Quy hoạch định hướng phát triển không gian quận Long Biên và huyện Gia Lâm

1. 1
QUY HOẠCH ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN
QUẬN LONG BIÊN VÀ HUYỆN GIA LÂM
KTS. Lã Hồng Sơn (Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội)
I – TỔNG QUAN CHUNG
Quận Long Biên và huyện Gia Lâm có vị trí phía Đông của Thủ đô Hà Nội. Được tách
ra từ huyện Gia Lâm, quận Long Biên được thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP
của Chính phủ và chính thức hoạt động vào ngày 01/01/2004.
Vị trí quận Long Biên: phía Tây Nam là sông Hồng (giáp các
quận Hoàn Kiếm, Thanh Trì, Tây Hồ, Hai Bà Trưng), phía Bắc là sông
Đuống (giáp các huyện Đông Anh, Gia Lâm); phía Đông Nam giáp
huyện Gia Lâm. Diện tích 5.993 Ha. Dân số 273.100 Người (Niên
giám thống kê năm 2014), bao gồm 14 Phường (Cự Khối, Thạch Bàn,
Long Biên, Bồ Đề, Ngọc Thụy, Ngọc Lâm, Gia Thụy, Thượng Thanh,
Việt Hưng, Phúc Đồng, Sài Đồng, Phúc Lợi, Giang Biên, Đức Giang).
Vị trí huyện Gia Lâm: phía Tây Bắc giáp quận Long Biên; phía Tây Nam là sông Hồng
(huyện Thanh Trì và quận Hoàng Mai); phía Đông Bắc và Đông giáp với các huyện Từ Sơn,
Tiên Du, Thuận Thành của tỉnh Bắc Ninh; phía Nam giáp với huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên. Diện tích: 11.473 Ha. Dân số: khoảng 257.800 người (Niên giám thống kê năm 2014),
bao gồm 20 xã (Bát Tràng, Cổ Bi, Dương Hà, Dương Quang, Dương Xá, Đặng Xá, Đa Tốn,
Đình Xuyên, Đông Dư, Kiêu Kỵ, Kim Lan, Kim Sơn, Lệ Chi, Ninh Hiệp, Phù Đổng, Phú
Thị, Trung Màu, Yên Viên, Yên Thường, Văn Đức); và 02 Thị trấn: Yên Viên (diện tích
101,65Ha, dân số 13.000 người), Trâu Quỳ (diện tích 724,78Ha, dân số 25.000 người).
Hiện trạng tại quận Long Biên có 04 tuyến giao thông đường bộ chính: tuyến Nguyễn
Văn Cừ - Ngô Gia Tự (kết nối với Trung tâm thành phố và Thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh);
tuyến Cầu Đông Trù - Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Đức Thuận (kết nối với huyện Đông Anh
và huyện Gia Lâm); tuyến Vành đai 2 – Cầu Vĩnh Tuy – Đê sông Đuống (kết nối với Trung
tâm thành phố, các Khu đô thị mới phía Đông Bắc Quận); tuyến Vành đai 3 – Cầu Thanh Trì
– Cầu Phù Đổng (kết nối với Trung tâm thành phố, huyện Gia Lâm và Thành phố Bắc
Ninh). Đường thủy bao gồm sông Hồng (phía Tây) và sông Đuống (phía Bắc). Đường sắt
Quốc gia có 02 tuyến (Hà Nội – Hải Phòng và Hà Nội – Thái Nguyên). Đường hàng không
hiện có Sân Bay Gia Lâm. Các khu dân cư làng xóm chiếm khoảng 23% tổng diện tích đất,
các khu đất nông nghiệp, cây xanh, mặt nước chiếm khoảng 33% tổng diện tích đất. Trung
tâm hành chính Huyện có vị trí tại khu liên cơ thuộc khu đô thị mới Việt Hưng. Hệ thống
các công trình công cộng, thương mại dịch vụ tập trung phần lớn dọc trên các tuyến đường
Nguyễn Văn Cừ, Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Linh. Quận Long Biên có nhiều công trình di
tích lịch sử, văn hóa (46/87 công trình đã được xếp hạng).
Đánh giá chung, quận Long Biên có nhiều thuận lợi: vị trí tiếp cận trung tâm thành
phố; các tuyến trục giao thông đầu mối đi qua; quỹ đất để phát triển đô thị khá lớn; hệ thống
hạ tầng kỹ thuật phát triển tương đối tốt; địa chất công trình thuận lợi cho xây dựng. Tuy
nhiên, tại quận Long Biên cũng nổi lên một số khó khăn, thách thức chính: Đô thị hoá diễn
ra nhanh nhưng còn dàn trải, thiếu đồng bộ hạ tầng đô thị; vệ sinh môi trường, quản lý xây
dựng và trật tự đô thị chưa đảm bảo; chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp, lao động – việc
làm còn nhiều khó khăn; phân bố hệ thống các công trình dịch vụ, thương mại, y tế, giáo
dục,…chưa đồng bộ và hợp lý; khu vực xung quanh các trận địa pháo phòng không và xung

2. 2
quanh sân bay Gia Lâm chịu ảnh hưởng vành đai an toàn, tĩnh không; thiếu kiểm soát dọc
các tuyến hành lang bảo vệ công trình HTKT, hành lang thoát lũ và khu vực đất bãi ngoài đê
dọc sông Hồng, sông Đuống.
