How to invest in estate (Thailand).

2. WIIFM
•ทำไมถึงต้องลงทุนอสังหำ
•เลือกทรัพย์อย่ำงไรไม่ให้พัง (ทำเลที่ดี, วิธีประเมินทรัพย์)
•Magic Number (สำหรับเลือกทรัพย์ไว้ปล่อยเช่ำ)
•อสังหำ 0 บำท คืออะไร

3. What is asset
•ธุรกิจที่ไม่ต้องนั่งเฝ้ ำ
•หุ้น
•พันธบัตร
•กองทุนรวม
•อสังหำริมทรัพย์
•ตั๋วเงิน สลำกออมสิน หุ้นกู้
•ค่ำลิขสิทธิ์จำกเพลง หนังสือ สิทธิบัตรต่ำงๆ
•สิ่งใดก็ตำมที่มีมูลค่ำ สำมำรถสร้ำงรำยได้ หรือมีมูลค่ำในตัวเอง
มีตลำดรองรับ ทองคำ Collectible, Page, Media channel

4. Financial Freedom Formula
•Working income => active income
•Saving
•Investment
•Passive income
•Simplify
ถ้ำอัตรำผลตอบแทนจำกกำรลงทุนเป็น 10% เงินทุนรวมจำนวนเท่ำไหร่ที่คุณจะต้องใช้ทำงำนให้เรำเพื่อให้
ได้รำยได้ที่เรำต้องกำร

7. ข้อดี
• 1 ในปัจจัย 4 ควำมต้องกำรพื้นฐำนของมนุษย์ ยังไงคนก็ต้องซื้อ
• Leverage (OPM,OPT,OPS) ทำให้ลงทุนได้ แม้มีเงินน้อย
แต่สำมำรถครอบครองทรัพย์มูลค่ำสูงได้
• Appreciation 10-50% ใน 3 ปี (การเพิ่มมูลค่า)
• Cash flow -> passive income
• ลดหย่อนภำษีจำกดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้ำน
• สัดส่วนควำมเป็นเจ้ำของสูงขึ้น

8. ข้อเสีย
• สภำพคล่องน้อย (แต่แปลงเป็นเงินสดได้ง่าย เป็นหลักประกันได้ พอร์ตหุ้นทาไม่ได้)
• ทรัพย์ดีๆหำยำก ต้องใช้ควำมพยำยำมและอดทน
ควำมเข้ำใจผิด
• Big Money/ Big Debt ทำให้เสี่ยง
• Longterm Investment
• ยุ่งยำกในกำรบริหำร
• ต้องใกล้ BTS เท่ำนั้น

9. ประเภทกำรลงทุนอสังหำ
• เก็งกำไร
• ปล่อยเช่ำ
• จับเสือมือเปล่ำ
• กองทุนอสังหำ
• อสังหำ 0 บำท

10. Location : HOUSE
H
O
U
S
E
ospital
ffice
niversity
pecial
ntertainment

11. Magic Number
2
8
20
80

12. อสังหา 0 บาท

13. คำนวณกำไร
1. Gross Profit ≧ 8 %
ค่ำเช่ำ x 12
รำคำทรัพย์
x 100
2. Net Profit ~ 5-6 %
รำยรับ - รำยจ่ำย
ต้นทุน
x 100
รำยรับ - รำยจ่ำย
x 100
เงินสดที่จ่ำยไป
3. Cash on Cash Rental Yield
รำยรับ : ค่ำเช่ำ x 12
รำยจ่ำย : ค่ำส่วนกลำง ค่ำนำยหน้ำ
ค่ำซ่อมบำรุง
ต้นทุน : รำคำทรัพย์ + ค่ำตกแต่ง
รำยรับ : ค่ำเช่ำ x 12
รำยจ่ำย : ดอกเบี้ย(ค่ำผ่อน) ค่ำส่วนกลำง
ค่ำนำยหน้ำ
เงินสดที่จ่ำยไป : เงินดำวน์ ค่ำจอง ค่ำโอน
ค่ำตกแต่ง ค่ำจดจำนอง ค่ำดำเนินกำร ฯลฯ
* รำคำทรัพย์ = 150 x ค่ำเช่ำ *

