1. 'Wake up call voor wie niet van aanmodderen houdt'
COLUMNS
Tijdens de congressen van WoningmarktNL worden vaak pittige vragen gesteld aan de
sprekers. Zo ook bij ons transformatiecongres. Hier werd onze spreker Edward
Stigter, directeur Eenvoudig Beter / ministerie van I&M, uitgedaagd door één van de
aanwezigen in de zaal. Resumerend; wat de Haagse tekentafel produceert strookt vaak met
lokaal beleid. Het was een wake up call die eigenlijk iedere vastgoedprofessional moet horen,
weten en misschien zelfs uit mag dragen.
WMNL wil een platform bieden aan scherpe geesten in de sector. Zo ook aan Caren Schipperus die
het Edward Stigter toch wel moeilijk maakte met haar vraagstelling. In deze column vergelijkt zij de
toepasbaarheid van het Haagse beleid met die van de speeltuin bij de school van haar kinderen.
Een mooi plan
Midden in de wijk, tussen ruime groenstroken staat de school van mijn kinderen met tot vorige zomer
een gewoon, betegeld schoolplein met basketbalkorven en een kukelrek. Niks mis mee dus. De
school bestond 30 jaar en ter gelegenheid daarvan werd geld ingezameld voor nieuw speeltuig. De
ingeschakelde landschapsarchitect bedacht op de tekentafel een mooi plan “spelen in het groen, dat
gaan we samen doen”. Op een zonnige lentedag begonnen werklui tegels te verwijderen vlak bij de
twee hoofdingangen van de school. Vrachtwagens stortten onder grote belangstelling van de kleuters
enorme bergen zwarte aarde op het plein. Het speeltuig werd geplaatst en over enige tijd zou een
hovenier de bergen aarde inplanten met diverse wilde grassoorten en een bloemenmengsel. Ouders
langs het schoolplein zagen het aan en fronsten hun wenkbrauwen.
Die nacht goot het pijpenstelen. De volgende dag was een gewone als alle andere. Of nee, toch niet.
De schooljeugd bestormde de bergen aarde en de meesten zaten al onder de modder nog voordat de
bel was gegaan. Al gauw zag het plein zwart en stegen de schoonmaakkosten van de vloeren in de
school tot recordhoogte. De hovenier deed een dappere - doch kansloze - poging om de jonge

2. groenvoorziening aan te brengen. Nog voor de 31everjaardag van de school, werd gezocht naar
budget om de hele renovatie weer ongedaan te maken.
Van gat tot krater
Tussen een enthousiaste en gedreven architect aan de tekentafel en de weerbarstige praktijk zit wel
eens vaker een gat. Naar mate de tekentafel verder van de praktijk af staat, kan dat gat de proporties
van een flinke krater aannemen. De Omgevingswet die momenteel door het ministerie van I&M in de
steigers is gezet, dreigt in zo’n gat bemodderd te raken. Tijdens het door WoningmarktNL
georganiseerde seminar “Transformatie van gebouwen” vertolkte een buitengewoon gedreven Edward
Stigter het maakbaarheidsgeloof van de Haagse tekentafel. Met de Omgevingswet zal alles
Eenvoudig Beter worden. Alles zal ook digitaal gaan, hoe fijn is dat! Hij haalde de vooruitgang aan die
Wet ruimtelijke ordening ons had gebracht, denk aan de website ruimtelijkeplannen.nl, waarmee
iedere burger vanachter zijn computer de actuele situatie van zijn ruimtelijke omgeving kan bekijken!
(Hij bedoelde inderdaad die website die geregeld niet bereikbaar is, onvolledige informatie geeft, op
de millimeter nauwkeurige bediening vergt om de juiste informatie te geven, belangrijke bijlagen of
links naar andere stukken niet toont en wel de toelichting, maar niet de regels in één pdf-bestand
bundelt.)
