1. w w w. a h e - t a x . c o . i l
אהרון צ'יסמדיה, רו"ח (משפטן)
ארצי, חיבה את אלמקייס - פתרונות מיסוי בע"מ
3102.11.31
1
Artzi, Hiba & Elmekiesse
הרפורמה במיסוי דירות
מגורים
2. תוכן עניינים
2
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
שינויים במס רכישה.
סעיף 74 - הגדרות חדשות בחוק.
חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.
עקרונות פרק חמישי 1 לחוק.
פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה.
הוראות המעבר.
דוגמא.
3. מס רכישה - מבוא
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס
המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של
הכנסת..."
מס רכישה – מס עקיף, מחושב על ההכנסה ולא על הרווח.
תקנה 2(1) -מכירת זכות במקרקעין/פעולה באיגוד למעט בניין או חלק ממנו
שהוא דירת מגורים – %6 (החל מ-3102/80/10).
תקנה 2(2) - במכירת זכות במקרקעין בבניין או בחלק ממנו שהוא דירת
מגורים - כקבוע בסעיף 9 לחוק.
בניין – "...למעט בניין המהווה בידי הרוכש מלאי עסקי לעניין מס הכנסה..."
3
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג
4. מס רכישה - מבוא
4
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
מהי דירת מגורים לעניין מס רכישה?
"דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה
שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות
מצד המוכר לסיים את הבניה."
הגדרה שונה מהגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח !
(לפי הכוונה הסובייקטיבית של הרוכש, טרם נסתיימה, לא
מוגבל לבעלותו של יחיד).
5. שינויים במדרגות מס רכישה
שינויים במס רכישה בהצעת חוק ההסדרים לגבי דירות מגורים - המצב לפני
דירה נוספת
%0
עד 065,074,1
%5
עד 053,980,1
%5.3
072,447,1-065,074,1
%6
040,862,3-053,980,1
%5
מעל 072,447,1
%7
מעל 040,862,3
31/70/13-31/50/60
דוגמאות
רכישת דירה יחידה בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 030,8 ₪.
רכישת דירה נוספת בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 701,19 ₪.
רכישת דירה יחידה בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 663,271₪.
רכישת דירה נוספת בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 624,603 ₪.
5
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירה יחידה
יום הרכישה
6. שינויים במדרגות מס רכישה
המצב הנוכחי
%0
עד 065,074,1
%5
עד 053,980,1
%5.3
072,447,1-065,074,1
%6
040,862,3-053,980,1
%5
000,005,4-072,447,1
%7
000,005,4-040,862,3
%8
000,000,51-000,005,4
%8
000,000,51-000,005,4
%01
מעל 000,000,51
%01
מעל 000,000,51
3102/80/104102/21/13
• תושב חוזר כמשמעותו בסעיף 41(ג) לפקודה – לא זכאי להקלה במס רכישה!
דוגמאות
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 030,8 ₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 701,19 ₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 663,781₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 624,113 ₪.
6
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל,
לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת
הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או
לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף
41(א) לפקודה
דירה נוספת או דירה יחידה
בידי יחיד תושב חוץ
7. שינויים במדרגות מס רכישה
%0
עד 065,074,1
%5.3
עד 539,550,1
%5.3
072,447,1-065,074,1
%5
000,005,4-539,550,1
%5
000,005,4-072,447,1
%8
000,000,51-000,005,4
%8
000,000,51-000,005,4
%01
מעל 000,000,51
%01
החל מיום
5102/10/10
מעל 000,000,51
דוגמאות
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 030,8 ₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 161,96 ₪.
• דחיית רכישת דירה כאמור בידי תושב חוץ לשנת 5102 – עשויה לחסוך 649,12 ₪
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 663,781₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 161,942 ₪.
7
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל,
לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת
הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או
לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף
41(א) לפקודה
דירה נוספת או דירה בידי יחיד
תושב חוץ
8. שינויים במדרגות מס רכישה
יצרף להצהרת הרוכש, טופס מס' 2197.
• במקרים בהם מתעורר חשד לאי נכונות ההצהרה – יש להתייעץ עם
המחלקה למיסוי בינלאומי.
• קביעת התושבות תעשה במשרדי מס הכנסה בלבד ובתיאום עם המחלקה
למיסוי בינלאומי.
8
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
• רוכש המבקש חישוב מס רכישה ל"דירת מגורים יחידה" של תושב ישראל
9. Artzi, Hiba & Elmekiesse
w w w. a h e - t a x . c o . i l
9
10. העלאת שיעור מס הרכישה
1.
2.
3.
קיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש
למגורים.
