Recommended
More Related Content
Similar to Presentatie Pim Bosch, Congres Omgevingswet 2014
Similar to Presentatie Pim Bosch, Congres Omgevingswet 2014 (20)
More from Praktijkleerstoel
More from Praktijkleerstoel (20)
Presentatie Pim Bosch, Congres Omgevingswet 2014
- 1. Afdeling 6.4 Grondexploitatie Wro* en Omgevingswet Een reflectie op de *Grexwet (en Bro) vanuit de praktijk, met een doorkijk naar de Omgevingswet Pim Bosch, Heijmans Vastgoed, 29 oktober 2014
- 2. Bedoelingen Grexwet • Nieuw instrument voor kostenverhaal • Nieuwe mogelijkheden voor het stellen van locatie-eisen
- 3. Wat ervaren we in de praktijk? • Stelling Voor kostenverhaal is de Grexwet een goed instrument, een stok achter de deur voor free riders. Maar voor gemeenten en partijen van goede wil levert het in de praktijk wel heel veel (te veel) gedoe (tijd, energie, geld). • Stelling De Grexwet (incl. Bro) heeft tussen publiek en privaat meer duidelijkheid gecreëerd over de kaders waarbinnen afspraken gemaakt kunnen worden. Anterieure afspraken zijn in de basis in praktijk niet heel anders, dan wanneer posterieur afspraken zouden zijn gemaakt. In de praktijk is de anterieure vrijheid daarmee beperkt.
- 4. Wat ervaren we in de praktijk? • Stelling Exploitatieplannen neigen in de praktijk naar (ouderwetse) masterplannen / blauwdrukken. Hoe flexibel een bestemmingsplan ook mag zijn, het bijbehorende exploitatieplan beperkt in de praktijk die flexibiliteit zeer. In de praktijk belemmeren exploitatieplannen echte organische ontwikkeling. • Stelling De praktische uitvoerbaarheid van het exploitatieplan bij zelfrealisatie is nog onvoldoende uitgekristalliseerd.
- 5. Wat anders doen, met Grexwet in Omgevingswet? 1. Kern van de zaak overeind houden: kostenverhaalinstrumentarium en borging locatie-eisen. 2. Meer aandacht voor de praktische uitvoerbaarheid, zeker in geval van zelfrealisatie; actualiseer de Handreiking en Plankostenscan (en geef deze formele status), zodat in de praktijk uniformiteit kan ontstaan en eenvoud voorop staat. 3. Meer aandacht voor flexibiliteit; het exploitatieplan moet – juist in de praktijk – organische ontwikkeling faciliteren en niet als masterplan / blauwdruk gebruikt (misbruikt) worden.
Editor's Notes
- De Grondexploitatiewet (Grexwet) is geen zelfstandige wet, maar onderdeel van de (nieuwe) Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro). In afdeling 6.4 (dit zijn de artikelen 6.12 tot en met 6.25) is de Grextwet vastgelegd. Daarnaast zijn in het Besluit op de Ruimtelijke Ordening (Bro) wat praktische zaken vastgelegd (zoals de kostensoortenlijst, dat is de limitatieve lijst van kosten die voor verhaal via het exploitatieplan in aanmerking komen).
- Uit de Handreikeing Grondexploitatiewet: “Hoewel de wet geen grote veranderingen beoogt, zullen alle partijen die betrokken zijn bij gebiedsontwikkeling toch hun werkwijze en soms ook hun strategie moeten aanpassen. Particuliere eigenaren krijgen te maken met een nieuw gemeentelijk instrument, dat in een verbeterd gemeentelijk kostenverhaal moet resulteren. In overeenkomsten wordt soms verevening mogelijk. Ook kan de gemeente publiekrechtelijke locatie-eisen en eisen aan enkele woningbouwcategorieën stellen.”