14. DEBT SERVICE RATIO (DSR)
• อัตรำส่วนหนี้สินต่อรำยได้
• 40 - 70 % ของรำยได้ (ขึ้นกับนโยบายของแต่ละธนาคาร พิจารณาจากอาชีพ อายุ ความสม่าเสมอของรายได้)
Example
รำยได้ 50,000 บำท
คำนวณ DSR 20,000 - 35,000 บำท
ปัจจุบันผ่อนรถ ผ่อนบ้ำน บัตรเครดิต สินเชื่อเอนกประสงค์ รวม 10,000 บำท
จะเหลือวงเงินกู้ DSR 10,000 - 15,000 บำท
วงเงินกู้ได้ประมำณ 1.5 ล้ำน - 3.8 ล้ำนบำท
*** ภำระหนี้สิน และค่ำใช้จ่ำยในชีวิตประจำวันต้องไม่เกิน 50 - 80 % ของรำยได้

15. Re-Finance
• ผ่อนครบ 3 ปี สำมำรถขอกู้ใหม่กับธนำคำรเดิม หรือ ธนำคำรใหม่ได้
ตัวอย่ำง ยอดกู้ 1 ล้ำนบำท ผ่อนไป 3 ปี อำจจะเหลือ 800,000 บำท
รำคำทรัพย์อำจจะประเมินได้เป็น 1.4 ล้ำนบำท
• ถ้ำ Re-finance จะกู้ได้ 70-80% คือ 980,000 - 1,100,000 บำท
เท่ำกับว่ำเรำอำจจะได้เงินออกมำอีก 180,000 - 300,000 บำท
และอำจจะได้ดอกเบี้ยในเรทที่ดีกว่ำเดิม

16. ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดเพื่อกำรปล่อยเช่ำ
• ผู้เช่ำจะยอมจ่ำย 30-35% ของเงินเดือนเป็นค่ำเช่ำ
• คอนโด แบ่งตำมจำนวนชั้น จะมี 2 ประเภท Low Rise (8 ชั้น)
และ High Rise (มำกกว่ำ 8 ชั้น) ชั้น 8 ของ Low Rise จะมีปัญหำมำกที่สุด (ร้อน, น้ำรั่ว, ร้ำวเยอะ) และ High Rise ไม่ควรเลือกชั้น 13
และชั้นบนสุด
• ห้องที่อยู่ลึกไม่ถือว่ำเป็นทำเลที่แย่ เพรำะบำงคนก็ชอบควำมเงียบสงบ
• ค่ำนำยหน้ำ อสังหำปล่อยเช่ำ จะคิดที่ 1 เดือนในปีแรก ปีถัดไป คิดครึ่งเดือน
ถ้ำสัญญำน้อยกว่ำ 1 ปีก็จะคิดตำมสัดส่วนไป
• นำยหน้ำจะต้องพำลูกค้ำไปดูห้อง เป็นคนทำสัญญำให้เรำ ถ้ำแค่แนะนำลูกค้ำให้แล้วเรำจัดกำรเอง จะได้แค่ 20% เป็นค่ำแนะนำเท่ำนั้น
• ถ้ำลูกค้ำต่อรองเช่ำ 2 ปีแล้วขอลดรำคำ ให้เรำลดรำคำในปีที่สองเป็นต้นไป เพื่อป้ องกันลูกค้ำออกก่อนครบสัญญำ
• ปกติแล้ว เรำจะเก็บมัดจำ 2 เดือนจำกผู้เช่ำ และเก็บค่ำเช่ำล่วงหน้ำ 1 เดือน
• ค่ำส่วนกลำง ส่วนใหญ่แล้ว “ผู้ให้เช่ำ” จะเป็นผู้จ่ำย
• รำยละเอียดที่ผู้เช่ำจะต้องจ่ำย ต้องมีระบุในสัญญำและ อ่ำนให้ผู้เช่ำรับทรำบด้วย
• ทิศที่ดี คือ เหนือ ใต้ ตะวันออก แต่ทิศก็ไม่ใช่ปัจจัยที่สำคัญในกำรเลือกห้อง