Luật kinh doanh - Hợp đồng mua bán nhà ở

2. NỘI DUNG CHÍNH
01
02
03
04
HÌNH THỨC, THỦ TỤC VÀ
MỨC PHÍ CỦA HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở VÀ MỘT
SỐ KIẾN NGHỊ
GIỚI THIỆU CHUNG
VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở
NỘI DUNG VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở

3. CHƯƠNG 1:
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là
phương tiện pháp lý quan trọng
bảo đảm cho việc chuyển dịch
quyền sở hữu nhà ở từ người bán
sang người mua để thỏa mãn nhu
cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản
lý và giám sát của Nhà nước về
nhà ở.
có nghĩa vụ trả tiền cho bên
bán đúng thời hạn, địa điểm
có nghĩa vụ chuyển giao
nhà ở và quyền sở hữu nhà
ở cho bên mua
BÊN
BÁN
BÊN
MUA
1.1.KHÁI NIỆM

4. 1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng: ngôi nhà hoặc diện tích nhà
dùng vào việc ở (nếu nhà có khuôn viên thì
diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng
mua bán)
Theo quy định của pháp
luật, nhà ở thuộc đối
tượng của hợp đồng mua
bán nhà ở phải đang tồn
tại, đang xây dựng
Thực tế, có các giao dịch về
mua bán nhà ở được tiến hành
ngay tại thời điểm nhà là đối
tượng của hợp đồng mua bán
chưa hình thành, trong những
trường hợp và điều kiện nhất
định pháp luật cũng công nhận

5. Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán
phải được xác định cụ thể (phải được chỉ rõ
trong hợp đồng mua bán)
Nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở
hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng do Bộ xây
dựng phát hành và được sử dụng thống nhất trong
cả nước
Các điều kiện về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

6. Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà
đem bán
Không bị cấm lưu thông dân sự
Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải
tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu
của nhiều người
LƯU Ý

7. Mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu dịch chuyển
quyền sở hữu đối với nhà ở
Phải có năng lực pháp luật của chủ thể tham
gia giao dịch dân sự
Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (theo
quy định tại điểm a, khoản 1, điều 122 Bộ Luật
Dân Sự 2005)
Đối với những cá nhân không có đầy đủ năng
lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi
dân sự và người hạn chế năng lực hành vi dân
sự phải thông qua người đại diện
1.3.Chủ
thể của
hợp
đồng
mua bán
nhà ở
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân
nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các
điều kiện luật định khác

8. Đặc
điểm
pháp
lý
là hợp đồng
song vụ
là hợp đồng
có đền bù
là hợp đồng
ưng thuận
là hợp đồng
chuyển giao
quyền sở hữu
nhà ở của
bên bán sang
cho bên mua

9. CHƯƠNG 2:
HÌNH THỨC THỦ TỤC VÀ MỨC PHÍ CỦA HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ
2.1 HÌNH THỨC VÀ THỦ TỤC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
“ Hợp đồng mua bán nhà ở được lập thành văn bản có công chứng hoặc
chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật có quy định khác”- điều 450
BLDS
Để hạn chế tối thiểu những tranh chấp xảy ra thì hợp đồng mua bán nhà ở phải
lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND
phường xã về tình trạng nhà không có tranh chấp trên cơ sở công chứng/
UBND quận, huyện chứng thực
Trường hợp các bên mua nhà ở bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, thì
tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu hóa.

10. TRÌNH TỰ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG
CÓ 5 BƯỚC:
Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ giấy tờ rồi nộp cho công chứng
viên
Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện sẽ hẹn ngày giờ để hai
bên ký hợp đồng mua bán
Công tố viên soạn thảo hợp đồng mua bán
Hai bên mua bán mang bản chính các giấy tờ đã nộp đến văn phòng công
chứng ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng
Hai bên nộp phí, làm thủ tục đóng dấu, mang hồ sơ đến cơ quan thuế nộp
thuế và văn phòng nhà đất để đăng ký sang tên cho bên mua

11. 2.2 MỨC PHÍ CÔNG CHỨNG CỦA HỢP ĐỒNG
Căn cứ vào thông tư số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/1/2012 của bộ
tài chính, bộ tư pháp:

12. Số
TT
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp
đồng, giao dịch
Mức thu
(đồng/trường hợp)
1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2
Từ 50 triệu đồng đến 100 triêu
đồng
100 nghìn
3 Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng
giao dịch
4 Từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng
1 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài
sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt
quá 1 tỷ
5 Từ 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị
tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
vượt quá 3 tỷ