תוך 42 חודשים לפחות מיום הרכישה התקבל היתר בנייה לבניית דירת מגורים
אחת לפחות.
מס הרכישה לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
בתוקף החל מ 3102/80/10.
01
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
תקנה 2(1) לתקנות מס הרכישה – העלאת שיעור המס במכירת זכות
במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בניין או חלק ממנו
שהוא דירת מגורים ל-%6 (במקום %5).
אם יתקיימו התנאים הבאים, תוחזר לרוכש 6/1 ממס הרכישה ששילם
בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (סעיף 301א):
11. מס הרכישה - סיכום
רכישת זכות במקרקעין שהיא מלאי עסקי או שאיננה דירת מגורים –
רכישת דירת מגורים יחידה או דירה חלופית כמשמעותה בסעיף 94ה(א),
על ידי יחיד תושב ישראל, לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה
היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק – שיעורי מס
מופחתים כדירה יחידה.
רכישת דירת מגורים על ידי; תושב חוץ, תושב חוזר, חברה, או רכישת
דירת מגורים נוספת – שיעורי מס רגילים כדירה נוספת.
11
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
%6.
12. הגדרות חדשות בחוק
21
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
סעיף 74
"יום המעבר" – כ"ט טבת התשע"ד (1 בינואר 4102)
"שבח ריאלי עד יום המעבר"– לעניין מכירת דירת מגורים מזכה
שנעשתה לאחר יום המעבר , כשהזכות במקרקעין נרכשה לפני יום
המעבר – החלק מהשבח הריאלי שיחסו לכלל השבח הריאלי הוא כיחס
שבין התקופה שמיום הרכישה ועד ליום המעבר, לבין התקופה שמיום
הרכישה ועד ליום המכירה;
יחס תקופות ולא יחס שווי!
"יתרת שבח ריאלי לאחר יום המעבר" – ההפרש שבין השבח הריאלי
לבין השבח הריאלי עד יום המעבר".
13. חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה
.
סעיף 84א(ב1) - חישוב המס במכירת זכות במקרקעין עד לתאריך 3102/21/13 -
כשיום הרכישה היה לפני 2102/10/10.
31
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
כאשר הנכס נרכש לפני 1002/11/70
על השבח הריאלי עד ליום 1002/11/70 – שיעור המס הגבוה ביותר הקבוע
בסעיף 121 לפקודה.
על השבח הריאלי לאחר 1002/11/70 ועד 2102/10/10 – עד %02.
על יתרת השבח הריאלי לאחר 2102/10/10 – עד %52.
כאשר הנכס נרכש לאחר 1002/11/70
על השבח הריאלי לאחר 1002/11/70 ועד 2102/10/10 – עד %02.
על יתרת השבח הריאלי לאחר 2102/10/10 – עד %52.
כאשר הנכס נרכש לאחר 2102/10/10 יחול סעיף 84א (ב) (1) – עד %52.
החל מתאריך 4102/10/10 – הסעיף לא יחול על מכירת דירת מגורים מזכה.
14. חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים
מזכה – 84א(ב1)
.
דוגמא
.Iשבח: 009,994,1 ₪
.IIסכום אינפלציוני: 478,663 ₪
.IIIסכום אינפלציוני חייב %01: 825,371 ₪
.IVשבח ריאלי: 620,331,1 ₪
.Vשבח ריאלי עד יום התחילה %84: 181,057 ₪
.VIשבח ריאלי עד מועד השינוי %02: 943,843 ₪
.VIIיתרת השבח הריאלי %52: 694,43 ₪
סה"כ מס שבח לשלם: 337,554 ₪
41
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירת מגורים שנרכשה בתאריך 0891/10/10 בסכום של 000,000,1 לירות (001₪)
נמכרה בתאריך 3102/10/10 בסכום של 000,005,1 ₪.
15. חישוב מס שבח במכירת דירת
מגורים מזכה
.
הוספת סעיפים 84א(ב2) ו-(ב3) (בכפוף להוראת המעבר בשנים 8102-4102)
(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס.
(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן
(ב)(1) (עד %52).
(2) הוראות סעיף קטן (ב)(2) יחולו בשינויים המחויבים, על חיוב במס
של יחיד לפי סעיף קטן זה. (סמכות המנהל להקטנת החיוב במס על השבח
הריאלי)
אין שינוי בחישוב השבח האינפלציוני.- לאקונה?
(ב3) דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה - החלת סעיף (ב2) רק על מרכיב
דירת מגורים בתוספת הפטור הנוסף לפי סעיף 94ז - ולא על זכויות
הבניה.
זכויות הבניה – זכות אחרת במקרקעין.