Huyện Gia Lâm bao gồm 02 khu vực đặc trưng: Bắc sông Đuống và Nam sông Đuống.
Khu vực Bắc sông Đuống có 02 tuyến giao thông đường bộ chính: tuyến Nguyễn Văn Cừ -
Ngô Gia Tự - Hà Huy Tập (kết nối với Trung tâm thành phố - quận Long Biên - Thị xã Từ
Sơn tỉnh Bắc Ninh); tuyến Vành đai 3 – Cầu Thanh Trì – Cầu Phù Đổng (kết nối với Trung
tâm thành phố - Khu công nghiệp Tiên Sơn và Thành phố Bắc Ninh). Đường thủy có sông
Đuống (phía Nam). Trung tâm tại TT. Yên Viên và khu vực xã Ninh Hiệp. Khu vực Nam
sông Đuống có 04 tuyến giao thông đường bộ chính: tuyến Vành đai 3 – Cầu Thanh Trì –
Cầu Phù Đổng (kết nối với Trung tâm thành phố - Khu công nghiệp Tiên Sơn và Thành phố
Bắc Ninh); tuyến Quốc lộ 5 (kết nối với Quận Long Biên và Phố Nối tỉnh Hưng Yên); tuyến
Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng (kết nối với Trung tâm thành phố - Quận Long Biên và Thành
phố Hải Phòng); tuyến đường liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên (kết nối Đông Dư – Đa Tốn –
Bát Tràng – Tỉnh Hưng Yên). Đường thủy bao gồm sông Hồng (phía Tây) và sông Đuống
(phía Bắc). Đường sắt Quốc gia có tuyến Hà Nội – Hải Phòng. Các khu dân cư làng xóm
chiếm khoảng 15% tổng diện tích đất, các khu đất nông nghiệp, cây xanh, mặt nước chiếm
khoảng 63% tổng diện tích đất. Hiện có 08 Cụm công nghiệp (tổng diện tích khoảng
420Ha). Trung tâm hành chính Huyện có vị trí tại Thị trấn Trâu Quỳ.
Hệ thống các công trình công cộng, thương mại dịch vụ tập trung phần lớn dọc trên các
tuyến đường Hà Huy Tập (Thị trấn Yên Viên) và Quốc lộ 5 (Thị trấn Châu Quỳ). Huyện Gia
Lâm có khoảng 250 di tích lịch sử văn hóa, trong đó có 98 di tích văn hóa cấp quốc gia và
thành phố, 22 công trình và cụm công trình di tích tôn giáo tín ngưỡng tiêu biểu, 8 di tích
cách mạng. Nổi tiếng có Cụm di tích Phù Đổng (gồm hệ thống đền gắn với truyền thuyết
Thánh Gióng; chùa Kiến Sơ gắn liền với lịch sử hình thành triều đại nhà Lý); Cụm di tích
Chử Xá (gồm đình, đền gắn với truyền thuyết Chử Đồng Tử); Cụm di tích Phú Thị (gồm
đình, đền, chùa Sủi (gắn với truyền thuyết về Nguyên Phi Ỷ Lan; với làng khoa bảng, nhà
thơ Cao Bá Quát); Quần thể di tích đền Nguyên Phi Ỷ Lan; Chùa Keo Kim Sơn (thờ bà Keo
tức bà Pháp Vân là một trong tứ đại Phật Pháp của tín ngưỡng cổ Việt Nam); Chùa Nành
(thờ Pháp Vân); Đền thờ Lê Ngọc Hân...
Đánh giá chung, huyện Gia Lâm có nhiều thuận lợi: vị trí tiếp cận trung tâm thành phố;
các tuyến trục giao thông đầu mối đi qua; quỹ đất để phát triển đô thị lớn (cả phía Bắc và
phía Nam sông Đuống). Tuy nhiên, tại huyện Gia Lâm cũng nổi lên một số khó khăn, thách
thức chính: Về cơ bản vẫn là huyện nông nghiệp; Hệ thống giao thông, hạ tầng đô thị khác
bị chia cắt thành 03 khu vực (khu vực từ sông Hồng đến tuyến đường sắt Quốc Gia ven
Quốc lộ 5; khu vực từ Quốc lộ 5 đến phía Nam sông Đuống; khu vực phía Bắc sông Đuống);
địa chất công trình chỉ thuận lợi cho xây dựng tại một số khu vực (một số khu vực có cao độ
địa hình thấp, thường xảy ra ngập lụt); đô thị hoá còn chậm, dàn trải và thiếu đồng bộ; hệ
thống trung tâm hành chính, công trình công cộng, thương mại dịch vụ,…thiếu và phân bố
chưa hợp lý (mới tập trung tại khu vực phía Nam Quốc lộ 5 và khu vực Thị trấn Yên Viên);
hệ thống các tiêu chí xã nông thôn mới đạt chuẩn 11/20 xã; việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế
nông nghiệp, lao động – việc làm còn nhiều khó khăn (tỷ lệ lao động nông nghiệp còn cao,
thiếu việc làm); thiếu kiểm soát dọc các tuyến hành lang bảo vệ công trình HTKT, hành lang
thoát lũ và khu vực đất bãi ngoài đê dọc sông Hồng, sông Đuống.

