1. 1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Kebutuhan Pokok
Kebutuhan dasar manusia merupakan unsur-unsur yang dibutuhkan oleh manusia dalam
mempertahankan keseimbangan fisiologis maupuan psikologis, yang tentunya bertujuan untuk
mempertahankan keseimbangan di dalam kehidupan. Kebutuhan ini merupakan kebutuhan yang
bersifat mutlak, artinya kebutuhan ini harus dipenuhi terlebih dahulu dari kebutuhan lainnya
supaya kehidupan manusia bisa seimbang antara lahiriah dan batiniah.
Jenis-Jenis Kebutuhan
Kebutuhan manusia sangat banyak dan beragam. Secara garis besar kebutuhan manusia dapat
dibagi ke dalam empat kelompok, yaitu berdasarkan intensitas kegunaannya, berdasarkan
sifatnya, berdasarkan waktu pemenuhannya, dan berdasarkan subjeknya.
Kebutuhan Berdasarkan Intensitas Kegunaannya
Berdasarkan intensitas kegunaannya, kebutuhan dibagi menjadi tiga macam, yaitu kebutuhan
primer, kebutuhan sekunder, dan kebutuhan tersier.
1. Kebutuhan primer adalah kebutuhan utama yang harus dipenuhi agar manusia dapat
mempertahankan hidupnya. Dengan kata lain, kebutuhan primer adalah kebutuhan yang
harus dipenuhi agar manusia tetap hidup. Contoh yang termasuk ke dalam kebutuhan
primer adalah kebutuhan untuk makan, minum, pakaian, dan tempat tinggal.
2. Kebutuhan sekunder adalah kebutuhan yang harus dipenuhi setelah kebutuhan primer
terpenuhi. Contoh yang termasuk kebutuhan sekunder di antaranya kebutuhan terhadap
televisi, kulkas, meja, kursi, buku, dan alat tulis.
3. Kebutuhan tersier adalah kebutuhan yang harus dipenuhi setelah kebutuhan primer dan
sekunder terpenuhi. Pada dasarnya, kebutuhan tersier adalah kebutuhan manusia terhadap
2. 2
barang-barang dan jasa yang tergolong mewah (luks), seperti mobil mewah, kapal pesiar,
pesawat terbang pribadi, dan wisata ke luar negeri.
1.2 Tanah vs Rumah
Secara umum, dapat diartikan sebagai tempat untuk berlindung atau bernaung
dari pengaruh keadaan alam sekitarnya ( Hujan, Matahari, dll ) Serta merupakan tempat
beristirahat setelah bertugas untuk memenuhi kebutuhan sehari- hari. Namun, pengertian
rumah juga dapat ditinjau lebih jauh secara fisik dan psikologis.
1. Secara Fisik
Dari segi fisik rumah berarti suatu bangunan tempat kembali dari berpergian, bekerja,
tempat tidur dan beristirahat memulihkan kondisi fisik dan mental yang letih dari
melaksanakan tugas sehari-hari.
2. Secara Psikologis
Ditinjau dari segi psikologis rumah berarti suatu tempat untuk tinggal dan untuk
melakukan hal-hal tersebut di atas, yang tentram, damai, menyenangkan bagi
penghuninya. rumah dalam pengertian psikologis ini lebih mengutamakan situasi dan
suasana daripada kondisi dan keadaan fisik rumah itu sendiri.
1. Tanah
a. Return yang cukup besar, ini bisa didapat dari data rata-rata kenaikan tanah (disekitar
Jakarta) dalam hal ini Cibubur, Depok dan Serpong pertahun dalam kisaran 15 persen s/d
30 persen tentu tergantung lokasi dan infrastruktur disekitarnya;
b. Biaya perwatan relatif sangat rendah;
c. Tidak perlu diasuransi, relatif aman karena tidak bisa terbakar.
d. Sulit untuk mendapatkan income tambahan dlm bentuk sewa, dll;
e. Lebih sulit dijadikan jaminan utang di Bank jika dibandingkan dengan rumah;
f. Semakin luas, semakin tidak likuid karena sulit mencari pembeli yang memiliki banyak
uang.
3. 3
2. Rumah
a. Return yang sedang, namun tetap menjanjikan. Meskipun harga permeter persegi lebih
mahal sekitar + 5 persen hingga 10 persen dari harga tanah, namun kenaikan harga
pertahun masih dibawah kenaikan harga tanah. Kenaikan harga berada dalam kisaran 10
persen hingga 25 persen
b. Lebih likuid dari pada tanah karena mayoritas orang lebih suka membeli rumah dari
pada membeli tanah;
c. Lebih mudah untuk dijadikan jaminan utang di Bank;
d. Kemungkinan mendapatkan income tambahan sedang karena bisa disewakan.
e. Nilai ekonomis bangunan terus menyusut setiap tahunnya, biasanya sebesar 10 persen
penyusutan pertahun;
f. Dengan adanya bangunan maka pembayaran Pajak (PBB) menjadi lebih mahal jika
dibanding dengan tanah;
g. Perlu diasuransikan terhadap kemungkinan kebakaran.
