Tiểu luận Vấn đề chia quyền sử dụng đất khi ly hôn

1. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
1
Ngày nay, vấn đề ly hôn ở nước ta không còn là một vấn đề hiếm. Xã hội phát triển
nhu cầu sống của con người càng cao. Vì những lí do về mặt tình cảm, nhu cầu cuộc
sống thậm chí cả những nhu cầu kinh tế cho bản thân … mà các vụ việc ly hôn xảy ra
ngày càng nhiều. Ly hôn không chỉ làm sứt mẻ đi cuộc sống, tình cảm tâm lí của các
thành viên trong gia đình mà kéo theo đó còn biết bao vấn đề thường khó xử, những
tranh chấp về tài sản. Một trong những vấn đề người ta quan tâm nhất, không chỉ những
cặp vợ chồng ly hôn mà hầu hết mỗi người trong xã hội đó là vấn đề tranh chấp đất đai.
Giá trị “tấc đất tấc vàng” càng khiến cho người ta quan tâm hơn. Việc chấm dứt hôn
nhân đa phần sẽ kéo theo những vướng mắc của việc chia quyền sử dụng đất. Để hiểu
thêm về vấn đề này, mời các bạn cùng chúng tôi đi tìm hiểu đề tài: “ Vấn đề chia quyền
sử dụng đất khi ly hôn”.
1. Khái quát vấn đề chia quyền sử dụng đất khi ly hôn.
1.1 Ly hôn
Ly hôn là chấm dứt quan hệ hôn nhân do Tòa án công khai nhận hoặc quyết định theo
yêu cầu của vợ hoặc chồng hoặc cả hai vợ chồng (khoản 8 điều 8 luật hôn nhân và gia đình
năm 2000).
Trong xã hội có giai cấp, hôn nhân là hiện tượng xã hội mang tính giai cấp sâu sắc. nếu
kết hôn là hiện tượng bình thường thì ly hôn là hiện tượng bất bình thường, là mặt trái của
hôn nhân nhưng là mặt không thể thiếu được khi quan hệ hôn nhân đã thực sự tan vỡ. Trong
trường hợp đó, ly hôn là một việc cần thiết cho cả vợ chồng và cả xã hội.Như vậy căn cứ ly
hôn là những tình tiết được quy định trong pháp luật và chỉ khi có những tình tiết đó, tòa
mới được xử cho ly hôn. Hệ thống pháp luật hôn nhân và gia đình của Nhà nước ta từ năm
1945 đến nay đã đã quy định căn cứ ly hôn ngày càng hoàn thiện, phù hợp, là cơ sở pháp lý
để tòa án giải quyết các án kiện ly hôn. Điều 89 Luật HN&GĐ năm 2000 đã quy định căn
cứ ly hôn theo quan điểm của chủ nghĩa Mác- lênin. Luật quy định căn cứ ly hôn chung
nhất, dựa vào bản chất của quan hệ hôn nhân tan vỡ, chỉ khi nào xét thấy quan hệ quan hệ
vợ chồng đã thực sự đến mức " tình trạng trầm trọng, đời sống chung không thể kéo dài,
mục đích của hôn nhân không đạt được" hoặc "trong trường hợp vợ hoặc chồng của người
bị tòa án tuyên bố mất tích xin ly hôn" thì tòa án mới giải quyết cho ly hôn.

2. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
2
1.2. Chia quyền sử dụng đất
Xét về mặt xã hội, ly hôn ảnh hưởng sâu sắc đến lợi ích của vợ chồng, của gia đình và
xã hội. Từ góc độ pháp luật, việc tòa án giải quyết cho vợ chồng ly hôn đẫn tới những hậu
pháp lý nhất định: Chấm dứt quan hệ vợ chồng, đồng thời tòa án cần phải giải quyết các vấn
đề chia tài sản giữa vợ chồng, quyết định cấp dưỡng cho người vợ, người chồng gặp khó
khăn,.. Việc chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn là một vấn đề phức tạp thường có nhiều
tranh chấp giữa vợ chồng khi ly hôn và gặp nhiều vướng mắc trong thực tiễn xét xử nhiều
năm qua ở nước ta. Để đảm bảo chia công bằng và hợp lý trường hợp vợ chồng không thể tự
thỏa thuận với nhau, tòa án cần phải điều tra về quan hệ vợ chông : Xác định đâu là tài sản
riêng của mỗi bên vợ chồng; những tài sản nào thuộc khối tài sản chung của hai vợ chồng;
xác định nguồn gốc, giá trị, số lượng, tình hình tài sản, tình trạng cụ thể của gia đình, cũng
như công sứ đóng góp của mỗi bên vợ chồng như thế nào… sau đó Tòa án áp dụng các
nguyên tắc quy định tại điều 95 của luật hôn nhân gia đình năm 2000 để chia, kết hợp với
tùng trường hợp cụ thể được quy định tại các điều 96.97.98 và điều 99 luật hôn nhân và gia
đình năm 2000; nhằm bảo vệ quyền lợi ích chính đáng về tài sản của mỗi bên vợ chồng
cũng như của các thành viên khác trong gia đình có liên quan.
Về vấn đề chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn, bên cạnh luật đất đai, bộ
luật dân sự năm 2005 của nhà nước ta từ điều 697 đến điều 732 đã quy định về chuyển
quyền sử dụng đất. . Tuy nhiên việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cũng không được đầy đủ, kịp thời. Tòa án nhân dân tối cao chưa hướng dẫn
đường lối giải quyết các tranh chấp đất đai một cách đầy đủ, cụ thể và có hệ thống. Do vậy
tình tình hình được giải quyết các tranh chấp đát đai của tòa án nhân dân các cấp những năm
qua vừa chậm chễ, vừa không thống nhất Có nhiều vụ phải xử rất nhiều lần kéo dài nhiều
năm.
1.3. Mối quan hệ ly hôn với việc chia quyền sử dụng đất
Có thể thấy, qua thực tiễn xét xử, việc chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn thì khó khăn
phức tạp hơn cả là quyền sử dụng đất. luật hôn nhân và gia đình năm 200, tại điều 97, cả
trong luật đất đai cũng quy định rõ về vấn đề này. Những quy định này là một bước cụ thể
hóa một số quy định của Bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. bởi

3. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
3
ly hôn là lúc quan hệ vợ chồng ở trong tình trạng trầm trọng, đời sống chung không thể kéo
dài. xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, hôn nhân giữa hai người không đạt được mục đích
đã xác định, căn cứ vào tình trạng hôn nhân mà tòa án giải quyết đồng thuận ly hôn và chia
tài sản chung là điều cần thiết, đặc biệt là chia quyền sử dụng đất và nhà ở.
Quyền sử dụng đất cũng được coi là một loại tài sản khi li hôn, do đó về nguyên tắc
sẽ được chia đôi nếu là tài sản chung của vợ chồng, trong trường hợp quyền sử dụng đất
được xác lập trước khi kết hôn thì bên có quyền lợi phải chứng minh. Do vậy mối quan hệ
ly hôn với việc chia quyền sử dụng đất là có cơ sở.
2. Một số vấn đề lý luận
2.1. Xác định quyền sử dụng đất khi ly hôn
Trong việc chia tài sản của vợ chồng khi li hôn thì khó khăn, phức tạp hơn cả là đối
với những tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất.
Về vấn đề chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi li hôn, bên cạnh luật đất đai, Bộ
luật Dân sự năm 2005 của nhà nước ta từ Điều 697 đến Điều 732 đã quy định về chuyển
quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, việc chia quyền sử dụng đất khi li hôn được quy định tại
điều 97 Luật hôn nhân và gia đình.
Khoản 1 Điều 97 Luật hôn nhân gia đình quy định về việc xác định quyền sử dụng đất
khi li hôn như sau: “ Quyền sử dụng đất riêng của bên nào khi li hôn vẫn thuộc về bên đó.”
Nếu thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là trước khi kết hôn thì quyền sử dụng đất
thuộc về một bên vợ hoặc chồng, đất đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, nếu không nhập
vào khối tài sản chung của hai người trong thời kì hôn nhân thì khi li hôn, quyền sử dụng
đất riêng của bên nào vẫn thuộc về bên đó.
Nếu thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là trong thời kỳ hôn nhân. Về nguyên tắc,
đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nếu có tranh chấp là tài sản riêng của bên nào thì
phải chứng minh được tài sản này là của riêng bên đó.
2.2. Quá trình thực hiện chia quyền sử dụng đất
Việc chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau:

4. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
4
a) Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, nếu cả hai bên đều có
nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia theo thoả thuận của hai bên; nếu
không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Theo quy định tại Điều 95 của Luật
này.
Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó
được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà
họ được hưởng;
b) Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi
trồng thuỷ sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền sử dụng đất của vợ chồng
được tách ra và chia theo quy định tại điểm a khoản này;
c) Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được
chia theo quy định tại Điều 95 của Luật này;
d) Việc chia quyền sử dụng đối với các loại đất khác được thực hiện theo quy định của pháp
luật về đất đai và pháp luật dân sự.
Theo điều 95 luật hôn nhân gia đình năm 2000:
 Việc chia tài sản ly hôn do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu
tòa án giải quyết. tài sản riêng của bên nào thì thuộc quyền sở hữu của bên đó.
 Việc chia tài sản chung được giải quyết theo các nguyên tắc sau đây:
Tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc được chia đôi, nhưng có xem xét hoàn cảnh
của mỗi bên, tình trạng tài sản, công sức đóng góp của mỗi bên vào việc tạo lập duy trì, phát
triển tài sản này. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập
Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ , con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn
tật.mất năng lực hành vi dân sự , không có khả năng lao động và không có tài sane để nuôi
mình.
Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh, và nghề nghiệp để các
bên có điều kiện tiếp tục tạo thu nhập.
Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật hoặc theo giá trị, bên nào
nhận được phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần minh được hưởng thì phải
thanh toán cho bên kia phần giá trị chênh lêch.

5. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
5
 Việc thanh toán nghĩa vụ chung về tài sản của vợ, chồng do vợ, chồng thỏa thuân. Nếu
không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án giải quyết.
2.3. Trường hợp không có quyền sử dụng đất
Trong trường hợp vợ, chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất
chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và
không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết theo quy định tại Điều 96 của Luật
này.
Ngoài ra, khi chung sống trong gia đình mà cả vợ và chồng đều không có quyền sử
dụng đất thì tất nhiên họ sẽ không được quyền sử dụng đất khi ly hôn. Chẳng hạn như, hai
vợ chồng đó sống trong một gia đình có 3 thế hệ, tuy nhiên họ không có quyền sở hữu đất vì
bố mẹ và ông bà chưa sang tên, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ và khi
hai vợ chồng họ ra toà ly hôn, gia đình nhà đó không chia đất cho vợ chồng họ là hoàn toàn
phù hợp. Đó là trường hợp cả hai đều không có quyền phân chia đất khi ly hôn.
Điều 96. Chia tài sản trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn:
1. Trong trường hợp vợ, chồng sống chung với gia đình mà ly hôn, nếu tài sản của vợ chồng
trong khối tài sản chung của gia đình không xác định được thì vợ hoặc chồng được chia một
phần trong khối tài sản chung của gia đình căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào
việc tạo lập, duy trì phát triển khối tài sản chung cũng như vào đời sống chung của gia đình.
Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thoả thuận với gia đình; nếu
không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết.
2. Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà tài sản của vợ chồng trong khối
tài sản chung của gia đình có thể xác định được theo phần thì khi ly hôn, phần tài sản của vợ
chồng được trích ra từ khối tài sản chung đó để chia.
3. Thực tiễn xét xử
3.1 Xác định sở hữu chung
Thực tiễn cho thấy, có nhiều vụ án mà nhà đất được Toà án phân chia cho vợ, chồng
không phải là tài sản chung vợ chồng mà là di sản thừa kế chưa chia. Sai sót này thường do
Thẩm phán tin tưởng vào lời khai của vợ, chồng mà không điều tra rõ về nguồn gốc nhà đất

6. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
6
đang tranh chấp. Cũng có những vụ án mà Toà án đã chia cả nhà đất của cha mẹ chồng, cha
mẹ vợ cho vợ, chồng vì suy đoán cho rằng các bậc cha mẹ đã cho vợ chồng, nhưng lại
không đưa ra được căn cứ xác đáng chứng minh có việc tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và vợ
chồng. Nhưng chủ yếu các vụ án có nhiều sai sót lại tập trung vào việc xác dịnh tài sản
chung, tài sản riêng của vợ chồng không đúng… dẫn đến việc lấy nhà đất của người này
chia cho người khác.
Giải quyết chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, cần phải có sơ đồ chi tiết của nhà đất cần
phân chia, đặc biệt là trường hợp chia cho vợ chồng cùng ở trên một ngôi nhà, một thửa đất.
Có nhiều bản án tuyên không đúng về số đo, giao nhà cho một bên, còn đất (trên có nhà) lại
giao cho bên kia… dẫn đến việc khó có thể thi hành án hoặc không thi hành án được.
3.2 Chia hiện vật
Việc phân chia nhà ở, đất ở cho vợ, chồng trước tiên phải căn cứ vào nhu cầu thực sự
của bên được chia. Cần phải xem xét ai cần nhà hơn để phân chia (bằng hiện vật), đảm bảo
quyền lợi chính đáng của cả hai bên đương sự. Chú ý đảm bảo quyền lợi cho phụ nữ phải
nuôi con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không
có khả năng lao động được và không có tài sản tự nuôi mình.
Khi chia nhà đất cũng cần lưu ý đến nghề nghiệp của các đương sự để phân chia cho
hợp lý. Đối với nhà diện tích quá nhỏ cũng cần phải xét xem hai ngưòi có từ trước khi ly
hôn hay vợ, chồng đã có nơi ở khác. Nên chia cho người đang thực sự ở nhà đất đó, còn cho
người kia nhận giá trị. Đối với nhà đất có thể chia được mà cả hai bên đều yêu cầu chia, thì
tuỳ tình hình cụ thể của nhà đất mà phân chia chứ không máy móc phải chia thành hai phần
bằng nhau cho cả hai bên đương sự. Ví dụ: Nhà mái ngói có 5 gian thì có thể chia cho một
bên 2 gian, bên kia 3 gian cho đúng vào xà ngang của nhà để giữ được giá trị sử dụng của
ngôi nhà, chứ không nhất thiết phải chia nhà cho cả hai bên đương sự, mà nên chia cho một
bên, còn bên kia nhận đất và nhận khoản thanh toán một phần gí trị nhà để có thể làm nhà
khác.
3.3 Định giá nhà đất
Việc định giá nhà đất không đúng và chỉ phân chia hiện vật cho một bên là nguyên
nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Để hướng dẫn việc định giá. Tòa án nhân

7. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
7
dân tối cao đã có hướng dẫn về thành phần Hội đồng định giá tại điểm 7 mục IV Công văn
số 16/1999/KHXX ngày 1-2-1999 và trong Công văn số 92/2000/KHXX ngày 21-7-2000
"Hướng dẫn việc xác định giá quyền sử dụng đất thì Toà án chấp nhận giá do các bên đương
sự tự nguyện thoả thuận được với nhau.
Theo quy định này thì giá quyền sử dụng đất trước hết phụ thuộc vào chính sự thoả
thuận của các đương sự trên cơ sở pháp luật. Trong trường hợp các bên tranh chấp không
thoả thuận được giá quyền sử dụng đất, thì Toà án thành lập Hội đồng định giá có thành
phần: Đại diện cơ quan tài chính và các cơ quan có liên quan… Toà án, Viện kiểm sát chỉ
giám sát việc định giá chứ không phải là thành viên của Hội đồng định giá. Giá quyền sử
dụng đất do Hội đồng định giá quyết định căn cứ vào giá thực tế chuyển nhượng sử dụng
đất cùng loại, có vị trí tương đương tại địa phương, có tham khảo đất do hai bên đương sự
đưa ra. Thực tế, có những vụ án đương sự đưa ra các giá khác nhau và Hội đồng định giá đã
dung hoà giá do các đương sự đưa ra, dẫn đến việc nếu giao hiện vật cho một bên thì bên
kia sẽ khiếu nại. Vì vậy, khi định giá, nếu một bên đưa ra giá cao và xin nhận hiện vật thực
sự có nhu cầu về nhà ở thì nên giao nhà đất cho bên đó.
3.4 Khối tài sản chung có nhiều nhà, đất
Về nguyên tắc, cần phải chia nhà đất cho cả hai bên đương sự. Khi chia nhà đất phải
xem xét nhu cầu về kinh doanh, buôn bán, nghề nghiệp của các đương sự. Đối với những
cặp vợ chồng có nhiều nhà đất mà thời gian ly thân thì khi ly thân thường mỗi người đã ở
một địa điểm mà họ cho là hợp lý. Ví dụ: Một người đang kinh doanh thuốc tây ở chợ, còn
bên kia làm nghề chăn nuôi gà vịt thì khi ly thân thường là bên bán thuốc tây sẽ sinh sống ở
ngôi nhà đang bán thuốc tây, bên kia sẽ sinh sống ở nhà đất khác của vợ chồng.
Thực tế đã có những vụ án Toà án đã chia nhà đất không hợp lý, dẫn đến khó khăn cho
việc sử dụng, làm ăn, buôn bán… của vợ, chồng. Cá biệt có những trường hợp chồng ở
trong nước kinh doanh đồ mộc, có xưởng mộc tại nhà, đã kinh doanh ổn định rất nhiều năm,
trong khi người vợ đang làm ăn sinh sống tại nước ngoài nhưng khi vợ chồng ly hôn, Toà án
cấp sơ thẩm lại chia cho người vợ ngôi nhà có xưởng mộc, còn chồng ở ngôi nhà khác.
3.5 Khối tài sản vợ chồng khó xác định do sống chung với gia đình vợ hoặc chồng

8. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
8
Theo khoản 1 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000) thì trong trường hợp vợ
chồng sống chung với gia đình mà ly hôn nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung
của gia đình mà không xác định được, thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài
sản chung của gia đình.
Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thoả thuận với gia dình, nếu
không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Thực tiễn áp dụng điều luật này, các
cấp toà án đã gặp phải khó khăn: Trường hợp nào thì chia cho vợ hoặc chồng nhà đất,
trường hợp nào thì chia bằng giá trị. Có những vụ án, tài sản chung của vợ chồng và gia
đình gồm rất nhiều nhà đất nhưng khi phân chia lại chỉ chia cho con dâu, con rể giá trị nhà
đất (vụ Nguyễn Thanh Tuấn - Phạm Thị Liệu ở Bắc Giang). Nhưng cũng có những bản án,
mặc dù vợ chồng không có công sức gì trong việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản chung,
không có công sức gì trong việc duy trì đời sống chung của gia đình, nhưng Toà án lại trích
chia một phần tương đối lớn nhà đất cho vợ chồng (vụ Hồ Thị Yến - Trần Thị Kim Dâu ở
An Giang).
4. Một số vấn đề thực tiễn.
4.1. Nhận định chung về vấn đề chia tài sản khi ly hôn trong những năm
vừa qua.
Khi hai vợ chồng ly hôn mà Tòa án đã phán quyết, tức quan hệ vợ chồng được chấm
dứt. Khi hôn nhân chấm dứt thì tài sản sẽ được chia theo yêu cầu của vợ chồng theo quy
định tại khoản 1 điều 95 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000:”việc chia tài sản khi ly hôn
do các bên tự thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được phải yêu cầu Tòa án giải quyết”.
Việc vợ chồng tự thỏa thuận với nhau về việc chia tài sản khi ly hôn sẽ phù hợp với
nguyện vọng của các bên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi hành án sau này.
Trong trường hợp vợ chồng không tự thỏa thuận được với nhau có yêu cầu tòa án giải
quyết, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của vợ chồng và những người khác có quyền lợi
liên quan đến tài sản của vợ chồng, trước khi quyết định việc chia tài sản Tòa án phải xác
định nhiều vấn đề liên quan đến tài sản mà hai vợ chồng đang có.

9. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
9
Đối với tài sản riêng theo khoản 1, Điều 95 thì tài sản của bên nào vẫn thuộc quyền sở hữu
của bên ấy. Nếu có tranh chấp về tài sản riêng, thì các bên phải chứng minh, nếu không
chứng minh được đó là tài sản của mình thì tòa sẽ xác định khối tài sản đó thuộc khối tài sản
chung của hai vợ chồng theo khoản 3, điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000.
Đối với tài sản chung của hai vợ chồng, theo khoản 2 và 3 điều 95 Luật hôn nhân và
gia đình năm 2000 đã có sự dự liệu, vì vậy theo điều 95 bao gồm các nguyên tắc chung về
việc chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn, nhất là việc chia tài sản chung của hai vợ chồng.
Theo Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 thì vậy nhưng thực tế khi chia tài sản của hai vợ
chồng khi ly hôn gặp rất nhiều vướng mắc và khó khăn, bất cập nhất là đối với các loại tài
sản về bất động sản như: nhà , quyền sử dụng đất…. Vì khi tình cảm hai bên không còn nũa
nên tranh chấp giữa họ rất gay gắt và quyết liệt, có nhiều vụ kéo dài do đương sự khiếu
kiện. Trong luật hôn nhân và gia đình đã quy định năm 2000 đã quy định các trường hợp
chia tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng là nhà ở, quyền sử dụng đát.
Trên cơ sở đó, Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 tại các điều 23, 24, 25,
26, 27, 28, 29 đã quy định cụ thể về chia tài sản là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất thuộc khối
tài sản chung của vợ chồng hoặc khối tài sản riêng của vợ chồng.
Vấn đề giải quyết quyền lợi của hai vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuộc sở hữu
riêng của mỗi bên, Nghị định số 70/2001/NĐ-CP đã chấp nhận đảm bảo quyền lưu cư của
vợ chồng: “Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của mỗi bên vợ chồng đã đưa vào sử
dụng chung, thì khi ly hôn nhà đó vẫn thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên vợ hoặc bên chồng sở hữu nhà có nghĩa vụ hỗ trợ cho
bên kia tìm được chỗ ở mới, nếu bên kia khó khăn và không tìm được chỗ ở mới. Bên chưa
có chỗ ở được lưu cư trong thời hạn 6 tháng để tìm chỗ ở khác” (khoản 1, điều 30). Đây là
quy định mới có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phân chia tài sản là nhà ở của vợ chồng
khi ly hôn.
4.2 Những qui định mới
Ngày 26-11-2003, Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai (gọi là Luật Đất đai năm
2003 có những điểm mới mà khi giải quyết các vụ án phân chia nhà đất khi vợ chồng ly
hôn, các cấp Tòa án cần lưu ý để giải quyết cho phù hợp.

10. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
10
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Với sự ra đời của luật Đất đai năm 2003, vấn đề
tặng cho quyền sử dụng đất đã được pháp luật đất đai ghi nhận tại Điều 106 (Luật Đất đai
năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 chưa công nhận quyền này của chủ thể sử dụng đất).
Đồng thời, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy dịnh về trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho
quyền sử dụng đất (Điều 129). Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai: Từ ngày 1-7-2004 (ngày
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) thì vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai không còn là việc
“khuyến khích” như trước kia nữa. Theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, chỉ khi hoà giải
tranh chấp đất đai không thành tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền (Toà án hoặc Ủy ban nhân dân) mới được xem xét giải quyết.
Về định giá đất: Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 thì giá đất được hình
thành trong 3 trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng Dân sự thì Toà án chỉ ra quyết định giá
tài sản đang có tranh chấp nếu giữa các bên đương sự không thống nhất được giá tài sản
đó hoặc thoả thuận theo mức thấp nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí.
4.3 Một số ý kiến đóng góp - giải pháp
Trước khi xem xét phân chia nhà đất, cần phải xác định rõ đâu là nhà đất chung, nhà đất
riêng của vợ chồng, nhà đất nào là tài sản chung của vợ chồng với người khác, nhà đất nào
là di sản thừa kế mà vợ, chồng chỉ là một thừa kế và đang quản lý tài sản… Chỉ khi đã làm
rõ được các yêu cầu này thì Thẩm phán mới có cơ sở để phân chia nhà đất cho vợ, chồng.
Cơ sở nào để xác định là giá mà các đương sự thoả thuận là thấp nhằm mục đích trốn
thuế hoặc giảm mức đóng án phí, để Toà án dựa vào đó ra quyết định thành lập Hội đồng
định giá. Phải chăng, Toà án cần lấy giá đất của những tổ chức được nhà nước cho phép tư
vấn để làm tài liệu tham khảo khi xem xét có nên hay không nên thành lập Hội đồng định

11. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
11
giá khi các đương sự đã thoả thuận với nhau về giá? Hội đồng định giá có cần tham khảo
giá đất của các tổ chức được phép tư vấn khi định giá quyền sử dụng đất hay không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng dân sự thì, đương sự có
quyền có mặt khi định giá và được tham gia ý kiến vào việc định giá; quyền quyết định về
giá thuộc Hội đồng định giá. Như vậy, sự có mặt của các đương sự không phải là "bắt buộc"
như hiện nay nữa, nếu họ không có mặt cũng không ảnh hưởng đến việc định giá của Hội
đồng định giá. Quy định này đã hạn chế được việc gây khó khăn của các đương sự cho Toà
án trong khi Toà án giải quyết vụ án, đồng thời lại nảy sinh những vấn đề khác cần phải
xem xét như: Trường hợp đương sự không có mặt khi định giá nhưng sau đó đưa ra giá cao
hơn giá của Hội đồng định giá và xin nhận hiện vật thì giải quyết như thế nào? Những tiêu
chí nào cần đặt ra khi định giá…
Chúng tôi cho rằng, trước khi định giá nhà đất tranh chấp, Toà án cần yêu cầu các
đương sự đưa ra giá nhà đất tranh chấp để nếu họ không có mặt khi định giá thi Hội đồng
định giá cũng có thẻ biết được ý kiến của họ. Mặt khác, Hội đồng định giá cũng cần tham
khảo giá đất của các tổ chức tư vấn, giá đất phải phù hợp với giá thị trường ở thời điểm
chuyển nhượng…
Những vấn đề khác. Đang cần có sự hướng dẫn: Sự tham gia của cơ quan quản lý nhà
đất đối với nhà ở thuê của Nhà nước; Việc phân chia nhà đất trong thời kỳ hôn nhân có cần
thiết phải đăng ký tại cơ quan quản lý nhà đất hay chỉ cần công chứng, chứng thực; Khôi
phục chế độ tài sản chung là nhà đất của vợ chồng, việc nhập tài sản riêng là nhà đất của
một bên vợ hoặc chồng vào tài sản chung…
Về việc chia khối tài sản vợ chồng khó xác định do sống chung với gia đình vợ hoặc
chồng và htường không được hưởng đúng giá trị, chúng tôi cho rằng, về nguyên tắc, nếu
trong thời gian vợ chồng sống chung với gia đình mà phát triển tài sản là nhà đất và nếu vợ
chồng có yêu cầu thì cần chia nhà đất cho vợ chồng. Đối với trường hợp trong thời gian vợ
chồng chung sống với gia đình, mà gia đình không mua sắm thêm được nhà đất nào mới, thì
Toà án cần điều tra làm rõ: Nếu không có vợ chồng cùng duy trì, bảo quản mà gia đình sẵn
thì nhà đất có tồn tại, có giữ nguyên được giá trị hay không. Nếu vợ chồng có công duy trì,
bảo quản nhà đất thì cũng nên trích một phần giá trị tương xứng với công sức của vợ chồng

12. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
12
(thường là một phần nhỏ so với giá trị nhà đất của gia đình). Còn trường hợp vợ chồng
không có công duy trì, bảo quản nhà đất và không có vợ chồng thì mọi người trong gia đình
vẫn duy trì, bảo quản được nhà, đất, hơn nữa vợ chồng lại được hưởng lợi từ việc sử dụng
nhà đất thì việc trích công sức không nên đặt ra. Nếu sau khi ly hôn, vợ chồng có khó khăn
về chỗ ở mà đất gia đình lại rộng thì có thể giao cho vợ, chồng một phần đất nhất định (nếu
việc giao đất đó không ảnhhưởng đến đời sống chung của gia đình) nhưng buộc bên được
giao đất phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình.
5. Đưa ra ví dụ thực tiễn

13. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
13
5.1 Trường hợp 1
Chị Bình, anh Chuyên – Đội Cấn Ba Đình Hà Nội. Năm 2000, vợ chồng chị Bình anh
Chuyên nhận chuyển nhượng(Lại từ một người bán) quyền thuê nhà của Nhà nước đối với
căn nhà số 13 B Tập thể VKHCN, nhà 3 tầng, diện tích 30,7 m2, chiều ngang theo mặt
đường là 2,06m - với giá 495.000.000 đồng. Ngày 20/02/2001 anh Chuyên đứng tên hợp
đồng thuê căn nhà này với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước.
Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tiến hành định giá vào đầu năm 2004 thì theo giá
nhà do Nhà nước bán cho người đang ở thuê thì căn nhà này có giá là 37.500.000 đồng;
trong khi đó giá chuyển nhượng thực tế theo thị trường là 1.200.000.000 đồng.
Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng căn nhà này, Tòa án đã rất lung túng không biết
xác định đây có phải là tài sản chung của vợ chồng chị Bình – Chuyên hay không? Hoặc xác
định đây là tài sản chung của vợ chồng thì mức giá áp dụng để chia là mức giá nào? Vì giữa
giá trị thực theo thị trường và giá trị theo giá của nhà nước là quá chênh lệch?
Giải quyết:
Thực tiễn giải quyết, chúng tôi cho rằng quyền sử dụng nhà thuê là một quyền về tài
sản, trên thực tế Nhà nước đã thừa nhận việc chuyển nhượng quyền thuê nhà thuộc sở hữu
nhà nước. Đặc biệt, Nghị định 70/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật hôn nhân và gia
đình, tại Điều 28 Nghị định này có quy định: “Việc giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly
hôn đối với nhà ở do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước
hoặc sau khi kết hôn, được thực hiện theo quy định sau đây:
a. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn, thì các bên thỏa thuận về việc
tiếp tục thuê nhà ở đó; nếu các bên không thỏa thuận được và cả hai bên đều có nhu cầu sử
dụng, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình.
Trong trường hợp vợ chồng đã nâng cấp, sửa chữa, cải tạo nhà thuê của Nhà nước hoặc
xây dựng mới trên diện tích có nhà thuê của Nhà nước, thì khi ly hôn, việc chia quyền sử
dụng nhà ở và phần diện tích nâng cấp, sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới do các bên thoả
thuận; nếu không thỏa thuận được, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của
Luật hôn nhân và gia đình. Nếu chỉ một bên có nhu cầu sử dụng, thì bên sử dụng phải thanh
toán cho bên kia phần giá trị quyền thuê nhà của Nhà nước và một phần giá trị nhà đã nâng

14. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
14
cấp, cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới mà bên đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi
ly hôn.
b. Trong trường hợp vợ chồng đã được Nhà nước chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó, thì
việc chia nhà khi ly hôn được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia
đình. Như vậy, giá trị quyền thuê nhà đối với nhà ở của Nhà nước do vợ hoặc chồng hoặc cả
vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ
chồng (trường hợp hợp đồng thuê nhà ở còn thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc còn quyền
thuê nhà trên thực tế).
Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết, thì phải hỏi ý kiến của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quản lý nhà cho thuê, nếu cơ quan đó cho biết vẫn công nhận cho chủ đã ký hợp
đồng thuê vẫn tiếp tục được thuê, vẫn thu tiền thuê nhà thì cũng coi giá trị quyền thuê nhà là
tài sản chung. Do đó, khi ly hôn Tòa án phải áp dụng Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình để
giải quyết.
Trường hợp diện tích nhà không thể phân chia quyền sử dụng được hoặc một bên đương sự
chỉ xin chia giá trị, thì Tòa án giao nhà cho bên có nhu cầu sử dụng và buộc bên được Tòa
án giao quyền sử dụng nhà phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị quyền thuê nhà
tương ứng với quyền lợi của họ.
5.2 Trường hợp 2
Anh A khi chưa kết hôn chơi với anh B mua đất của anh B ở quận 2 sau đó kết hôn với
chị C em anh B. Họ cất nhà trên mảnh đất của anh A cà chung sống trên mảnh đất đó, lao
động chính là anh A chị C ở nhà nội trợ. Tính đến nay đã được 9 năm.
Trong thời gian đó căn nhà đó thuộc diện giải tỏa anh A về mua căn nhà khác của bố mẹ chị
C giấy tờ khi mua 2 căn nhà này là 2 tờ giấy tay 1 là của chủ cũ bán cho bố mẹ chi C một là
của bố mẹ chị C viết bán lại cho anh A năm 2008 hai vợ chồng không thể chung sống nên
đồng ý li hôn.
Trong trường này số tiền đền bù cho căn nhà ở quận 2 và căn nhà mới mua được phân
chia như thế nào?
Cách giải quyết như sau:

15. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
15
Đối với căn nhà tại quận 2 mà A đã mua trước khi kết hôn đây là tài sản riêng của A,
nếu trong quá trình sống chung với C ,mà A đồng ý đưa ngôi nhà vào là tài sản chung của
vợ chồng thì khi ly hôn C mới được chia phần bồi thường khi giả tỏa, nếu như A không
đồng ý đưa vào tài sản chung thì đương nhiên C không được hưởng, còn đối với căn nhà
mua của bố mẹ C là trong thời kỳ hôn nhân nên ngôi nhà này là tài sản chung hợp nhất của
hai vợ chồng A,C nên khi ly hôn tài sản sẽ được chia đôi.
5.3 Trường hợp 3
Hai vợ chồng anh A và chị B sau khi cưới tháng 6 năm 2002 đã mua của ông Thuần
51m2 đất ở Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội. Tiền do bố mẹ cô ấy cho 70.000.000, sau đó bố
mẹ chồng cho một ít, và còn lại hai vợ chồng gom góp đến tháng 3/2003 mới trả hết
173.000.000 và làm tờ khai để đăng ký làm sổ đỏ tại UBND xã Xuân Đỉnh.
Trong hồ sơ của địa chính xã, tờ khai có chữ ký của hai vợ chồng và ông Thuần, chưa có
xác nhận của địa chính xã. Trong đó có giấy tờ uỷ quyền cho bố chồng đi làm sổ đỏ.
Lời khai của bên nhà chồng: tháng 1/2002, nhà đất của gia đình tại Thái Nguyên bị giải
toả và đền bù 142.000.000, có biên lai. Bố mẹ chồng cho con trai mua đất ở Hà Nội để làm
nhà, cưới vợ và cả nhà xuống ở. Hiện tại có giấy viết tay có chữ ký của bố chồng và ông
Thuần, có giấy biên nhận tiền tháng 5/2002 Nay yêu cầu đó là đất của bố mẹ chồng. Trên
mảnh đất ấy đã xây nhà năm 2006 hết 230.000.000, có công đóng góp của mọi người. Địa
chính xã khẳng định đất ấy có thể cấp sổ đỏ nếu đủ giáy tờ,. Toà án nhận định và quyết
định:
Có đủ căn cứ để khẳng định việc chuyển nhượng đã được tiến hành trước khi kết hôn,
việc chuyển nhượng chưa làm xong các thủ tục, hai bên không có giấy tờ quy định tại khoản
1,2 và 5 điều 50 Luật đất đai, không có văn bản của UBND có thẩm quyền xác định đất
không có tranh chấp, không trong quy hoạch có thể làm sổ đỏ nên Toà không có thẩm
quyền xem xét về quyền xử dụng đất. Toà quyết định chia cho cô vợ 70.000.000 tiền công
đóng góp vào việc làm nhà
Trên đây là ba ví dụ tiêu biểu cho Xác định quyền sử dụng đất khi ly hôn; Quá trình
thực hiện chia quyền sử dụng đất và Trường hợp không có quyền sử dụng đất mà chúng tôi
tìm hiểu thu thập được. Để mà giải quyết các vụ việc như trên ổn thoả chắc không phải đơn

16. Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
16
giản, ngoài khả năng, trình độ của các nhà thi hành Pháp luật, thì những vấn đề tranh chấp
về đất đai khi ly hôn còn nhiều vấn đề như đã trình bày, mỗi gia đình, mỗi thành viên trong
xã hội có những hoàn cảnh, điều kiện khác nhau. Vấn đề đặt ra các nhà làm luật sẽ phải thực
hiện như thế nào để bao quát được nhiều trường hợp cần thiết.
* * * * *
Vấn đề chia quyền sử dụng đất ngày một trở nên gay gắt, dôi khi cả vợ và chồng
những người trong cuộc họ bỏ hết đi tình nghĩa vợ chồng để tranh chấp tài sản, khi
không có sự thoả thuận và thậm chí nảy sinh những vấn đề về mặt tình cảm khiến cho sự
phân chia trở nên gay gắt. Tất cả những điều đó gây không ít khó khăn cho pháp luật.
Bài viết nhóm chúng tôi trình bày trên đây về vấn đề chia quyến sử dụng đất khi ly hôn
đã đưa ra những cở sở pháp lí, thực tiến qua đó phân tích những khó khăn, những thiếu
xót, nêu ra một số ý kiến, giải pháp. Hy vọng qua bài viết các bạn đọc có thêm những
kiến thức nhất định về vấn đề này. Bài viết chắc hẳn vẫn còn những vấn đề khúc mắc mà
chúng ta còn phải bàn bạc thêm, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các
bạn. Xin chân thành cảm ơn!