, mã số quản lý
chất thải nguy hại.
Quyết định số 12/2011/QĐ-BTNMT ngày 14/04/2011 về việc ban hành
Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại.
Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN
và Môi trường.

I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo được đúng theo
các tiêu chuẩn môi trường sẽ được liệt kê sau đây.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng không khí : QCVN
05:2009/BTNMT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng không khí xung
quanh, tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo QĐ 3733/2002/QĐ-BYT 10/10/2002 của
Bộ trưởng bộ Y Tế, QCVN 19:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về khí
thải công nghiệp đối với bụi và các chất vô cơ.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng nước: QCVN 14:2008/BTNMT
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến tiếng ồn: QCVN 26:2010/BTNMT Quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng
Điều kiện tự nhiên
Địa hình tương đối bằng phẳng, nền đất có kết cấu địa chất phù hợp với việc
xây dựng xây dựng nhà máy. Khu đất có các đặc điểm sau:
- Nhiệt độ: Khu vực Bắc Bộ có đặc điểm khí hậu cao nguyên nhiệt đới gió
mùa, dồi dào về độ ẩm, có lượng mưa lớn, không có bão và sương muối.
- Địa hình: Địa hình bằng phẳng, có vị trí thuận lợi về giao thông.
II. Tác động của dự án tới môi trường.
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu
vực lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của các hộ dân sinh sống
xung quanh. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường
có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
- Giai đoạn thi công xây dựng.
- Giai đoạn vận hành.
- Giai đoạn ngưng hoạt động.
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm
Chất thải rắn

- Rác thải trong quá trình thi công xây dựng: các loại bao bì đựng nguyên vật
liệu như giấy và một lượng nhỏ các loại bao nilon,đất đá do các hoạt động đào đất
xây dựng và các công trình phụ trợ khác.
- Sự rơi vãi vật liệu như đá, cát, ... trong quá trình vận chuyển của các thiết
bị chuyên dụng đến nơi xây dựng.
- Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra.
- Chất thải sinh hoạt của lực lượng nhân công lao động tham gia thi công.
Chất thải khí: Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí quyển,
khí thải có thể phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ giai đoạn
chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong giai
đoạn ngừng hoạt động. Chủ yếu là khí thải phát sinh do hoạt động của động cơ
máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết bị phục
vụ cho thi công.
Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi trường
trong khu vực xây dựng khu biệt thự gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận. Chất
thải lỏng của dự án gồm có nước thải từ quá trình xây dựng, nước thải sinh hoạt
của công nhân và nước mưa.
- Dự án chỉ sử dụng nước trong các quá trình phối trộn nguyên vật liệu và
một lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm và hạn chế bụi phát
tán vào môi trường xung quanh. Lượng nước thải từ quá trình xây dựng chỉ gồm
các loại chất trơ như đất cát, không mang các hàm lượng hữu cơ, các chất ô nhiễm
thấm vào lòng đất.
- Nước thải sinh hoạt của của công nhân trong giai đoạn thi công rất ít, chủ
yếu là nước tắm rửa đơn thuần và một phần rất nhỏ các hoạt động vệ sinh khác
vì trong quá trình xây dựng hầu hết tất cả công nhân xây dựng không ở lại, chỉ
có một hoặc hai người ở lại bảo quản vật tư.
-Nước mưa chảy tràn cuốn trôi các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây dựng
xuống các kênh rạch cận kề. Tuy nhiên, dự án đã có hệ thống thoát nước ngầm
thu nước do vậy kiểm soát được nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm trước khi
thải ra ngoài.
Tiếng ồn.
-Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường

sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
+ Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.
+ Trong quá trình lao động như gò, hàn các chi tiết kim loại, và khung kèo
sắt … và quá trình đóng, tháo côppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu…
+ Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện …
Bụi và khói
- Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những
bệnh về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói
được sinh ra từ những lý do sau:
- Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng.
- Từ các đống tập kết vật liệu.
- Từ các hoạt động đào bới san lấp.
- Từ quá trình thi công: quá trình phối trộn nguyên vật liệu, quá trình đóng
tháo côppha…
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí:
Chất lượng không khí của khu vực xây dựng sẽ chịu ít nhiều biến đổi do các
hoạt động thực thi Dự án. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và
tháo dỡ công trình ngưng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng
chú ý nhất. Khí thải sinh ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO,
CO2, SO2....Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt
tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc thông
thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không đáng kể
tuy nhiên khi hàm lượng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô nhiễm cho môi
trường và con người như: khí SO2 hoà tan được trong nước nên dễ phản ứng với
cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt:
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ các động
cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoặt của công nhân

