סט כלים כלכליים לקידום התחדשות עירונית

1. הצוות הכלכלי להעצמת
שכונות ותיקות
1
מצי ג :
ג לב קלמפרט - עמית מכו ן מי לקן ועמותת מרחב
מובי ל הצו ות הכלכל י :
רן חקלאי - כלכלה אורבנ ית

2. מסגרת המחקר
2
האם קיימת הצדקה כלכלית לציפוף עירוני
האם קיימים שטחים לטובת התחדשות עירונית
• מרחב: ניתן לבנות 150-200 אלף יח"ד ללא פינוי ו 400- אלף יח"ד עם פינוי
• משרד הפנים: עתודה של 156 אלף יח"ד בשטחים בנויים
) )דה מרקר 13.5.14
סט כלים כלכליים לקידום התחדשות עירונית

3. תוכן עניינים
3
השוואה
• עלויות הקמת תשתיות
• עלות אחזקת התשתיות
סקירת
כלי מימון
Tax Increment Financing •
Business Improvement District •
• הטבות מס
• הלוואות להתחדשות עירונית
• ניוד ומסחר זכויות בניה

4. 4
השוואת עלות הקמה
ותפעול תשתיות:
בנייה חדשה בשולי העיר
מול התחדשות עירונית

5. מתודולוגיה
5
השוואת עלויות ההקמה והתפעול של התשתיות בבנייה רוויה
בשולי העיר מול בנייה כחלק מהתחדשות עירונית
בניה רוויה בשולי העיר:
6 מתחמים מקרית גת עד יקנעם עלית
168-1142 יח"ד
התחדשות עירוני:
11 מתחמי פינוי בינוי במסלול רשויות של משב"ש
74-1079 יח"ד מתווספות
מתחמים במגוון שלבים, מאושרים ובמהלך בנייה

6. עלויות הקמת תשתיות ליח"ד - השוואה
6
₪ 2,410
₪ 33,733
₪ 7,478
₪ 5,363
₪ 9,214
₪ 1,617
₪ 2,731
₪ 115,176
₪ 13,502
₪ 160,000
₪ 140,000
₪ 120,000
₪ 100,000
₪ 80,000
₪ 60,000
₪ 40,000
₪ 20,000
₪ 0
התחדשות עירונית בנייה חדשה בשולי העיר
ביוב מים וניקוז
שצ"פ ושבילי הולכי רגל
כבישים
מט"ש
פיתוח כללי - משב"ש
תשתיות חשמל
מוסדות ציבור
ביוב מים וניקוז
שצ"פ
כבישים
חשמל 10%
₪ 114,000
300%
עפר, תאורה
ציבורית

7. הוצאות שוטפות לשנה - השוואה
₪ 495
₪ 69
₪ 292
₪ 10
₪ 651
₪ 65
₪ 146
₪ 44
₪ 169
₪ 51
₪ 81
₪ 16
₪2,000
₪1,800
₪1,600
₪1,400
₪1,200
₪1,000
₪800
₪600
₪400
₪200
₪0
התחדשות עירונית בנייה בשולי העיר
תחזוקת תשתית החשמל
תחזוקת תשתיות מים וביוב
הוצאות תאורה
תחבורה ציבורית
תחזוקת כבישים
תחזוקת שצ"פ
₪1580
620%
7

8. הוצאות שוטפות - היוון
8
סה"כ הוצאות מהוונות ל 20- שנים בריבית של 7% 
₪20,000
₪18,000
₪16,000
₪14,000
₪12,000
₪10,000
₪8,000
₪6,000
₪4,000
₪2,000
₪0
התחדשות עירונית בנייה בשולי העיר
תחזוקת תשתית החשמל
תחזוקת תשתיות מים וביוב
הוצאות תאורה
תחבורה ציבורית
תחזוקת כבישים
תחזוקת שצ"פ
₪ 16,731

9. מוסדות חינוך
9
תמהיל אוכלוסיה - גילאים
4.6%
57.4%
37.8%
17.8%
61.7%
20.7%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
שכונה ותיקה שכונה חדשה
אחוז בני +65
אחוז בני 18-64
אחוז בני 0-17
קיים תת ניצול של מוסדות חינוך בשכונות הותיקות 
ניתן לגוון ולהוסיף אוכלוסיה לשכונה ותיקה ללא בניה של מוסדות חינוך 
מקור: למ"ס מפקד אוכלוסין 2008

10. 10
כלי מימון לקידום
התחדשות עירונית

11. Tax Increment Financing
11
השקעה בתשתיות וברמת שרות תעלה בעתיד את הכנסות הרשות
מארנונה, היטלים ואגרות כתוצאה מהשבחה ותוספת נכסים
הבעיה: פער הזמן בין ההשקעה לבין קבלת התקבולים יוצר אי
וודאות וסיכון אותו הרשות צריכה לקחת על עצמה
הכלי מאפשר לרשות להשתמש בתקבולים עתידיים לטובת תועלת
בהווה
מזרז פיתוח
משפר את
התוצאה
פתרון כשלי שוק

