3. Источник: Отчет о результатах деятельность Правительства Москвы за 2011-2012 гг.
Административный вектор роста ↙ юго-запад
4. • живой, развивающийся и трансформирующийся организм в
пространстве и времени,
• имеет свою официальную границу, в пределах которой
осуществляется городское хозяйствование,
• развития города, а именно расширение его функций, растет
предложение рабочих мест, растет спрос на трудовые
ресурсы, и влияние города выходит за пределы этой границы
и распространятся на близлежащие поселения, что
впоследствии приводит к расширению границы города, и
этот процесс повторяется вновь.
Гипотеза
вокруг Москвы существует условная граница, за которой ее
влияние на окружающие территории перестает
доминировать.
Город
5. • изучение исторического аспекта урбанизации и
городского роста,
• изучение характера роста Москвы,
• выявление и сравнительный анализ векторов роста
Москвы,
• оценка силы связи городов Московской области со
столицей, как доминантой рынка труда.
Цель:
определение специфики городского роста Москвы - его
направления и пределов влияния.
Задачи:
6. Методы:
• метод исторической ретроспективы,
• сравнительный метод,
• метод анализа,
• метод естественных границ («Natural Neighbor»),
• метод естественных разрывов Дженкса («Jenks’
natural breaks»),
• картографический метод.
Источники: Лаппо Г.М., Трейвиш А.И., Нефедова Т.Г., Махрова
А. Г., Гольц Г.А., Полян П.М., P. Hall, E. Howard, Le Corbusier,
F.L. Wright.
8. Сеть поселений на территории
современной Москвы
(на 2010 год)
Источник: Лаппо Г., Полян П., Селиванова Т. Откуда есть пошли
агломерации// Демоскоп Weekly. № 407 – 408, 2010
9. Реальный рост Москвы
1990-е гг.
• строительство многоэтажного жилья в первом поясе
удаленности от Москвы
• постепенное начало застройки второго пояса удаленности
• строительство в Московской области отстает от строительства
в Москве
• типовая застройка
2000-е гг.
• 2004 г.: строительство в Московской области начинает
превалировать над объемами строительства в Москве
• 5,7 и 4,8 млн. кВ. м, соответственно.
• освоение 1-го и 2-го поясов удаленности
• преобладающие направления: северное, восточное
10. Современное развитие (2011-2013 гг.)
0
5
10
15
20
25
С
СВ
В
ЮВ
Ю
ЮЗ
З
СЗ
Динамика предложения первичного рынка
недвижимости
Q3 2011
Q3 2012
Q1 2013
%
Многоквартирный жилищный фонд
Объем ввода:
2012 г. - 6.6 млн. кв. м.
2013 г. – 7.4 млн. кв. м
Малоэтажное жилье:
2012 г. – 41.2 %,
2013 г. – 28.5%
Города многоэтажного жилья:
1 место: Апрелевка,
Красногорск, Домодедово,
Железнодорожный, Пушкино
2 место: Лобня, Одинцово,
Раменское, Щелково
3 место: Химки, Балашиха
Подольск
11. Динамика предложения первичного рынка
недвижимости
0
5
10
15
20
25
30
35
40
<5 5-15 15-30 30-60 >60
%
км
Q3 2011
Q3 2012
Q1 2013
12. Индивидуальный жилищный фонд
(загородные дома в поселках)
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1 2013
Динамика строительства новых загородных поселков
поселки, шт.
17. Гипотеза исследования:
• вокруг Москвы существует условная граница, за которой
ее влияние на окружающие территории ослабевает.
Оценить это влияние возможно с помощью функции на
жилье: чем ближе к Москве, тем дороже стоимость кв. м
жилья, чем больше удален город, тем меньше в нем
стоимость кв.м.
• Но только ли за счёт центростремительных сил,
направленных в Москву, города постигают вдруг
изменения? Возникающий там спрос на недвижимость,
жильё — определены ли они обустройством очередных
московских «спален», не отягощённых ставкой дорогой
земли Москвы, или какие-то города «заявляют» о себе,
как об отчасти самостийных, потенциальных точках
роста?
23. «Ландшафт» средней стоимости кв.м жилья
MIN:
Шатура, Егорьевск, Зарайск
ВЫДЕЛЯЮТСЯ:
Дубна и Коломна
Представленные данные идеальным образом описывают
экономическую модель города: цены на жильё плавными
концентрическими кругами расходятся от Москвы.
На расстоянии около 100 км от МКАД
24. 0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 20 40 60 80 100 120
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от МКАД, км
север
2011
2012
2013
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 20 40 60 80
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от Москвы, км
северо-восток
2011
2012
2013
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 50 100 150 200
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от Москвы, км
восток
2011
2012
2013
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 50 100 150
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от Москвы, км
юго-восток
2011
2012
2013
Цена на жилье, руб./кв.м
25. 0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 20 40 60 80 100 120
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от Москвы, км
юг
2011
2012
2013
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 20 40 60 80 100
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от Москвы, км
юго-запад
2011
2012
2013
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 20 40 60 80 100 120
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от Москвы, км
запад
2011
2012
2013
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0 20 40 60 80
ценажилья,руб./кв.м
Расстояние от МКАД, км
северо-запад
2011
2012
2013
26. • Распределение цен почти не изменялось, за исключением северного,
южного и юго-западного направлений, в которых наблюдался рост
цен в 2013 г.
