Nuova vita ex scuola banzi, servizio patrimonio comune

Area del Territorio e dello Sviluppo economico
Servizio Patrimonio
LA NUOVA "VITA" DELL’EX SCUOLA BANZI SITA A FERRARA IN VIA BOSCHETTO N.1
PROCEDURA PER AFFIDARE CON BANDO LA CONCESSIONE GRATUITA PER 30 ANNI
E LA RIFUNZIONALIZZAZIONE DI UN IMMOBILE VINCOLATO, DISMESSO DA LUNGO
TEMPO, RISERVATA AD ASSOCIAZIONI DEL TERZO SETTORE PER PROGETTI DI
VOLONTARIATO DI CARATTERE CULTURALE, EDUCATIVO, SOCIALE.
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LA “VECCHIA” VITA
Cosa e’ successo alla Scuola Banzi nella sua vecchia
vita?
a) Il fabbricato è stato acquisito dal Comune in data
23/03/1990 con atto S.G. Romagnoli Rep. 1082
dalla Soc. IL BOSCHETTO S.r.l.
b) Adibito a scuola materna “G. Banzi” sino al 2002.
c) Effettuati piu’ tentativi di vendita (anno 2012 –
2015 - 2016)
d) Verificatasi occupazione abusiva del 14/06/2014
subito risolta
e) Nell’anno 2015 si è tentato di valorizzare con il
CONI la struttura per farne la sede provinciale senza
più che lo stesso dovesse pagare un affitto passivo a
privati: tanti incontri anche a Roma ma…. le cose non
hanno funzionato.
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DESCRIZIONE TECNICO – URBANISTICA DELL’IMMOBILE
Il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali con nota del 28/07/2017 emessa ai sensi dell’art.57/bis del D. Lgs. n.42/2004 e s.m.i.Il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali con nota del 28/07/2017 emessa ai sensi dell’art.57/bis del D. Lgs. n.42/2004 e s.m.i.
concede l’ autorizzazione alla concessione con le seguenti prescrizioni e condizioni:
- Prescrizioni specifiche di cui all’art.55 co.3 lett.a-b
- Lett. a) - la conservazione del bene dovrà essere assicurata mediante idonei interventi restaurativi e manutentivi;
- Lett. b) – le modalità di fruizione saranno quelle della prevista destinazione d’uso per servizi sociali e attività scolastiche
culturali;
Le destinazioni d’uso consentite dal Piano Urbanistico sono numerose:
- L'Art. 105 - Destinazioni d'uso 1.2. Insediamenti prevalentemente residenziali - RES - compresi nell'ambito 1ACS-Centro storico, ammette:
- 1.~~Dotazioni territoriali;
- 3a. Artigianato di servizio, limitato alle attività compatibili con la residenza e non inquinanti;
- 3b. Artigianato produttivo, limitato alle attività compatibili con la residenza e non inquinanti;
- 3d. Commercio allʹingrosso, magazzini di deposito, logistica, limitato alle attività compatibili con la residenza e con la dotazione infrastruttura
esistente, fino ad una Su max di 250 mq per u.i.
- 4. residenza e assimilabili;
‐
- 4. residenza e assimilabili;
- 5. commercio al dettaglio in sede fissa~‐~esercizi di vicinato;
- 6a. ricettivo limitato all’attività: a) strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere;
- 6b. Commercio al dettaglio in sede fissa limitato alle attività:~~
- a) Medio piccole strutture di vendita non alimentari;
- b) Medio piccole strutture di vendita alimentari;
- 6d. Servizi per la somministrazione di alimenti e bevande;
- 6e.~~Attività private culturali, sportive, di ritrovo e spettacolo;
- 6f. Direzionale (con una Su max per u.i. di 300 mq).
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PLANIMETRIE
..
