2. A. CĂN CỨ, CƠ SỞ PHÁP LÝ
B. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG
C. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
D. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
NỘI DUNG
3. 1. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT
2. MỤC TIÊU
3. CƠ SỞ PHÁP LÝ
4. PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN
A. CĂN CỨ, CƠ SỞ PHÁP LÝ
4. 1. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
• Tuyến đường 40M (đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đê sông Hồng - Phường Ngọc Thụy) là một trong
những tuyến đường chính có vai trò, tính chất quan trọng trong khu vực, nằm trong khu vực phát triển đô
thị mới về phía Tây quận Long Biên, Thành phố Hà Nội, thuộc quy hoạch phân khu đô thị N10.
• Để quy hoạch kiểm sóat và thúc đẩy phát triển không gian kiến trúc cảnh quan hai bên tuyến đường phù
hợp với vai trò và vị trí của tuyến đường trong tổng thể quy hoạch phân khu, thực hiện mục tiêu phát triển
năng động, hiệu quả và bền vững, việc thiết kế đô thị tỷ lệ 1/500 dọc theo tuyến đường là cần thiết và cấp
bách
2. MỤC TIÊU LẬP THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
• Cụ thể hóa quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030, quy hoạch phân khu N10 tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi
tiết quận Long Biên tỷ lệ 1/2000,
• Rà soát khớp nối các quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng các dự án đầu tư trong phạm vi lập Thiết
kế đô thị nhằm đảm bảo đồng bộ không gian kiến trúc cảnh quan.
• Xây dựng tầm nhìn ổn định, lâu dài cho tuyến đường;
• Đề xuất về cơ cấu sử đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan hai bên tuyến đường
• Xác định chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật cho từng ô đất
• Đề xuất Quy định quản lý đầu tư xây dựng theo đồ án thiết kế đô thị, làm cơ sở pháp lý để cơ quan, chính
quyền địa phương quản lý xây dựng theo quy hoạch.
5. • Luật Xây dựng năm 2003; Luật Quy hoạch đô thị 2009;
• Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, số 38/2010/NĐ-CP, sô 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và
quản lý quy hoạch đô thị; quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; quản lý không gian xây dựng công trình ngầm
• Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/09/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng;
• Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
• Thông tư số 10/2012/TT-BXD ngày 20/12/2012 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn chi tiết một số nội dung của nghị định 64/2012/NĐ-
CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng;
• Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;
• Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày
13/5/2013 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;
• Quyết định số 15/2011/QĐ-UBND ngày 06/05/2011 và Quyết định số 16/2015/QĐ-UBND ngày 17/07/2015 của UBND Thành phố Hà Nội
về việc ban hành và sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của Quy định xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây
dựng đang tồn tại dọc theo các tuyến đường giao thông và nguyên tắc thực hiện các dự án đầu tư đường giao thông mới trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
• Quyết định số 59/2013/QĐ-UBND ngày 19/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc quy định chi tiết một số nội dung về cấp giấy
phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội;
• Quyết định số 1495/QĐ-UB ngày 18/03/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch hệ thống cây xanh, công viên,
vườn hoa và hồ thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;
• Quyết định số 70/2014/QĐ-UBND ngày 12/9/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc
chung thành phố Hà Nội;
• Quyết định số 72/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về lập, thẩm định, phê duyệt
nhiệm vụ, đồ án và quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
• Văn bản số: 1857/QHKT-P8 ngày 15 tháng 5 năm 2015 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội về việc hướng dẫn chi tiết Quy trình thực