• Поведение цен в зависимости от направлений:
• практически везде заметен ступенчатый переход в районе 30-40 км с
небольшим отклонением по направлениям.
• С – в 20 км,
• СВ – 20-30 км,
• В – 40-50 км,
• ЮВ – на 40 км,
• СЗ - в 35-40 км,
• Ю - в 20-30 км,
• ЮЗ – в 25 км,
• З – на 40 км.
• На большем удалении цены достаточно резко начинают снижаться,
однако локально проявляются и колебания цен:
• СВ – на 50 км (города Красноармейск, Черноголовка, Сергиев Посад),
• ЮВ – на 100 км (города Луховицы, Озеры, Зарайск).
Распределение цен на кв.м жилья в динамике
27.
28.
29.
30. • На территории Москвы бюджет порядка 120 тыс. руб. в год на
душу населения критически перевешивает таковой параметр
на простирающейся вокруг него территории. Резкий спад
величины подушного бюджета за пределами Москвы плавно
устремляется к минимуму от её границ к границам
Московской области.
«Ландшафт» дохода собственного подушного бюджета
Удаленные MIN:
Талдом, Волоколамск, Наро-Фоминск,
Кашира, Павловский Посад, Шатура
Приближенные MIN:
Красногорск, Одинцово, Щербинка,
Балашиха, Реутов, Видное
Условные MAX:
Звенигород, Дубна, Пущино, Лобня, Подольск,
Домодедово, Химки,
31. 0
5000
10000
15000
20000
25000
0 20 40 60 80 100 120
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
север
Бюджет руб./чел, 2011
Бюджет руб./чел, 2012
Бюджет руб./чел, 2013
0
5000
10000
15000
20000
25000
0 20 40 60 80
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
северо-восток
Бюджет руб./чел, 2011
Бюджет руб./чел, 2012
Бюджет руб./чел, 2013
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
0 50 100 150 200
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
восток
Бюджет руб./чел, 2011
Бюджет руб./чел, 2012
Бюджет руб./чел, 2013
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
0 50 100 150
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
юго-восток
Бюджет руб./чел, 2011
Бюджет руб./чел, 2012
Бюджет руб./чел, 2013
Собственный доход бюджета, руб./чел.
32. 0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
0 20 40 60 80 100 120
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
юг
Бюджет руб./чел, 2011
Бюджет руб./чел, 2012
Бюджет руб./чел, 2013
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
0 20 40 60 80 100
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
юго-запад
Бюджет руб./чел, 2011
Бюджет руб./чел, 2012
Бюджет руб./чел, 2013
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
0 50 100 150
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
запад
Бюджет руб./чел, 2011
Бюджет руб./чел, 2012
Бюджет руб./чел, 2013
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Величинаподушевногобюджета,руб.
Расстояние от МКАД, км
северо-запад
2011
2012
2013
33. • В посекторальном распределении доходов бюджета также
как и в распределении цены на жилую недвижимость
наблюдаются ступенчатые переходы:
• Четко выраженные:
– СЗ - на 35 км,
– З – на 50 км,
– ЮЗ – на 30 км (второй небольшой пик примерно в 100 км
от МКАД – Можайск, и на севере также в 100 км –
Дмитров)
• СВ, В, ЮВ, Ю – чреда пиков и падений.
Распределение дохода собственного подушного бюджета
37. • связь между центром (Москвой) и периферией (Московской областью) начинает
угасать на расстоянии 30-40 км от границы Москвы, но не повсеместно,
• по некоторым направлениям «языки» Москвы протягиваются глубже в Московскую
область: Дмитров, Воскресенск, Сергиев-Посад, Наро-Фоминск, Орехово-Зуево.
• Граница связи между Москвой и городами ее области условно протягивается:
– С и СВ - до 55-60 км,
– В - до 70-80 км,
– ЮВ - до 60-70 км,
– Ю – до 30-40 км ,
– ЮЗ - до 50-60 км,
– З и СЗ - до 30-40 км.
• Останцами стоят Звенигород, Коломна, Дубна, Пущино
Комплексный показатель
38. • Сформированные в нач. 20 в. тенденции расселения в Московском
регионе привели к усилению процессов агломерирования и выстроили
неразрывные связи Москвы и окружающих ее поселений.
• Основная доля строительства приходится на 30-ти километровую зону.
Но постепенно рост начинает охватывать все более удаленные от
Москвы территории.
• Выявление векторов роста Москвы показало: город растет во всех
направлениях, но различен характер роста. Многоквартирное
(преимущественно многоэтажное) строительство идет быстрее и
масштабнее в северо-восточном направлении, и оно противоположно
административному росту, совпадающему с траекторией движения
рынка загородной индивидуальной недвижимости –юго-западом. Таким
образом, административный рост противоположен реальному.
• Границу связи Москвы и городов МО условно можно провести
следующим образом: в 50-60 км на С и СВ, 70-80 км – на В, 60-70 км – на
ЮВ, 30-40 км- на Ю, 50-60 км – на ЮЗ, 30-40 км- на З и СЗ.
• Однако некоторые города Московской области показали себя не как
спутники Москвы, а как «попутчики», в которых отмечается
самостоятельный рост.
Выводы