1. ‫דצמבר‬2013
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫בשכונת‬‫אליהו‬ ‫רמת‬,
‫ראשון‬‫לציון‬

2. 2
‫הדיון‬ ‫נושא‬
‫ב‬ ‫שלב‬'-‫התכנית‬ ‫ממצאי‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
‫אליהו‬ ‫ברמת‬
‫רמת‬‫אליהו‬–‫מצב‬‫קיים‬
‫תכנית‬‫בינוי‬‫פינוי‬‫מוצעת‬
‫הנחות‬‫למודל‬‫הכלכלי‬
‫מודל‬‫כלכלי‬‫דינאמי‬‫לקביעת‬‫היקף‬‫יח‬"‫ד‬‫במגרש‬‫השלמה‬
‫המלצות‬‫להמשך‬

3. 3
‫אליהו‬ ‫ברמת‬ ‫העירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫בדיקה‬-‫מתודולוגיה‬
‫ב‬ ‫שלב‬'-‫התכנית‬ ‫ממצאי‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
‫אליהו‬ ‫ברמת‬
‫עיריית‬‫ראשון‬‫לציון‬‫פועלת‬‫לקידום‬‫תכנית‬‫להתחדשות‬‫עירונית‬‫בשכונת‬‫רמת‬‫אליהו‬
‫בשל‬‫חסמים‬‫לציפוף‬‫מאסיבי‬‫של‬‫השכונה‬‫התאפשרה‬‫תכנית‬‫התחדשות‬‫מצומצמת‬
‫בכדי‬‫לאפשר‬‫מימוש‬‫תכנית‬‫התחדשות‬‫רחבת‬‫היקף‬‫נדרש‬‫צירוף‬‫מגרש‬‫השלמה‬
‫משמעותי‬
‫העירייה‬‫פנתה‬‫לרמ‬"‫י‬‫בבקשה‬‫להכליל‬‫מגרש‬‫השלמה‬‫בסמוך‬‫לשכונת‬‫נחלת‬‫יהודה‬
‫הבדיקה‬‫המוצגת‬‫מתייחסת‬‫לתכנית‬‫בינוי‬-‫פינוי‬‫מלא‬‫לשכונת‬‫רמת‬‫אליהו‬‫תוך‬
‫השלמת‬‫בינוי‬‫בחלקות‬‫קרקע‬‫משלימות‬

4. 4
‫אליהו‬ ‫רמת‬–‫ומאפיינים‬ ‫מיקום‬
‫ב‬ ‫הוקמה‬-1937
‫כ‬-1,200‫דונם‬
‫כ‬-4,200‫יח‬"‫ד‬
‫כ‬-14‫אלף‬‫תושבים‬
‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫ריבוי‬
‫מהזנחה‬ ‫הסובלות‬
‫סוציו‬ ‫ברמה‬ ‫אוכלוסייה‬-
‫נמוכה‬ ‫אקונומית‬–
‫אשכול‬5

5. 5
‫אליהו‬ ‫רמת‬–‫קיים‬ ‫בינוי‬ ‫תיאור‬
‫בניה‬‫רוויה‬–395‫יח‬"‫ד‬
‫צמודי‬‫קרקע‬–418‫יח‬"‫ד‬
‫תעשיה‬–240‫דונם‬
‫מתחם‬‫פוזננסקי‬–290‫יח‬"‫ד‬
445‫יח‬"‫ד‬‫במבני‬H‫יקבלו‬
‫תוספת‬4‫קומות‬
2,553‫יח‬"‫ד‬‫במבני‬‫רכבת‬
‫בני‬2-4‫קומות‬
‫בינוי‬‫ללא‬‫צורך‬‫בשינוי‬:
‫פוטנציאל‬‫תמ‬"‫א‬38:
‫תכנית‬‫קיימת‬‫לפינוי‬-‫בינוי‬:
‫מצריך‬‫פינוי‬-‫בינוי‬:
‫סה‬"‫כ‬‫בשכונה‬:4,210
‫יח‬"‫ד‬
‫מבני‬H–109‫יח‬"‫ד‬