1.3 Program Pemerintah
Berdasarkan Peraturan Menteri (Permen) Perumahan Rakyat No 04 Tahun 2012, tentang
pengadaan perumahan melalui Kredit Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera dengan
dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan dan Peraturan Menteri Perumahan
Rakyat No 05 Tahun 2012 tentang petunjuk pelaksana perumahan melalui Kredit
Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera.
4. 4
BAB II
ANALISA LOKASI
2.1 Analisa Strategis Rumah
Rumah yang akan dibangun ini, memiliki letak ke-strategisan tersendiri, yaitu :
- Rumah ini terletak di Kota besar di Indonesia. Malang, Jawa Timur
- Terletak hanya sekitar 8 menit dari pusat Kota Malang
- Mudah dijangkau dari beberapa sarana pendidikan (kampus), yaitu :
Universitas Ma Chung, STIKI, ITN, UNIBRAW
- Serta berdekatan dengan saran perbelanjaan modern seperti :
MX Mall, Matos, Dieng Plaza
Rumah ini berdiri di salah satu kawasan perumahan elite di Kota Malang
Memiliki system “One Gate” hanya ada 1 pintu masuk dan 1 pintu keluar.
2.2 Type Rumah
Rumah yang akan dibangun ini, berdiri diatas tanah dengan luas 120m2
, dengan luas
bangunan 68m2
, terdiri dari 1 kamar utama, 1 kamar tambahan, 1 kamar mandi didalam rumah, 1
kamar mandi di luar (belakang), 1 ruang tamu, 1 ruang keluarga, 1 dapur, 1 ruang makan, 1
tempat untuk mencuci, 1 garasi mobil, dan 2 taman yaitu 1 taman depan dan 1 taman belakang.
2.3 Masa kelayakan huni disesuaikan dengan harga rumah
Masa kelayakan rumah ini bisa di jamin untuk 2-4 tahun tanpa huni, karena ditinjau dari
harga yang di munculkan bisa menjamin kelayakn rumah hingga 2-4 tahun kedepan tanpa huni.
5. 5
BAB III
ANALISA PRODUKSI
3.1 Harga Produksi Rumah
1. Type Rumah : 68
: 68 x Rp 2.000.000 = Rp 136.000.000
2. Luas Tanah : 120 m2
: 120 m2
x Rp 1.000.000 = Rp 120.000.000
+
Rp 256.000.000,00
6. 6
BAB IV
ANALISA BIAYA ADMINISTRASI
- Jumlah Analisa Produksi = Rp 256.000.000,00
1. Bunga Bank 24bulan (1,5%
/bulan)
= Rp 256.000.000 x 1,5% x 24 = Rp 92.160.000,00
2. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
= Rp 3.000.000,00
3. PDAM
= Rp 3.500.000,00
4. PLN (kebutuhan lampu : 17 buah)
= Rp 115.000 x 17 = Rp 1.955.000,00
5. Notaris (balik nama)
= Rp 2.500.000,00
6. BPHTB
= Rp 256.000.000 x 5% = Rp 12.800.000,00
+
= Rp 371.915.000,00
Ingin mendapat untung sebesar 30%
=Rp 371.915.000,00 x 30% = Rp 483.489.500,00
= Rp 490.000.000,00
7. 7
BAB V
ANALISA HARGA JUAL
- Jumlah Analisa Produksi = Rp 256.000.000,00
1. Bunga Bank 24bulan (1,5%
/bulan)
= Rp 256.000.000 x 1,5% x 24 = Rp 92.160.000,00
2. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
= Rp 3.000.000,00
3. PDAM
= Rp 3.500.000,00
4. PLN (kebutuhan lampu : 17 buah)
= Rp 115.000 x 17 = Rp 1.955.000,00
5. Notaris (balik nama)
= Rp 2.500.000,00
6. BPHTB
= Rp 256.000.000 x 5% = Rp 12.800.000,00
+
= Rp 371.915.000,00
Ingin mendapat untung sebesar 30%
=Rp 371.915.000,00 x 30% = Rp 483.489.500,00
= Rp 490.000.000,00
Jadi, Harga jual 1 rumah dengan type 68, Luas tanah 120 m2
berkisar :
Rp 490.000.000,00
8. 8
BAB VI
KESIMPULAN
Biaya atau harga jual yang muncul untuk sebuah rumah ditetapkan berdasarkan beberapa
perhitungan, mulai dari biaya produksi, biaya administrasi selanjutnya akan dianalisa melalui
Analisa harga jual. Analisa Harga Jual akan muncul apabila sudah ditambahkan semua dengan
faktor-faktor produksi dan faktor biaya Administrasi, ditambah juga dengan laba yang diinginkan
oleh sang penjual. Setelah itu akan muncul Harga jual yang Fix (tetap) yang selanjutnya akan
ditetapkan sebagai harga jual per-rumah. Faktor-faktor lain yng mendukung harga jual rumah
adalah faktor ke-strategisan rumah tersebut, type rumah tersebut, dan berapa lama kelayakan
huni rumah tersebut sesuai dengan harga yang ditetapkan.