51
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
(ב2) (1) על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1) במכירת דירת מגורים מזכה שיום
רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות
אלה:
16. חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים
מזכה – 84א(ב2)
.
דוגמא
.Iשבח: 009,994,1 ₪
.IIסכום אינפלציוני: 742,473 ₪
.IIIסכום אינפלציוני חייב %01: 825,371 ₪
.IVשבח ריאלי: 356,521,1 ₪
.Vשבח ריאלי עד יום המעבר %0: 356,521,1 ₪
.VIשבח ריאלי לאחר יום המעבר %52: 0 ₪
סה"כ מס שבח לשלם: 353,71 ₪ - הסכום האינפלציוני.
אילו היה מוכר יום לפני בפטור 94ב(1) – לא היה משלם מס!
61
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירת מגורים שנרכשה בתאריך 0891/10/10 בסכום של 000,000,1 לירות (001 ₪)
תימכר בתאריך 4102/10/10 בסכום של 000,005,1 ₪ (לפי מדד ספטמבר 3102).
17. חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים
)2מזכה – 84א(ב
Artzi, Hiba & Elmekiesse
.
w w w. a h e - t a x . c o . i l
17
18. פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
מזכה
סעיף 1 לחוק - הגדרת "דירת מגורים"
1.
שבנייתה נסתיימה – המבחן הינו מבחן החיבור בפועל למים וחשמל.
2.
בבעלות / בחכירה של יחיד – דירה בבעלות של חברה לא תבוא בגדר ההגדרה.
3.
משמשת למגורים – המדובר במבחן חלופי וכאשר היא משמשת בפועל היא יכולה
להיכנס להגדרה.
4.
מיועדת למגורים לפי טיבה – הפסיקה קבעה כי די בקיומם של מבחנים פיזיים
המלמדים על דירה בכדי שתענה על ההגדרה.
5.
איננה מלאי עסקי – דירות שמוחזקות כ"מלאי עסקי", אינן יכולות לבוא בהגדרת
"דירת מגורים".
81
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או חכירתו של
יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי
לענין מס הכנסה;
19. פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
מזכה
2.
3.
4.
5.
91
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
1.
מבחני הזכאות לפטור
דירת מגורים מזכה
עקרון התא המשפחתי
מכירת כל הזכויות - למעט בעסקת קומבינציה החל מ 3102/80/10
בקשה
עמידה בתנאי הסעיפים
20. פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
מזכה
סעיף 94(א): "דירת מגורים מזכה"
באחת משתי התקופות שלהלן:
1(
ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; (החל מ-89/10/10)
2(
ארבע השנים שקדמו למכירתה; (לפי בקשת המוכר – החל מ 89/10/10)
שימוש למגורים ייחשב גם:
תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו
תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי
שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת.
02
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
"דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות
21. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
1. ביטול סעיף 94ב(1) – החל מ-4102/10/10 יבוטל הפטור אחת ל-4 שנים.
"הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 61א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך
81 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה,
דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש
ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 7991); אם בשל
החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 94ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו."
בוטל התנאי הדורש שבמשך 4 השנים אחרונות לא הייתה למוכר יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת!
ניתן למכור "רסיסי דירות" בהתאם לסעיף – ובלבד שלא נוצלה חזקת דירת מגורים יחידה בסעיף 94ג
בשל רסיס הדירה, במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 94ב(2).
12
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
2. תיקון סעיף 94ב(2):
22. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
סעיף 94ג – חזקת דירת מגורים יחידה:
בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
)1(
היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-81 החודשים שקדמו למכירה
)2(
היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 7991/1/1
(3) חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש.
(4) היא דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 94ב(5)(א) ו-(ב).
דירה שהתקבלה אגב גירושין – ללא שינוי.
החל מ 4102/10/10 -אין רלוונטיות לפס"ד "לודמילה" ו-"מסטי".
לבדוק כדאיות המרת פטור- חיוב, חיוב-פטור.
22
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
לעניין סעיף 94ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו,
23. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
תיקון סעיף 94ד – דירה בבעלות חברה:
או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה
המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו
באיגוד, במישרין או בעקיפין, חלק העולה על שליש...".
• השלכות על סעיף 94ב(5).
32
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
"לעניין סעיף 94ב(2) יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים
24. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
42
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
סעיף 94ה – פטור חד פעמי במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה
שלישית
הפטור יינתן במכירת הדירה הראשונה (הפוך מהמצב לפני התיקון).
במועד המכירה של הדירה הראשונה, יש בבעלותו דירה אחת נוספת
בלבד.