6. 6
‫אליהו‬ ‫רמת‬–‫תחבורתי‬ ‫סטטוס‬
‫ומתוכננים‬ ‫קיימים‬ ‫תחבורתיים‬ ‫פתרונות‬–
‫כ‬ ‫של‬ ‫ריאלית‬ ‫קיבולת‬-5,500‫יח‬"‫ד‬
‫בשכונה‬
‫כביש‬ ‫על‬ ‫סיירים‬ ‫מחלף‬ ‫כיום‬ ‫מתוכנן‬4
‫לשכונה‬ ‫מצפון‬–‫תת‬"‫ל‬19(‫בהכנה‬)
‫ראשון‬ ‫העיר‬ ‫מהנדס‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫לציון‬–‫יאפשר‬ ‫הולם‬ ‫תחבורתי‬ ‫טיפול‬
‫של‬ ‫נומינלית‬ ‫קיבולת‬7,200‫יח‬"‫ד‬
‫בשכונה‬
‫הלוקחת‬ ‫תחבורתית‬ ‫בדיקה‬ ‫בוצעה‬ ‫טרם‬
‫יח‬ ‫תוספת‬ ‫בחשבון‬"‫התכנית‬ ‫של‬ ‫ד‬–‫יש‬
‫את‬ ‫לעדכן‬‫הבה‬"‫ת‬‫ע‬ ‫כיום‬ ‫המבוצעת‬"‫י‬
PGL

7. 7
‫תכנית‬‫פינוי‬ ‫בינוי‬‫אליהו‬ ‫רמת‬–‫התערבות‬ ‫תחום‬
‫ההתערבות‬ ‫תחום‬ ‫שטח‬
‫שימוש‬‫בדונם‬ ‫שטח‬
‫לבינוי‬ ‫מגורים‬-‫פינוי‬328
‫מגורים‬‫לתמ‬"‫א‬3833
‫שב‬"‫צ‬,‫שצ‬"‫פ‬‫ומסחר‬145
‫סה‬"‫כ‬506
‫תחום‬‫ההתערבות‬‫הינו‬‫השטח‬‫שהוגדר‬
‫להליכי‬‫התחדשות‬‫עירונית‬,‫הכוללים‬‫תמ‬"‫א‬
38‫ובינוי‬-‫פינוי‬
‫מבנים‬
‫לתמ‬"‫א‬38
‫לבינוי‬ ‫מבנים‬-
‫פינוי‬

8. 8
‫תכנית‬‫פינוי‬ ‫בינוי‬‫אליהו‬ ‫רמת‬-‫קיבולות‬
‫מבנים‬
‫בינוי‬ ‫לפינוי‬
‫מבנים‬
‫לתמ‬"‫א‬38
‫רוויה‬ ‫בניה‬
‫צמודי‬‫קרקע‬
‫צמודי‬‫קרקע‬
‫פוזננסקי‬
‫תעשייה‬
‫קיים‬ ‫מצב‬‫תוספת‬‫סה‬"‫כ‬
‫שינוי‬ ‫ללא‬1,212-1,212
‫קיים‬ ‫מצב‬‫תוספת‬‫סה‬"‫כ‬
‫שינוי‬ ‫ללא‬1,212-1,212
‫תמ‬"‫א‬38445455900
‫קיים‬ ‫מצב‬‫תוספת‬‫סה‬"‫כ‬
‫שינוי‬ ‫ללא‬1,212-1,212
‫תמ‬"‫א‬38445455900
‫בינוי‬-‫פינוי‬2,6002,5005,100
‫סה‬"‫כ‬7,212
‫יחס‬‫בינוי‬-‫פינוי‬‫אפשרי‬‫בשכונה‬‫עומד‬‫על‬
‫כ‬-1:2-‫לא‬‫ראוי‬
‫יש‬‫צורך‬‫בתוספת‬‫יח‬"‫ד‬‫מחוץ‬‫לשכונה‬

9. 9
‫תכנית‬‫פינוי‬ ‫בינוי‬‫אליהו‬ ‫רמת‬–‫כחול‬ ‫קו‬
‫פינוי‬2,600‫יח‬"‫מחייב‬ ‫ד‬
‫רמת‬ ‫לשכונת‬ ‫מחוץ‬ ‫בינוי‬
‫חסמים‬ ‫בשל‬ ‫אליהו‬
‫משלימה‬ ‫קרקע‬ ‫נדרשת‬–
500‫יהודה‬ ‫בנחלת‬ ‫דונם‬
‫יחידות‬ ‫כמה‬ ‫לבחון‬ ‫בכדי‬
‫דיור‬‫בנחלת‬ ‫נדרשות‬
‫ובקרקעות‬ ‫יהודה‬
‫נערך‬ ‫נוספות‬ ‫משלימות‬
‫כלכלי‬ ‫מודל‬

