Bab 4 dokumen tersebut membahas analisis dan konsep pengembangan ruang dan tapak kawasan perencanaan BPJN Bengkulu. Termasuk analisis populasi dan jumlah populasi, kebutuhan ruang perkantoran dan fasilitas pendukungnya, serta analisis kebutuhan utilitas bangunan seperti listrik, air bersih, AC.

1. 82
Bab 4
ANALISIS DAN KONSEP
PENGEMBANGAN RUANG DAN TAPAK
KAWASAN PERENCANAAN
4.1. ANALISIS DAN KONSEP KEBUTUHAN RUANG PERKANTORAN DAN
FASILITAS PENDUKUNGNNYA
4.1.1. Analisis Populasi dan Jumlah Populasi
Analisis populasi dan jumlah populasi bertujuan untuk mengetahui karakter
pengguna bangunan dan jumlah penguna bangunan. Dengan mengetahui
populasi dan julah populasi pengguna bangunan akan dapat diketahui jenis
aktivitas dan kebutuhan ruang. Berdasarkan hasil diskusi dengan tim teknis
pengembangan Masterplan Kawasan Perkantoran BPJN Bengkulu, serta
referensi yang terkait dengan pengembangan bangunan perkantoran
pemerintah, pengguna dan jumlah pengguna ruang perkantoran BPJN
Bengkulu dapat dikelompokkan sebagai berikut:
1. Kelompok pengguna kegiatan perkantoran BPJN
Kelompok pengguna kegiatan perkantoran BPJN terdiri dari:
 Kepala Balai Pelaksana Jalan Nasional jumlah 1 orang
 Sekretaris jumlah 1 orang
 Kepala bagian umum dan tata usaha jumlah 1 orang
 Staf bagian umum dan tata usaha jumlah 25 orang
 Kepala seksi keterpaduan pembangunan infrastruktur jalan jumlah 1
orang
 Staf seksi keterpaduan pembangunan infrastruktur jalan jumlah 25
orang
 Kepala seksi pembangunan jalan dan jembatan jumlah 1 orang
 Staf seksi pembangunan jalan dan jembatan jumlah 25 orang
 Kepala seksi preservasi, jumlah 1 orang
 Staf seksi preservasi jumlah 25 orang
 jabatan fungsional jumlah 4 orang
 staf jabatan fungsional jumlah 12 orang
 petugas kebersihan 2 orang

2. 83
2. Kelompok pengguna kegiatan perkantoran Satker
Kelompok pengguna kegiatan perkantoran Satker terdiri dari
 Satker BPJN wilayah I, yang terdiri dari Kepala Satker, dan staf
pendukungnya
 Satker BPJN wilayah II, yang terdiri dari Kepala Satker, dan staf
pendukungnya
3. Kelompok pengguna kegiatan penyimpanan / gudang dan workshop
Kelompok penguna kegiatan penyimpanan/gudang dan workshop terdiri
dari
 Kelompok penguna kegiatan penyimpanan/gudang BPJN wilayah I,
yang terdiri dari kepala gudang/workshop, dan staf pendukungnya.
 Kelompok penguna kegiatan penyimpanan/gudang BPJN wilayah II,
yang terdiri dari kepala gudang/workshop, dan staf pendukungnya.
Dalam kaitannnya dengan perencanaan masterplan Kawasan perkantoran ini
difokuskan pada pengguna kelompok pengguna perkantoran BPJN dengan
pertimbangan:
a. Bangunan yang akan direncanakan adalah bangunan perkentoran BPJN.
b. Kelompok pengguna perkantoran satker direncanakan menggunakan
bangunan yang ada saat ini dengan melakukan pembenahan dan
penyesuaian ruang. Dalam perencanaan masterplan ini, pengembangan
kegiatan perkantoran satker disiapkan lahan yang teritegrasi dengan
fungsi lainnya.
c. Kelompok pengguna kegiatan penyimpanan dan workshop direncanakan
menggunakan bangunan yang ada saat ini. Dalam perencanaan master-
plan ini, pengembangan kegiatan gudang dan workshop disiapkan lahan
yang teritegrasi dengan fungsi lainnya.
4.1.2. Analisis Kebutuhan Ruang
Kebutuhan ruang diperhitungkan atas jenis kelompok ruang, jumlah ruang
dan kapasitas setiap ruang yang akan dikembangkan dan standar peren-
canaan ruang. Beberapa standar perencanaan ruang diperhitungkan sebagai
berikut:
1. ruang kerja minimum 10 m² / pekerja
2. ruang rapat 2 m²/ orang
3. toilet 2 m² setiap 25 orang

3. 84
4. mushola 0,4 m²/ populasi dengan kapasitas 20% dari seluruh
5. sirkulasi 20% dari keseluruhan kebutuhan ruang
6. lobby utama 3% dari luas keseluruhan ruang
Kebutuhan ruang di perkantoran BPJN dikelompokkan menjadi 3, yaitu:
a. kelompok ruang utama sebagai ruang kerja perkantoran dengan fasilitas
pendukungnnya
b. kelompok ruang penunjang berupa ruang rapat, ruang penyimanan,
mushola dan fasilitas pendukungnya
c. kelompok ruang service yang berupa pantry / dapur, toilet, janitor,
Berdasarkan hasil analisis tersebut dapat dihitung kebutuhan ruang
keseluruhan dapat dilihat pada tabel berikut
Tabel: 4.1. Kebutuhan Ruang Perkantoran BPJN Bengkulu
KAPASITAS LUAS
orang standart satuan m2
1 RUANG KERJA UTAMA BPJN
a. Kepala balai pelaksana jalan nasional pejabat eselon III 1 24 m2
/org 24,0
b. Sekretaris 1 10 m2
/org 10,0
c. Kepala bagian umum dan tata usaha 1 18 m2
/org 18,0
d. Staf bagian umum dan tata usaha 25 10 m2
/org 250,0
e. Kepala seksi keterpaduan pembangunan infrastruktur jalan 1 18 m2
/org 18,0
f. Staff seksi keterpaduan pembangunan infrastruktur jalan 25 10 m2
/org 250,0
g. Kepala seksi pembangunan jalan dan jembatan 1 18 m2
/org 18,0
h. Staff seksi pembangunan jalan dan jembatan 25 10 m2
/org 250,0
i. Kepala seksi preservasi, 1 18 m2
/org 18,0
j. Staff seksi preservasi 25 10 m2
/org 250,0
h. jabatan fungsional 4 10 m2
/org 40,0
i. staf jabatan fungsional 3 orang / jafung 12 10 m2
/org 120,0
JUMLAH 122 1266,0
KAPASITAS LUAS
orang standart satuan m2
2 PENUNJANG
a R rapat besar (aula) rapat besar 100 2 m2
/org 200,0
b R rapat kepala balai 16 2,5 m2
/org 40,0
c R rapat bagian umum 8 2 m2
/org 16,0
d R rapat seksi keterpaduan pembangunan infrastruktur jalan 8 2 m2
/org 16,0
e R rapat seksi pembangunan jalan dan jembatan 8 2 m2
/org 16,0
f R rapat seksi preservasi 8 2 m2
/org 16,0
g mushola 20% jml populasi 24,4 0,8 m2
/org 19,5
JUMLAH 172,4 323,5
KAPASITAS LUAS
jumlah standart satuan m2
3 R SERVICE
a dapur / pantri 1 unit/lt @ 6 m2 2 6 m2
/Unit/lt 12,0
b lavatory / toilet staf 1 toilet/25 or 5 4 m2
/org 19,5
c lavatory kepala balai 1 4 m2
/org 4,0
d ruang penyimpanan seluruh staf 122 0,4 m2
/org 48,8
e janitor 1 unit/lt @ 2 m2 2 2 m2
/org 4,0
f ruang petugas kebersihan 1 unit/lt @ 4 m2 2 4 m2
/Unit/lt 8,0
JUMLAH 96,3
JUMLAH LUAS RUANG UTAMA, PENUNJANG DAN SERVICE 1685,8
3 SIRKULASI
loby 3% 50,6
sirkulasi 20% 337,2
JUMLAH RUANG SIRKULASI 387,7
JUMLAH KESELURUHAN LUAS LANTAI BANGUNAN 2.074
NO JENIS RUANG KETERANGAN
STANDART
STANDART
STANDART
JENIS RUANG
NO KETERANGAN
NO JENIS RUANG KETERANGAN

