In september 1996 schreef George Maas in het artikel ‘De toekomst van het uitbesteden van facilitaire diensten’ hoe de uitbestedingsmarkt zich zou gaan ontwikkelen. Eén van de ontwikkelingen die hij toen schetste was de opkomst van integrated facility management. Wat is er nu, tien jaar later, van die verwachting uitgekomen?

1. UITBESTEDEN THEORIE EN M E T H O D I E K
De stand van de markt
Integrated facility
management
In september 1996 schreef George Maas in het artikel ‘De toekomst van het
uitbesteden van facilitaire diensten’ hoe de uitbestedingsmarkt zich zou gaan
ontwikkelen. Eén van de ontwikkelingen die hij toen schetste was de opkomst
van integrated facility management. Wat is er nu, tien jaar later, van die
verwachting uitgekomen?
TEKST: GEORGE MAAS
In een drieluik over integrated faci- worden uitbesteed aan één externe • de regieorganisatie waarbij de ope-
lity management komen achtereen- partij (de integrator). Onder de regie- rationele processen maximaal
volgens aan bod: de stand van de activiteiten wordt verstaan het alge- zijn uitbesteed.
markt, de stappen in het uitbeste- meen management, inkoop, account- In figuur 1 wordt grafisch weergege-
dingsproces en wat te doen wanneer management, projectmanagement ven wat onder integrated facility
eenmaal de totale facilitaire organi- en financieel management. Onder management wordt verstaan.
satie is uitbesteed. integrated facility management wordt
derhalve niet verstaan: Verschillen in achtergrond
Integrators in soorten en maten • het gebundeld uitbesteden van Volgens een recente inventarisatie
Tien jaar geleden schetste ik in het een aantal operationele diensten van Twynstra Gudde zijn er momen-
artikel De toekomst van het uitbesteden (bijvoorbeeld beveiliging, receptie teel in Nederland ongeveer 20 spelers
van facilitaire diensten dat de aanwe- en catering) aan één partij, actief op het gebied van IFM. Deze
zigheid van voldoende professionele integrators hebben verschillende
aanbieders één van de basisvoor- achtergronden en juist hun achter-
waarden was voor een succesvolle grond verraadt vaak de manier
introductie van integrated facility waarop deze partijen naar IFM kijken.
management (IFM) in Nederland. In figuur 2 wordt de markt geseg-
Hoe ziet de aanbiedersmarkt er menteerd naar herkomst.
anno 2006 uit? Wie zijn de grote spe-
lers en waar komen zij vandaan? De herkomst van de partijen bepaalt
Welke verschillende concepten han- de kerncompetenties van de spelers
teren de integrators en hoe professi- en deze kerncompetenties zijn op hun
oneel is deze markt? beurt weer bepalend voor het IFM-con-
cept dat wordt aangeboden en voor
Alvorens in te gaan op de genoemde de wijze waarop men kijkt naar IFM.
vragen even in het kort wat nu exact
wordt verstaan onder integrated faci- Kerncompetenties
lity management. Integrated facility drs. George W.A. Maas, partner bij IFM-dienstverleners kunnen worden
management is een specifieke vorm de adviesgroep facility management onderscheiden naar de volgende
van uitbesteding waarbij alle opera- van Twynstra Gudde. drie typologieën:
tionele facilitaire processen en de • De Managing partner of integrator
daarbij behorende regieactiviteiten richt zich op het management van
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 145 | NOVEMBER 2006 17

2. TH E O R I E E N M E T H ODIEK UITBESTEDEN
In de praktijk is van een dergelijke gevers en de geleverde dienstverle-
duidelijke scheiding tussen typolo- ning, de managementinformatie
gieën geen sprake, maar het is zeker welke geleverd wordt, de wijze
niet moeilijk om de verschillende waarop gefactureerd wordt, de wijze
Uitbestedende partijen die actief zijn op het gebied waarop planning & control wordt
Inte-
organisatie grator van IFM in te delen naar boven- ingevuld en de manier waarop - en
staande ideaaltypen. het instrumentarium waarmee - ge-
communiceerd wordt met de supply
Een steile leercurve chain, opdrachtgevers en gebruikers.
Het aantal IFM-dienstverleners
Figuur 1 | Grafische weergave integrated actief op de Nederlandse markt is In onze adviespraktijk ervaren wij
facility management. de afgelopen paar jaar sterk toege- dagelijks dat er zeer grote verschillen
nomen. Het afgelopen jaar waren het zijn in kennis en ervaring van alle
de facilitaire diensten, realiseert de bouwbedrijven die zich en masse partijen die actief zijn op de IFM-
structuur en samenhang tussen de begaven op deze markt met als doel- markt. Er zijn echter wel degelijk
verschillende diensten en is niet stelling hun keten te verlengen van uiterst professionele marktpartijen
actief op operationeel niveau. De bouw naar beheer. De eerste voor- met veel ervaring in en buiten Neder-
integrator richt zich derhalve op zichtige stappen naar beheersactivi- land. Ten opzichte van 10 jaar gele-
het management van integrale teiten waren weliswaar al eerder den is de markt duidelijk verder
contracten en besteedt de opera- gezet maar deze hadden slechts geprofessionaliseerd.