3. 3
II - QUY HOẠCH ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN QUẬN LONG
BIÊN VÀ HUYỆN GIA LÂM
Theo định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến
năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày
26/07/2011, 100% diện tích quận Long Biên thuộc khu vực đô thị trung tâm, khoảng 50%
diện tích huyện Gia Lâm thuộc khu vực đô thị trung tâm (phần còn lại thuộc khu vực nêm
xanh, hành lang xanh). Định hướng phát triển không gian cụ thể như sau:
1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN TẠI QUẬN LONG BIÊN
Khu vực đô thị quận Long Biên được xác định các tính chất chính và chức năng chủ
yếu là khu vực nội đô mở rộng; khu đô thị cải tạo, nâng cấp và phát triển mới; trung tâm
dịch vụ chất lượng cao; hỗ trợ công nghiệp vùng phía Đông Hà Nội, ứng dụng chất lượng
cao; đầu mối giao thông đường bộ, đường sắt. Về cơ bản, tại khu vực quận Long Biên được
kế thừa, cập nhật và không có nhiều biến động so với các quy hoạch xây dựng đã được phê
duyệt trong giai đoạn trước. Cụ thể:
1.1. Quan điểm và nguyên tắc:
(1) Kế thừa hệ thống giao thông, hệ thống HTXH, HTKT, phạm vi, ranh giới các đơn
vị ở và định hướng phát triển của các đồ án đã được các cấp thẩm quyền phê duyệt như:
QHCT quận Long Biên tỷ lệ 1/2000, QHC xây dựng huyện Gia Lâm tỷ lệ 1/5000 và các đồ
án QHCT, dự án có liên quan.
(2) Xác định cấu trúc đô thị theo mô hình TOD, lấy các công trình đầu mối giao thông
công cộng (bến xe, nhà ga...) làm động lực phát triển đô thị.
(3) Phát triển các khu ở, đơn vị ở bền vững và các khu đô thị sinh thái.
(4) Tạo dựng hệ thống cây xanh gắn kết với không gian xanh của sông Hồng và sông
Đuống trên cơ sở các khu vực cây xanh đô thị.
(5) Giữ lại tối đa không gian cây xanh mặt nước hiện có, cải tạo không gian mặt nước
trong khu vực nghiên cứu.
(6) Cải tạo các khu dân cư, làng xóm hiện có, hạn chế di chuyển giải phóng mặt bằng
để xây dựng các chức năng khác, kiểm soát chặt về tầng cao xây dựng.
(7) Hạn chế mở các tuyến đường quy hoạch cắt qua khu vực dân cư không mang tính
khả thi và thiếu nguồn lực thực hiện (tổ chức cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở
đường làng, ngõ xóm hiện có, tùy theo điều kiện hiện trạng).
(8) Đảm bảo chỉ tiêu đất đai, bán kính phục vụ của các công trình công cộng đơn vị ở.
(9) Đối với các dự án đã được cấp thẩm quyền chấp thuận, phù hợp với định hướng
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, cho phép tiếp tục thực hiện theo quy hoạch được duyệt.
(10) Các công trình cao tầng, điểm nhấn được xác định theo các tiêu chí, phù hợp với
định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô.
1.2. Định hướng sử dụng đất và phân khu chức năng:
Quận Long Biên bao gồm 02 khu vực: Khu vực thuộc Quy hoạch phân khu đô thị N10
và Khu vực còn lại thuộc phạm vi Quận.
a) Khu vực thuộc Quy hoạch phân khu đô thị N10: Tổng diện tích khoảng 3803,73ha,
dân số 397.000 người chia thành 06 khu quy hoạch giới hạn bởi ranh giới nghiên cứu và các
tuyến đường chính khu vực trở lên (đường Vành đai 3; Vành đai 2 - Vành đai 2 kéo dài;

4. 4
Nguyễn Văn Cừ - Ngô Gia Tự; đường Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Văn Linh kéo dài, và 49
ô quy hoạch giới hạn bởi các tuyến đường từ cấp khu vực trở lên để kiểm soát phát triển,
trong đó các ô quy hoạch tương đương với các đơn vị ở, nhóm ở độc lập và ô đất chức năng.
b) Khu vực còn lại thuộc phạm vi Quận: Diện tích: 180,52ha, dân số khoảng: 17.000
người, dự kiến hình thành một khu đô thị độc lập với 2 ô quy hoạch.
1.3. Định hướng tổ chức không gian:
1.3.1. Bố cục không gian kiến trúc toàn phân khu:
- Phát triển đô thị dựa vào cảnh quan thiên nhiên hiện có, bao gồm hệ thống mặt nước,
sông, hồ hiện có, tạo sự kết nối không gian xanh giữa khu vực hành lang xanh sông Hồng và
sông Đuống.