Mq. 267,60
Mq. 277.20
Mq. 180,00
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MA UN IMMOBILE MESSO MOLTO… MALE
CROLLO INTONACI CROLLO INTONACI SPORCIZIA PRESENZA DI GUANO
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CROLLO INTONACI CROLLO INTONACI INFILTRAZIONI UMIDITA’

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INIZIA IL PERCORSO DELLA “NUOVA” VITA COSA DECIDE L’AMMINISTRAZIONE
E’ NECESSARIO INTERVENIRE IN FRETTA MA COME:
NO VENDITA: RISCHIO DI ASTE DESERTE E DI
SI CONCESSIONE “ LUNGA” perché nel frattempo esce la
normativa sul terzo settore :La Giunta comunale il 12/9/2017 rinunciaNO VENDITA: RISCHIO DI ASTE DESERTE E DI
DIMINUZIONE PROGRESSIVA DEL PREZZO: il regolamento
delle alienazioni prevede che se l’asta và deserta dopo la prima
volta il prezzo si puo’ diminuire del 10% e dopo il secondo
esperimento del 15%. Se poi l’asta và ancora deserta allora
bisogna rifare la stima o …cambiare percorso di valorizzazione
NO CONCESSIONE ORDINARIA: Il Regolamento d’uso degli
immobili comunali prevede ordinariamente una durata di 6 anni
eventualmente rinnovabili ma sono troppo pochi per
ammortizzare l’investimento (previsto in euro..
NO CONCESSIONE VALORIZZAZIONE: Non e’ un immobile
che prevede una facile riconversione a fini economici e nella
concessione di valorizzazione (che puo’ durare al massimo 50
anni) e’ previsto un canone che possa essere compatibile con il
raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario
NO LOCAZIONE: E’ un immobile demaniale
normativa sul terzo settore :La Giunta comunale il 12/9/2017 rinuncia
alla vendita, alla concessione di valorizzazione e pensa al nuovo
strumento offerto dal codice del Terzo Settore; vuole riportare alla
«fruibilità» pubblica l’immobile senza pretendere pagamento di
canone ma con l’obbiettivo di promuoverne il recupero funzionale per
favorire l’attivazione di progetti virtuosi in campo sociale,
assistenziale, educativo, culturale, ambientale, rivolti ad implementare
servizi e attività finalizzati ad accrescere la coesione sociale, a
valorizzare il ruolo dell’associazionismo e delle organizzazioni del
terzo settore.
Si decide quindi che l’avviso d’asta sarà pertanto riservato agli Enti
del Terzo Settore, di cui all’articolo 4, primo comma, del D. Lgs
n. 117/2017 senza fini di lucro (ad eccezione delle imprese
sociali).
NO LOCAZIONE: E’ un immobile demaniale
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L’obbiettivo dell’Amministrazione e’ chiaro: contribuire a rivitalizzare e
a rigenerare questi spazi inutilizzati come fattore di supporto per
consentire lo sviluppo concreto di iniziative e servizi sopra indicati,
anche attivando sinergie con le realtà locali già operanti.
La differenza tra il canone concessorio astrattamente applicabile e
l’assenza del canone effettivo e’ il beneficio che, con la propria
attività, l’aggiudicatario darà alla cittadinanza (il mancato introito per il
Comune di Ferrara ammonta a € 7.992,00 annui).

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NORMATIVA
-Una “Vecchia” Legge: i contratti attivi inerenti terreni, fabbricati comunali ovvero acquisiti in gestione al Comune, trovano la propria disciplina-Una “Vecchia” Legge: i contratti attivi inerenti terreni, fabbricati comunali ovvero acquisiti in gestione al Comune, trovano la propria disciplina
generale applicabile nel R.D. n. 2440/1923 e nel R.D. n. 827/1924 e l'art. 3, comma 1, del Regio Decreto n. 2440/1923 così dispone “I contratti
dai quali derivi un'entrata per lo Stato debbono essere preceduti da pubblici incanti, salvo che per particolari ragioni, delle quali dovrà farsi
menzione nel decreto di approvazione del contratto, e limitatamente ai casi da determinare con il regolamento, l'amministrazione non intenda
far ricorso alla licitazione ovvero nei casi di necessità alla trattativa privata”;
-Un Regolamento per la concessione in uso dei beni immobili di proprietà del Comune di Ferrara, approvato con delibera di C.C. del
18/02/2013 - P.G. 71309/2013 che all'art. 11 prevede che, in casi eccezionali da motivare adeguatamente, la Giunta possa concedere in
comodato beni immobili e nello stesso viene dedicato un intero capo (il terzo) alle concessioni a canone agevolato a favore di soggetti del
Terzo Settore;
- Il Codice del Terzo Settore (Dlgs 3/7/2017 n. 117) che prevede la valorizzazione dei beni pubblici (art. 71/2): Lo Stato, le Regioni e
Province autonome e gli Enti locali possono concedere in comodato beni mobili ed immobili di loro proprieta', non utilizzati
per fini istituzionali, agli enti del Terzo settore, ad eccezione delle imprese sociali, per lo svolgimento delle loro attivita' istituzionali. La
cessione in comodato ha una durata massima di trent'anni, nel corso dei quali l'ente concessionario ha l'onere di effettuare
sull'immobile, a proprie cura e spese, gli interventi di manutenzione e gli altri interventi necessari a mantenere la funzionalita'sull'immobile, a proprie cura e spese, gli interventi di manutenzione e gli altri interventi necessari a mantenere la funzionalita'
dell'immobile.