Ik zou I&M graag willen geloven dat de Omgevingswet ons gaat brengen wat de Haagse
beleidsmakers beloven. Toch ben ik daar niet gerust op. Voor wie niet van modder houdt, kom dan
eerst eens een kijkje nemen op het schoolplein van het omgevingsrecht, vooral in gemeenten, waar
de Haagse tekentafelwetten in de praktijk worden gebracht. Wat treft men daar zoal aan? Bijvoorbeeld
de in 2014 verruimde kruimelgevallenlijst waarmee de administratieve lasten zouden verminderen.
(Op zichzelf is de constructie van verwijzingen van de Wabo naar de kruimelgevallenlijst via de
hinkstapsprong van de luchtkwaliteitstoets en nota bene de vormvrije MER-beoordeling al een
ingewikkelde sudokupuzzel, maar daar gaat dit artikel nu niet over.) De limiet van 1.500 m² voor het
vloeroppervlak om een omgevingsvergunning te verlenen voor een wijziging van gebruik van een
kantoorgebouw naar wonen (met inpandig verbouwen), werd gelijktijdig opgeheven met de bepaling
“mits het aantal woningen gelijk blijft”. Zie daar, een vereenvoudiging en een kans om
kantoorgebouwen razendsnel te transformeren... Ware het niet dat diverse gemeenten vervolgens
beleid hebben gemaakt over wanneer men wel of niet van de bevoegdheid gebruik maakt. De wet
maakt iets mogelijk, de lokale beleidsmakers perken dat weer in. En de bouwpraktijk? Die schiet er
niets mee op.
Wie kan het nog volgen?
Nog zoiets. Het inpandig wijzigen van het gebruik met een stevige verbouwing van een bedrijfshal van
3.000 m² van perifere detailhandel naar gewone detailhandel voor een supermarkt, is een
“kruimelgeval”. De proceduretijd bedraagt 8 weken (maar wel weer de beleidstoets, de
luchtkwaliteitstoets en de MER-beoordeling). Het identieke project, maar nu met een kleine
aanpassing van de buitengevel, is geen kruimelgeval. Deze aanvraag moet worden voorzien van een
ruimtelijke onderbouwing (“bestemmingsplan light”) en kent een proceduretijd van 6 maanden.
Hetzelfde project, maar dan in de vorm van een aanvraag voor een tijdelijke vrijstelling van 9 jaar,
inclusief verbouwen aan de buitenkant, kent een proceduretijd van 8 weken, de ruimtelijke afweging is
een formaliteit. Wie het nog kan volgen, mag het zeggen.

3. Als ik nog meer woorden aan deze column kon besteden, dan kwamen de omgevingsdiensten nog
aan bod. Of de bevoegdhedenstrijd binnen overheden (“van de afdeling ruimte mag het wel, van de
afdeling cultuur mag het niet”). Waar de kinderen op het schoolplein echt behoefte aan hebben? Een
groot klimrek met rubber tegels en een gewone glijbaan of zandbak zijn al heel fijn. Het doel is in de
pauzes lekker te kunnen spelen en bewegen. Zo moet het omgevingsrecht ons ook faciliteren, in ons
gezamenlijke ruimtegebruik. Haal de weeffouten uit het huidige systeem, maak het van Valkenburg tot
Vlagtwedde praktisch toepasbaar en introduceer veel vaker een lex silencio positivo waarbij
ongemotiveerd (maar tijdig) weigeren verboden is. Dan zijn we al een heel eind.
Eenvoudig Beter? Ik voorzie modder. Wake up!
Over de auteur:
Caren Schipperus is advocaat en partner bij Janzing Brink Schipperus advocaten | mediation en
gespecialiseerd in vastgoedrecht, bouw en ruimtelijke ordening. Ze mag vastgoedontwikkelaars,
beleggers, bouwbedrijven maar ook VvE's tot haar cliënten rekenen. Recent door haar begeleide
projecten waren de herontwikkeling van CHV Noordkade in Veghel en Westwijkplein in Amstelveen.
Ze was voorzitter van een ondernemersvereniging van detaillisten en
heeft meegewerkt aan het opzetten van centrummanagement. Ze is
een pragmatische, energieke advocaat die graag de vaart erin houdt,
ook tijdens het hardlopen, of dat nou bij de Zevenheuvelenloop is, of
achter haar drie kinderen aan.
Volg Caren op Twitter of Facebook