4. 85
Dengan demikian maka secara keseluruhan luas lantai yang akan
dikembangkan ± 2100 m².
4.1.3. Organisasi Ruang
Organisasi ruang merupakan hubungan antar ruang berdasarkan tingkat
keterkaitan antara ruang. Organisasi ruang dalam perkantoran BPJN terbagi
menjadi 2, yaitu:
1. organisasi ruang antar bangunan di dalam kawasan perkantoran BPJN.
Organisasi ruang ini menunjukan keterkaitan antar bangunan dan ruang
luar dalam lahan perencanaan secara keseluruhan.
Sebagaimana diketahui bahwa strategi pengembangan kawasan per-
kantoran BPJN Bengkulu dilakukan dengan mempertahankan bangunan
yang ada saat ini dan membangun bangunan baru untuk kantor BPJN.
Sedangkan bangunan bangunan perkantoran yang ada difungsikan
sebagai kantor satker. Selain itu gudang maupun workshop yang ada saat
ini juga dipertahankan. Untuk pengembangan bangunan bangunan yang
ada saat ini, direncanakan lahan untuk pengembangannya.
Gambar: 4.1. Organisasi Ruang Kawasan Perkantoran BPJN Bengkulu
c lavatory kepala balai 1 4 m2
/org 4,0
d ruang penyimpanan seluruh staf 122 0,4 m2
/org 48,8
e janitor 1 unit/lt @ 2 m2 2 2 m2
/org 4,0
f ruang petugas kebersihan 1 unit/lt @ 4 m2 2 4 m2
/Unit/lt 8,0
JUMLAH 96,3
JUMLAH LUAS RUANG UTAMA, PENUNJANG DAN SERVICE 1685,8
3 SIRKULASI
loby 3% 50,6
sirkulasi 20% 337,2
JUMLAH RUANG SIRKULASI 387,7
JUMLAH KESELURUHAN LUAS LANTAI BANGUNAN 2.074
KANTOR
BPJN
KANTOR
SATKER
LAPANGAN
UPACARA
LAPANGAN
OLAH RAGA
GUDANG /
WORKSHOP
GUDANG
PENYIMPANAN
RUMAH
PENJAGA
OUTDOOR
WORKINGSPACE
BANGUNAN
UTILITAS
PARKIR
PARKIR
PARKIR
PINTU MASUK
UTAMA
PINTU MASUK
SERVICE
MASJID

5. 86
2. organisasi ruang dalam bangunan kantor BPJN yang menunjukan
keterkaitan antar ruang di dalam bangunan kantor BPJN.
Berdasarkan struktur organisasi ruang BPJN Bengkulu dapat diketahui
bahwa keseluruhan ruang utama terpusat kepada ruang Kepala Balai.
Dengan demikian maka ruang-ruang Kepala Seksi maupun ruang-ruang
lain memiliki keterkaitan langsung dengan ruang Kepala Balai.
Organisasi ruang dalam rencana masterplan kawasan perkantoran BPJN
Bengkulu sebagai berikut diatur sebagai berikut:
 Lobby utama perkantoran merupakan sentral dari ruang-ruang yang
menghubungkan ke kelompok ruang seksi keterpaduan pembangunan
infrastruktur jalan, seksi pembangunan jalan dan jembatan, seksi
preservasi dan bidang umum dan tata usaha, kepala balai, toilet, pantry,
mushola dan ruang rapat besar.
 Dalam setiap kelompok ruang, ruang kepala seksi terhubung langsung
dengan staff dan ruang tamu serta ruang rapat kecil.
Gambar: 4.2. Organisasi Ruang Kantor BPJN Bengkulu
LOBBY UTAMA
R Penyimpanan
R Kabid umum & TU
R Staff
R Rapat kecil
toilet
mushola
R wudhu
R penyimpanan
R Penyimpanan
R kerja Ka
BPJN
R Sekretaris
R Rapat kecil
R Tamu
Pantri
R Istirahat
toilet
R Tunggu
janitor
pantri toilet
R penyimpanan
R Penyimpanan
R Rapat besar
R persiapan
Toilet
R Penyimpanan
R Kasie 03
R Staff
R Rapat kecil
R tamu
R Penyimpanan
R Kasie 01
R Staff
R Rapat kecil
R tamu
R Penyimpanan
R Kasie 02
R Staff
R Rapat kecil
R tamu Resepsionis
R tamu / tunggu
R Keamanan

6. 87
4.2. ANALISIS KEBUTUHAN UTILITAS BANGUNAN
Utilitas bangunan yang akan diperhitungkan meliputi kebutuhan air bersih,
kebutuhan listrik, kebutuhan AC, produksi air kotor dan produksi sampah.
Perhitungan utilitas bangunan didasarkan atas standar perencanaan utilitas
bangunan yang tertuang di dalam SNI, peraturan menteri maupun buku
standar perencanaan bangunan gedung.
4.2.1. Kebutuhan Listrik
Kebutuhan listrik dihitung berdasarkan kebutuhan listrik untuk penerangan,
kebutuhan listrik untuk tata udara, kebutuhan listrik untuk kondisi darurat,
kebutuhan listrik untuk lain lain. Bebrapa referensi yang terkait dengan
penyediaan kebutuhan listrik untuk perkantoran adalah sebagai berikut:
 kebutuhan untuk penerangan
o kebutuhan penerangan listrik untuk kegiatan perkantoran adalah
antara 250 - 350 lux atau setara dengan 15 – 30 watt/m².
o apabila luas ruangan perkantoran keseluruhan adalah 2.074 m² maka
kebutuhan listrik untuk penerangan kurang lebih 62 Kw.
 kebutuhan untuk pendingin udara
o kebutuhan listrik untuk pendingin ruangan diperhitungkan dengan
memperhatikan beban pendingin ruang.
o untuk fungsi perkantoran benan per 100m3 ruangan (TR) 1,5 – 2,0.
o 1 TR = 12.000 BTU = 1,5 HP= 1,12 kilo watt.
o Dengan demikian maka perhitungan listrik untuk akan dipengaruhi oleh
luas lantai dan tinggi lantai yang akan dikondisikan.
o Luas ruang yang akan direncanakan dengan penghawaan buatan
seluas kurang lebih 60% dari luas ruang keseluruhan dan tinggi
ruangan rata-rata adalah 3 m.
o Dengan demian maka beban pendingin (ton refrigent - TR) secara
keseluruhan adalah 75 TR dan kebutuhan listrik adalah 84 Kilo watt.
 Kebutuhan untuk pompa dan pemadam kebakaran diperhitungkan
sebesar 5 watt/m². Dengan demikian maka kebutuhan listrik untuk pompa
sebesar 10 KW. Hal ini diperhitungkan atas efisiensi pompa, jarak dari
lantai ke lantai, jumlah lantai, kebutuhan air setiap hari, waktu pemakaian
air untuk kegiatan perkantoran, faktor pemakaian air pada jam puncak.

7. 88
 Kebutuhan listrik untuk lain lain (tata suara, kipas yang relatif kecil, telepon
dsb diperhitungkan sebesar 2 watt/m². Dengan demikian kebutuhan listrik
untuk lain lain sebesar 4 KW.
Berdasarkan kebutuhan tersebut, keseluruhan kebutuhan listrik untuk
perkantoran BPJN adalah sejumlah 160 KW. Untuk kebutuhan genset
cadangan daya listrik sebesar 50% dari kebutuhan listrik keseluruhan sebesar
80 KWW.
4.2.2. Kebutuhan Air Bersih
Kebutuhan air bersih untuk perkantoran diperhitungkan berdasarkan:
 kebutuhan diperhitungkan berdasarkan jenis kegiatan yang dilakukan dan
jumlah personil. Standar kebutuhan air bersih kegiatan perkantoran
diperhitungkan sebesar 50 liter/pegawai/hari1 dan jumlah pegawai sebesar
122 orang maka kebutuhan air bersih sebesar 6,1 m³.
 kebutuhan untuk pemadam kebakaran yang terdiri dari sprinkler dan
hidran pemadam kebakaran. Pada SNI No. 3.4.53.1987 tentang panduan
pemasangan sprinkler dinyatakan pada bangunan rendah tidak diperlukan
pemasangan spinkler. Sedangkan kebutuhan pemasangan hidran diper-
hitungkan pada setiap jarak 35 m (selang 30 m dan jarak semprotan air 5
m). Bangunan perkantoran memiliki panjang 50 m, dengan demian setiap
lantai diperlukan 1 hidran. Jumlah hidran keseluruhan adalah 2 unit.
Kebutuhan air untuk hidran kebakaran adalah 24.000 liter atau 24 m³.
Keseluruhan kebutuhan air bersih di perkantoran BPJN adalah 30 m³. Dari
kebutuhan tersebut dapat dihitung kebutuhan tangki penyimpanan air dengan
rincian sebagai berikut :
 tangki penyimpanan bawah tanah 60% dari kebutuhan air atau sebesar 12
m³.
 tangki penyimpanan atas 15% dari kebutuhan air atau sebesar 4 m³.
 perhitungan tersebut diasumsikan terdapat pengisian air pada tangki
bawah tanah apabila dipergunakan melalui tangki tambahan atau dari
jaringan PDAM.
pendekatan lain yang dapat dilakukan untuk menghitung kapasitas tangki
bawah tanah adalah memperkitakan kebutuhan berdasarkan luas lantai dan
fungsi bangunan. untuk bangunan perkantoran digunakan angka 0,01
dikalikan dengan luas lantai bangunan atau kurang lebih 21 m³
1 SNI 03-2396-2001, Tata Cara Perencanaan Sistem Plumbing halaman 10