10. 10
‫אליהו‬ ‫רמת‬ ‫פינוי‬ ‫בינוי‬ ‫תכנית‬-‫הכלכלית‬ ‫לבדיקה‬ ‫הנחות‬
‫בינוי‬-‫יח‬ ‫היקף‬ ‫שבוחן‬ ‫מלא‬ ‫פינוי‬"‫המשלימה‬ ‫בקרקע‬ ‫נדרשות‬ ‫ד‬
‫יינתן‬‫וממס‬ ‫השבחה‬ ‫מהיטל‬ ‫מלא‬ ‫פטור‬‫שבח‬
‫לשכונה‬ ‫מחוץ‬ ‫יהיה‬ ‫הפינוי‬ ‫מהיקף‬ ‫כמחצית‬
‫לפינוי‬ ‫ממוצעת‬ ‫דירה‬–65‫מ‬"‫ר‬
‫לדיירים‬ ‫ממוצעת‬ ‫תמורה‬ ‫דירת‬–78‫מ‬"‫ר‬
‫חניה‬ ‫תקן‬–1:1.3
‫שמאי‬ ‫תקן‬ ‫על‬ ‫נשען‬ ‫הכלכלי‬ ‫המודל‬21‫של‬ ‫מינימלי‬ ‫יזמי‬ ‫רווח‬ ‫המניח‬25%
‫ההקמה‬ ‫מעלויות‬

11. 11
‫אליהו‬ ‫רמת‬ ‫פינוי‬ ‫בינוי‬ ‫תכנית‬-‫מחירים‬ ‫סקר‬
‫שווי‬‫אליהו‬ ‫רמת‬ ‫במתחם‬ ‫לשיווק‬‫בממוצע‬15.5₪‫למ‬"‫ר‬
‫שווי‬‫יהודה‬ ‫נחלת‬ ‫במתחם‬ ‫לשיווק‬16.5₪‫למ‬"‫ר‬

12. 12
‫אליהו‬ ‫רמת‬ ‫פינוי‬ ‫בינוי‬ ‫תכנית‬–‫אומדן‬‫הקמה‬ ‫עלויות‬
‫ישירה‬ ‫בניה‬ ‫עלות‬‫עילית‬3,800₪‫למ‬"‫ר‬
‫ישירה‬ ‫בניה‬ ‫עלות‬‫קרקעית‬ ‫תת‬2,200₪‫למ‬"‫ר‬
‫עקיפות‬ ‫עלויות‬:‫פיתוח‬ ‫והיטלי‬ ‫אגרות‬,‫תקורות‬,‫תכנון‬
‫ומימון‬ ‫ופרסום‬
‫כ‬-32%‫מעלויות‬‫ההקמה‬
‫בדיירים‬ ‫טיפול‬ ‫עלויות‬:‫עו‬"‫ד‬‫דיירים‬,‫הוצאות‬‫העברה‬26‫אלף‬₪‫ליח‬"‫ד‬
‫מע‬"‫בניה‬ ‫שירותי‬ ‫מ‬18%‫מעלויות‬‫לדיירים‬ ‫הבניה‬(‫כ‬-90
‫אלף‬₪‫ליח‬"‫ד‬)
‫ליזם‬ ‫רכישה‬ ‫מס‬6%‫שווי‬ ‫מכלל‬‫לדיירים‬ ‫התמורות‬
‫הנחה‬‫ל‬‫יהודה‬ ‫בנחלת‬ ‫ויצו‬ ‫של‬ ‫חקלאית‬ ‫קרקע‬ ‫פיצוי‬50‫אלף‬₪‫לדונם‬
‫תמורה‬‫לרמ‬"‫י‬‫קרקעות‬ ‫כולל‬ ‫משלימה‬ ‫קרקע‬ ‫שיווק‬ ‫בגין‬
‫אליהו‬ ‫רמת‬ ‫בתוך‬ ‫ריקות‬
70‫אלף‬₪‫ליח‬"‫ד‬

13. ‫רמת‬ ‫פינוי‬ ‫בינוי‬ ‫תכנית‬‫אליהו‬-‫דינמי‬ ‫כלכלי‬ ‫תחשיב‬
13

14. 14
‫אליהו‬ ‫רמת‬ ‫פינוי‬ ‫בינוי‬ ‫תכנית‬-‫להמשך‬ ‫המלצות‬
‫עם‬ ‫הבנות‬ ‫גיבוש‬‫רמ‬"‫י‬‫ואג‬"‫ת‬,‫למגרשי‬ ‫בנוגע‬ ‫אוצר‬ ‫משרד‬
‫ההשלמה‬
‫היקף‬‫יהודה‬ ‫נחלת‬ ‫בשכונת‬ ‫משלימה‬ ‫בקרקע‬ ‫בנייה‬
‫התכנית‬ ‫כלכליות‬ ‫לצורך‬ ‫נוספים‬ ‫השלמה‬ ‫מתחמי‬ ‫איתור‬
‫פתרון‬‫תחבורתיים‬ ‫חסמים‬
‫בינוי‬ ‫שיווק‬ ‫לשלביות‬ ‫התכנית‬ ‫התאמת‬-‫בשיתוף‬ ‫פינוי‬‫רמ‬"‫י‬

15. 15