hiện các đồ án quy hoạch (đồ án quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc, thiết kế đô thị) thực hiện bằng nguồn vốn
ngân sách trên địa bàn thành phố Hà Nội;
• Quyết định số 4922/QĐ-UBND ngày 24/09/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt danh mục: các đồ án quy hoạch đô thị,
thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý quy hoạch - Kiến trúc; các dự án chỉ giới đường đỏ và thiết kế hồ sơ cắm mốc thực hiện năm 2015
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. CƠ SỞ PHÁPLÝ
6. • Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung và Quy định quản lý theo đồ
án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;
• Quyết định số 6115/QĐ-UBND ngày 21/11/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị N10, tỷ
lệ 1/2000;
• Quyết định số 3221/QĐ-UNBD ngày 22/4/2015 của UBND quận Long Biên về việc giao nhiệm vụ thực hiện Quyết định số 4922/QĐ-
UBND ngày 24/9/2014 của UBND thành phố Hà Nội;
• Quyết định số 7753/QĐ-UBND ngày 11/9/2015 của UBND quận Long Biên về việc bổ sung kinh phí từ ngân sách quận Long Biên năm
2015 cho các đơn vị thuộc quận (đợt 2 - tháng 9 năm 2015);
• Quy hoạch chi tiết Quận Long biên, tỷ lệ 1/2000 đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 228/2005/QĐ-UB ngày
19/12/2005 (phần Quy hoạch Sử dụng đất và giao thông) và Quyết định số 13/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 (phần Quy hoạch Hệ
thống hạ tầng kỹ thuật);
• Quy hoạch phân khu đô thị N10, tỷ lệ 1/2000 đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 6115/QĐ-UBND ngày
21/11/2014;
• Hồ sơ chỉ giới đường đỏ tuyến đường 40m (đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đê sông Hồng - Phường Ngọc Thụy); tỷ lệ 1/500 do Viện
Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập;
• Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các Tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch xây dựng;
• Các tài liệu có liên quan khác
3. CƠ SỞ PHÁPLÝ
7. 4. PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN
• Đánh giá và phân tích hiện trạng tổng hợp
• Cập nhật các dự án quy hoạch, tổng mặt bằng kiến trúc liên quan.
• Rà soát các định hướng, chủ trương chính sách của nhà nước có liên quan
• Xác định các tiêu chí phân vùng tác động và phân vùng tác động theo 3 cấp độ
• Điều tra xã hội học, khảo sát chi tiết các vùng tác động
• Đề xuất phương án quy hoạch phù hợp cho từng vùng tác động.
• Lấy ý kiến sở ban ngành và người dân trong khu vực nghiên cứu về phương án quy hoạch cải tạo
• Điều chỉnh và hoàn thiện hồ sơ
8. 1. VỊ TRÍ, RANH GIỚI
2. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG
B. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG
9. 1. VỊ TRÍ TUYẾN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU
Vị trí khá gần với khu vực trung tâm nội đô lịch sử, cách khu phố
cổ qua sông Hồng, được kết nối bởi cầu Long Biên và cầu Chương
Dương.
1904
1935
2009
Dựa trên các bản đồ lịch sử, tuyến đường nghiên cứu
nằm trong khu vực phát triển mạnh trong những năm gần
đây, có triển vọng rất lớn về phát triển đô thị
10. RANH GIỚI NGHIÊN CỨU
Khu vực nghiên cứu là một
đoạn của tuyến đường 40m ở
phía Tây khu vực quận Long
Biên, điểm đầu là đường
Nguyễn Văn Cừ, đểm cuối là đê
sông Hồng - Phường Ngọc
Thụy.
Khu vực nghiên cứu lập thiết
kế đô thị nằm trên địa bàn
phường Ngọc Lâm và phường
Ngọc Thụy, quận Long Biên,
Thành phố Hà Nội.
Ranh giới:
- Phía Bắc giáp đê sông
Hồng, phường Ngọc Thụy.
- Phía Đông Bắc giáp dân cư
phường Ngọc Thụy và Ngọc
Lâm.
- Phía Nam giáp đường
Nguyễn Văn Cừ.
- Phía Tây Nam giáp dân cư
phường Ngọc Thụy và Ngọc
Lâm.
11. TUYẾN ĐƯỜNG TRONG QUY HOẠCH GIAO THÔNG HÀ NỘI VÀ QH PHÂN KHU N10
Theo Quy hoạch giao thông Hà Nội, tuyến đường
nghiên cứu được quy định là trục chính đô thị thứ yếu, có
tuyến đường sắt đô thị số 1 và tuyến đường sắt quốc gâ
cắt ngang qua. Theo QH phân khu N10, sử dụng đất của
khu vực nghiên cứu gồm có đất ở mới, đất hỗn hợp cao
tầng, đất công cộng, xen kẽ với đất dân cư hiện trạng
12. 2. HIỆN TRẠNG
2000 2015
Nhìn không ảnh được chụp năm
2000 và năm 2015, có thể thấy trong
suốt 15 năm, mặc dù lượng dân cư có
tăng lên nhưng không có nhiều thay đổi
về mặt phân bố và cơ cấu sử dụng đất.
