Præsentationen giver en kort introduktion til boligformen Andelsboliger. Præsentationen kan anvendes af studerende på finansielle uddannelser samt potentielle købere af en brugsret til en andelsbolig.

1. Andelsboliger, PIXI (2020)
Præsentationen giver en kort introduktion til
boligformen Andelsboliger.
Præsentationen kan anvendes af studerende på
finansielle uddannelser samt potentielle købere af en
brugsret til en andelsbolig.
Udarbejdet af Michael Reber Knudsen

2. Andelsboligforeningen A/B
Opstår hvordan?
•Ex-1) En gruppe lejere i en udlejningsejendom
stifter en andelsboligforening (A/B X).
• Ex-2) En gruppe mennesker stifter A/B Y og
køber en ny-opført etageejendom.

3. Andelsboligforeningen A/B
Opstår hvordan?
• Formålet er at købe og drive en ejendom – eller
en klynge rækkehuse.
• Ledes næsten identisk som et selskab (A/S eller
ApS) med en generalforsamling, bestyrelse og
måske en ejendoms-administrator.
• Foreningen ejer ejendommen.
Andelshaverne ejer formuen – ikke ejendommen!!.
• Andelshaverne har brugsret.

4. Statistik om andelsboliger
• Der er ca. 200.000 andelsboliger i Danmark
svarende til ca. 7% af den samlede boligmasse.
• Omkring 75% af andelsboliger er lejligheder.
Resten er rækkehuse eller klyngehuse
• Ca. 130.000 andelsboliger ligger i Region
Hovedstaden
• Kilde: Danmarks Statistik

5. Årsrapport
2010
0
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
12.000.000
Ejendomsværdi Fælles gæld Egenkapital Gæld og egenkapital
Foreningens aktiver og passiver

6. Ejendomsværdiskat
• Der betales ikke ejendomsværdiskat af
andelsboliger.
– Ejendomsværdiskat betales udelukkende af ejerboliger.
• Årsag = I andelsboligforeninger ejer andelshaveren
ikke sin bolig, men har kun brugsret til den. Derfor
kan den enkelte andelshaver ikke fratrække sin del
af foreningens renteudgifter i skat.

7. Grundskyld og grundværdi
• En andelsboligforening betaler grundskyld/
ejendomsskat (værdien af grunden i ubebygget
stand) til kommunen.
– Den enkelte andelshaver betaler sin andel af
ejendomsskatterne via den månedlige boligafgift til
andelsboligforeningen.
• Den offentlige ejendomsvurdering fastsætter, hvad
værdien af ejendommen og grunden er - og
grundskylden fastsættes herefter.

8. Finansiering af køb
for andelshaver
Pris for andel
- egen opsparing
= andelsboliglån.
Realkreditlån er ikke muligt

9. Sikkerhed for andelsboliglånet i banken
• En andelshaver kan pantsætte sin andel
via udstedelse af et (ejer)pantebrev.
• Tinglysning sker i Andelsboligbogen.
• Andelsboligforeningens bestyrelse afgive
en erklæring om, at andelshaver har
brugsretten – og dermed adkomst til
andelslejligheden.

10. Boligafgift:
Boligens andel af
foreningens samlede budget
Den enkelte boligs andel beregnes efter et
fordelingstal, der udregnes efter enten -
- det oprindelige indskud
- eller efter kvadratmeter
- (se eksempel senere)

11. Boligafgift og boligudgift:
Renter og afdrag på fælles gæld
+ Ejendomsskat
+ Forsikring
+ Andre driftsudgifter
+ Vedligeholdelse
= Boligafgift
+ ydelse på lån til andel (obs på skat)
= Boligudgift

12. Regler i A/B
• fastsættes i:
•Andelsboligloven (ABL)
•og i vedtægterne
•og i husordenen

13. A/B-loven bestemmer:
• Hvornår man kan stifte en
andelsboligforening = § 2
• Hvordan maksimalprisen skal
fastsættes = §5
• Regler for overdragelser = §6

14. Vedtægter bestemmer:
1) Hvem du må sælge til
2) Hæftelse for gæld
3) Afstemningsregler
4) Eksklusionsregler

15. Fastsættelse af maksimalpris
• Ejendommens værdi kan fastsættes på tre måder:
1. Anskaffelsesværdi
2. Offentlig vurdering
3. Valuarvurdering
• Ejendomsværdi + andre aktiver– fælles gæld =
Egenkapital
• Egenkapital pr. lejlighed = Andelsværdi
• Andelsværdi + Værdi af forbedringer = Maksimalpris

16. Anskaffelsesprisen
• Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen
betalte ved stiftelsen – med tillæg af evt.
forbedringer på ejendommen.
• Gælden opgøres til den nominelle værdi af
restgælden ved regnskabsårets afslutning.
• Anskaffelsesprisen er den mindst anvendte.
• Anskaffelsesprisen anvendes primært ved nybyggede
ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget
endnu.
– Detalje – Anskaffelsesprisen skal anvendes ved
værdiansættelse i en periode på 2 år efter foreningens stiftelse.