סכום השווי של 2 הדירות יחד, לא עלה על 000,303,3 ₪.
(כאשר סכום השווי בין 000,303,3 ₪ - 000,689,1 ₪ יינתן פטור חלקי
בגובה ההפרש בין 000,689,1 ₪ לבין שווי הדירה הנוספת)
נדרשת רכישת דירה בסכום של לפחות %57 מסכום שווי 2 הדירות,
בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה.
25. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
•
סעיף 94ה – דוגמא
•
מאחר ושווי הדירה החלופית נמוך מ-%57 משווי 2 הדירות שנמכרו, הרי שאין עמידה בתנאי סעיף
94ה(4) ולא יינתן הפטור:
•
שווי הדירה הנוספת יהיה 000,003,1 ₪ ?
•
מאחר ושווי 2 הדירות שנמכרו יחד לא עלה על שווי של 000,689,1 ₪ הרי שינתן פטור מלא במכירת
הדירה הראשונה ובלבד שעלות הדירה החלופית הינה לפחות:
•
שווי הדירה הנוספת יהיה 000,008,1 ₪ ?
•
מאחר ושווי 2 הדירות שנמכרו יחד הינו בין 000,689,1 ₪ ל- 000,303,3 ₪ הרי שינתן פטור במכירת
הדירה הראשונה בגובה ההפרש הבא:
את יתרת השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין ושווי רכישתה,
הניכויים והתוספות יחושבו באופן יחסי – ובלבד שעלות הדירה החלופית הינה לפחות 000,527,1 ₪.
•
שווי הדירה הנוספת יהיה 000,000,3 ₪ ? – אין עמידה בתנאי הסעיף.
52
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
בבעלות הנישום 2 דירות מגורים בלבד.
•
בתאריך 81/10/10 נמכרה דירת מגורים מזכה בסכום של 000,005 ₪ (הדירה הראשונה).
•
בתאריך 81/70/10 (בתוך 21 החודשים) נמכרה דירת מגורים מזכה נוספת בסכום של
•
000,000,1 ₪ (הדירה הנוספת) לפי סעיף 94ב(2).
המוכר מעוניין לרכוש דירה חלופית עד לתאריך 91/70/10 ומבקש להפעיל את סעיף 94ה
•
לחוק.
מה הפטור בכל אחד מהמצבים הבאים?
שווי הדירה החלופית יהיה 000,000,1 ₪ ?
•
26. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
בוטל התנאי הספציפי בסעיף שהעניק את הפטור לתושב ישראל בלבד ומעתה
תחולת הסעיף זהה לתחולת כל פרק חמישי 1 לחוק, דהיינו על תושב ישראל או
תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.
תוקן במקביל סעיף 9(ג1ג)(2)(ג) לחוק אשר תיקן עיוות היסטורי בחבות מס
הרכישה, כאשר נרכשת דירה קודם למכירת הדירות.
הפטור יינתן אך ורק למי שאלו 2 דירותיו היחידות!
את יתרת סכום השווי יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין - בניגוד
למכירת דירת יוקרה...
לאור הוראות המעבר, לא ניתן להשתמש בפטור בסעיף 94ה בתקופת המעבר –
תקלה חקיקתית.
62
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
סעיף 94ה - פטור חד פעמי במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה שלישית
27. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
הוראות נוספות
72
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
פרק הפטור הוגבל לתושב ישראל או לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים
במדינה שבה הוא תושב (נדרש אישור רשויות המס במדינתו).
הפטור המלא הוגבל בכל מקרה עד לסכום שווי מכירה של 5.4 מיליון ₪ -
התמורה העודפת תחויב במס באופן יחסי ולפי חישוב ליניארי בסעיף
84א(ב2).
בעסקת קומבינציה יינתן פטור חלקי וזאת בניגוד למצב הקיים היום לפיו
מגולם שווי הקרקע בחישוב התמורה (לפי הלכת יוניזדה).
תקופת הצינון בסעיף 94ו נקבעה ל-3 או 4 שנים בלבד כתלות בשימוש
בדירה כדרך קבע בלבד ולא בזהות נותן המתנה או הסטאטוס המשפחתי
של המקבל.
28. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
דוגמא
חלק השווי הזכאי לפטור (סכום התקרה): 000,005,4 ₪.
דמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה: 000,005,1 ₪.