Dân cư tập trung tại phía Bắc là khu vực
làng xóm quanh chợ Ngọc Thụy. Dân cư
tập trung tại phía Nam bám sát theo các
trục đường chính như đường Nguyễn
Văn Cừ, đường Ngọc Lâm. Khu vực ở
trung tâm khu vực nghiên cứu chưa
được xây dựng nhiều, trước đây là
ruộng, đất trống, hiện tại được một số
nhà hàng sử dụng dựa theo ao hồ mặt
nước có sẵn.
Khi thiết lập tuyến đường 40m, khu
vực đất trống thích hợp để xây dựng khu
ở hoặc hỗn hợp ở - thương mại dịch vụ
cao tầng. Khu vực dân cư hiện trạng tại
phía Bắc và phía Nam của tuyến cần
được nghiên cứu cải tạo chỉnh trang
thống nhất về chiều cao và hình thái kiến
trúc
13. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
TT
Chức năng sử dụng đất theo hiện
trạng
Kí hiệu
ô đất
Diện tích
(m2)
Theo quy hoạch
1 Đất dân cư hiện có A1 3,358 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
2 Đất Ao hồ mặt nước, dân cư hiện có A2 2,966 Đất bãi đỗ xe
2.1 Đất ao hồ mặt nước A2.1 2,181
2.2 Đất dân cư hiện có A2.2 785
3 Đất Ao hồ mặt nước, đất trống A3 7,194 Đất ở thấp tầng
3.1 Đất ao hồ mặt nước A3.1 4,094
3.2 Đất trống A3.2 3,100
4 Đất Ao hồ mặt nước, đất trống A4 8,099 Đất ở thấp tầng
4.1 Đất trống A4.1 7,232
4.2 Đất ao hồ mặt nước A4.2 867
5 Đất Ao hồ mặt nước, đất trống A5 8,977 Đất công cộng đơn vị ở
5.1 Đất ao hồ mặt nước A5.1 4,656
5.2 Đất trống A5.2 4,321
6 Đất trống A6 497 Đất cây xanh cách ly
7 Đất trống A7 2,379 Đất bãi đỗ xe
8 Đất Ao hồ mặt nước, dân cư hiện có A8 552 Đất cây xanh cách ly
8.1 Đất ao hồ mặt nước A8.1 139
8.2 Đất dân cư hiện có A8.2 413
9 Đất dân cư hiện có A9 370 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
10 Đất dân cư hiện có, đất giao thông A10 456 Đất cây xanh cách ly
10.1 Đất dân cư hiện có A10.1 125
10.2 Đất giao thông A10.2 331
11 Đất dân cư hiện có A11 315 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
12 Đất Ao hồ mặt nước, dân cư hiện có A12 990 Đất cây xanh
12.1 Đất dân cư hiện có A12.1 251
12.2 Đất ao hồ mặt nước A12.2 739
13 Đất dân cư hiện có A13 745 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
14 Đất dân cư hiện có A14 980 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
15 Đất cơ quan hiện có A15 996 Đất công cộng đơn vị ở
16 Đất dân cư hiện có A16 211 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
17 Đất dân cư hiện có A17 2,127 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
18 Đất Ao hồ mặt nước, dân cư hiện có B1 5,686 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
18.1 Đất ao hồ mặt nước B1.1 5,635
18.2 Đất dân cư hiện có B1.2 51
TT
Chức năng sử dụng đất theo hiện
trạng
Kí hiệu ô
đất
Diện tích
(m2)
Theo quy hoạch
19 Đất dân cư hiện có B2 759 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