17. Den offentlige
ejendomsvurdering
• Hele ejendommens / ejendommenes værdi i
Andelsboligforeningen fastsættes efter SKATs
vurderingsvejledning.
• Gælden opgøres til kursværdi ved
regnskabsårets afslutning.

18. Valuarvurdering
• Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en
udlejningsejendom.
• Valuarvurderingen er den mest anvendte.
• Gælden opgøres til kursværdi på dagen for
regnskabsårets afslutning.
– Det er kun valuarer, som må foretage en valuarvurdering.
– En valuarvurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv
betale for den.

19. Andelskronen

20. Andelskronen
• De tre vurderingsprincipper fastsætter på hver sin
måde værdien af ejendommen – og dermed også
foreningens egenkapital (se tidligere).
• I vedtægterne, hvordan foreningens formue skal
fordeles på de enkelte andelshavere. Det kan være i
forhold til -
– det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for
deres andele –
– eller antal kvadratmeter.
• Værdien af den enkelte andel udtrykkes ved begrebet
'andelskroneværdi‘.

21. Andelskronen
• Vi kigger på et eksempel med en
andelsbolig og andelsboligforening, hvor vi
har følgende:
– Ejendommens værdi: 180.000.000
– Øvrige aktiver: 500.000
– Foreningens gæld: 58.000.000
– Oprindeligt indskud: 1.000.000
– Samlet antal kvadratmeter: 4.000 kvm.
– Størrelsen af lejlighed B: 60 kvm.

22. Andelskronen
Andelskrone opgjort efter indskud =
Værdi af ejendommen + øvr. aktiver - samlet gæld
Oprindelige indskud fra alle andelshavere
Andelsværdi =
Lejlighedens oprindelige indskud * Andelskrone

23. Beregning af andelskronen –
ud fra oprindeligt indskud
• Ejendommens værdi: 180.000.000
• Øvrige aktiver: 500.000
• Foreningens gæld: 58.000.000
• Oprindeligt indskud: 1.000.000
• Andelskrone = 180.000.000 + 500.000 - 58.000.000 = 122,5
1.000.000
• Oprindeligt indskud lejlighed B: 15.000
• Andelsværdi lejlighed B: 15.000 * 122,5 = 1.837.500
• Forbedringer lejlighed B: 250.000
• Maksimalpris = 1.837.500 + 250.000 = 2.087.500

24. Andelskronen
Andelskrone opgjort efter kvadratmeter =
Værdi af ejendommen + øvr. aktiver - samlet gæld
Samlet antal kvadratmeter i hele beboelsen
Andelsværdi =
Lejlighedens antal kvadratmeter * Andelskrone

25. Beregning af andelskrone –
ud fra kvadratmeter
• Ejendommens værdi: 180.000.000
• Øvrige aktiver: 500.000
• Foreningens gæld: 58.000.000
• Samlet antal kvadratmeter: 4.000 kvm.
• Størrelsen af lejlighed B: 60 kvm.
• Andelskrone = 180.000.000 + 500.000 - 58.000.000 = 30.625
4.000
• Andelsværdi lejlighed B: 60 * 30.625 = 1.837.500
• Forbedringer lejlighed B: 250.000
• Maksimalpris = 1.837.500 + 250.000 = 2.087.500

26. Teknisk pris

27. Andelsboligens tekniske pris
Teknisk pris =
Andelens købssum
+ relativ andel af foreningens gæld.
• Hovedformålet er at hjælpe potentielle købere med
at sammenligne andelsboliger.
• Ligeledes at sammenligne med ejerboliger i forhold
til kontantpris.

28. Beregning af teknisk pris
– et eksempel
Andelsværdi: 1.000.000 kr. = maksimalprisen
Samlet antal kvadratmeter = 4.000.
Lejlighedens antal kvadratmeter = 60.
Gæld i foreningen: 50.000.000 kr.
Anslået teknisk pris:
Andel af gæld = 50.000.000 kr. x 60/4.000 = 750.000 kr.
Teknisk pris = 1.000.000 kr. + 750.000 kr.= 1.750.000 kr.

29. Opmærksomhedspunkter
• Regnskabet fortæller ikke nødvendigvis
detaljeret om foreningens økonomi, og
giver dermed ikke nødvendigvis oplysninger
om risikoen for stigninger i boligafgiften.

30. Opmærksomhedspunkter
• . Nogle OBS-punkter –
• Løbende hensættelse til fremtidige
vedligeholdelsesudgifter?
• Risiko ved valgte lånetyper?
– rentetilpasningslån med/uden renteswaps
• Tomgangslejligheder eller tomgangslejemål
(typisk lokaler udlejet til erhverv)

31. Opmærksomhedspunkter
• . Nogle OBS-punkter (fortsat) –
• Afdragsfrihed på foreningens realkreditlån?
• Andelshavernes supplerende hæftelse for
foreningens gæld?
• Ved valuarvurdering: Stigning i rentekurve kan
give afledt kraftigt prisfald.

32. Nyttige links
Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation (ABF)
http://www.abf-rep.dk/
Andelsportalen.dk
http://www.andelsportal.dk

33. Præsentation slut