trong các lán trại ... cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước
mặt.
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu vực,
mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất
lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này.
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
- Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân
công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về
cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt ...
- Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng
lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án. Tiếng ồn
sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn cuộc sống
thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn cho phép và
kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường.
Giảm thiểu lượng chất thải
- Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện
pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất
thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh:
- Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.
- Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió và
trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến.
- Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong
quá trình thi công.
Thu gom và xử lý chất thải: Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải
ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công trình. Trong
dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây dựng
đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh

hưởng đến hoạt động của trạm và môi trường khu vực xung quanh. Việc thu gom
và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:
Chất thải rắn: Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa trình thi
công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, ... là loại chất thải rất khó phân huỷ đòi hỏi
phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp. Những nguyên
vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại và để đúng nơi
quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng hoặc bán phế liệu. Những loại rác thải
khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công trường thi
công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ nhất để vận chuyển
đến nơi xử lý theo quy định. Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc
dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng
cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường được sạch đẹp.
Chất thải khí:
Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới,
phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất thải
khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
- Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ
khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải có
hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu chuẩn
kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường.
- Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc
phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.
Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ được thu
gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực nhà xưởng.
Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và chuyển giao cho đơn vị có
chức năng xử lý còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt
và thải trực tiếp ra ngoài.
Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá trình
thi công, sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến
công nhân làm việc trong khu vực xây dựng và ở khu vực lân cận là nhỏ nhất.
Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các máy móc thiết bị. Thông thường chu kỳ bảo
dưỡng đối với thiết bị mới là 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ là 3 tháng/lần. Bố trí cách
ly các nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền của sóng
âm. Để biện pháp phân lập đạt hiệu quả cao hơn cần cách lý và bố trí thêm các

tường ngăn giữa các bộ phận.Trồng cây xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền
ồn ra môi trường. Hạn chế hoạt động vào ban đêm.
Bụi và khói: Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là những nhân
tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hưởng đến
sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp, về mắt ...làm
giảm khả năng lao động. Để khắc phục những ô nhiễm đó cần thực hiện những
biện pháp sau:
- Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải
được che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.
- Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát trong khu đô thị khi di
chuyển.
- Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng
khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt....
II.4.Kết luận:
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
dự án và khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường, có
chăng chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động
về lâu dài.

CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật
độ xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện
tích sàn
(m2)
Đơn giá Thành tiền
I Xây dựng 1.010.000 60.709.520
1 Khu nhà hàng 20.000 -
- Xây dựng 2.000 10,00 2 4.000
-
Cây xanh, cảnh quan, giao
thông
18.000 18.000
2 Quảng trường 20.000 20.000
- Xây dựng 1.500 30,00 2 3.000
-
thông
3.500 3.500
- Xây dựng 3.512 11,71 1 3.512
-
thông
26.488 26.488

STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật
độ xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện
tích sàn
(m2)
- Xây dựng 55.000 27,50 1 55.000
-
thông
145.000 145.000
- Xây dựng 1.000 10,00 1 1.000
-
thông
9.000 9.000
7 Khu tắm nước lá đỏ 10.000 -
- Xây dựng 3.000 30,00 1 3.000
-
thông
7.000 7.000
8 Hồ bơi người lớn 10.000 -
- Xây dựng 500 5,00 1 500
-
thông
9.500 9.500
- Xây dựng 436 8,72 1 436
-
thông
4.564 4.564
10 Khu nhà tập gym 10.000 -
- Xây dựng 436 4,36 1 436

STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật
độ xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện
tích sàn
(m2)
-
thông
9.564 9.564
11 Khu nhà sàn 9 căn 10.000 -
- Xây dựng 960 9,60 1 960
-
thông
9.040 9.040
12 Khu vườn thú (dê, cừu) 10.000 -
- Xây dựng 1.000 10,00 1 1.000
-
thông
9.000 9.000
13 Khu vườn trái cây 500.000 -
- Xây dựng 500 0,10 1 500
- Khu trồng cây 499.500 499.500
14 Khu nuôi cá tự nhiên 20.000 20.000
15 Mặt nước 140.000 140.000 140.000
16 Đất giao thông nội bộ 10.000 10.000 10.000
1
Hệ thống cấp nước tổng
thể
1
2
Hệ thống cấp điện tổng
thể
1

STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật
độ xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện
tích sàn
(m2)
3
Hệ thống thoát nước tổng
thể
1
4 Hệ thống xử lý chất thải 1
II Thiết bị 17.000.000
1 Thiết bị văn phòng 1 2.000.000 2.000.000
2 Thiết bị cơ sở hạ tầng 1
10.000.00
0
10.000.000
3 Thiết bị khác 1 5.000.000 5.000.000
III Chi phí quản lý dự án 2,370 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.841.968
IV
Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng
4.360.790
1
Chi phí lập báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi
0,380 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 295.532
2
Chi phí lập báo cáo nghiên
cứu khả thi
0,788 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 612.241
3
Chi phí lập báo cáo kinh tế
- kỹ thuật
4 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,387 GXDtt * ĐMTL%*1,1 841.740
5
Chi phí thiết kế bản vẽ thi
công
0,832 GXDtt * ĐMTL%*1,1 505.044
6
Chi phí thẩm tra báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi
0,060 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 46.290

STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật
độ xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện
tích sàn
(m2)
7
Chi phí thẩm tra báo cáo
nghiên cứu khả thi
0,170 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 131.926
8
Chi phí thẩm tra thiết kế
xây dựng
0,187 GXDtt * ĐMTL%*1,1 113.663
9
Chi phí thẩm tra dự toán
công trình
0,180 GXDtt * ĐMTL%*1,1 109.540
10
Chi phí lập HSMT, HSDT
tư vấn
11
Chi phí giám sát thi công
xây dựng
2,509 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.522.991
12
Chi phí giám sát lắp đặt
thiết bị
1,070 GTBtt * ĐMTL%*1,1 181.823
V Dự phòng phí 5% 4.195.614
TỔNG 88.107.892

Bảng cơ cấu nguồn vốn của dự án
STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN Tiến độ thực hiện
Tự có - tự huy
động
Vay tín dụng 2019 2020
I Xây dựng 60.709.520 18.212.856 42.496.664 13.589.120 47.120.400
1 Khu nhà hàng - - - -
- Xây dựng 1.224.000 2.856.000 4.080.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 270.000 630.000 360.000 540.000
2 Quảng trường 900.000 2.100.000 3.000.000
3 Nhà quản lý nhà nghỉ - - -
- Xây dựng 1.386.000 3.234.000 4.620.000
4 Khu vui chơi trẻ em - - -
- Xây dựng 526.800 1.229.200 1.756.000
5 Khu nhà nghỉ 100 nhà - - -
- Xây dựng 4.125.000 9.625.000 13.750.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 2.175.000 5.075.000 2.900.000 4.350.000
6 Spa tắm bùn - - -
- Xây dựng 60.000 140.000 200.000
7 Khu tắm nước lá đỏ - - -
- Xây dựng 180.000 420.000 600.000

Tự có - tự huy
động
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 350.000 105.000 245.000 140.000 210.000
8 Hồ bơi người lớn - - - -
- Xây dựng 1.260.000 378.000 882.000 1.260.000
9 Hồ bơi trẻ em - - - -
- Xây dựng 1.098.720 329.616 769.104 1.098.720
10 Khu nhà tập gym - - - -
- Xây dựng 654.000 196.200 457.800 654.000
11 Khu nhà sàn 9 căn - - - -
- Xây dựng 768.000 230.400 537.600 768.000
12 Khu vườn thú (dê, cừu) - - - -
- Xây dựng 200.000 60.000 140.000 200.000
13 Khu vườn trái cây - - - -
- Xây dựng 300.000 90.000 210.000 300.000
- Khu trồng cây 9.990.000 2.997.000 6.993.000 3.996.000 5.994.000
14 Khu nuôi cá tự nhiên 200.000 60.000 140.000 80.000 120.000