20 Đất Ao hồ mặt nước, đất trống B3 7,057 Đất ở thấp tầng
20.1 Đất ao hồ mặt nước B3.1 348
20.2 Đất trống B3.2 6,709
21 Đất Ao hồ mặt nước, đất trống B4 8,895 Đất hỗn hợp
21.1 Đất ao hồ mặt nước B4.1 607
21.2 Đất trống B4.2 8,288
22 Đất Ao hồ mặt nước, đất trống B5 23,034 Đất hỗn hợp
22.1 Đất ao hồ mặt nước B5.1 6,194
22.2 Đất trống B5.2 16,840
23
Đất Ao hồ mặt nước, dân cư hiện có,
đất trống, đất giao thông
B6 4,010 Đất hạ tầng kỹ thuật
23.1 Đất ao hồ mặt nước B6.1 2,306
23.2 Đất dân cư hiện có B6.2 945
23.3 Đất trống B6.3 238
23.4 Đất giao thông B6.4 521
24 Đất dân cư hiện có B7 376 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
25 Đất Ao hồ mặt nước, dân cư hiện có B8 784 Đất cây xanh
25.1 Đất dân cư hiện có B8.1 510
25.2 Đất ao hồ mặt nước B8.2 274
26 Đất dân cư hiện có B9 1,554 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
27 Đất dân cư hiện có B10 1,133 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
28 Đất dân cư hiện có B11 1,691 Đất trường mầm non
29 Đất dân cư hiện có B12 2,223 Đất ở hiện có (cải tạo, chỉnh trang)
30 Đất công trình tôn giáo, dân cư hiện có B13 5,234 Đất tôn giáo
30.1 Đất công trình tôn giáo B13.1 4,487
30.2 Đất dân cư hiện có B13.2 747
31
Đất Ao hồ mặt nước, dân cư hiện có,
đất trống, đất giao thông
GT 68,682 Đất giao thông
31.1 Đất dân cư hiện có 29,688
31.2 Đất trống 20,008
31.3 Đất ao hồ mặt nước 15,575
31.4 Đất giao thông 3,411
Tổng cộng 172,330
Đất ở và đất cây
xanh mặt nước tự
nhiên chiếm tỷ lệ lớn.
Tại phía Nam có
đất tôn giáo, là Đình
và Chùa Ngọc Lâm.
14. MẬT ĐỘ XÂYDỰNG HIỆN TRẠNG
Dựa trên ảnh chụp vệ tinh và bản đồ hình nền (đặc rỗng) có thể thấy rõ mật độ công trình xây dựng hiện trạng
tập trung ở hai đầu tuyến.
Khu vực dân cư phía Bắc mật độ thấp hơn khu vực dân cư ở phía Nam của tuyến nghiên cứu. Hướng công
trình tại khu vực làng xóm quanh chợ Ngọc Thụy cũng lộn xộn hơn do bám theo ngõ ngách. Tại khu vực này có
thể đề xuất cải tạo, thay thế lớp công trình giáp mặt đường quy hoạch.
Khu vực dân cư phía Nam có mật độ dày đặc hơn và hướng các công trình tương đối đồng đều, bám theo
đường lớn. Cần có đề xuất cải tạo, chỉnh trang mặt đứng và chiều cao công trình.
15. HIỆN TRẠNG TẦNG CAO CÔNG TRÌNH
Các công trình ở khu vực phía Bắc chủ yếu có chiều cao 1-3 tầng.
Các công trình ở khu vực phía Nam chủ yếu cao 1-4 tầng, một số công trình cao đến
6-8 tầng ở mặt đường Ngọc Lâm và đường Nguyễn Văn Cừ.
Nhìn chung chiều cao các công trình trong khu vực nghiên cứu không đồng đều, khi
thiết lập tuyến đường mới sẽ tạo ra mặt đứng lộn xộn. Vì vậy cần phải quy định rõ về
giới hạn chiều cao của từng ô đất dọc theo tuyến.