- Uit de Handreikeing Grondexploitatiewet: “Hoewel de wet geen grote veranderingen beoogt, zullen alle partijen die betrokken zijn bij gebiedsontwikkeling toch hun werkwijze en soms ook hun strategie moeten aanpassen. Particuliere eigenaren krijgen te maken met een nieuw gemeentelijk instrument, dat in een verbeterd gemeentelijk kostenverhaal moet resulteren. In overeenkomsten wordt soms verevening mogelijk. Ook kan de gemeente publiekrechtelijke locatie-eisen en eisen aan enkele woningbouwcategorieën stellen.” Eerste stelling Toen de Grexwet tot stand kwam, was het idee, dat deze inderdaad slechts stok achter de deur zou zijn, maar dat de hoofdlijn zou blijven dat exploiitatieovereenkomsten anterieur zouden ontstaan. Ik denk dat dit in de praktjik ook het geval is, over alle bestemmingsplannen sedertdien bezien. Het geldt in ieder geval zeker voor de praktijk van Heijmans. Daar waar we grondeigenaar zijn, is eigenlijk maar in één project een exploitatieplan op ons van toepassing. Dat is Hooghkamer. Voor Koningsoord en Hoog Dalem geldt dat er een geheel of gedeeltelijk exploitatieplan aan de orde is (c.q. was) in verband met het kostenverhaal op derden c.q. free riders. Te stellen is in ieder geval dat als kostenverhaalinstrument (free riders beutegelen) de oefening geslaagd lijkt. Tweede stelling Wat opvallend is, is dat bij aardig wat anterieure exploitatieovereenkomst die Heijmans heeft gesloten, een concept-exploitatieplan wel een rol heeft gespeeld. Dat betekent dat anterieure afspraken worden gemaakt op een soortgelijke wijze als dat het kostenverhaal achteraf, d.w.z. posterieur, zou plaatsvinden. Daarme heeft het exploitatieplan als instrument en verdergaande werking gekregen, dan bij de invoering van deze wetsafdeling werd beoogd. Zo hebben we voor Wiener in Amsterdam een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten, maar die overeenkomst is ontstaan toen al een exploitatieplan van kracht was. Met het sluiten van de anterieure(!) overeenkomst is dat exploitatieplan door de gemeente teruggetrokken, omdat met het aangaan van de overeenkomst het kostenverhaal anderszins verzekerd was en het kostenverhaal niet meer via het bewerkelijke en ingewikkelde instrument van het exploitatieplan uitgevoerd hoefde te worden.
- Eerste stelling Ter voorbeeld het plan Hooghkamer. Dat bestaat uit diverse deelplannen, toch nog aardig wat grondeigenaren, een lange looptijd en dat alles in een ontwikkelingsplan. Met dat laatste bedoel ik dat het in de basis niet de bedoeling is een keiharde blauwdruk voor het totaalplan en eindbeeld neer te leggen. Terwijl een exploitatieplan, omdat het een keiharde cijfermatige benadering is, wel een keihard stedenbouwkundig plan en programma verlangt. Daarbij is het natuurlijk mogelijk dat het plan door de jaren heen wordt bijgesteld/aangepast (ambtshalve bij kleine aanpassingen en een structurele herziening bij majeure wijzigingen, waartegen de reguliere rechtsbescherming open staat). Maar omdat een overheid haar eigen investeringen op zo’n (onbedoeld) ‘hard’exploitatieplan baseert, gaat zo’n plan in de praktijk toch als harde blauwdruk een eigen leven leiden. Het is ook zo, dat bij toekomstige wijzingen het principe zo is, dat de later te betalen exploitatiebijdrage tenminste het bedrag is, zoals opgenomen in het (eerste) exploitatieplan. Kortom, de flexibilteit die in de ‘nieuwe werkelijkheid’(sinds de crisis geen blauwdrukdenken meer, maar flexibele/organische plannen) in bestemmingsplannen wél mogelijk is, is in de praktijk in exploitatieplannen niet zo goed terug te vinden. Dat vergt allicht nog aandacht. Tweede stelling Ter voorbeeld het plan Hooghkamer. Daarin verzorgt de gemeente de hoofdinfrastructuur en de grondeigenaren worden geacht verder zelfrealisator te zijn, dus niet alleen