8. 89
4.2.3. Produksi Sampah dan Penanganannya
Sumber sampah pada kawasan perkantoran BPJN meliputi:
 Sampah kegiatan perkantoran yang terdiri dari sampah yang dapat didaur
ulang dan sampah yang tidak dapat didaur ulang:
a. produksi sampah organik perkantoran BPJN berasal dari kegiatan
dapur dan sisa makanan.
b. sampah yang dapat didaur ulang (anorganik) pada perkantoran BPJN
berasal dari kegiatan aktivitas perkantoran yang berupa kertas, karton,
pastik, catridge.
 Sampah dari taman pada umumnya merupakan sampah organik.
Perhitungan produksi sampah dari kegiatan perkantoran diperhitungkan
dengan standar perencanaan yang bersumber dari Standar Spesifikasi
Timbulan Sampah Untuk Kota Kecil & Sedang di Indonesia, Dept. PU,
LPMB, Bandung, 1993 dengan ketentuan sebagai berikut:
 produksi timbunan sampah perkantoran dihitung berdasarkan jumlah
pegawai dengan standar 0,5 – 0,75 liter atau 0,025 – 0,1 kg/pegawai/
hari. Dengan jumlah pegawai kurang lebih 122 orang maka jumlah
produksi sampah perkantoran BPJN kurang lebih 12,2 kg atau 91,5
liter (0,0915 m³).
 Selain itu juga dapat dipergunakan pendekatan persatuan luas
ruangan dengan standar perencanaan 4,5 kg/m². Apabila diperguna-
kan pendekatan tersebut maka volume sampah yang dihasilkan kurang
lebih 9,3 kg.
4.2.4. Air Limbah dan Penanganannya
Air limbah di dalam bangunan gedung perkantoran berasal dari aktivitas toilet
penggunanya dan dialirkan ke tangki septik lalu diolah dalam unit pengolahan
limbah. Perhitungan volume tangki septik diperhitungkan berdasarkan jumlah
pengguna bangunan dengan dasar perhitungan sebagai berikut:
 air kotor yang dihasilkan dari aktivitas perkantoran dihitung dengan
standar perencanaan 0,1m³/pekerja/hari. Apabila jumlah pekerja pada
kantor BPJN adalah 122 orang maka volume air kotor yang dihasilkan
adalah 12,2 m³/hari.
 pendekatan terhadap kapasitas juga dapat dilakukan pendekatan
berdasarkan jumlah pekerja.

9. 90
 selain itu dimensi STP (sawerege treatment plant) dapat juga diperkirakan
berdasrkan luas lantai. Standar perencanaan volume STP untuk
bangunan perkantoran adalah 0,026 dikalikan dengan luas lantai atau
sebesar 54 m³.
Tabel: 4.2. Kebutuhan Utilitas Bangunan Perkantoran BPJN Bengkulu
4.3. ANALISIS DAN KONSEP PENGEMBANGAN TAPAK KAWASAN
PERENCANAAN
4.3.1. Analisis Lingkungan Sekitar Tapak
Analisis lingkungan sekitar tapak kawasan perencanaan ini bertujuan untuk
mengetahui potensi dan permasalahan di sekitar tapak yang berkaitan
dengan pengembangan fungsi bangunan di dalam tapak perencanaan. Hasil
analisis ini akan berguna untuk menentukan fungsi-fungsi yang akan
dikembangkan di dalam tapak perencanaan berdasarkan hasil rumusan
potensi dan masalah lingkungan sekitar tapak.
JUMLAH
POPULASI
LUAS
LANTAI
jiwa m2
Kebutuhan listrik
1 penerangan 2.074 30 watt/m2 62.220 watt
2 pendingin ruang 1.244 1.120 watt/TR 84.000 watt Beban / 100m3 = 2 tR (ton
refrigen); 1 TR = 12000 Btu ;
luas ruang yang
berpendingin 60 % dari luas
lantai
3 pompa pemadam 2.074 5 watt/m2 10.370 watt
4 lain lain (peralatan) 2.074 2 watt/m2 4.148 watt
161 Kw
air bersih
1 air bersih 122 2.074 90 liter/org/hari 10.980 liter
2 hidran sejumlah 2 buah 4000 Liter 240.000 liter
satu hidran perlu 4000 l
selama 30 menit panjang
selang 30 m pancaran air 5 m
251 m3
produksi sampah
1 sampah 122 2.074 0,75 liter/org/hari 0,09 m3
JUMLAH 0,09 m
3
air kotor
1 air kotor 122 2.074 0,1 m3
/org/hari 12,20 m3
12 m
3
JUMLAH
KETERANGAN
JUMLAH
JUMLAH
STANDART
PERENCANAAN
satuan satuan
JUMLAH
UTILITAS BANGUNAN

10. 91
Analisis lingkungan sekitar tapak ini mempertimbangan aspek:
 batas batas lahan perencanaan.
 kegiatan yang berkembang yang berbatasan langsung dengan lahan
perencanaan.
 kegiatan besar yang berkembang di sekitar kawasan yang akan
berpengaruh langsung terhadap pengembangan fungsi bangunan .
Sebagaimana disampaikan pada bagian sebelumnya bahwa lahan
perencanaan berbatasan langsung dengan:
 sisi utara lahan perencanaan berbatasan dengan fungsi/kegiatan
Perumahan Vila Puri Selebar.
 sisi timur lahan perencanaan berbatasan dengan Jalan RE. Martadinata
(Jalan Arteri Primer).
 sisi selatan lahan perencanaan berbatasan dengan fungsi/kegiatan
warehouse PLN Pulau Baai .
 sisi barat lahan perencanaan berbatasan dengan Jalan Citanduy (Jalan
Kolektor Primer I).
Kegiatan lain yang berkembang di sekitar lahan perencanaan adalah Kantor
PTUN yang berjarak kurang lebih 60 m dari lahan perencanaan, pelabuhan
Pulau Baai dengan jarak kurang lebih 6 km. Berdasarkan kondisi tersebut
maka konsep pengembangan bangunan di dalam lahan perencanaan adalah
sebagai berikut:
 menempatkan fungsifungsi ruang terbuka pada bagian dari lahan
perencanaan yang berbatasan dengan perumahan. Hal ini untuk
memperkecil dampak negatif kegiatan perkantoran terhadap perumahan
penduduk.
 bangunan dikembangkan dengan memperhatikan garis sempadan
bangunan yang dengan ketentuan sebagai berikut:
o sempadan bangunan dari Jalan RE Martadinata adalah 10 m dari
batas pagar.
o sempadan bangunan dari Jalan Citanduy selebar 15 m dari pagar.
 Fungsi-fungsi bangunan BPJN yang diperkirakan akan mengganggu
perumahan (workshop, gudang dsb) dikembangkan pada sisi selatan yang
berbatasan dengan warehouse PLN Pulau Baai.

11. 92
Gambar: 4.3. Analisis Lingkungan Sekitar Tapak Kawasan Perkantoran BPJN
Bengkulu
4.3.2. Analisis Aksesibilitas
Untuk mengembangkan aksesibilitas (pencapaian) kawasan perencanaan,
dilakukan dengan mempertimbangkan beberapa hal antara lain:
 fungsi jalan di sekitar kawasan perencanaan.
 bangkitan dan tarikan perjalanan di dalam kawasan yang akan mem-
pengaruhi jenis angkutan yang keluar masuk ke dalam kawasan
perencanaan.
 volume lalu-lintas pada jalan di sekitar kawasan perencanaan.
 skala pelayanan bangunan yang akan dikembangkan di dalam kawasan
perencanaan.
Fungsi jaringan jalan yang ada di sekitar kawasan perencanaan meliputi
jaringan jalan Arteri Primer (Jalan RE. Martadinata) dan jalan dengan fungsi
jalan kolektor primer I (Jalan Citanduy).
Berdasarkan Peraturan Walikota Bengkulu No. 38 Tahun 2018 tentang
Klasifikasi Jalan dan Garis Sempadan Pagar/Garis Sempadan Bangunan dan
Klasifikasi Wilayah Dalam Kota Bengkulu, diketahui bahwa garis sempadan
pagar Jalan RE. Martadinata di Kecamatan Kampung Melayu adalah 20 m
dan garis sempadan bangunan adalah 30 m. kondisi saat ini jalan memiliki
lebar ROW 23 m terdiri dari 2 jalur dan masing-masing jalur terdiri dari 2 lajur

12. 93
dipisahkan dengan median jalan selebar 4 m. Lebar bahu jalan rata-rata
kurang lebih 4m.
Sedangkan garis sempadan pagar pada Jalan Citanduy di Kampung Melayu
adalah 15 m dan garis sempadan bangunan Jalan Citanduy di Kampung
Melayu adalah 30 m. kondisi saat ini jalan memiliki 2 jalur dan masing-masing
jalur memiliki 2 lajur dengan pembatas median tengah jalan selebar kurang
lebih 4 m.
Berdasarkan volume lalu-lintas di kedua jalan tersebut, maka jalan arteri
primer (Jl. RE. Martadinata memiliki kepadatan lalu lintas yang lebih tinggi
dibandingkan dengan Jalan Citanduy. Jalan RE. Martadinata juga merupakan
jalan yang menghubungkan Pusat Kota Bengkulu dengan Pelabuhan Pulau
Baai.
Berdasarkan sekala pelayanan bangunan yang akan dikembangkan pada
kawasan perencanaan adalah bangunan perkantoran BPJN Bengkulu,
dengan demikian maka sekala pelayanan bangunan ini adalah tingkat
provinsi.
Dari pertimbangan pertimbangan tersebut maka akses utama bangunan
dikembangkan melalui Jalan RE. Martadinata dan jalan servisnya
dikembangkan dari Jalan Citanduy. Namun mengingat Jalan RE. Martadinata
merupakan jalan Arteri Primer yang seharusnya tidak memiliki akses
langsung ke bangunan maka pada pinta masuk dikembangkan jalur lambat,
sehingga kendaraan yang keluar dan masuk ke dalam kawasan perencanaan
tidak mengganggu arus lalu-lintas di jalan arteri.