Chất lượng công trình trong khu vực nghiên cứu chủ yếu là công trình có chất
lượng trung bình, kém. Các công trình mới xây dựng, có chất lượng tốt nằm ở khu vực
dân cư phía Nam. Đây cũng là điều kiện để quyết định phương hướng cải tạo cho từng
ô đất
16. HIỆN TRẠNG KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
Chợ Ngọc Thụy: tầng
cao, hình thái kiến trúc
không đồng nhất
Khu đất trống: cơ hội xây
dựng khu ở mới
Khu vực sát đường tàu: Mặt
tiền nhấp nhô, không có vỉa
hè, lộn xộn
Khu vực gần đường Nguyễn
Văn Cừ: chất lượng công
trình tốt nhưng tầng cao, kiến
trúc chưa thống nhất
Dân cư làng xóm hiện trạng:
nhà ở thấp tầng, kiến trúc
không đồng nhất
Khu vực kênh mương lộ
thiên
Lớp nhà ở giữa đường sắt
và hồ Tai Trâu: lộn xộn, khó
tiếp cận với đường chính
Khu vực hồ Tai Trâu: tầng
cao công trình nhấp nhô
chưa đều
17. HIỆN TRẠNG GIAO THÔNG
Đê sông Hồng (Ngọc
Thụy)
Ngõ 264/58 Ngọc Thụy Đường sắt quốc gia Đường Ngọc Lâm Đường Nguyễn Văn Cừ
Ngõ 189 Nguyễn Văn CừĐường kè hồ Tai TrâuNgõ 2 Ngọc Thụy (ven
đường sắt
Ngõ 252 Ngọc Thụy
Hiện trạng giao thông tại khu vực nghiên cứu chủ yếu là các ngõ thuộc khu vực làng
xóm ở phía Bắc và hệ thống đường bộ song song với đường sắt quốc gia (Đường Nguyễn
Văn Cừ, đường Ngọc Lâm, Ngõ 2 Ngọc Thụy, Ngõ 399 Ngọc Lâm.
18. CẬP NHẬT CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ
Chỉ giới đường đỏ được cập nhật dựa trên:
• Chỉ giới đường đỏ theo Quy hoạch chi tiết quận Long Biên (tỷ lệ 1/2000)
• Chỉ giới đường đỏ theo Quy hoạch phân khu N10 (tỷ lệ 1/2000)
• Chỉ giới đường đỏ tuyến đường 40m do Viện Quy hoạch Hà Nội lập (tỷ lệ 1/500)
• Chỉ giới đường đỏ của các dự án liên quan
19. 1. QUAN ĐIỂM THIẾT KẾ
2. CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT
3. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
C. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
20. • Thiết kế phù hợp với các định hướng chủ trương, chính sách của TP Hà Nội.
• Thiết kế phù hợp với Quy hoạch chung Thủ đô, Quy hoạch chi tiết quận Long Biên, Quy hoạch phân khu N10
và các dự án liên quan đã được duyệt.
• Kế thừa mạng lưới cơ sở hạ tầng hiện có và xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ.
• Thiết kế phải giúp nâng cao chất lượng sống và chất lượng không gian kiến trúc cảnh quan toàn bộ trục
đường.
• Thiết kế nâng cao hiệu quả sử dụng đất dọc tuyến đường.
• Thiết kế có tính linh hoạt cho phép tiếp nhận những thay đổi trong thực tiễn.
• Thiết kế phải kết nối và khai thác hiệu quả các dự án cơ sở hạ tầng giao thông và các dự án phát triển khác
trong khu vực nghiên cứu
1. QUAN ĐIỂM THIẾT KẾ
21. 2. CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT
BẢNG THỐNG KÊ CÁC CHỈ TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT THEO Ô QUY HOẠCH
STT
Ký hiệu lô
đất
Chức năng sử dụng đất Diện tích (m2) Mật độ XD (%) Tầng cao TB
Diện tích XD
(m2)
Tổng diện tích
sàn xây dựng
(m2)
Hệ số sử
dụng đất
Ghi chú
1 A1 6324
1.1 A1-1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 3358 5
1.2 A1-2 Đất cây xanh + bãi đỗ xe 2966 5%
2 A2 Đất nhà ở thấp tầng 7194 50% 5 35.97 179.85 0.03
3 A3 Đất nhà ở thấp tầng 8099 50% 5 40.495 202.475 0.03
4 A4 Đất công cộng đơn vị ở 8977 32% 5 2908 10325.2 1.15
5 A5 4254
5.1 A5-1 Đất cây xanh cách ly 497
5.2 A5-2 Đất bãi đỗ xe 2379
5.3 A5-3 Đất cây xanh cách ly 552
5.4 A5-4 Đất nhà ở dân cư 370 5
5.5 A5-5 Đất cây xanh cách ly 456
6 A6 2050
6.1 A6-1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 315 59% 5
6.2 A6-2 Đất cây xanh 990 5% 1
6.3 A6-3 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 745 59% 5
7 A7 2187