₪ 52 = 100 1,500,000 יתרת שווי הרכישה
שבח: 579,994,1
סכום אינפלציוני: 265,39 ₪
סכום אינפלציוני חייב %01: 283,34 ₪
שבח ריאלי: 314,604,1 ₪
שבח ריאלי עד יום המעבר %0: 852,663,1 ₪
שבח ריאלי לאחר יום המעבר %52: 551,04 ₪
סה"כ מס שבח לשלם: 773,41 ₪
000,000,6
82
43
53
1
1,406,413
53
1,406,413
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירת מגורים יחידה שנרכשה בתאריך 0891/10/10 בסכום של 000,000,1 לירות (001 ₪)
תימכר בתאריך 5102/10/10 בסכום של 000,000,6 ₪ (לפי מדד ספטמבר 3102).
המוכר יבקש פטור ממס לפי סעיף 94ב(2) לחוק.
29. פטור ממס במכירת דירת מגורים
מזכה
סעיף 94ז – הבהרת המושג "זכויות לבניה נוספת": "אפשרויות קיימות או צפויות
סעיף 94כז – פינוי בינוי – לא יינתן פטור ממס על תמורה כספית נוספת במכירת
יחידה אחרת במתחם (הפטור יינתן במכירת יחידת מגורים).
מתנות לקרובים
תוקן סעיף 26(א) - מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד
לקרובו - יהיו פטורים ממס. לעניין זה "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2)
להגדרה "קרוב" שבסעיף 1 וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה
בלא תמורה, או בירושה."
אח ואחות אינם קרובים יותר אלא רק לעניין זכות שקיבלו מההורים בירושה או במתנה
סעיף 26(ב) – מאז פס"ד עליזה לבנון והנחיית היועמ"ש בעניין אדיר שטיינר הייתה
אות מתה...כיום בוטל סופית.
92
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר"
30. הוראות המעבר
1.
3.
4.
1(
2(
3(
במכירה של לפחות אחת מ-2 הדירות היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 94ב(1),
כנוסחו ערב יום המעבר, אילו היה בתוקף במועד המכירה.
במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר, מתקיימים התנאים
הקבועים בסעיף 94ו, כנוסחו ערב יום המעבר
המכירות אינן לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק – בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
03
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
2.
תקופת המעבר הינה 7102/21/13-4102/10/10
תחולת כל השינויים בתאריך 3102/80/10 למעט הסעיפים העוסקים
בחישוב הלנארי החדש או בפטור ממס, שתחולתם החל
מ 4102/10/10.
סעיף 94ז ופטור חלקי בעסקת קומבינציה - מיום 3102/80/10.
ניתן יהיה למכור בתקופת המעבר, 2 דירות מגורים לפי החישוב הליניארי
החדש, בתנאים הבאים:
31. הוראות המעבר
5.
• תחול החזקה בסעיף 94ג – ומה לגבי סעיף 94ד?
13
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
6.
מכירת דירת מגורים מזכה ע"י מי שקיבלה במתנה
פטורה ממס בין התאריכים 7102/21/13-3102/80/10,
תיחשב כמכירה בידי נותן המתנה.
לא ניתן להשתמש בפטור 94ב(2) החדש למי שנכנס
לתקופת המעבר עם יותר מדירה אחת.
32. דוגמא
1.
2.
3.
4.
5.
את הדירה שמכירתה תביא לחבות המס הגבוהה ביותר – מכירה לפני 4102/10/10
בפטור ממס לפי סעיף 94ב(1) לחוק.
את הדירה שקיבל בירושה – מכירה בפטור לפי סעיף 94ב(5) לחוק, ללא חשיבות למועד.
את הדירה בעלת חבות המס השלישית בגודלה – מכירה לפי חישוב לינארי חדש בסעיף
84א(ב2) סמוך ככל הניתן לאחר יום 4102/10/10.
את הדירה בעלת חבות המס הרביעית בגודלה – מכירה לפי חישוב לינארי חדש בסעיף
84א(ב2) בתקופת המעבר, כעבור 4 שנים ממועד מכירת הדירה הראשונה לפי 94ב(1).
את הדירה בעלת חבות המס השניה בגודלה (והיחידה), מכירה בפטור מלא לפי סעיף
94ב(2) לחוק לאחר תום תקופת המעבר.
23
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
בבעלותו של יוסי, תושב ישראל, 5 דירות מגורים מזכות, הכוללות דירה אחת
שקיבל בירושה בתנאי סעיף 94ב(5) לחוק. יוסי לא מכר ב-4 שנים האחרונות
דירה בפטור ממס. כיצד יוכל למכור את דירותיו בחבות מס מינימלית?
33. w w w. a h e - t a x . c o . i l
ארצי, חיבה את אלמקייס - פתרונות מיסוי בע"מ
aharon@ahe-tax.co.il
דרך מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט), רמת גן 2018625
33
Artzi, Hiba & Elmekiesse
אהרון צ'יסמדיה, רו"ח (משפטן)