13. 94
Gambar: 4.4. Analisis Aksesibilitas Tapak Kawasan Perkantoran BPJN
Bengkulu
4.3.3. Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari
Analisis arah angin dan lintasan matahari bertujuan untuk mengetahui potensi
dan permasalahan yang diakibatkan oleh lintasan matahari dan arah angin
yang dominan yang melintas di dalam kawasan perencanaan. Rumusan
potensi dan masalah ini akan memberikan dampak terhadap orientasi dan
penataan massa bangunan serta penataan lansekap.
Hal hal yang menjadi pertimbangan di dalam analisis ini adalah:
 implikasi pencahayaan matahari yang menguntungkan terhadap
bangunan dan dan lahan perencanaan
 implikasi pencahayaan matahari yang kurang menguntungkan terhadap
bangunan dan lahan perencanaan
 implikasi arah lintasan angin yang dominan terhadap bangunan dan lahan
perencanaan yang mana
o pada pagi hari sampai menjelang sore akan bertiup angin dari laut
(angin laut)
o pada malam hari angin bertiup dari arah darat.
Sebagaimana diketahui bahwa pencahayaan matahari yang mengungukkan
terhadap pengikliman mikro lahan perencanaan adalah matahari pagi sampai
Jalan
Arteri
Primer
Jalan
Kolektor
Primer
• Memanfaatkan jalan akses
yang ada
• Efektif membagi dua sisi
site, dengan tetap
mempertimbangkan
keberadaaan bangunan
eksisting
Pintu
utama
Pintu
service
 Memberikan orientasi
kawasan terhadap jalan
kolektor primer
 Memanfaatkan sebagai
pintu service untuk masuk
kendaraan berat

14. 95
dengan pukul 10.00. sedangkan pencahayaan matahari yang kurang
menguntukan dan adalah pencahayaan matahari di atas pukul 10.00 sampai
dengan pukul 14.00. Hal ini akan menjadi dasar dalam mengembangkan
konsep orientasi bangunan serta penataan lansekap yang dapat meng-
akomodir potensi pencahayaan matahari pagi dan mensiasati pencahayaan
matahari yang kurang menguntungkan pada siang hari.
konsep pengembangan bangunan dan ruang terbuka hijau pada lahan
perencanaan juga dilakukan dengan mempetimbangkan lintasan angin.
Sebagaimana diketahui bahwa kawasan perencanaan terletak pada
lingkungan pesisir. Kondisi ini menyebabkan kondisi iklim mikro kawasan
perencanaan dipengaruhi oleh angin darat dan angin laut. Angin darat dan
angin laut terjadi akibat oleh perbedaan suhu pada kedua wilayah. Pada
siang hari, wilayah daratan mempunyai kemampuan menyerap suhu atau
kalor dari matahari lebih cepat. Kondisi sebaliknya terjadi di lautan, proses
penyerapan panas atau kalor berlangsung lebih lambat.Kondisi ini membuat
suhu di daratan lebih cepat panas daripada wilayah lautan. Akibatnya udara
di atas daratan akan bergerak naik, kemudian udara dingin dari lautan akan
menggantikannya. Sehingga terjadi aliran udara dari wilayah lautan ke
daratan yang disebut sebagai angin laut. Dari kondisi tersebut maka pada
siang hari angin akan banyak bertiup dari arah barat (angin laut) sedangkan
pada malam hari angin akan banyak bertiup dari arah timur (angin darat)
Dalam perencanaan bangunan, kondisi ini akan mempengaruhi perletakan,
dimensi dan bentuk bukaan bukaan dinding. Dalam penataan lansekap
kondisi ini akan berpengaruh terhadap penataan pohon pohon untuk
membentuk iklim mikro di dalam kawasan dan secara keseluruhan akan
menciptakan ventilasi alam yang nyaman pada bangunan.

15. 96
Gambar: 4.5. Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari Pada Tapak Kawasan
Perkantoran BPJN Bengkulu
4.3.4. Analisis View dari Kawasan Perencanaan
Analisis potensi view dari lahan perencanaan bertujuan untuk mengetahui
arah view yang menarik dari dalam kawasan perencanaan. Hal ini akan
mempengaruhi menempatkan dan bentuk-bentuk bukaan-bukaan dinding
bangunan. Penempatan dan bentuk bukaan dinding bangunan akan meman-
faatkan potensi view dari bangunan kearah luar. Beberapa hal yang menjadi
pertimbangan di dalam analisis view dari dalam kawasan antara lain sebagai
berikut:
 Vew eksisting yang dapat dijadikan potensi.
 View yang dikembangkan dengan untuk menciptakan pandangan yang
menarik dari dalam bangunan.
 View yang dikembangkan untuk menutupi pandangan kurang menarik di
sekitar lahan perencanaan dari dalam bangunan.
Sebagaimana diketahui bahwa kondisi topografi lahan perencanaan adalah
datar, sehingga tidak terdapat sudut pandangnya terbatas pada lingkungan
disekitar tapak Berdasarkan kondisi sekitar tapak tidak terdapat view yang
potensial untuk dijadikan sebagai arah pandangan yang menarik dari dalam
lahan perencanaan pada umumnya dan dari dalam bangunan pada
khususnya. View kearah uatara dan selatan tapak adalah tembok pembatas,
sedangkan view kearah timur dan barat adalah jalan.

16. 97
Pada ketinggian tertentu terdapat view kearah laut (ke arah barat) yang mana
jarak dari lahan perencanaan ke laut adalah 1 km. Pada ketinggian bangunan
kurang lebih 12 meter maka view ke arah laut akan dapat dilihat. Selanjutnya
hal ini akan mempengaruhi penataan tinggi bangunan dan penempatan fungsi
bangunan pada setiap lantainya.
Pengembangan view di sekitar bangunan dilakukan dengan penataan
landscape dan ruang terbuka hijau di sekitar bangunan. Untuk menutupi
kekurangan tampilan lingkungan di sekitar lahan perencanaan angka pada
sisi Utara dan sisi Selatan lahan perencanaan dikembangkan ruang terbuka
hijau.
Pada sisi timur dan barat lahan perencanaan dikembangkan ruang terbuka
hijau sebagai bagian dari pada sempadan bangunan dan juga dikembangkan
untuk menambah potensi view dari bangunan ke arah lingkungan sekitarnya.
4.3.5. Analisis View ke Arah Kawasan Perencanaan
Analisis view ke arah kawasan perencanaan bertujuan untuk melihat potensi
potensi lokasi yang berpotensi menjadi sudut-sudut untuk melihat/
memandang lahan perencanaan dari lingkungan sekitarnya. Potensi sudut
pandang dari luar lahan perencanaan akan menentukan penataan massa
bangunan, penataan facade bangunan pada lokasi sudut pandang tersebut.
Beberapa hal yang menjadi bahan pertimbangan dalam analisis ini antara
lain:
 Jumlah pengamat di sekitar kawasan yang melintasi kawasan peren-
canaan.
 Lokasi yang paling potensial untuk arah orientasi bangunan
Sebagaimana diketahui bahwa lokasi yang paling potensial untuk melihat
lahan perencanaan adalah dari Jalan RE. Martadinata dan Jalan Citanduy.
dengan demikian maka orientasi bangunan diarahkan pada kedua jalan
tersebut. Pada kedua arah pandang tersebut dapat dikembangkan fungsi
fungsi utama bangunan yang dapat mencerminkan fungsi bangunan secara
keseluruhan.