12. עובד בהתחדשות עירונית? TIF איך
12
הכרזה על שטח גיאוגרפי ספציפי כמיועד להתחדשות עירונית
"רישום" של בסיס המס ברגע ההכרזה של המתחם כמיועד להתחדשות עירונית
שימוש ספציפי בעליית תקבולי המסים
השקעה ישירה
במתחם
החזר הלוואה אשר
שימשה את היזם
שיפוי יזמים על
השקעה
החזר הלוואה אשר
שימשה לפיתוח
לאחר 20-25 שנים כל התקבולים הולכים לשימוש כללי של הרשות

13. עובד? TIF איך
13
תקבולי המיסים
TIF- מאזור ה
TIF- תקבולי המיסים מאזור ה
לפני תהליך ההתחדשות
שנים
תקבולי המיסים
המצטברים כתוצאה
מתהליך ההתחדשות
המשמשים לתשלום ההלוואה
TIF- או השקעה באזור ה
עליית תקבולי המיסים
המתווספים לתקבולי
TIF- הרשות בסוף תהליך ה
TIF
נוצר
TIF
הסתיים
5 10 15 20

14. ?TIF- היכן ולאיזו מטרה משתמשים ב
14
תמיכה
• דיור בר השגה
• הכשרות
לעובדים
• שיווק
• תכנון
• מענקים
לעסקים
התחדשות
עירונית
• תאורה
• מדרכות
• פארקים
מסחר ומוסדות
ציבור
• מתחמי קניות
• תאטראות
• בתי ספר
• גני ילדים
תשתיות
• תחבורה
• כבישים
• מים וביוב
• הגנה מפני
הצפות
ניקיון קרקעות
• אזורי תעשייה
• מחנות צבא
ב 49- מדינות TIF ארה"ב – בשימוש משנת 1952 , אלפי מתחמי 
בריטניה – פרוייקט ראשון יצא לדרך בלונדון ב 2013- 
Manitoba- ב 2007- ולאחר מכן ב Calgary- קנדה – פרוייקט ראשון יצא לדרך ב 
ב 2010-
משתמשים באג"ח למימון התחדשות עירונית – דנבר )קולורדו(, נברסקה, אילינוי וכו' 

15. TIF- מדוע להשתמש ב
15
•התקבולים "צבועים" ומיועדים למטרה
ספציפית
•משדר רצינות וודאות ליזמים ולדיירים
משק כספים
סגור
• מגן על הרשות מסיכוני הפרויקט
• מגן על המשקיעים מסיכוני הרשות
• לרשות אין התחייבות כספית אך יש
התחייבות "מוסרית"
הפרדת סיכוני
הפרויקט
מהרשות

16. Business Improvement District
16
חברה המנהלת באופן כוללני אזור גאוגרפי מוגדר
מימון באמצעות מס חובה מבעלי העסקים
שירותים: שיווק, תחזוקה, ניקיון, אבטחה

17. Business Improvement District
17
BID ארה"ב: מאות מתחמי
TCM בריטניה: 600 מתחמי
משרד הבינוי עוסק בהכנת טיוטת חוק

18. הטבות מס
18
Oregon, US - Vertical Housing Program Developing
Zone
• פרויקטים של עירוב שימושים מקבלים 20% פטור מארנונה לכל קומת מגורים
• תקופה של 10 שנים
Jamaica – The Urban Renewal (Tax Relief) Act
• גופים הנותנים הלוואות להתחדשות עירונית מקבלים פטור ממס על הכנסות מריבית
• זיכוי חלקי ממס הניתן לדחייה על הכנסות ממכירה או השכרה
Massachusetts, US – Historic Rehabilitation Tax
Credit
• החזר 20% מההוצאות על שימור היסטורי באמצעות זיכוי מס
• ניתן לסחור בזיכוי

19. הלוואות להתחדשות עירונית
19
Oregon, US – Downtown Revitalization
Loan Program
• הלוואה מסובסדת בגובה 50%-25% מעלות הפרויקט
• לטובת פרויקטים של: שיפוץ מגורים, חידוש ושיקום מבנים,
שיפוץ חזיתות ושימור היסטורי
HUD – Mortgage Loan Insurance for
Urban Renewal Areas
• ביטוח משכנתאות לרכישת דירה באזורים המיועדים להתחדשות
עירונית
• מוזיל את עלות המשכנתאות עבור רוכשי הדירות

20. ניוד ומסחר בזכויות בניה
20
King County, Seattle – Transfer of
Development Rights
• העברת זכויות בניה משטחים חקלאיים לשטחים עירוניים בנויים
• מערכת למסחר בזכויות בניה
פינוי-בינוי ועיבוי
• קבלת פיצוי על חוסר כדאיות כלכלית באמצעות זכויות בניה במגרש
אחר
• מסחר בזכויות בניה
• חסרה מסגרת חוקתית מוסדרת להעברה ומסחר בזכויות בניה

21. 21
תודה על ההקשבה