3. ערכים והגדרות
דיור נאות
השיח השכיח בנושא דיור נאות עוסק בעיקר במחירי הדיור, אך דיור נאות מורכב ממספר תנאים שהמחיר
הוא רק אחד מהם. מתוך פירוט מרכיבי הדיור הנאות שלהלן, התייחסו למרכיב הבעייתי ביותר בעירכם בו
הייתם מעוניינים להשקיע.
השגות
מחירי הדיור מאפשרים מגורים בתנאים נאותים
והכנסה פנויה המאפשרת חיים בכבוד. Availability Accessibility
זמינות נגישות
זמינות הדיור
קיומן של דירות בגדלים וסוגים שונים בהתאם לביקוש
נגישות הדיור Adequacy Affordability
נגישות עבור קשישים ומוגבלים המתגוררים ליד סוגי
אוכלוסייה שונים. תקינות ה גת
תקינות
התנאים הפיזיים של הדירה עונים על הסטנדרטים מקור: דר' חיים פיאלקוב (0102), אמידת צרכים לדיור בהישג יד
של החברה (בטיחות, בעיות צנרת, ועוד...)
3
4. ערכים והגדרות
תמהיל חברתי במרחב העיר
לעלות הדיור השפעה ישירה על שילוב והפרדה של האוכלוסייה במרחב העירוני. המפות להלן (ת"א ואשדוד)
מציגות את רמת ההכנסה הדרושה על מנת לרכוש דירה בשכונות שונות בעיר מבלי להוציא מעבר ל- %53
מהכנסות משק הבית על סה"כ הוצאות דיור, כשגווני הצבעים מייצגים עשירוני הכנסה, בשנת 8002. ניתן
לראות כי בתל-אביב קיימת הפרדה גבוהה יותר בשכונות העיר בהשוואה לאשדוד. מה לדעתכם תמונת המצב
בעירכם? הסבירו זאת מילולית או בסכמה חופשית של העיר.
כמה צריך להרוויח על מנת שנוכל לגור בעיר?
לפי החזר חודשי כאחוז מתוך הכנסה חודשית נטו למשק בית- %53 לרכישת דירה חדשה
תל-אביב - הפרדה בין אוכלוסיות אשדוד - שילוב אוכלוסיות
מקור: דוח סילברמן , 8002
מקור: דוח יוכלה וסילברמן, 8002
4
5. ערכים והגדרות
תמהיל חברתי במרחב העיר
בתגובה להפרדה שנוצרה במרחב בין עשירים לעניים, הגורמת לבעייות חברתיות ו'ריכוז עוני', התפחתה
מגמה של בנייה 'בתמהיל חברתי' – דהיינו, בנייני מגורים שנבנו במטרה לאכלס בעלי רמות הכנסה שונות,
ללא כל הבחנה פיזית חיצונית. להלן דוגמא מפרויקט דיור בעיר בורדו בצרפת. האם לדעתכם צפוי קושי
בשיווק בניין מגורים בתמהיל חברתי כזה בעירכם? של מי יכול להיות הקושי ומדוע?
הדגמה לתמהיל חברתי בבניין מגורים
מקור: 9002, Mallach, Alan
דירה להשכרה דירה בבעלות
במחיר מסובסד במחיר השוק
(במימון קופות חיסכון)
דיור בבעלות במחיר
דיור ציבורי
מסובסד
5
6. ערכים והגדרות
נטל עלות הדיור
בעולם נהוג להגדיר דיור בהישג יד שהעלות על הדיור אינה עולה על כ- %03 מהכנסות משק הבית (כל
המפרנסים), במיוחד עבור המרוויחים על ההכנסה הממוצעת במשק (ע"פ למ"ס 569,01₪ נטו למשק בית).
בתרגיל קצר* ניתן לדעת מה עלות נטל הדיור שלכם. הכוונה היא לבדוק מה הן כלל ההוצאות על דיור ביחס
להכנסתכם הטווח הסביר הוא %52-%03.
סכום בש"ח סוגי הכנסות משק הבית סכום בש"ח סוגי הוצאות על דיור
(שני בני הזוג / שותפים)
לשכר דירה או משכנתא
חשמל
מים
ועד בית
ארנונה
סה"כ הכנסות:
תחזוקת מבנה
התרגיל : סך ההוצאות על דיור / סך ההכנסות = %X אחר_________
סך ההוצאות:
*התרגיל נועד לביצוע באופן אישי וחסוי
6
7. גיבוש מדיניות
אסטרטגיות לדיור בהישג יד
בארץ נסוב השיח הממשלתי על דיור בר השגה בהגדלת ההיצע הכללי של הדיור, מתוך הנחה שהגדלת
ההיצע תוריד את מחירי הדיור. בדיאגרמה להלן מוצעות להפעלה בארץ עוד שלוש אסטרטגיות נוסף
להגדלת ההיצע. סמנו את האסטרטגיות המופעלות כיום בעירכם וציינו איזו אסטרטגיות נוספות הייתם
מציעים להפעיל בעירכם, ומדוע?