7.1 A7-1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 980 59% 5
7.2 A7-2 Đất công cộng đơn vị ở 996 40% 5 3.984 19.92 0.02
7.3 A7-3 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 211 59% 5
8 A8 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 2127 59% 5
9 B1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 5686 59% 5
10 B2 7816
10.1 B2-1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 759 59% 5
10.2 B2-2 Đất nhà ở cao tầng 7057 39% 22 2776 50792 7.20
11 B3 Đất hỗn hợp 8895 34% 22 3036 60792 6.83
12 B4 Đất hỗn hợp 23034 39% 22 8947 138494 6.01
13 B5 Đất hạ tầng kỹ thuật 4010
14 B6 2714
14.1 B6-1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 376 50% 5
14.2 B6-2 Đất cây xanh 784 5% 1
14.3 B6-3 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 1554 50% 5
15 B7 2824
15.1 B7-1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 1133 59% 5
15.2 B7-2 Đất trường mầm non 1691 35% 3 591.85 1775.55 1.05
16 B8 7457
16.1 B8-1 Đất nhà ở dân cư hiện trạng 2223 59% 5
16.2 B8-2 Đất tôn giáo (đình, chùa) 5234
17 GT Đất giao thông 68682
Cơ cấu sử dụng đất khu vực nghiên
cứu lấy cơ sở trên Quy hoạch phân khu
N10 đã được duyệt.
Phía Tây là các lô đất ở hiện trạng,
đất ở mới thấp tầng, đất công cộng đơn
vị ở, bãi đỗ xe và cây xanh cách ly. Tầng
cao giới hạn đến 5 tầng.
Phía Đông gồm đất ở hiện trạng, đất
đầu mối kỹ thuật, trường mầm non và
công trình tôn giáo. Đất ở mới cao tầng,
đất hỗn hợp cao tầng bố trí ở khu vực
trung tâm và tầng cao giới hạn đến 22
tầng.
22. ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ HIỆN TRẠNG
Khu vực dân cư làng xóm hiện trạng
Do hiện trạng các công trình bám theo
các ngõ ngách của làng xóm cũ, hướng
công trình lộn xộn, hầu hết cắt xiên với trục
đường quy hoạch. Nhìn chung tầng cao
công trình tại khu vực này thấp, thường từ 1-
3 tầng. Hình thái kiến trúc không rõ rệt do
chủ yếu là nhà dân xây tự phát. Chất lượng
xây dựng không đồng đều, công trình có
chất lượng kém, không kiên cố chiếm tỷ lệ
tương đối lớn.
Đề xuất: Cải tạo tái thiết. Thay thế các
công trình lớp ngoài mặt đường, các công
trình có chất lượng kém. Tầng cao khống
chế là 5 tầng. Kiểm soát phân vị ngang và
hình thức mái.
Khu vực dân cư hiện trạng phía Nam
Hiện trạng gồm các công trình nhà dân
xây bám theo các đường đã có sẵn: đường
Nguyễn Văn Cừ, đường Ngọc Lâm, đường
ven theo đường sắt quốc gia (ngõ 2 Ngọc
Thụy, ngõ 399 Ngọc Lâm), đường kè hồ Tai
Trâu. Chất lượng công trình khá hơn khu vực
dân cư phía Bắc, tuy nhiên vẫn khá lộn xộn.
Tầng cao không thống nhất. Khu vực này gần
các đường lớn nên xuất hiện nhiều nhà dân
sử dụng tầng 1 làm mục đích thương mại.
Đề xuất: Cải tạo chỉnh trang. Khống chế
tầng cao là 5 tầng. Kiểm soát phân vị ngang,
hình thức mái. Quy định rõ về biển quảng cáo
ở mặt tiền công trình quay ra đường chính và
mặt ngõ.
23. ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG ĐẤT KHU Ở MỚI THẤP TẦNG VÀ KHU CÔNG CỘNG
Khu vực đất ở mới thấp tầng: quy hoạch nhà chia lô có giới hạn tầng cao là 5 tầng, khoảng lùi 3m
Khu vực đất công cộng đơn vị ở: bố trí Trung tâm văn hóa thể dục thể thao có giới hạn tầng cao 5 tầng,
khoảng lùi 6m
24. ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG ĐẤT
Khu ở mới cao tầng: giới hạn chiều cao là 22 tầng, khoảng lùi 10m, mật độ xây dựng không quá 40%
Khu hỗn hợp ở - dịch vụ thương mại: giới hạn chiều cao là 22 tầng, khoảng lùi 10m, mật độ xây dựng không
quá 40%
25. ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG ĐẤT
Bãi đỗ xe: bố trí theo nguyên tắc Quy hoạch phân khu N10 đã được duyệt và các Quy chuẩn Tiêu chuẩn liên
quan hiện hành.