- Không gian đô thị được phát triển theo nguyên tắc hình thành dọc theo tuyến đường
đô thị tạo không gian lớn, tạo phố (trục đường Nguyễn Văn Linh, Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn
Cừ, Vành đai 2, Vành đai 3) kết hợp với các khu vực xây dựng tập trung (các khu đô thị
mới) một cách linh hoạt, hình thành bộ mặt đô thị. Độ cao công trình giảm dần về phía các
công viên, làng xóm, di tích lịch sử văn hóa - tạo sự chuyển tiếp không gian đô thị.
- Khu vực trung tâm hành chính - chính trị và thương mại được bố trí theo cụm và giáp
các trục đường đô thị, tạo sự bề thế và điểm nhấn kiến trúc đô thị theo khu vực.
- Các khu đô thị mới phát triển theo mô hình khu ở - đơn vị ở, được xây dựng đồng bộ
hạ tầng cơ sở đầy đủ, không gian công cộng dịch vụ thương mại, sân chơi, vườn hoa, thể dục
thể thao khớp nối liên hoàn với khu dân cư hiện có.
- Các khu vực làng xóm được cải tạo chỉnh trang theo quy hoạch, xây dựng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đồng bộ, hạn chế tăng mật độ xây dựng và tầng cao công trình, duy trì kiểu nhà
thấp tầng có sân vườn, kiến trúc hiện đại kết hợp truyền thống.
- Các công trình di tích đình chùa khác được tôn tạo, quản lý về hình thức kiến trúc,
chiều cao, khoảng cách công trình xung quanh di tích; kiểm soát việc xây dựng các công
trình lân cận không làm ảnh hưởng đến cảnh quan khu di tích.
1.3.2. Khu vực trọng tâm, các tuyến, điểm nhấn và điểm nhìn quan trọng:
a) Khu vực trọng tâm: Khu vực trọng tâm của phân khu đô thị là trục không gian dọc
theo tuyến Nguyễn Văn Cừ và Khu vực bảo tàng đường sắt tại phường Gia Thụy.
b) Các tuyến quan trọng:
- Trục đường vành đai 3 đi cầu Phù Đổng có mặt cắt ngang rộng 80-100m: được tổ
chức đa dạng với những đặc trưng riêng từng phân đoạn của tuyến đường: Tổ chức những
không gian cao tầng, các công trình thương mại có quy mô lớn đón hướng nhìn từ nhiều phía
tại nút giao giữ đường Vành đai 3 và đường Nguyễn Văn Linh. Chiều cao, hình thức kiến
trúc trên toàn tuyến tuyến tạo được hình ảnh tuyến phố văn minh, hiện đại kết hợp với một
số điểm nhấn tại các khu vực quan trọng. Không gian hai bên trục được tổ chức kiến trúc
hiện đại, tầng cao công trình có nhịp điệu đan xen giữa khu cao tầng và thấp tầng kết hợp hài
hòa với khu vực dân cư hiện có.
- Tuyến đường vành đai 2 kéo dài đi Ninh Hiệp - huyện Gia Lâm, là tuyến tạo dựng
được nhiều không gian mở, có nhiều điểm nhìn rộng, thay đổi liên tục trên cơ sở các khu
vực dân cư hiện trạng, các công trình thấp tầng và không giang dọc theo tuyến.
- Tuyến đường Nguyến Văn Cừ - Ngô Gia Tự.
- Tuyến đường Nguyễn Văn Linh kéo dài đến cầu Đông Trù.

5. 5
c) Các điểm nhấn và không gian mở:
Điểm nhấn quan trọng được xác định tại điểm kết của các tuyến đường đô thị, tại đây
dự kiến bố trí các công trình công cộng, dịch vụ đô thị với tầng cao và quy mô và hình thức
kiến trúc nổi bật so với các công trình lân cận:
- Cụm công trình công cộng đô thị tại khu vực nút giao giữa đường Vành đai 3 và
đường Nguyễn Văn Linh, với chiều cao đề xuất khoảng 50 tầng. Tổ hợp công trình điểm
nhấn tại đây đóng góp rất tích cực cho bộ mặt đô thị của khu vực nghiên cứu nói riêng và
khu vực quận Long Biên và huyện Gia Lâm nói chung.
- Cụm công trình tại khu vực phường Thạch Bàn, tiếp giáp tuyến mương Gia Thụy Cầu
Bây, với chiều cao đề xuất khoảng 40 tầng (đón các hướng nhìn từ Hà Nội đi Hải Phòng và
ngược lại).
- Cụm công trình công cộng đô thị, với chức năng nhà bảo tàng đường sắt khu vực
phường Gia Thụy, được đề xuất trên cơ sở khu vực nhà máy xe lửa Gia Lâm. Đây là cụm
công trình tuy không có chiều cao nổi trội nhưng lại có quy mô lớn và có tính chất đọc đáo,
thu hút được nhiều du khách.