tionele activiteiten uit aan onder- betrekking op onderhoud aan instal-
aannemers. De integrator ken- laties of bouwkundig onderhoud. In Double digit groeiverwachting
merkt zich doordat zij meer op 2006 hebben de meeste grote bouw- Twynstra Gudde voert een driejaar-
strategisch dan op operationeel bedrijven volwaardige integrated lijks onderzoek uit naar de uitbeste-
niveau naar facility management facility management-activiteiten dingsgraad van facility management
kijkt en gericht is op het managen ontwikkeld waarin naast hard-servi- in Nederland1). Uit dit onderzoek
van de ‘supply chain’. De belang- ces ook soft-services en regieactivi- over 2005 blijkt dat de totale facility
rijkste kerncompetentie van de teiten worden aangeboden. Belang- management markt in Nederland
integrator is ‘management’. rijkste katalysator hiervoor is de toe- een omvang heeft van 38 miljard
• De Managing producer of maincon- genomen activiteiten op het gebied euro (exclusief huren en kapitaals-
tractor coördineert de facilitaire van Publiek Private Samenwerking lasten). De huidige omvang van de
diensten, vervult management (PPS). IFM-markt wordt door ons geraamd
taken en houdt zich bezig met de Ook vrijwel alle grote internationale op 350 tot 450 miljoen euro. Dat
uitvoering van de verschillende single service suppliers zoals cate- impliceert een penetratie van IFM
diensten. Hij is meer georiënteerd raars en schoonmaakbedrijven zijn van ruim één procent.
op de operationele inhoudelijke vandaag de dag volop actief op het
kant van facility management en gebied van IFM en zien in deze Het IFM-model bestaat al ruim tien
op de coördinatie tussen verschil- nieuwe activiteit kansen voor hun jaar op de Nederlandse markt en
lende facilitaire activiteiten. De groeistrategie. slechts één procent van de markt
lijnen tussen management en kiest voor deze vorm van het orga-
operations zijn korter en er is, in De leercurve bij de aanbieders is steil niseren van facility management.
vergelijking met het integrator en voor een belangrijk deel van de De criticaster concludeert dan dat
model, minder overlap bij het aanbieders geldt dat zij nog niet of IFM geen succesvol model is geweest.
management van de operations. nauwelijks concrete ervaringen heb- De optimist daarentegen stelt dat er
Kerncompetentie van de main- ben op dit gebied. Kennis en erva- nog een enorme markt te winnen is.
contractor is kennis van het ope- ring op het gebied van operationele Welke organisaties kiezen voor IFM?
rationele proces van facility dienstverlening is veelal niet waar Wat zijn de argumenten pro en con-
management. het aan schort, maar het gaat dan tra IFM? Hoe ziet de toekomst van
• De Inkoop partner is actief op het om zaken als de afstemming tussen IFM in Nederland er uit?
gebied van inkoop en de bijbeho- de wensen van (interne) opdracht-
rende administratie, de kracht ligt Alleen voor multinationals?
in het behalen van schaalvoor- Organisaties die de afgelopen jaren
Soft
delen. De inkooppartner koopt services hebben gekozen voor IFM zijn over-
dienstverlening in voor opdracht- wegend de multinationals geweest.
Consul- Asset
gevers, de coördinatie-taak blijft manage- In de afgelopen paar jaar hebben
tancy
veelal bij de opdrachtgever. Kern- IFM
ment bedrijven als Philips, DSM, KLM,
competentie van de inkoop part- Cisco, Sun en Delta Lloyd gekozen
ner is strategisch en tactische voor IFM. Kijkend naar dit rijtje
inkoop. Dit model komt veel Bouw Techniek bedrijven rijst de vraag of IFM alleen
voor in de Angelsaksische landen, geschikt is voor multinationals. Wij
in Nederland is het minder hebben geprobeerd een aantal
bekend. Figuur 2 | Segmentatie IFM-aanbodmarkt. belangrijke kenmerken te geven van
18 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 145 | NOVEMBER 2006

3. UITBESTEDEN THEORIE EN METHODIEK FM&IC T C O L U M N
organisaties die kiezen voor IFM:
• facility management wordt niet
als onderdeel van de core busi-
en contra onder elkaar geplaatst.