13. 3.1 Quyền và nghĩa vụ bên bán nhà
CHƯƠNG 3: NỘI DUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở
Quyền
(Điều 452 BLDS)
Yêu cầu bên mua nhận nhà
đúng thời hạn đã thỏa thuận
Yêu cầu bên mua trả tiền
đúng hạn theo phương thức
đã thỏa thuận
Yêu cầu bên mua hoàn thành
các thủ tục mua bán nhà
trong thời hạn thỏa thuận
Không giao nhà khi chưa
nhận đủ tiền nhà như đã thỏa
thuận
Nghĩa vụ
(Điều 451 BLDS)
Thông báo cho bên mua về các hạn chế
quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có
Bảo quản nhà đã bán trong thời gian
chưa giao nhà cho bên mua
Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp
đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua
Bên bán phải cùng bên mua hoàn
tất các thủ tục mua bán nhà
Bên bán phải nộp thuế theo quy
định của pháp luật

14. 1
2
3
4
 Trong hợp đồng mua bán nhà, bên bán
nhà có nghĩa vụ phải giao nhà cho bên mua,
đây là nghĩa vụ chính của bên bán. Song
bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua
nhận nhà đúng thời hạn.
 Khi bên mua chậm nhận nhà, bên bán
phải bảo quản nhà, nhưng bên bán có quyền
yêu cầu bên mua thanh toán những chi phí
hợp lý của việc bảo quản đó.
Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng
thời hạn đã thỏa thuận
QUYỀN CỦA BÊN BÁN
www.PowerPointDep.net Hotline: 0919 50 3399

15. 2
3
4
• Quyền yêu cầu trả tiền đúng kỳ hạn
là quyền cơ bản của bên bán nhà.
• Việc trả tiền đúng kỳ hạn là một yếu
tố quan trọng để thỏa mãn mục đích
của bên bán.
• Bên mua nhà không trả tiền đúng
thời hạn, thì phải trả cả lãi theo lãi suất
ngân hàng quy định tại thời điểm thanh
toán trên số tiền chậm trả.
Yêu cầu bên mua trả tiền đúng hạn
theo phương thức đã thỏa thuận1
www.PowerPointDep.net Hotline: 0919 50 3399
QUYỀN CỦA BÊN BÁN

16. 2
3
4
Nếu bên mua không cùng bên bán
hoàn tất các thủ tục mua bán nhà trong
thời hạn hợp đồng đã quy định, coi như
bên mua vi phạm hợp đồng, nếu đây là
điều kiện để đình chỉ hợp đồng, thì bên
bán có quyền đơn phương đình chỉ hợp
đồng
Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ
tục mua bán nhà trong thời hạn thỏa
thuận
1
QUYỀN CỦA BÊN BÁN

17. 2
3
4
 Quyền này của bên bán nhà chỉ
được thực hiện khi trong hợp đồng
quy định bên mua trả hết tiền, bên
bán mới giao nhà
 Nếu bên bán chứng minh được bên
mua không có khả năng trả tiền
mua nhà, thì bên bán được tạm
hoãn việc giao nhà đến khi bên mua
có khả năng trả đủ tiền.
Không giao nhà khi chưa nhận đủ
tiền nhà như đã thỏa thuận
1
QUYỀN CỦA BÊN BÁN

18. 1
2
3
4
5
1
• Thông báo về các quyền của chủ sở hữu
bất động sản liền kề đối với căn nhà là đối
tượng của hợp đồng mua bán.
• Bên bán nhà phải thông báo về sự tồn tại
một hợp đồng cho thuê nhà ở chưa đến hạn
lấy lại nhà, để bên mua nhà đảm bảo các
điều kiện cho bên thuê nhà đến khi kết
thúc hợp đồng
• Bên bán đã thế chấp căn nhà đó để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Thông báo cho bên mua về
các hạn chế quyền sở hữu
đối với nhà mua bán, nếu có
NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN
www.PowerPointDep.net Hotline: 0919 50 3399

19. 2
3
4
5
2
• Trong trường hợp nhà bị hư hỏng do lỗi
của bên bán gây ra thì bên bán nhà phải
bỏ ra các chi phí để sửa chữa các hư
hỏng về nhà ở hoặc bồi thường giá trị
tương ứng, nhằm giữ tình trạng nhà ở đó
ở mức như đã thỏa thuận
• Trường hợp nhà bị hư hỏng do trở lực
khách quan gây ra, mà bên bán không có
lỗi thì bên bán không chịu trách nhiệm
Bảo quản nhà đã bán
trong thời gian chưa giao
nhà cho bên mua
1
NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN
Hotline: 0919 50 3399