- Điểm nhấn dọc tuyến đường Nguyễn Văn Linh khu vực phường Gia Thụy (khu vực
Siêu thị Savico, BigC).
d) Điểm nhìn quan trọng:
- Trên tuyến đường vành đai 3 đi cầu Phù Đổng.
- Trên tuyến đường vành đai 2 kéo dài qua Ninh Hiệp.
- Trên tuyến đường Nguyễn Văn Cừ - Ngô Gia Tự.
- Tuyến đường Nguyễn Văn Linh kéo dài qua cầu Đông Trù.
1.3.3. Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan:
- Tuyệt đối không được xây dựng công trình làm ảnh hưởng đến hành lang bảo vệ các
công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Đối với các khu vực đã và đang triển khai đầu tư xây dựng, tiếp tục thực hiện theo dự
án đã được phê duyệt. Các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng đã được cấp thẩm quyền
phê duyệt chưa thực hiện đầu tư xây dựng, cần được nghiên cứu, điều chỉnh để phù hợp với
quy hoạch phân khu.
- Đối với các đồ án quy hoạch, quy hoạch tổng mặt bằng, dự án đang nghiên cứu cần
được rà soát theo định hướng quy hoạch phân khu này.
- Đối với khu vực kiến nghị mở rộng ranh giới nghiên cứu (khu ở: H) nằm ngoài đê,
bãi sông Hồng khi lập dự án đầu tư xây dựng cần thỏa thuận với Bộ Nông nghiệp và phát
triển nông thôn để được cung cấp về hành lang thoát lũ, hành lang bảo vệ đê điều theo quy
định. Vị trí, quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất xác lập trong quy hoạch phân
khu chỉ có tính định hướng, làm cơ sở để nghiên cứu cho quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
(trong quá trình nghiên cứu có thể xem xét, điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế). Vị
trí, quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể sẽ được xác định theo quy hoạch
chi tiết, tỷ lệ 1/500 được cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với đất công trình di tích, tôn giáo, danh lam thắng cảnh, việc lập dự án, cải tạo,
xây dựng phải tuân thủ luật di sản văn hoá và được cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với đất có chức năng an ninh quốc phòng sẽ được thực hiện theo dự án riêng do
cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

6. 6
- Đối với sơ đồ tĩnh không đầu, tĩnh không sườn của sân bay gia lâm được xác định
theo hướng dẫn của Nghị định số 20/2009/NP-CP của Chính phủ về quản lý độ cao chướng
ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam, các dự án nằm
trong khu vực này khi lập dự án đầu tư xây dựng cần thỏa thuận chiều cao công trình với cơ
quan quản lý.
- Đối với khu vực dân cư hiện có: Chiều cao các tầng nhà, mái đón, mái hè phố, bậc
thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…), phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo
tính thống nhất và mối tương quan về chiều cao với các công trình lân cận cho từng khu
chức năng và cho toàn khu vực; khuyến khích xây dựng công trình có chiều cao các tầng
nhà, mái đón, mái hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…)
bằng nhau.
- Đối với các công trình công cộng, hỗn hợp, cơ quan... chiều cao công trình phải đảm
bảo hài hòa, thống nhất và mối tương quan về chiều cao các công trình lân cận cho từng khu
chức năng và cho toàn khu vực; Trừ những công trình nằm trong các trục không gian, quảng
trường, khu vực điểm nhấn, những công trình nằm xen kẹt trong khu vực dân cư không cho
phép xây dựng cao tầng gây đột biến về chiều cao của toàn khu vực; Hình khối, màu sắc,
ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh, mặt
nước, quảng trường phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của công trình;
Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất không thấp hơn các quy định đã được quy định
trong Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, khuyến khích tạo lập hệ thống cây xanh
lớn hơn theo quy định và nghiên cứu xây dựng công trình theo hướng đô thị xanh.
- Đối với các công trình điểm nhấn, mật độ xây dựng và tầng cao công trình tối đa, tối
thiểu phải đáp ứng theo theo quy định về đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử
dụng đất. Tùy theo quy mô đất, chức năng sử dụng và vị trí cụ thể để lựa chọn chỉ tiêu cho
phù hợp.
- Khu vực quảng trường, không gian mở tạo lập các không gian xanh, công viên, vườn
hoa kết nối với hệ thống cây xanh, mặt nước khu vực.
1.3.4. Các vùng, khu vực đặc trưng cần kiểm soát:
- Khu vực nằm trong phạm vi ảnh hưởng của tĩnh không sân bay Gia Lâm và các trận
địa pháo phòng không.
- Khu vực dọc theo các tuyến đường cấp đô thị và khu vực (Vành đai 3, Vành đai 2,
đường Nguyễn Văn Cừ - Ngô Gia Tự, đường Nguyễn Văn Linh).
- Các trục không gian và điểm nhấn quan trọng .
- Mặt nước và không gian cây xanh.
- Các khu vực làng xóm hiện hữu.
2. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN TẠI HUYỆN GIA LÂM
Khu vực huyện Gia Lâm được xác định các tính chất và chức năng chủ yếu là một
phần đô thị trung tâm trong chuỗi các đô thị phía Bắc; đô thị dịch vụ - công nghiệp cửa ngõ
phía Đông thành phố trung tâm, kết nối với Hưng Yên, Hải Dương; trung tâm phân phối
hàng hóa và chợ đầu mối và điểm trung chuyển hàng hóa tới các tỉnh phía Đông; trung tâm
dịch vụ chất lượng cao hỗ trợ phát triển công nghiệp vùng phía Đông; đầu mối giao thông
đường bộ, đường sắt, đường thủy với hệ thống công trình giao thông đầu mối quan trọng;
khu vực phát triển đô thị trên cơ sở cải tạo Thị trấn Trâu Quỳ và phát triển các Khu đô thị

7. 7
mới; trung tâm đào tạo cấp vùng. Về cơ bản, tại khu vực huyện Gia Lâm có nhiều biến động
so với quy hoạch chung xây dựng huyện được duyệt năm 2009. Cụ thể:
2.1. Quan điểm và nguyên tắc:
(1) Triển khai Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Hà Nội và huyện
Gia Lâm, đồng thời lại là cơ sở (về không gian) cho việc triển khai đồng bộ các quy hoạch
phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn;
(2) Kế thừa và cụ thể hóa Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, tổng hợp và khớp nối
các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và quy hoạch chuyên ngành có liên quan; quy
hoạch xây dựng nông thôn mới đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt; phù hợp với điều
kiện thực tế, có khả năng thu hút được các nhà đầu tư lớn, đảm bảo sự phát triển nhanh và
bền vững;
(3) Khai thác được mặt mạnh, hạn chế mặt yếu của điều kiện hiện trạng, tận dụng tối
đa cơ hội từ bên trong và bên ngoài để hình thành các động lực cho phát triển;
(4) Phát triển đô thị (thuộc Phân khu N9, N11 và thị trấn Phù Đổng) là các không gian
phát triển quan trọng hàng đầu để huyện Gia Lâm trở thành trung tâm phát triển kinh tế hiện
đại mới tại cửa ngõ phía Đông của Thủ Đô; hình thành thành và phát triển hệ thống không
gian cho các hoạt động dịch vụ cấp cao, thương mại, văn phòng, y tế, đào tạo – nghiên cứu,
du lịch và xây dựng được hình ảnh đô thị hiện đại; Kết nối về không gian giữa khu vực đô
thị và nông thôn;
(5) Quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn đảm bảo hài hòa giữa bảo tồn, tôn
tạo các không gian làng xóm truyền thống và phát triển mới phù hợp với Quy hoach xây
dựng nông thôn mới; mở rộng không gian để phát triển kinh tế và phát triển dịch vụ phục vụ
sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hóa; tập trung phát triển hạ tầng tại khu vực trung
tâm dịch vụ nông thôn phục vụ cho một cụm 2-3 xã.
(6) Bảo tồn, tôn tạo và hình thành được không gian cảnh quan, lịch sử, văn hóa, kết nối
và phát triển hài hòa với các không gian phát triển kinh tế, qua việc thiết lập cơ cấu không
gian: ”Mặt nước" - " Cây xanh”- " Văn hoá" và “Dịch vụ”.
(7) Khu vực đất nông nghiệp trong Khu vực phát triển không xanh, mặt nước và trong
Khu vực nông thôn được quy hoạch theo hướng phát triển nông nghiệp cận đô thị; nông
nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp sạch, nông nghiệp sinh thái;
(8) Đất công trình di tích, tôn giáo, danh lam thắng cảnh được xác định và bảo vệ trên
cơ sở ranh giới hiện đang quản lý sử dụng. Việc lập dự án cải tạo, xây dựng trong các khu
vực này được thực hiện theo dự án riêng, tuân thủ Luật Di sản Văn hoá. Việc bảo tồn tôn tạo
các công trình di tích, tôn giáo, danh lam thắng cảnh gắn liền với việc phát triển du lịch theo
hướng bền vững;
(9) Củng cố hệ thống đê bao sông Hồng và sông Đuống, vừa đảm bảo phòng chống lụt
và đáp ứng được vai trò là một trục giao thông liên xã và tuyến giao thông phục vụ du lịch
dọc theo sông. Các hoạt động xây dựng ngoài thềm sông, bãi sông cần phải tuân thủ Luật Đê
điều và Quy hoạch phòng chống lũ các tuyến sông và quy hoạch xây dựng được duyệt;
(10) Việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch phải gắn liền với việc xây dựng mô hình
thể chế nhằm thu hút được các nguồn lực của xã hội; phát triển thị trường; ứng dụng được
các mô hình sản xuất có công nghệ tiên tiến; mở rộng quy mô đầu tư…; tạo điều kiện cho
các đột phá về kinh tế, đảm bảo phát triển nhanh song phải gắn với các yêu cầu về bảo vệ
môi trường, hướng tới phát triển bền vững.