17. 98
Gambar: 4.6. Analisis View Tapak Kawasan Perkantoran BPJN Bengkulu
4.3.6. Analisis Topografi Kawasan Perencanaan
Analisis topografi pada lahan perencanaan bertujuan untuk mengetahui
kemiringan lahan yang akan menjadi pertimbangan di dalam pengaturan
sistem tata air pada lahan perencanaan. Pengaturan leveling bangunan.
Dengan mempertimbangkan kondisi lahan perencanaan merupakan lahan
datar, maka analisis terhadap kondisi topografi lebih diarahkan pada
pengaturan sistem drainase di dalam lahan perencanaan.
Beberapa hal yang menjadi bahan pertimbangan dalam perencanaan
drainase di dalam lahan perencanaan ini antara lain:
 Besarnya curah hujan di dalam kawasan perencanaan;
 kemiringan lahan; dan
 tutupan lahan (building coverage).
Sebagaimana diketahui lahan perencanaan terletak pada kawasan pesisir
yang memiliki topografi datar, namun demikian berdasarkan hasil pengukuran
terdapat perbedaan ketinggian lahan dalam lahan perencanaan. Berdasarkan
hasil pengukuran dapat diketahui bahwa lahan perencanaan terletak pada
ketinggian 6,5 m sampai dengan 12 meter di atas permukaan laut. Lahan
tertinggi terletak pada sudut timur laut kawasan perencanaan sedangkan
lahan terendah terletak pada sudut barat laut lahan perencanaan.
Pada sisi timur lahan perencanaan ketinggian lahan kurang lebih 10 meter
sedangkan pada sisi barat lahan perencanaan ketinggian lahan kurang lebih

18. 99
6 meter. dengan demikian kemiringan lahan kearah barat. pada sisi Utara
lahan perencanaan ketinggian lahan kurang lebih 10,5 m sedangkan pada sisi
Selatan lahan perencanaan ketinggian lahan kurang lebih 9,5 meter. Dengan
demikian kemiringan lahan ke arah selatan.
Dengan memperhatikan kondisi tersebut maka aliran drainase dapat dialirkan
ke arah barat untuk menampung aliran air ini maka dikembangkan kolam
penampungan air hujan yang dapat dimanfaatkan sebagai air untuk menyiram
tanaman. Selain itu pada sisi Timur juga dikembangkan saluran drainase
yang terhubung dengan saluran drainase pada sisi jalan arteri.
Gambar: 4.7. Analisis Topografi Tapak Kawasan Perkantoran BPJN Bengkulu
4.3.7. Zoning Tapak Kawasan Perencanaan
Dari rumusan hasil analisis analisis tersebut di atas maka dapat ditentukan
dan dikelompokkan potensi potensi dan permasalahan lahan perencanaan
yang akan berpengaruh terhadap pengembangan lokasi fungsi-fungsi
bangunan di dalam lahan perencanaan. Selain dari hasil rumusan rumusan
hasil analisis tersebut di atas pengembangan zona ini juga dipengaruhi oleh
keberadaan bangunan-bangunan eksisting yang akan tetap tetap dipertahan-
kan sebagai bangunan perkantoran penunjang kantor BPJN Bengkulu.
Berdasarkan hasil rumusan tersebut zonasi di dalam lahan perencanaan
meliputi:

19. 100
 zona untuk pengembangan kegiatan utama perkantoran
 zona untuk pengembangan kegiatan penunjang
 zona untuk pengembangan ruang terbuka hijau
 zona untuk pengembangan kegiatan utama dimaksudkan untuk pengem-
bangan bangunan perkantoran BPJN Bengkulu, perkantoran satker dan
fasilitas penunjangnya.
 zona untuk pengembangan kegiatan penunjang dimaksudkan untuk
pengembangan bangunan-bangunan workshop laboratorium gudang
penyimpanan dan rumah penjaga.
 zona untuk pengembangan ruang terbuka hijau dimaksudkan untuk
pengembangan lapangan olahraga, taman, kolam penampungan air
hujan, RTH sempadan bangunan, jalan akses dan jogging track.
Gambar: 4.8. Analisis Zoning Tapak Kawasan Perkantoran BPJN Bengkulu
Zona
gudang
Zona
workshop
Zona
perkantoran
Zona
perkantoran
lap
upacara
Zona
RTH
Zona
RTH
Zona
Olah raga
Zona
laboratorium
Zona
utilitas
Zona
Masjid

20. 101
4.4. ANALISIS DAN KONSEP TATA BANGUNAN
4.4.1. Analisis dan Konsep Modul Struktur Bangunan
Analisis dan konsep modul struktur bangunan bertujuan untuk mengetahui
potensi dan permasalahan yang terkait dengan perencanaan struktur
bangunan, baik yang berkaitan dengan kebutuhan ruang maupun kerawanan
terhadap bencana, khususnya gempa bumi.
Modul pengembangan struktur bangunan khuusnya yang berkaitan dengan
jarak antar kolom dilakuan dengan mempertimbangkan kebutuhan ruang.
Beberapa ketentuan tentang bentang ruangan aakan menjadi pertimbangan
di dalam penentuan jarak antar kolom yang menjadi modul struktur bangunan
 bentang ruangan sempit dengan lebar ruangan 4 – 6 m dengan jalur
sirkulasi 2 m.
 bentang ruang sedang dengan lebar ruangan 6- 8 m dengan jalur sirkulasi
2 m.
 bentang ruang besar dengan lebar ruangan lebih dari 8 m dan jalur
sirkulasi 2 m.
Dalam perencanaan bangunan perkantoran ini lebar ruangan yang akan
dikembangkan adalah 2 x 6 m dengan jalur sirkulasi 2 m.
Selain itu beberapa hal yang menjadi pertimbangan terhadap analisis struktur
bangunan ini antara lain:
 jenis dan tingkat kerawanan bencana
 daya dukung tanah
 tahapan pengembangan bangunan dan rencana pengembangannya
dimasa yang akan datang
Kawasan perencanaan terletak pada kawasan rawan bencana gempa bumi
dan tsunami. Kondisi ini akan berpengaruh terhadap tipologi konstruksi
bangunan dan bahan bangunan yang akan dipergunakan di dalam pengem-
bangan bangunan perkantoran.
Bangunan anti gempa adalah bangunan yang mampu bertahan dari
guncangan akibat adanya gempa dan juga fleksibel untuk meredam getaran
gempa. Kedua syarat ini sangat penting supaya dapat memperkecil resiko
bangunan runtuh sehingga dapat memberikan kesempatan kepada para
penghuninya menyelamatkan diri.

21. 102
Beberapa prinsip dasar dari bangunan tahan gempa antara lain:
1. Beban / Bobot Bangunan
bangunan sebaiknya memiliki bobot/beban yang ringan. Hal ini dapat
dicapai dengan pemilihan bahan bangunan. Bahan bangunan harus
memiliki beban ringan, khususnya untuk konstruksi atap sebagai penutup
bangunan bagian atas. Penggunaan material seperti galvalum untuk atap,
bata ringan, baja ringan dan beton bertulang menjadi pilihan yang tepat.
Bangunan dengan material yang lebih berat akan menimbulkan risiko
runtuh yang lebih besar saat terjadi gempa bumi.
2. Bentuk Struktur bangunan
Bangunan tahan gempa sebaiknya memiliki bentuk struktur yang
sederhana, compact, dan simetris. Bentuk-bentuk ini memiliki kemampuan
menahan beban yang lebih besar dibandingkan dengan bangunan yang
memiliki struktur lebih kompleks. Hal ini menjadi tantangan, karena harus
mampu menyeimbangkan antara estetika dengan fungsinya sebagai
bangunan tahan gempa.
3. Tinggi Bangunan
Bangunan tanah gempa juga dipengaruhi oleh proporsi antara tinggi dan
lebar bangunan. Sebaiknya tinggi bangunan tidak melebihi empat kali
lebar bangunan. Denah bangunan juga sebaiknya sederhana, berbentuk
lingkaran atau segi empat.
4. Dibangun Secara Monolit
Struktur beton bertulang merupakan struktur yang paling banyak
digunakan atau dibangun, dibandingkan dengan jenis struktur yang
lainnya. Struktur beton bertulang lebih murah dan lebih monolit
dibandingkan dengan struktur baja maupun struktur komposit. Karena
elemen-elemen dari struktur beton bersifat monolit, maka struktur ini
mempunyai perilaku yang baik di dalam memikul beban bangunan tahan
gempa.
5. Pondasi Bangunan Tahan Gempa
Sebagai struktur paling bawah, pondasi sangat penting untuk menyalurkan
beban ke bawah. Oleh karena itu, pondasi wajib dibuat di dalam tanah
keras dan stabil dengan minimal kedalaman 60 hingga 75 cm.
Pembangunan pondasi sebaiknya memperhatikan hal-hal berikut:
Ditempatkan pada tanah yang stabil, terhubung dengan sabuk pondasi
(sloff), diberi lapisan pasir yang berfungsi meredam getaran, sloff harus

22. 103
terkait kuat pada pondasi, dan tidak diletakkan terlalu dekat dengan
dinding
Gambar: 4.9. Analisis Modul Struktur Bangunan
Selain itu harus dipastikan bahwa seluruh elemen struktur utama bangunan
tersambung dengan baik satu dengan yang lainnya, agar konstruksi
bangunan menjadi lebih kokoh dan beban bangunan tersalurkan secara lebih