Argumenten die in het voordeel
werken van IFM:
Strategische
ness beschouwd,
• de verwevenheid van de proces-
sen van de core business en faci-
• professionalisering aanbieders-
markt,
• hoge uitbestedingsgraad bij ope-
informatie
lity management is beperkt, rationele activiteiten waardoor de
• facility management is professio- stap naar IFM nog slechts een klein Het zal niemand verwonderen, maar
neel georganiseerd en IFM is een stapje is, bij een informatiesysteem draait alles
logische volgende stap in de ont- • blijvende aandacht voor duurzame om informatie. Toch treedt bij het
wikkeling van de facilitaire functie, besparingen, implementeren van een facilitair infor-
• er bestaat brede ervaring met het • positieve ervaringen met outsour- matiesysteem vaak iets merkwaardigs
uitbesteden van processen, cing/off shoring bij andere disci- op. Zowel bij kleine als hele grote orga-
• uitbesteden is gericht op samen- plines (finance, IT, HRM), nisaties, die reeds volop aan het imple-
werken en niet op een transactie, • internationale aandacht voor en menteren zijn geslagen, gebeurt het
• kostenreductie en flexibilisering ervaring met IFM, vrijwel zonder uitzondering dat op de
zijn belangrijke doelen bij de uit- • aandacht voor publiek-private vraag: ‘En, welke informatie zouden
besteding, samenwerking. jullie er nu uit willen krijgen?’ een
• IFM wordt beschouwd als lange diepe stilte valt. Ik moet dit direct iets
termijn strategie. Argumenten die in het nadeel werken nuanceren, want het komt wel eens
van IFM: voor dat men in antwoord op de
Kijkend naar bovenstaande kenmer- • weglekken van kennis op FM- gestelde vraag een onderscheid weet
ken, verbaast het niet dat multina- gebied, te maken in drie soorten informatie,
tionals voorlopers zijn op het gebied • angst om regie over FM te namelijk operationele, tactische en
van IFM en dat de collectieve sector verliezen, strategische.
(overheid, gezondheidszorg, onder- • onvoldoende ervaring met uitbe-
wijs) nog moet wennen aan dit model, steden als samenwerkingsmodel, Op de eerste twee soorten weet men
alhoewel de aandacht voor PPS hier • beperkt aantal succesvolle cases met enige moeite een informatiebe-
snel verandering in kan aanbrengen. (maar wel steeds meer!), hoefte te formuleren. De vraag naar
• weerstand bij facility managers, strategische informatie echter, verzandt
Pro’s en contra’s • vervlechting van facilitaire pro- altijd in een existentiële discussie. Men
Er wordt veel gedebatteerd over IFM cessen en het primaire proces. dreigt vrijwel unaniem te concluderen
en zoals ieder managementmodel dat facility management niet strate-
zijn er tal van argumenten voor en Groei gisch van aard is en men dan ook geen
tegen IFM. Hieronder hebben wij een De IFM-markt is de afgelopen jaren strategische informatiebehoeften heeft.
aantal belangrijke argumenten pro substantieel gegroeid, alhoewel min- Nu is strategie per definitie de vaststel-
der snel dan menigeen 10 jaar gele- ling van de wijze waarop de nodige
In het Verenigd Koninkrijk, waar de den had verwacht. Voor de komende middelen zullen worden aangewend
marktpenetratie van IFM aanzienlijk jaren verwachten wij op basis van ten dienste van het gemeenschappelijk
groter is, was het de overheid die eind
alle lopende initiatieven dat de groei belang. De ware facility manager weet
jaren tachtig en in de jaren negentig
een belangrijke impuls heeft gegeven
zich doorzet, zeker nu ook de finan- dat dit juist de kern van het facilitair
aan IFM. De overheid die eenvoudigweg ciële sector zich aan het oriënteren is management is. Los van het feit of een
niet over de middelen beschikte voor op dit uitbestedingsmodel. De groei vakgebied nu strategisch is of niet
grootscheepse vernieuwing van gebou- van de IFM-markt schatten wij in op (rare vraag eigenlijk), zal een serieuze
wen en infrastructuur. Het toen ont-
10 tot 15% per jaar, hetgeen enorm professionele facility manager zijn dag
wikkelde publiek-private samenwer-
kingsinstrument (PPS), waarbij
lijkt maar in absolute bedragen geen voornamelijk doorbrengen met strate-
marktpartijen verantwoordelijk wer- aardverschuivingen veroorzaakt. gische aangelegenheden. De rest
den voor financiering en beheer van (operatie en tactiek) heeft hij uitbesteed
overheidsgebouwen (ziekenhuizen, Het volgende artikel in dit drieluik aan zijn medewerkers of derden. Het is
scholen, e.d.) en infrastructuur zoals
gaat over het uitbestedingsproces bij dan ook beangstigend te ontdekken dat
wegen en het openbaar vervoer, was
een zeer belangrijke katalysator voor
IFM. Welke stappen moeten worden vrijwel niemand een strategische infor-
de ontwikkeling van IFM in het doorlopen? Welke keuzes moeten er matiebehoefte weet te formuleren. Of
Verenigd Koninkrijk. wanneer gemaakt worden? Wie zit weet men alles al?
Ook in Nederland bestaat er momen- wanneer aan tafel en wat zijn de
teel zowel bij de rijksoverheid als bij de risico’s? Harry Willemse
lagere overheden veel aandacht voor
H.willemse@planon.nl
PPS, alhoewel het de vraag is hoe in
NOOT
een volgend kabinet, met een andere
politieke signatuur, wordt gedacht over 1 Facility Management in the Netherlands;
deze vorm van marktinvloed. Maar Market Analysis, 2001, 2004, 2006, Twynstra
zonder twijfel heeft de huidige aan- Gudde
dacht voor PPS een positief effect op de
ontwikkeling van IFM in Nederland.
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 145 | NOVEMBER 2006 19