•שיווק קרקע לפיתוח •תחזוקת מבנים ישנים
•יישום תכניות בנייה •הרחבת דירות
• שינוי ייעוד למגורים •יישום תמ"א 83
•ייצוב שכר הדירה
•דיור בר השגה
הגדלת שימור בפרויקטים לפינוי בינוי
מלאי הדיור המלאי
(ההיצע) הקיים של
דיור זול
ייצור צמצום
יחידות דיור מחסומים
בר השגה
חדשות רגולטורים
•הוראות לתמהיל של •הנמכת גודל מינימום
דיור חברתי לדירות
•כופר דיור בר השגה •מתן אפשרות מבוקרת
•הסכמים עם יזמים לפיצול דירות
•הגמשת תקנים לחנייה
ולעיצוב
מקור: אלתרמן וסילברמן למשרד הפנים, 9002
7
8. גיבוש מדיניות
שווקי דיור
דרושים כלים שונים של דיור בר השגה במצבי שוק שונים. למשל: חיוב הכללת דיור בהישג יד לבנייה חדשה
הוא כלי שמתאים רק בשוק ביקוש 'חם' שיש בו בנייה חדשה. אם משתמשים בחיוב שכזה באזורים בהם אין
בנייה חדשה, הוא עלול ליצור האטה או הקפאה של בנייה חדשה. מצבים של שוק חלש מזמינים/דורשים
התערבויות בדמות תמריצים להתאמת סוג הבנייה לאוכלוסייה 'ניידת' – זו שיש לה אופציה לעבור למקום
אחר . אילו מבין שלושת מצבי השוק המוצגים להלן קיימים בעירכם, ובאילו שכונות?
שוק דיור חלש 'ג'נטריפיקציה', שוק דיור תוסס
ואזורים בשינוי
מחירי דיור נמוכים, מיעוט בניה חדשה, אוכלוסייה חדשה בעלת הכנסה גבוהה אזורים המאופיינים על ידי מחירי דיור
אוכלוסייה רבה בעלת הכנסה נמוכה, שוכרת ורוכשת דירות באזור חלש (בד"כ גבוהים, המונעים קיום תמהיל חברתי.
היצע נמוך של דיור לאוכלוסייה בעלת רמת אזור בעל ערכים ארכיטקטוניים). באזורים של שינוי יעוד מתקיימת בניה
הכנסה בינונית-גבוהה. בשלב הראשון של תהליך הג'נטריפיקציה חדשה אינטנסיבית, לרוב של דיור במחירים
כשאזורים אילו קרובים לאזורי ביקוש נדחקות האוכלוסייה הותיקה בשכירות והדור גבוהים.
ולמקורות תעסוקה, הם עשויים להפוך הצעיר, ובשלב שני לעיתים עוזבים גם בעלי
למקלט של אוכלוסייה נדחקת דירות ותיקים.
מאזורי ג'נטריפיקציה.
.
8
9. גיבוש מדיניות
בעלות/שכירות
יש יתרונות וחסרונות למגורים בבעלות או בשכירות. בגרף להלן מוצגים היתרונות והחסרונות לדיור בר
השגה בבעלות (ברכישה) מנקודת מבט העיר ומנקודת מבט הפרט. ציינו מה הם היתרונות והחסרונות לדיור
בר השגה בשכירות מנקודת מבט העיר ומנקודת מבט הפרט.
9
10. גיבוש מדיניות
"צורות חזקה" על דיור ()Tenure
בארץ נהוג לחשוב על דיכוטומיה בין בעלות על דירה לבין שכירות דירה, ללא אופציות ביניים. אבל במדינות
רבות אחרות ניתן למצוא רצף של אפשרויות נוספות, המופיע בתרשים להלן. אופציה של 'בעלות משותפת'
נראת מתאימה במיוחד עבור צעירים בארץ. בבעלות משותפת על דירה, אדם קונה אחוז מהדירה –
בהתאם לאפשרויות הכלכליות שלו, ומשלם דמי שכירות על החלק הנותר, שנשאר בבעלות של גוף אחר
(בד"כ גוף ללא מטרות רווח). ניתן לשדרג את אחוז הבעלות בכל רגע – או למכור אחוזים בחזרה לגוף
המחזיק, אם צריך. השיטה שונה מדמי מפתח המוכר אצלנו, גם בשל השותף הציבורי /ללא מטרות רווח,
וגם בשל האפשרות לשנות את אחוז הבעלות עם הזמן.