23. 104
merata. Selain itu, bentuk rumah yang sederhana dan simetris juga lebih
mampu menahan efek torsi gempa.
Bangunan di dalam lahan perencanaan juga terletak pada lahan pesisir, pada
umumnya daya dukung tanah di lingkungan pesisir tidak cukup tinggi,
sehingga untuk mendukung beban bangunan maka perlu dilakukan perbaikan
daya dukung tanah.
Bangunan yang cukup baik dalam menahan gempa pada umumnya terletak
pada karakteristik tanah dengan kepadatan yang tinggi, cenderung keras, dan
tidak mudah longsor, serta memiliki tekstur kerikil berpasir atau pasir tanah
liat.
Pengembangan bangunan perkantoran ini perlu diperhitungkan antara beban
bangunan dan daya dukung tanah sehingga mampu direncanakan jenis
pondasi yang sesuai untuk mendukung beban bangunan. dari pertimbangan
tertimbangan tersebut maka kantor BPJN dikembangkan dengan bentuk
dasar bulat.
Dengan memperhatikan uraian tersebut di atas maka bentuk lingkaran yang
akan dikembangkan merupakan bangunan dengan lebar 14 m. dengan
demikian apabila akan dikembangkan ruang terbuka di dalam lingkaran
tersebut dengan lebar 8 m maka diamater bangunan adalah 24 m.
4.4.2. Analisis dan Konsep Ketinggian Bangunan
Analisis ketinggian bangunan bertujuan untuk mengetahui ketinggian
bangunan yang akan dikembangkan di dalam lahan perencanaan. Dalam
menentukan ketinggian bangunan dapat dilihat dari beberapa aspek lain:
 arahan rencana tata ruang kota pada kawasan perencanaan.
 kebutuhan ruang.
 pertimbagan ekonomis (keekonomian bangunan).
 pertimbangan teknis (aspek kebencanaan, aspek daya dukung tanah).
 pertimbangan estetika.
dalam arahan rencana tata ruang kota kawasan perencanaan terletak pada
jalan arteri primer, di dalam arahan intensitas ruang, kawasan ini dikembang-
kan dengan KDB 50%, KLB 2 dan KDH 20%, serta ketinggian bangunan
maksimal 4 Lantai. Dari perhitungan aspek tata ruang, luas lahan dikalikan
dengan angka KLB maka luas lantai yang dapat dibangun di dalam lahan

24. 105
perencanaan adalah 160.000 m². Apabila dibagi dengan prosentase lahan
yang dapat dibangun maka ketinggian bangunan adalah 4 lantai.
Selain mempertimbangkan aspek arahan rencana tata ruang kota pada
kawasan perencanaan, pengembangan ketinggian bangunan juga diper-
hitungkan atas kebutuhan ruang. Sebagaimana diketahui apabila kebutuhan
ruang melebihi luas lahan yang dapat dikembangkan maka pengembangan
bangunan dilakukan secara vertikal. Apabila memperhatikan kebutuhan ruang
dan ketersediaan lahan, secara umum perkantoran BPJN dapat dikembang-
kan secara horisontal, namun dengan pertimbangan untuk menambah ruang
terbuka hijau pada lahan perencanaan maka bangunan dikembangkan secara
vertikal dengan ketinggian maksimum 3 lantai, dengan pertimbangan pada
ketinggian ini masih dapat dijangkau tanpa penggunaan lift (lebih menghemat
anggaran biaya). Pada Lantai 3 hanya dikembangkan fungsi fungsi yang yang
digunakan sewaktu waktu, bukan aktivitas rutin)
Selain itu pengembangan vertikal juga mempertimbangkan aspek keeko-
nomian bangunan. Salah-satu hal yang mendorong pengembangan vetikal
adalah kebutuhan ruang yang tinggi, harga lahan yang lebih tinggi dibanding-
kan dengan harga konstruksi bangunan per-meter perseginya. Namun
mengingat bangunan ini difungsi kan sebagai bangunan perkantoran maka
pertimbangan pertimbangtersebut dapat dikesampingkan.
Pertimbangan ekonomi lebih ditekankan pada upaya penghematan anggaran
pembangunan dengan menyesuiakan desain bangunan tanpa mengurangi
aspek estetika dan fungsi banguanan serta kebutuhan ruang.
Pengembangan ketingian bangunan juga memperhatikasn aspek teknis yang
mendukung pengembangan tinggi bangunan khsusunya yang terkait dengan
beban bangunan dan daya dukung tanah serta kerawanan bencana (gempa
bumi). Pertimbangan aspek gempa bumi pada umumya dilakukan dengan
mengatur proporsi antara tinggi bangunan dengan lebar bangunan. Beberapa
rumusan bangunan yang memiliki kestabilan tinggi terhadap gempa bumi
apabila perbandingan tinggi dan lebar bangunan adalah 1 : 4.
Dalam kaitannnya dengan bencana tsunami, pengaturan ketinggian
bangunan juga dapat diintegrasikan dengan pemanfaatan bangunan sebagai
bangunan penyelamatan. Persyaratan sebagai bangunan penyelamatan
maka bangunan ini harus tahan gempa dan pada dak atap bangunan memiliki
akses langsung berupa ramp di luar bangunan.
Ketinggian bangunan juga memperhatikan kebutuhan akan estetika
bangunan. Pada umumnya agar bangunan lebih tampak berwibawa maka

25. 106
bangunan dirancang dengan ketinggian tertentu dengan memperhatikan efek
psikologis pengamat. Hal ini akan dipengaruhi oleh jarak pengamat terhadap
bangunan dan ketinggian bangunan.
Kualitas keterlingkupan yang sebagai hubungan antara jarak dan ketingggian
bangunan tersebut dapat digambarkan sebagai berikut:
 Apabila perbandingan antara jarak (D) dan ketinggian bangunan (H) ini
memiliki nilai 1 (D/H = 1) maka akan terjadi keseimbangan antara tinggi
bangunan dan ruang di antaranya.
 Apabila D/H < 1 terasa jarak bangunan menjadi kesempitan dan ruang
luar yang terjadi tidak akan menjadi plasa tetapi menjadi ruang dengan
daya pengaruh timbal balik yang besar antar bangunan bangunan
disekitarnya.Apabila nilai D/H < 1 hubungan antar bangunan menjadi
semakin kuat dan ruang menjadi semakin tertutup/ terlingkupi. Kondisi ini
menyebabkan bentuk dan rupa bangunan, teksture dinding, ukuran dan
penempatan lubang lubang bukaan bangunan, serta sudut tangkap
terhadap pintu masuk bangunan menjadi perhatian utama bagi pengamat.
 Apabila D/H > 1 terasa jarak bangunan menjadi terlalu besar.
 Apabila D/H antara 1 dan 2 maka ruang luar yang terjadi menjadi akan
memiliki proporsi yang seimbang. Camillo site mengemukakan dalam
teorinya bahwa besarnya square atau plasa mempunyai lebar minimum
sama dengan tinggi bangunan utamanya dan tidak boleh lebih dari 2 kali
tingginya, kecuali rancangan memberikan kemungkinan kepada plasa
tersebut menjadi lebih besar lagi.
 Apabila D/H >2 maka daya meruang plasa menjadi berkurang atau
berkurangnya daya pengaruh timbal balik antar bangunan.
 Apabila D/H memiliki nilai 4 maka pengaruh nilai ruang menjadi hilang dan
pengaruh timbal balik yang terjadi antar bangunan menjadi sulit dirasakan.

26. 107
Gambar: 4.10. Analisis dan Konsep Ketinggian Bangunan
Kesan yang di timbulkan terhadap hubungan antara tinggi dan jarak bangunan dalam arsitektur
Sumber : Ashihara Yoshinobu (1981), Exterior design in architecture, New York ; London : Van
Nostrand Reinhold, 1981 – terjemahkan olehSugeng Gunadi
0,125
0,25
0,5
1
2
3
4
0,125
0,25
0,5
1
2
3
4
Terjadi keseimbangan antara
tinggi dan jarak bangunan
Kesan terpisah
Kesan terkurung

27. 108
Gambar: 4.11. Analisis dan Konsep Pemanfaatan Lantai Bangunan

28. 109
Gambar: 4.12. Konsep Pemanfaatan Lantai Bangunan
4.4.3. Analisis dan Konsep Pengembangan Jarak Antar Bangunan
Pengembangan jarak antar bangunan pada perencanaan perkantoran BPJN
Bengkulu dilakukan dengan mempertimbangkan keselamatan bangunan
terhadap bahaya merambatnya api akibat kebakaran serta keselamatan
bangunan terhadap lalu-lintas.
Jarak bebas bangunan untuk memproteksi meluasnya kebakaran merupakan
jalur yang harus disediakan untuk akses mobil pemadam kebakaran dan
ditentukan jarak minimum antar bangunan gedung dengan memperhatikan
ketinggian bangunan dan jarak bangunan sebagai berikut:
 Ketinggian bangunan sampai dengan 8 lantai, jarak minimum antar
bangunan adalah 3 m.
 Ketinggian bangunan 8 – 14 lantai, jarak minimum antar bangunan adalah
> 3 – 6 m.
 Ketinggian bangunan 14 – 40 lantai, jarak minimum antar bangunan
adalah > 6 – 8 m.
 Ketinggian bangunan lebih dari 40 lantai, jarak minimum antar bangunan
adalah >8 m.
Sedangkan jarak antar bangunan dengan jalan dikembangkan dengan
mengacu kepada kenteuan umum sempadan bangunan pada kedua jalan
tersebut. Secara umum garis sempadan bangunan gedung terluar untuk
daerah di sepanjang jalan, diperhitungkan berdasarkan lebar daerah milik
jalan dan peruntukan lokasi, serta diukur dari batas daerah milik jalan.