Khu đất đầu mối kỹ thuật: Thực hiện theo dự án riêng. Vỉa hè khu vực này vẫn có thể đề xuất thiết kế phục vụ
cho trục đường.
26. 3. ĐỊNH HƯỚNG TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
Dựa trên các đề xuất về quy hoạch sử dụng
đất, định hướng tổ chức không gian kiến trúc
cảnh quan điểm nhấn là các công trình cao
tầng bám theo mặt đường. Hình thái kiến trúc
hiện đại. Khu đất ở cao tầng sử dụng khối
vuông vức mạnh mẽ. Khu hỗn hợp ở kết hợp
với thương mại dịch vụ được bố trí bởi các khối
công trình có mặt ngoài cong nhẹ nhàng. Tầng
cao các khối bám theo mặt đường được quy
định đến 18 tầng, các khối ở lớp sau có chiều
cao 22 tầng, tạo ấn tượng không gian hướng ra
phía Tây trục đường, nhìn ra sông Hồng.
PHƯƠNG ÁN 1
28. 3. ĐỊNH HƯỚNG TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
Dựa trên các đề xuất về quy hoạch sử
dụng đất, định hướng tổ chức không gian kiến
trúc cảnh quan điểm nhấn là các công trình
cao tầng bám theo mặt đường. Hình thái kiến
trúc hiện đại, vuông vắn mạnh mẽ, Khối đế
bám theo đường bo các ô đất. Phương án tổ
chức không gian này là dành tương đối nhiều
đất cho cây xanh cảnh quan.
PHƯƠNG ÁN 2
30. 1. QUY HOẠCH CHIỀU CAO CÔNG TRÌNH
2. QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU Ở MỚI VÀ KHU HỖN HỢP CAO TẦNG
3. CẢI TẠO CHỈNH TRANG KHU VỰC Ở HIỆN TRẠNG
4. THIẾT KẾ CÂY XANH
5. TRANG THIẾT BỊ TIỆN ÍCH ĐÔ THỊ
D. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
31. QUY HOẠCH CHIỀU CAO CÔNG TRÌNH
Cải tạo tái thiết dân cư
làng xóm hiện trạng
Khu ở mới
cao tầng
Khu hỗn hợp
cao tầng
Đất kỹ
thuật
Cải tạo chỉnh trang
dân cư hiện trạng
Trường
mầm non
Đất tôn
giáo
Cải tạo tái thiết Bãi đỗ xe Khu ở mới
thấp tầng
Trung tâm văn
hóa TDTT
Bãi đỗ xe Cải tạo
chỉnh trang
Đất công
cộng
Cải tạo
chỉnh trang
32. KHU Ở MỚI THẤP TẦNG
Khu vực đất ở mới thấp tầng: quy
hoạch nhà chia lô có giới hạn tầng
cao là 5 tầng, khoảng lùi 3m
33. KHU Ở MỚI CAO TẦNG
Khu ở mới cao tầng: giới hạn chiều
cao là 22 tầng, khoảng lùi 10m, mật
độ xây dựng không quá 40%. Khu đất
ở cao tầng sử dụng khối vuông vức
mạnh mẽ.
Tầng cao các khối bám theo mặt
đường được quy định đến 18 tầng,
các khối ở lớp sau có chiều cao 22
tầng, tạo ấn tượng không gian hướng
ra phía Tây trục đường, nhìn ra sông
Hồng.
34. KHU HỖN HỢP Ở - DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI CAO TẦNG
Khu hỗn hợp ở - dịch vụ thương
mại: giới hạn chiều cao là 22 tầng,
khoảng lùi 10m, mật độ xây dựng
không quá 40%.