8. 8
2.2. Định hướng sử dụng đất và phân khu chức năng:
2.2.1. Khu vực phát triển đô thị: có tổng diện tích khoảng 4118,67ha, gồm:
- Khu vực phát triển dọc quốc lộ 1A và dọc đường quy hoạch dự kiến Cổ Loa- Yên
Viên – Phù Đổng có diện tích khoảng 1482,65ha. Đây là khu vực phát triển đô thị nằm trong
Phân khu N9 (có quy mô thuộc huyện Gia Lâm và huyện Đông Anh). Phần nằm trong địa
phận huyện Gia Lâm ký hiệu N9*;
- Khu vực phát triển dọc theo Quốc lộ 5 cũ và mới, đường Hà Nội- Hưng Yên có diện
tích khoảng 2936,02ha. Đây là khu vực phát triển đô thị nằm trong Phân khu N11 (có quy
mô thuộc huyện Gia Lâm và quận Long Biên). Phần nằm trong địa phận huyện Gia Lâm ký
hiệu N11*.
2.2.2. Khu vực phát triển không gian xanh, mặt nước: có tổng diện tích khoảng
2.055,07ha, gồm:
- Khu phát triển không gian xanh, mặt nước dọc sông Hồng có diện tích khoảng
1.250,17ha, là một phần của Phân khu R(1-5). Phần nằm trong địa phận huyện Gia Lâm ký
hiệu R(1-5)*;
- Khu vực phát triển không gian xanh, mặt nước dọc sông Đuống có diện tích khoảng
322,18ha, là một phần của Phân khu R6. Phần nằm trong địa phận huyện Gia Lâm ký hiệu
R6*;
- Khu vực nêm xanh phía Bắc sông Hồng có diện tích khoảng 482,72ha, là một phần
của Phân khu GN. Phần nằm trong địa phận huyện Gia Lâm ký hiệu GN*.
2.2.3. Khu vực phát triển nông nghiệp, nông thôn: có diện tích khoảng 4999,25ha, là
phần đất còn lại của huyện ngoài hai quỹ đất nêu trên. Trong đồ án ký hiệu NT.
2.3. Định hướng tổ chức không gian:
2.3.1. Hướng phát triển không gian và kết nối không gian:
1) Hướng phát triển không gian và kết nối không gian bằng hệ thống trục không gian
được hình thành từ các trục giao thông chính đô thị và các tuyến đường liên huyện, liên xã:
a) Tại khu đô thị thuộc Phân khu N9*, không gian phát triển theo hai hướng chính:
- Hướng Tây Nam – Đông Bắc dọc theo trục Quốc lộ 1A cũ, kết nối huyện với quận
Long Biên và khu đô thị Từ Sơn, Bắc Ninh.
- Hướng Tây Bắc – Đông Nam dọc theo trục đường đô thị, nối Khu di tích Cổ Loa với
Khu di tích Phù Đổng. Đây là trục không gian kết nối khu vực đô thị và khu vực nông thôn
tại khu vực Bắc Đuống.
b) Tại khu đô thị thuộc Phân khu N11*:
- Hướng phát triển không gian theo hướng Tây Bắc – Đông Nam dọc theo trục Quốc lộ
5 cũ và mới, trục đường Hà Nội – Hưng Yên, kết nối huyện với quận Long Biên và Khu đô
thị Văn Giang, thị trấn Như Quỳnh, Hưng Yên. Đầu của các trục giao thông trên là cửa ngõ
đô thi của các khu đô thị thuộc Phân khu N11*.
- Hướng phát triển không gian theo hướng Đông Bắc – Tây Nam dọc theo các trục
đường liên khu vực kết nối các khu đô thị với các khu vực dân cư tại Khu vực không gian
cây xanh, mặt nước dọc sông Hồng và với khu vực nông thôn tại Nam Đuống.
Các công trình bố trí dọc theo các trục không gian trên hình thành các tuyến phố chính
của các khu đô thị.
c) Tại Khu vực phát triển nông nghiệp nông thôn NT:

9. 9
Các trục đường liên huyện, liên xã vừa là hướng phát triển không gian của các điểm
dân cư nông thôn, vừa có vai trò liên kết không gian các xã trong huyện. Xây dựng trục giao
thông qua sông Đuống để tăng cường liên kết không gian giữa hai khu vực nông thôn Bắc và
Nam Đuống.
2) Hướng phát triển và kết nối không gian bằng hệ thống cây xanh, mặt nước:
a) Phát triển không gian và kết nối không gian qua hệ thống mặt nước:
- Kết nối không gian với các quận Hoàng Mai, bên kia sông Hồng qua sông Hồng.
- Kết nối không gian với quận Long Biên, với khu vực nông thôn Bắc Ninh qua sông
Đuống. Sông Đuống cũng là không gian liên kết khu đô thị thuộc Phân khu N9* với các khu
vực nông thôn của huyện.