29. 110
Ruwasja (ruang pengawasan jalan) merupakan ruang tertentu di luar Rumija,
dibatasi oleh lebar dan tinggi tertentu, penggunaannya ada di bawah
pengawasan penyelenggara jalan dengan maksud agar tidak mengganggu
pandangan pengemudi. Ruwasja diperuntukkan bagi pemenuhan pandangan
bebas pengemudi, ruang bebas bagi kendaraan yang mengalami hilang
kendali, dan pengamanan konstruksi jalan serta pengamanan fungsi jalan.
Lebar Ruwasja ditentukan dari sisi luar Rumija dengan lebar paling sedikit
sesuai ketentuan sebagai berikut:
 Ruwasja jalan arteri 15 m
 Ruwasja jalan kolektor 10 m
 Ruwasja jalan lokal 7 m
 Ruwasja jalan lingkungan 5 m
Berdasarkan ketentuan, GSB pada Jalan Citanduy adalah 15 m dan GSB
pada Jalan RE. Martadinata adalah 10 m.
Gambar: 4.13. Analisis dan Konsep Pengembangan Jarak Antar Bangunan
Min
10 m
Min
15 m

30. 111
Gambar: 4.14. Konsep Pengembangan Jarak Antar Bangunan
4.4.4. Analisis dan Konsep Façade Bangunan
Pengembangan façade bangunan bertujuan untuk menggali tampilan
bangunan yang sesuai untuk dikembangkan pada bangunan perkantoran.
Beberapa pertimbangan untuk menggali façade bangunan antara lain :
 fungsi bangunan yang akan dikembangkan
 dampak psikologis pengamat terhadap façade bangunan
 arahan muatan bentuk-bentuk arsitektur lokal (berjatidiri)
 aspek keekonomian bangunan
Fasade bangunan akan memberikan gambaran kepada pengamat tentang
fungsi yang ada di dalamnya. Bangunan perkantoran pemerintah merupakan
bangunan formal yang memiliki wibawa namun juga bersifat melayani. Untuk
dapat menghasilkan kesan tersebut maka fasade bangunan dikembangan:
 menempatkan garis-garis vertikal yang lebih dominan sehingga bangunan
terkesan kokoh.
 menempatkan dinding transparan yang mencerminkan keterbukaan dan
pelayanan kepada masyarakat.
 terhadap muatan muatan lokal yang akan diakomodir di dalam façade
bangunan dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut:
o mengembangkan bentuk-bentuk arsitektur lokal sebagai sosok
bangunan yang utuh.
16 m

31. 112
o Menempatkan ornamen-ornamen arsitektur lokal sebagai bagian dari
bangunan yang akan dikembangkan
Terkait dengan dua hal tersebut maka pengembangan bangunan perkantoran
BPJN Bengkulu ini lebih tepat menggunakan strategi dengan menempatkan
ornamen-ornamen arsitektur lokal sebagai bagian dari bangunan.
Gambar: 4.15. Konsep Façade Bangunan
4.4.5. Analisis dan Konsep Penataan Massa Bangunan
Analisis penataan massa bangunan ini bertujuan untuk menggali bentuk-
bentuk massa bangunan yang sesuai untuk pengembangan perkantoran
BPJN Bengkulu. Beberapa hal yang menjadi dasar pertimbangan antara lain:
 Bentuk-bentuk massa bangunan yang lebih adaptif terhadap kerawanan
bencana gempa bumi.
 Bentuk-bentuk massa bangunan yang lebih sederhana dalam hal
implementasi struktur bangunan.
 Bentuk-bentuk massa bangunan dan dengan lingkungan sekitarnya.
Bentuk-bentuk bangunan yang monolit dan kompsif lebih kuat dalam
meredam pengaruh gempa. Bentuk-bentuk ini dapat berupa bentuk bundar,
atau kotak. Apabila tidak dapat dihindari bentuk-bentuk yang monolit, atau
bentang bangunan yang terlalu lebar atau terdapat perbedaan pembebanan
bangunan maka perlu dibuat dilatasi antar massa bangunan.
TAMPAK DEPAN
TAMPAK SAMPING

32. 113
Bangunan perkantoran BPJN direncakan dengan bentuk dasar lingkaran
(bulat). Dengan pertimbangan bentuk-bentuk ini lebih tanah terhadap gempa.
Penataan masa juga akan berpengaruh terhadap pengikiliman mikro ruang
disekitar bangunan dan hal ini akan berpengaruh terhadap kondisi di dalam
ruang bangunan. untuk menciptakan aliran udara di dalam ruang maka
dikembangkan ruang bertekanan udara tinggi (tekanan positip) dan ruang
bertekanan rendah negatif di sekitar bangunan. hal ini dicapai dengan
mengembangan ruang yang dipenuhi dengan pohon (RTH) pada satu sisi
bangunan dan ruang yang lebih panas (parkir) di sisi yang lain. Dengan
demikian diharapkan terdapat aliran udara yang melalui ruangan di dalam
bangunan, sehingga dapat dibentuk cross ventilation yang memberikan
kenyamanan termal alami di dalam bangunan.
Pendekatan bentuk massa bangunan dan lingkungan sekitarnya dapat
dilakukan dengan merencanakan bentuk-bentuk yang sama ( harmoni )
dengan bentuk-bentuk disekitarnya, atau merencanakan bentuk bangunan
yang berbeda ( kontras) dengan bentuk massa bangunan di sekitarnya.Dalam
kaitannnya dengan perencanaan bangunan perkantoran BPJN ini maka
dilakukan dengan strategi membuat perencanaan bentuk masa yang bereda
dengan lingkungan sekitarnya. Dengan perbendaan bentuk yang mencolok ini
diharapkan bangunan ini lebih menonjol dibandingkan dengan bangunan
bangunan di sekitarnya, sehinga lebih mudah untuk memberikan karakter
bangunan terhadap lingkungannya.
Gambar: 4.16. Konsep Penataan Massa Bangunan
BPJN
SATKER
SATKER
SATKER
SATKER
SATKER
LAB
MASJID
WORKSHOP
WORKSHOP
GUDANG
GUDANG
TEMPAT
UPACARA

33. 114
4.5. ANALISIS DAN KONSEP PENGEMBANGAN UTILITAS BANGUNAN DAN
LINGKUNGANNYA
4.5.1. Penyediaan Listrik
Sebagaimana disampaikan pada bagian sebelumnya bahwa kebutuhan listrik
dalam pengembangan bangunan perkantoran ini adalah 160 KW. Secara
umum kebutuhan listrik ini akan dipenuhi dari jaringan PLN. Sedangkan untuk
kondisi darurat diperlukan generator dengan kapasitas 50% dari kebutuhan
atau kurang lebih 80 KW.
Dalam rangka penghematan energi maka bangunan perkantoran ini
direncanakan untuk menggunakan panel surya sebagai sumber energi listrik
dengan sistem grid yang teritegrasi dengan jaringan PLN. Penggunaan energi
alternatif tenaga matahari ini diharapkan dapat mereduksi 30% dari biaya
oprasional listrik setiap bulannya.
4.5.2. Penyediaan Air Bersih
Sebagaimana disampaikan pada uraian sebelumnya, kebutuhan air bersih
untuk pengembangan kawasan perkantoran BPJN sebesar 30 m³/hari.
Kebutuhan tersebut mencakup:
 Kebutuhan air untuk pelayanan aktivitas perkantoran sebesar 6 m³ yang
mencakup aktivitas toilet (closet, urinoir dan kamar mandi) dengan
perhitungan sebagai berikut:
o Kebutuhan air bersih perkantoran rata rata 1 m³/100m²
o Kebutuhan closest 8 liter setiap kali pemakaian
o Kebutuhan urinoir 30 liter / jam
o Kamar mandi (pancuran /douches) 25 liter setiap kali pemakaian
o Kebutuhan closet 1 buah /40 orang
 kebutuhan pengaman pemadam kebakaran minimum²4 m³
 kebutuhan air bersih untuk penyediaan air minum dan memasak (dapur)
Mengacu pada standar perencanaan tersebut maka perkantoran BPJN
dengan luas lantai 2.074 m² kebutuhan air bersih kurang lebih 30 m³. Untuk
memenuhi kebutuhan tersebut diperhitungkan terhadap ketersediaan sumber
air bersih di dalam kawasan perencanaan yang meliputi:
 air bersih yang berasal dari jaringan PDAM yang melayani lahan
perencanaan.
 air bersih yang bersumber dari air tanah.