Khu hỗn hợp ở kết hợp với
thương mại dịch vụ được bố trí bởi
các khối công trình có mặt ngoài cong
nhẹ nhàng. Tầng cao các khối bám
theo mặt đường được quy định đến
18 tầng, các khối ở lớp sau có chiều
cao 22 tầng, tạo ấn tượng không gian
hướng ra phía Tây trục đường, nhìn
ra sông Hồng.
35. ĐẤT CÔNG CỘNG ĐƠN VỊ Ở
Khu vực đất công cộng đơn vị ở:
bố trí Trung tâm văn hóa thể dục thể
thao có giới hạn tầng cao 5 tầng,
khoảng lùi 6m
36. Ý TƯỞNG THIẾT KẾ ĐÔ THỊ CHO TUYẾN PHỐ
Kinh nghiệm thế giới: Sử dụng màu sắc sơn mặt tiền công trình, khống chế chiều cao, sử dụng phân vị ngang
và hình thức mái để tạo sự thống nhất cho tuyến phố
37. PHÂN VỊ NGANG CỦA CÔNG TRÌNH VÀ KẾT CẤU MÁI
Kiểm soát phân vị ngang tầng 1. Khuyến khích các công trình nâng tầng đến giới hạn 5 tầng để tạo sự thống
nhất cho mặt đứng. Sử dụng kết cấu bao che mái đồng bộ.
Chiều cao công trình hiện trạng
không đều. Hình thái kiến trúc không
thống nhất tạo cảm giác lộn xộn.
Phân vị ngang tầng 1
Sử dụng kết cấu bao che mái đồng
bộ tạo sự thống nhất.
Kiểm soát phân vị ngang tầng 1 ở
mặt đứng lớp công trình ngoài cùng
tiếp giáp với tuyến đường.
39. PHƯƠNG ÁN CẢI TẠO CHỈNH TRANG MẶT TIỀN CÔNG TRÌNH
Quy định bảng sơn mặt tiền công
trình.
Khuyến khích nâng tầng cho chiều
cao lô phố thống nhất.
Sử dụng kết cấu bao che mái đồng
bộ.
40. PHƯƠNG ÁN CẢI TẠO CHỈNH TRANG MẶT TIỀN CÔNG TRÌNH
Quy định bảng màu biển quảng
cáo.
Quy định kích thước biển quảng
cáo cố định theo phân vị ngang tầng 1
41. XỬ LÝ CÁC Ô ĐẤT KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN XÂY DỰNG
Vị trí, ô đất đầu nút giao thông nội bộ, lớp
nhà phía trong cách ô đất bởi giao thông.
Đề xuất thu hồi, mở rộng nút giao thông
nội bộ, bố trí bảng thông tin, bảng chỉ dẫn,
vườn hoa, ghế ngồi
Kích thước ô đất nhỏ, chiều sâu nhỏ hơn
2m; vị trí gần các khu nhà tập thể, chung cư.
Tại đây không nên hợp khối vì sẽ tạo công
trình siêu mỏng, cũng không xây tường rào mà
nên tổ chức trồng cây, trông giữ các phương
tiện xe đạp, xe máy; bố trí vòi nước sạch công
cộng, họng cứu hỏa, ghế nghỉ, trạm điện
thoại...
Ranh giới ô đất lớp ngoài và lớp nhà phía
trong không song song hoặc không trùng
nhau.
Đối với dạng ô đất này không thể hợp khối
công trình vì sẽ tạo nhà siêu mỏng. Nếu là
tính chất chung của cả dãy thì nên bố trí
thành điểm đỗ xe, vườn hoa, cây xanh nếu
phù hợp....
50. ĐIỂM CHỜ XE BUS
Minh họa thiết kế nhà chờ xe bus
51. TRANG THIẾT BỊ CHIẾU SÁNG CÔNG CỘNG
Đèn cao áp 2 bóng đặt
giữa dải phân cách
Đèn cao áp 2 bóng chiếu
sáng mặt đường và vỉa hè
Đèn LED chiếu sáng ngã
tư, quảng trường
Đèn tín hiệu giao thông
Đèn dạo 4 bóng Đèn dạo dạng trụ nhỏ
52. TRANG THIẾT BỊ TIỆN ÍCH ĐÔ THỊ
Trụ nước chữa cháy Mẫu bảng thông tin
Mẫu ghế băng kết hợp bồn cây bụi
Ghế băng có tựa