Tự có - tự huy
động
15 Mặt nước - - - -
16 Đất giao thông nội bộ 2.000.000 600.000 1.400.000 800.000 1.200.000
Hệ thống tổng thể - - -
1 Hệ thống cấp nước tổng thể 500.000 150.000 350.000 500.000 -
2 Hệ thống cấp điện tổng thể 1.000.000 300.000 700.000 1.000.000 -
3 Hệ thống thoát nước tổng thể 700.000 210.000 490.000 700.000 -
4 Hệ thống xử lý chất thải 1.500.000 450.000 1.050.000 1.500.000 -
II Thiết bị 17.000.000 5.100.000 11.900.000 - 17.000.000
1 Thiết bị văn phòng 2.000.000 600.000 1.400.000 2.000.000
2 Thiết bị cơ sở hạ tầng 10.000.000 3.000.000 7.000.000 10.000.000
3 Thiết bị khác 5.000.000 1.500.000 3.500.000 5.000.000
III Chi phí quản lý dự án 1.841.968 552.590 1.289.377 1.841.968
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4.360.790 1.308.237 3.052.553 2.908.659 1.452.131
1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi
295.532 88.660 206.872 295.532
2
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả
thi
612.241 183.672 428.569 612.241
3 Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật - - 0
4 Chi phí thiết kế kỹ thuật 841.740 252.522 589.218 841.740
5 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 505.044 151.513 353.531 505.044

Tự có - tự huy
động
6
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi
46.290 13.887 32.403 46.290
7
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu
khả thi
131.926 39.578 92.348 131.926
8 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 113.663 34.099 79.564 25.442 88.221
9 Chi phí thẩm tra dự toán công trình 109.540 32.862 76.678 109.540
10 Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn - - 0
11 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1.522.991 456.897 1.066.094 340.904 1.182.087
12 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 181.823 54.547 127.276 181.823
V Dự phòng phí 4.195.614 1.258.684 2.936.930 4.195.614
TỔNG 88.107.892 26.432.367 61.675.524 18.339.747 69.768.145
Tỷ lệ (%) 30,00% 70,00% 20,82% 79,18%

II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án.
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
1. Tổng mức đầu tư : 88.107.892.000 đồng (Tám mươi tám tỷ
một trăm linh bảy triệu tám trăm chín mươi hai nghìn đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 26.432.367.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng (70%) : 61.675.524.000 đồng.
2. Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ các nguồn như sau:
 Doanh thu cho thuê nhà nghỉ dưỡng
 Thu từ du lịch sinh thái
 Doanh thu dịch vụ khác
Các nguồn thu khác thể hiện rõ trong bảng tổng hợp doanh thu của dự án.
3. Dự kiến đầu vào của dự án.
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí quảng cáo sản phẩm 2% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
3 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
4 Chi phí bảo trì thiết bị 1% Tổng mức đầu tư thiết bị
5 Chi phí điện nước 3% Doanh thu
6 Chi phí lương "" Bảng tính
7 Chi phí vận hành dự án 50% Doanh thu
8 Chi phí khác 5% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 22
II.2. Phương án vay.
- Số tiền : 61.675.524.000 đồng
- Thời hạn : 10 năm (120 tháng).
- Ân hạn : 1 năm.

- Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy từng thời điểm theo lãi suất
ngân hàng).
Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 11% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 7% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 9,8% /năm
5 Hình thức trả nợ: 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo
năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là 30%
; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 70%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi
trung bình tạm tính 7%/năm.
II.3. Các thông số tài chính của dự án
3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 9,17 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả
được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng
trên 228% trả được nợ.
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
"Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 4,04 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 4,04 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 8 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm
thứ 7 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.

Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 6 năm 6 tháng kể từ ngày hoạt động..
3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,68 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,68 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,8%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 9 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 8.
Kết quả tính toán: Tp = 9 năm 2 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 9,8%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 56.050.517.000 đồng. Như vậy chỉ trong
vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu
tư qui về hiện giá thuần là: 56.050.517.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả
cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy
IRR = 18,509% > 9,80% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả
năng sinh lời.

KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu,… cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 5,5
tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng trăm lao động của địa phương.
Góp phần “Phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế”.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai các bước theo đúng tiến độ và quy
định. Để dự án sớm đi vào hoạt động.

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
1. Bảng tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án
2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.
3. Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.
5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án.
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.
7. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.

Dự án Khu du lịch Resort Dự Án Việt Sapa Lào Cai | duanviet.com.vn | 0918755356

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Dự án Khu du lịch Resort Dự Án Việt Sapa Lào Cai | duanviet.com.vn | 0918755356

Similar to Dự án Khu du lịch Resort Dự Án Việt Sapa Lào Cai | duanviet.com.vn | 0918755356 (20)

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt (20)

Dự án Khu du lịch Resort Dự Án Việt Sapa Lào Cai | duanviet.com.vn | 0918755356