34. 115
 air minum dengan mempergunakan air galon.
Dengan memperhatikan kebutuhan air bersih sebagaimana tersebut di atas
maka konsep penyediaan air bersih pada bangunan perkantoran BPJN
menggunakan ketiga sumber air bersih tersebut dengan penggunaan sebagai
berikut:
 air bersih yang berasal dari jaringan PDAM yang melayani lahan
perencanaan
 air galon dimanfaatkan sebagai air minum.
 air yang bersumber dari air tanah dimanfaatkan untuk kebutuhan MCK
(toilet) dan juga menjadi back-up sumber air dari PDAM
Sistem penyediaan air bersih pada bangunan perkantoran dikembangkan
dengan menggunakan sistem gravitasi. Pada sistem ini air dari sumber air
ditampung pada tangki penampungan bawah tanah dan selanjutnya
dipompakan ke tangki yang ada dilantai atap dan selanjutnya disalurkan ke
setiap ruangan yang membutuhkan dengan sistem gravitasi. Sedangkan
untuk pemadam kebakaran, untuk mencapai tekanan tertentu maka
ditambahkan pompa.
Kapasitas tangki penampungan air di bawah adalah 40% dan penampungan
air di atas adalah 15%. Penggunaan sistem gravitasi ini dilakukan dengan
pertimbangan:
 Penggunaan air yang tidak terus menerus
 Penghematan listrik untuk pompa
4.5.3. Penyediaan Fasilitas Pembuangan Sampah
Dalam undang undang persampahan disebutkan bahwa sampah adalah sisa
kegiatan sehari-hari manusia dan/atau proses alam yang berbentuk padat .
Pengaturan pengelolaan sampah ini bertujuan untuk:
a. menjaga kelestarian fungsi lingkungan hidup dan kesehatan masyarakat;
dan
b. menjadikan sampah sebagai sumber daya.
Sumber sampah pada perkantoran BPJN meliputi :
1. Sampah kegiatan perkantoran yang terdiri dari sampah yang dapat didaur
ulang dan sampah yang tidak dapat didaur ulang
a. produksi sampah organik perkantoran BPJN berasal dari kegiatan
dapur dan sisa makanan

35. 116
b. sampah yang dapat didaur ulang (anorganik) pada perkantoran BPJN
berasal dari kegiatan aktivitas perkantoran yang berupa kertas, karton,
pastik, catridge
2. Sampah dari taman pada umumnya merupakan sampah organik.
Produksi sampah dari kegiatan perkantoran diperhitungkan dengan standar
perencanaan yang bersumber dari Standar Spesifikasi Timbulan sampah
untuk kota kecil dan sedang diIndonesia, Dept. PU, LPMB, Bandung, 1993
dengan ketentuan produksi timbunan sampah perkantoran dihitung
berdasarkan jumlah pegawai dengan standar standarat perencanaan 0,5 –
0,75 liter atau 0,025 – 0,1 kg per pegawai per hari. Dengan jumlah pegawai
kurang lebih 122 orang maka jumlah produksi sampah perkantoran BPJN
kurang lebih 91,5 liter atau 12,2 kg.
Pengelolaan sampah dari kedua sumber sampah tersebut selanjutnya
dilakukan sebagai berikut:
 Penanganan sampah yang berasal dari hasil kegiatan perkantoran,
dilakukan dengan pemisahan antara sampah organik, sampah yang dapat
didaur ulang dan sampah non organik yang tidak dapat didaur ulang. Pada
sampah yang dapat didaur olah dilakukan pada tempat pengumpulan
sampah sementara, dan setelah terkumpul sampai jumlah tertentu
diangkut ke lokasi daur ulang yang terletak di luar lahan perencanaan.
 Sampah ornanik dari kegiatan perkantoran yang dapat diolah menjadi
pupuk dikumpulkan menjadi satu dengan sampah taman dibuat pupuk
kompos
 Sampah non ornanik dan sampah organik yang tidak dapat didaur ulang
akan dikumpulkan pada tempat penampungan sampah sementara , dan
selanjutnya diangkut ke tempat pengelolaan sampah akhir sesuai dengan
jadwal pelayanan truk pengangkutan sampah
Dari pola penanganan sampah tersebut dapat diketahui kebuthan sarana
pengalolan sampah pada perkantoran BPJN meliputi:
 Pengumpulan sampah yang dapat didaur ulang
 Penimbunan sampah organik untuk dikelola menjadi pupuk kompos dan
dimanfatkan untuk memupuk tanaman tanaman buah yang dikembangkan
sebagai bagian dari ruang terbuka hijau kawasan perkantoran
 Tempat pengumpulan sampah sementara.

36. 117
4.5.4. Penyediaan Fasilitas Pembuangan Air Limbah
Air limbah domestik adalah air limbah yang berasal dari usaha dan atau
kegiatan permukiman (real estate), rumah makan (restoran), perkantoran,
perniagaan, apartemen dan asrama.(Kepmen LH No. 112/2003).Dalam
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup telah disebutkan pada pasal 13 bahwa
pengendalian pencemaran dan/atau kerusakan lingkungan hidup yang
meliputi aspek pencegahan, penanggulangan dan pemulihan dilaksanakan
oleh pemerintah, pemerintah daerah, dan penanggung-jawab usaha dan/atau
kegiatan sesuai dengan kewenangan, peran, dan tanggung-jawab masing-
masing.
Dalam pasal 20 disebutkan bahwa setiap orang diperbolehkan untuk
membuang limbah kemedia lingkungan hidup dengan persyaratan:
 memenuhi baku mutu lingkungan hidup;
 mendapat izin dari Menteri, Gubernur, atau Bupati/Walikota sesuai dengan
kewenangannya.
Baku mutu effluent untuk air limbah diatur dalam Keputusan Menteri Negara
Lingkungan Hidup nomor 112 tahun 2003 tentang Baku Mutu Air Limbah
Domestik yang mensyaratkan bahwa baku mutu untuk tiap parameter adalah
kadar maksimumnya sebagai berikut:
 kadar PH : 6 – 10
 BOD : 100 mg/liter
 TSS : 100 mg/liter
 Minyak : 10 mg / liter
Dalam pasal 2 dan pasal 4 ditegaskan bahwa baku mutu tersebut berlaku
bagi:
a. semua kawasan permukiman (real estate), kawasan perkantoran,
kawasan.
b. perniagaan, dan apartemen.
c. rumah makan (restauran) yang luas bangunannya lebih dari 1000 meter
persegi.
d. asrama yang berpenghuni 100 (seratus) orang atau lebih.
Jika pengurangan air limbah dari sumbernya sudah dilakukan secara optimal,
maka air limbah yang terpaksa tetap dihasilkan selanjutnya harus diolah
terlebih dahulu sebelum dibuang ke lingkungan. Tujuan pengolahan air

37. 118
limbah ini adalah untuk mengurangi kandungan pencemar air sehingga
mencapai tingkat konsentrasi dan bentuk yang lebihsederhana dan aman jika
terpaksa dibuang ke badan air di lingkungan.
Jumlah air limbah cair diperkantoran diperhitungkan berdasarkan fungsi
bangunan dan jumlah populasi. Jumlah populasi bagunan perkantoran BPJN
kurang lebih 122 orang. Berdasarkan standar volume buangan air limbah cair
untuk kegiatan perkantoran kurang lebih 0,1 m³/orang/hari. Dengan demikian
volume air limbah cair di kawasan perkantroan BPJN kurang lebih 12 m³/hari
Terdapat dua macam sistem dalam pengelolaan air limbah domestik/
permukiman, yaitu:
 Sanitasi sistem setempat atau dikenal dengan sistem sanitasi on-site yaitu
sistemdimana fasilitas pengolahan air limbah berada dalam persil atau
batas tanah yangdimiliki, fasilitas ini merupakan fasilitas sanitasi individual
seperti septic tank atau cubluk.
 Sanitasi sistem terpusat atau dikenal dengan istilah sistem off-site atau
sistemsewerage, yaitu sistem dimana fasilitas pengolahan air limbah
berada diluar persil atau dipisahkan dengan batas jarak atau tanah yang
menggunakan perpipaan untuk mengalirkan air limbah dari rumah-rumah
secara bersamaan dan kemudian dialirkanke IPAL.
Dengan pertimbangan lahan yang masih mencukupi untuk menyediaan
sarana pengolahan air limbah maka sistem pengelolaan air limbah di
kawasan perkantoran BPJN digunakan sistem on site. Kebutuhan volume
sarana untuk pengelolaan air limbah perkantoran diperhitungkan berdasarkan
standar 0,026 – 0,03 x luas bangunan.
4.6. ANALISIS DAN KONSEP PENGEMBANGAN RUANG TERBUKA HIJAU
DAN LANSEKAP
Berdasarkan arahan rencana tata ruang kota bahwa KDB didalam lahan
perencanaan maksimal 50% dan KDH minimal 10% . Dari arahan tersebut
maka terdapat lahan terbuka seluas kurang lebih 4000 m², dan ruang yang
harus dihijaukan minimal 800 m². Dengan mempertimbangkan pengem-
bangan dimasa yang akan datang maka direncanakan lokasi lokasi
pengembangan bangunan baru yang akan berpengaruh terhadap tutupan
lahan.
Lahan yang tidak terbangun (berupa ruang terbuka) akan dimanfaatkan untuk
pengembangan.

38. 119
 Lapangan upacara, lapangan upacara ini direncanakan akan menampung
kurang lebih 250 orang peserta upacara. Apabila memperhitungkan
standar kebutuhan ruang untuk upacara maka lahan yang diperlukan 0,98
m², sedangkan jumlah peserrta upacara adalah 250, maka kebutuhn
ruang untuk peserta upacara kurang lebih 250 m. Apabila ruang untuk
peserta upacara diasumsikan 50% dari pada lapangan upacara
keseluruhan maka kebutuhan ruang untuklapangan upacara adalah 500
m².
 Lapangan Olahraga berupa lapangan bola futsal dan dapat juga
dipergunakan untuk lapangan volley ball. Luas yang diperlukan kurang
lebih 5000 m².
 Ruang terbuka taman untuk kegiatan diskusi outdoor.
 Tanaman buah tematik sebagai pembatasn samping kiri dan samping
kanan lahan perencanaan dikembangkan berbagai macam tanaman
tanaman buah dengan pola tanam mengelompok sesuai dengna jenis
tanaman buah yang akan ditanam.
 Taman di sekitar bangunan sebagai pembentuk iklim mikro di sekitar
bangunan dan diharapkan akan memberikan kenyamanan termal didalam
bangunan.