20. 2
3
4
5
• Tình trạng đã ghi trong hợp đồng: tổng thể
các yếu tố về diện tích nhà ở; diện tích đất
gắn liền với nhà ở đó; khuôn viên (nếu có),
chất lượng, các vật phụ của nhà ở theo
khoản 2 Điều 176 BLDS, các tài sản khác
gắn liền với nhà ở, các địa dịch đã có
• Mỗi căn nhà có hồ sơ của nó như giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép
xây dựng nhà hay những văn bản mua
bán, thừa kế, tặng cho căn nhà đó, bên bán
phải giao cho bên mua
3
Giao nhà đúng tình trạng đã
ghi trong hợp đồng kèm theo
hồ sơ về nhà cho bên mua
1
NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN

21. 2
3
4
5
Tức là phải cùng bên mua đi đăng ký
trước bạ sang tên nhà ở cơ quan có
thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà đối
với bên mua chỉ phát sinh khi đã làm
xong thủ tục này
4
Bên bán phải cùng bên
mua hoàn tất các thủ
tục mua bán nhà
1
NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN

22. 2
3
4
5
5
Theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có
nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền
sử dụng đất, trừ những trường hợp luật
quy định không phải nộp thuế
Bên bán phải nộp
thuế theo quy định
của pháp luật
1
NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN
www.PowerPointDep.net Hotline: 0919 50 3399

23. 3.2 Quyền và nghĩa vụ bên mua nhà
Quyền của bên
mua
( Điều 454 BLDS )
• Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng
đã quy định trong hợp đồng
• Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà trong
thời hạn thỏa thuận
• Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao
hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại
Nghĩa vụ của bên
mua
(Điều 453 BLDS )
• Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn theo phương
thức đã thỏa thuận; nếu hợp đồng không quy định
thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả
tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có
nhà đem bán
• Nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận

24. 1-Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về
nhà theo đúng tình trạng đã quy định
trong hợp đồng
Bộ hồ sơ đi kèm theo như giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy xin giấy phép xây
dựng và các bản thiết kế kèm theo, các
giấy tờ về chuyển dịch quyền sở hữu…
Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán
nhà giao hồ sơ giấy tờ đó
2-Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục
mua bán nhà trong thời hạn thỏa
thuận
Bên mua nhà chỉ trở thành chủ sở hữu nhà
mua khi đã hoàn tất các thủ tục mua bán,
đã đăng ký quyền sở hữu
Nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận
với nhau về điều khoản hoàn thành thủ tục
là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng thì khi bên
bán nhà có hành vi không cùng bên mua
hoàn tất các thủ tục mua bán nhà ở trong
thời hạn hợp đồng đã quy định sẽ bị coi là
vi phạm hợp đồng
QUYỀN CỦA BÊN MUA

25. 3-Yêu cầu bên bán giao nhà đúng
thời hạn, nếu không giao hoặc giao
chậm thì phải bồi thường thiệt hại
Bên bán giao nhà không đúng thời hạn bị coi là
chậm thực hiện nghĩa vụ
Trong mọi trường hợp bên bán giao nhà cho
bên mua không đúng thời hạn gây thiệt hại cho
bên mua, thì bên bán phải bồi thường thiệt hại

26. NGHĨA VỤ CỦA BÊN MUA

27. CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
4.1. THỰC TRẠNG HIỆN NAY
 Hiện tại thị trường nhà ở của Việt Nam còn nhiều khó khăn do nhà có thể thuộc sở hữu
tư nhân nhưng đất ở lại thuộc sở hữu toàn dân.
 Về mặt pháp lý, chủ nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất
 Thực tế cho thấy, hầu hết các trường hợp mua bán nhà ở các bên đều lập thành văn
bản, song đa số lại không thực hiện các thủ tục hình thức trọn vẹn mà pháp luật quy
định
 Nguyên nhân: do trình độ ý thức của dân ta về pháp luật còn thấp, mặt khác việc thực
hiện, áp dụng pháp luật của cơ quan chức năng còn yếu, buông lỏng trong suốt thời
gian dài.

28. Chính phủ cần ban hành Nghị
định hướng dẫn thi hành các
quy định của BLDS về hợp
đồng mua bán nhà ở
4.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Tuyên truyền pháp luật thông qua
các phương tiện thông tin đại chúng
Phổ biến pháp luật liên quan tới nhà
ở và hợp đồng mua bán nhà ở do cơ
quan chức năng chuyên môn thực
hiện
Cải cách cơ chế hành chính
trong việc quản lý nhà ở và
hoạt động mua bán nhà ở,
thống nhất việc quản lý nhà ở,
đất ở vào một đầu mối
Tăng cường việc giám sát của
Nhà nước về việc thực hiện nghĩa
vụ nộp các loại thuế, các loại phí
khi thực hiện việc mua bán nhà ở