האם הייתם מעוניינים לרכוש דירה 'בבעלות משותפת' עם ארגון ללא כוונות רווח? מדוע, ובאילו תנאים?
דיור ציבורי דיור בר השגה ביור בר דיור בר השגה דיור בר
בשכירות בשכירות השגה בבעלות השגה
לצמיתות לתקופה בבעלות בהגבלת בבעלות
מוגבלת חלקית מכירה מחדש פרטית
01
11. גיבוש מדיניות
זכאויות
קביעת קריטריונים לזכאות זהו אחד הנושאים היותר שנויים במחלוקת. להלן תבחינים (קריטריונים) שהוצעו
בהקשר שונים לדיור בר השגה. ציינו ליד כל קריטריון האם לדעתכם יש לא לכלול אותו, והאם כתנאי סף כלל
לאומי או מקומי (ברמת העיר). ניתן להוסיף קריטריונים.
מקומי תנאי סף לאומי לא לכלול קריטריון מוצע
מוגבלויות
גיל
רמת הכנסה
רמת השכלה
קבלת סיוע מהמדינה
מצב משפחתי
שירות צבאי
ותק: בני מקום/ילידי
מקום
בעלות על דיור
יכולת השתכרות עתידית
11
12. ניהול המלאי
ניהול מלאי דיור בר השגה
לאחר שנוצר מלאי דיור בהישג יד יש לשמור אותו ולנהל אותו כך שייתן מענה לאוכלוסיות השונות במהלך
לאחר שנוצר מלאי דיור בהישג יד יש לשמור אותו ולנהל אותו כך שייתן מענה לאוכלוסיות השונות במהלך
השנים. מכאןפי רוב ההתייחסות לסוגיות אלה היא מקצועית, ונעשת על ידי חברות משכנות והרשויות
השנים. על עולים מס' נושאים וקשיים הקשורים בניהול מלאי דיור בר השגה.
הציבוריות, בהתאם לסעיפים המופיעים להלן. מתוך היכרות עם הדמויות הפועלות בעירך – באילו
סוגיות רצוי לערב ארגוני תושבים, וכיצד?
• היזם מי אחראי על תחזוקה
• הרשות המקומית
• מלכ"ר של דיור בר השגה,
• הדייר ומי משלם על כך?
• הגבלת מגורים 5 שנים לפני מכירה כיצד מגבילים ניצול
• מכירה בחזרה לגוף ללא מטרות רווח / לגוף ציבורי של הנכס לרווחת
• איסור על השכרת משנה של דיור בהישג יד
הפרט?
• פיקוח על מנגנוני הקצאה לזכאות
• בדיקת זכאויות תקופתיות
כיצד מצמצמים אי-
• קנסות על אי-סדרים ופסילת הטבות מימון סדרים בזכאות?
• ביצוע עם לו"ז מוגדר מהי 'תוכנית לדיור בר
• מעקב ובקרה על יישום השגה' עירונית?
• שקיפות
קביעת יעדים מדידים
21
13. ניהול המלאי
השותפים ותפקידם
חלוקת התפקידים בין הוגפים השונים:
גופים רבים מעורבים במערכת של דיור בר השגה: השלטון המרכזי (משרד השיכון, משרד הפנים, משרד
האוצר) , השלטון המקומי (מועצת העיר, מינהל הנדסה, אגף רווחה, חברות עירוניות), המגזר הפרטי
(יזמים, בנקים, ומשקיעים), והמגזר ללא כוונות רווח (עמותות והתארגנויות תושבים). חלוקת התפקידים
בין הגופים משתנה בין מדינה למדינה, ולעיתים אף בין ערים באותה מדינה. להלן טבלה ובה רשימה של
תפקידים: קביעת מטרות לתוכנית דיור בר השגה, מימון הפרויקטים, פיתוח ובנייה של הדירות, בעלות על
דיור בר השגה (במיוחד כאילו שהן לשכירות או בעלות משותפת), ניהול ותחזוקה של הבניין, קביעת
זכאות, וניטור והערכה של הפרויקטים, כולל האמידה על מטרות והקצאה לזכאים. מה לדעתכם צריכה
להיות חלוקת התפקידים בעיר שלכם? מדוע?
מגזר ללא כוונות מגזר פרטי שלטון מקומי שלטון מרכזי
רווח
קביעת מטרות
מימון
פיתוח/בנייה
בעלות
ניהול
קביעת זכאות
ניטור
31