- Kết nối không gian của các khu vực đô thị và nông thôn trong huyện qua hệ thống
sông Cầu Bây, sông Thiên Đức và hệ thống hồ, mương. Trục không gian sông Cầu Bây,
sông Thiên Đức cũng là trục không gian bố trí các khu đô thị, khu du lịch sinh thái, khu dân
cư, hình thành hình ảnh một khu vực phát triển ven sông, ven hồ.
b) Phát triển không gian và kết nối không gian qua hệ thống cây xanh:
Theo quy hoạch, Gia lâm sẽ hình thành hệ thống cây xanh công viên trong các khu đô
thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống cây xanh trong các khu du lịch sinh thái. Hệ thống
cây xanh trên kết hợp với hệ thống mặt nước bố cục đan xen với các khu vực xây dựng, tạo
cho Gia Lâm đến năm 2030 trở thành một khu vực phát triển theo dạng “thành phố vườn”.
3) Phát triển không gian và kết nối không gian qua hệ thống tuyến du lịch:
Hình thành tuyến du lịch: Khu di tích Cổ Loa – Ga Yên Viên (ga đường sắt và ga
đường sắt đô thị tuyến số 1)- Cụm di tích lịch sử và làng nghề tại Ninh Hiệp- Khu di tích
lịch sử Phù Đổng – Cụm di tích chùa Keo tại Kim Sơn- Công viên sinh thái sông Thiên Đức
tại Dương Quang – Quần thể di tích đền Nguyên Phi Ỷ Lan tại Dương Xá- Cụm di tích Phú
Thị- Cảng sông Đặng Xá- Ga Cổ Bi (ga đường sắt và ga đường sắt đô thị tuyến số 8)- Làng
nghề Kiêu Kỵ- Làng nghề Bát Tràng – Cụm di tích Chử Xá tại Văn Đức. Hình thành các
tuyến không gian có vai trò kết nối các di tích lịch sử văn hóa, danh thắng, làng nghề với các
dịch vụ du lịch, nghỉ ngơi giải trí.
2.3.2. Hệ thống các điểm nhấn không gian:
Hệ thống các điểm nhấn không gian trong huyện bao gồm:
(1) Hệ thống các trung tâm đô thị tập trung xây dựng với các công trình cao tầng:
- Tại Phân khu N9* có 3 cụm trung tâm với các công trình cao đến 15 tầng;
- Tại Phân khu N11* có 3 cụm trung tâm với các công trình cao đến 50 tầng;
(2) Hệ thống trung tâm cụm xã, trung tâm xã, nơi tập trung xây dựng các công trình
dịch vụ nông thôn:
- Tại khu vực Bắc Đuống, điểm nhấn không gian là các cụm công trình tại trung tâm
cụm xã Phù Đổng gắn với Khu di tích Phù Đổng;
- Tại khu vực Nam Đuống, điểm nhấn không gian là các cụm công trình tại trung tâm
cụm xã tại Đặng Xá gắn với cảng Đặng Xá và trung tâm cụm xã tại Kim Sơn – Lê Chi gắn
với cụm CN Hapro.
(3) Hệ thống các không gian quảng trường giao thông là giao của các trục đường chính
đô thị; quảng trường trước nhà ga Yên Viên, ga Cổ Bi; không gian giao tiếp mở ra các công
viên đô thị. Đây cũng là nơi bố trí các tượng đài, vòi phun nước...
2.3.3. Phân vùng chiều cao:

10. 10
Toàn huyện về cơ bản phân thành 3 vùng theo chiều cao:
- Khu vực xây dựng cao tầng: tập trung tại các trung tâm của đô thị và dọc theo các
trục không gian chính đô thị;
- Khu vực xây dựng công trình nhiều tầng (đến 9 tầng): tập trung chủ yếu tại các khu
vực phát triển đô thị, tại các trục đường khu vực;
- Khu vực xây dựng công trình thấp tầng:
. Tại các Khu vực đô thị: công trình thấp tầng phân bố tại các khu vực ven sông, tại khu
vực là không gian chuyển tiếp với khu vực nông thôn;
. Công trình thấp tầng chủ yếu phân bố tại Khu vực phát triển không gian xanh, mặt
nước và tại các điểm dân cư nông thôn.
2.3.4. Quy định kiểm soát các vùng kiến trúc cảnh quan và xác định các khu chức
năng cần kiểm soát:
Vị trí, quy mô các khu vực đặc trưng cần kiểm soát theo chức năng của từng khu vực
phát triển: Khu vực đô thị, Khu vực không gian xanh, mặt nước và Khu vực nông nghiệp
nông thôn. Nội dung các vấn đề cần thực hiện kiểm soát gồm: Chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật
(Chức năng sử dụng đất; Dân số; Mật độ xây dựng; Tầng cao); Chỉ giới đường đỏ của các
trục đường cấp đô thị và đường chính khu vực; Điểm nhấn kiến kiến trúc cảnh quan; Khu
vực cần kiểm soát lũ lụt; Khu vực cần bảo tồn, tôn tạo môi trường lịch sử, văn hóa; Khu vực
có yêu cầu kiểm soát về môi trường sinh thái, cảnh quan và Khu vực cần kiểm soát đặc biệt
(ô nhiễm môi trường; hành lang bảo vệ đê, tuyến điện cao thế, tuyến xăng dầu; khoảng cách
cách ly với khu vực nghĩa trang, KCN/CCN, trạm xử lý rác thải...).
Hà Nội, tháng 8/2016