van uitgeefbare zaken (woningen, etc.) maar ook van de secundaire infrastructuur. Confrom art. 6.19 Wro (d.w.z. Grexwet) worden kosten die de zelfrealisator zelf maakt in mindering gebracht op de exploitatiebijdrage. Dat lijkt allemaal helder te zijn geregeld, totdat een gemeente en een marktpartij (in dit geval Terra Onwikkeling) dit in de praktijk tot in details met elkaar moeten regelen. Dan blijkt dat er nog heel wat wielen uit moeten worden gevonden. Zo is de vraag of de kosten die in mindering mogen worden gebracht de daadwerkelijk gemaakte en te maken kosten betreffen, of de kosten zoals geraamd in het exploitatieplan. En wat als er meerwerk ontstaat in de werkzaamheden die de zelfrealisator uitvoert? D.w.z. werkzaamheden die gewoon in het kader van het plan uitgevoerd moeten worden, maar die niet eerder als zodanig in het exploitatieplan zijn opgenomen? Voor Hooghkamer zijn daarover in de posterieure grondexploitatieovereenkomst een heel scala een detailregelingen opgenomen. Daarbij hebben gemeente en Terra/Heijmans samen wielen uitgevonden die nog niet bestonden, of waarover in ieder geval geen vakliteratuur bestond (op dat moment) en ook nog geen jurisprudentie voor handen was. Het heeft partijen ook aardig wat tijd gekost om werkende afspraken uit te dokteren. Ook na inmiddels enkele jaren Grexwet is er nog niet één uniforme praktijk ontstaan. De stelling kan dus worden ingenomen dat de praktijk erbij is gebaat, wanneer na zoveel jaren Grexwet in de formuleringen t.v.v. de Omgevingswet meer rekening wordt gehouden met de praktische werking en dat daarin ook uniformiteit kan ontstaan. Dat voorkomt dat er in de praktijk tot op zekere hoogte alsnog willekeur ontstaat, maar ook dat het ten uitvoer brengen van een exploitatieplan voor gemeenten en betrokken partijen geen administratieve monsteropgave is. Specifiek aandachtspunt is in ieder geval hoe kan worden voorkomen dat een zelfrealisator én exploitatiebijdrage betaalt én de uit te voeren werkzaamheden zelf betaalt of gaat betalen, dus dat een tijdelijke overlap c.q. dubbeling van kosten bij de zelfrealisator wordt vermeden. Hiervoor moet een goede bevoorschottingsregeling komen en explicietere regels omtrent verrekening. En ook is het absurd om voor deelprojecten voor de eindafrekening te moeten wachten op de afronding van het totaalplan. Dat zou kunnen inhouden dat een finale eindafrekening pas 20 jaar na dato kan plaatsvinden. Hiervoor zouden betere regelingen getroffen moeten kunnen worden.
- Punt 1 Punt 3 Frappant is dat juist het onderdeel waarover we voor het exploitatieplantijdperk ‘handjeklap’ (d.w.z. volledig willekeurig) overeenstemming met een gemeente bereikten, namelijk de omvang van de plankostenvergoeding aan de gemeente, nog steeds niet goed en geheel geregeld is in de Grexwet. Er bestaat een plankostenscan en een handreiking daarbij, maar die zijn nog niet officieel van kracht. Wel worden deze in de praktijk, in ieder geval in onze eigen praktijk, gebruikt. Op zich is de plankostenscan een goed instrument. In die zin dat er nu een basis is, die willekeur vermijdt (en gemeente kan niet meer ongebreideld vergoedingen vragen). Ons beeld in de praktijk is wel dat de plankostenscan in een groot deel van de gevallen tot te forse plankosten in het exploitatieplan leidt. Buddy Schreurs is betrokken bij de werkgroep die adviseert over de plankostenscan. De plankostenscan is op dit moment nog in beweging. Er worden verbeteringen doorgevoerd. Ook vernam ik onlangs van Buddy dat het moment nabij is waarop de plankostenscan ook daadwerkelijk als instrument/kader/maatregel wordt bekrachtigd. Dat lijkt me een goede zaak. We betalen dan aan de gemeente conform afspraken die vooraf helder en duidelijk (objectief) zijn en door de bank genomen een eerlijk bedrag.