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LA PROCEDURA
Che tipo di Patrimonio è quello dell’ex Scuola Banzi?
Fa parte del Patrimonio demaniale ai sensi dell’art. 822/2 del C.C perché e’ di interesse storico artistico.
Quindi si attiva una concessione e non una locazione (che costituisce uno strumento contrattuale di tipo privatistico).
La Giunta ha deciso per la gratuità (in coerenza con la nuova normativa sul terzo settore e con il regolamento d’uso di cui si e’ dotato il
Consiglio Comunale).
Si vuole garantire la massima partecipazione e si adotta una procedura di pubblica evidenza.
La concessione per le Associazioni del Terzo Settore segue uno schema, fin dalla adozione del regolamento d’suo degli immobili comunali
adottato dal Consiglio Comunale il 18/2/2013, che si e’ tipizzato per assicurare uniformità negoziale e parità di trattamento a varie realtà
Associative che occupano immobili comunali.
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IL BANDO COSA PREVEDE
- E’ riservato agli Enti del Terzo Settore, di cui all’articolo 4, primo
comma, del D. Lgs n. 117/2017 senza fini di lucro, ad eccezione
delle imprese sociali.
La proposta progettuale deve prevedere:
a) La presentazione del soggetto giuridico proponente e
dell’equipe di lavoro, con l’indicazione delle attività già svolte e indelle imprese sociali.
- L’assegnazione è gratuita per trenta anni (il numero massimo
di anni previsto dall’art. 71 del Dlg 117/2017),
- La finalizzazione ad attività d’interesse pubblico rivolte alla
cittadinanza, fra le quali, a titolo esemplificativo, non esaustivo, si
indicano:
• attività di produzione e diffusione culturale, artistica e del
tempo libero;
• attività di educazione e formazione;
• attività di valorizzazione e di promozione del territorio;
• attività di rilievo sociale ed assistenziale;
• attività di educazione ambientale e alimentare;
- L’esecuzione in capo al concessionario della manutenzione
ordinaria e straordinaria previa presentazione di progetto
dell’equipe di lavoro, con l’indicazione delle attività già svolte e in
corso ed i curricula del legale rappresentante e dei soci/collaboratori
da impegnare nel progetto. In caso di soggetto giuridico di nuova
costituzione dovranno essere forniti i curricula degli associandi;
b) Gli obiettivi e la finalità del progetto, con la formulazione del
piano triennale delle attività da realizzare all’interno dell’immobile
richiesto e del target di destinatari individuato;
c) L’indicazione delle modalità di utilizzo e apertura degli spazi
assegnati e la distribuzione delle attività nelle diverse fasce orarie
giornaliere e settimanali;
d) L’indicazione delle modalità di coinvolgimento del territorio e
delle sinergie che si intendono sviluppare con altre realtà locali o
cittadine;
e) L’indicazione delle ricadute attese sul territorio di riferimento;
f) L’indicazione delle modalità di comunicazione e
pubblicizzazione dell’attività;ordinaria e straordinaria previa presentazione di progetto
esecutivo al competente Servizio del Settore Lavori Pubblici
del Comune di Ferrara per l’approvazione e previa
autorizzazione da parte della competente Sovrintendenza
poiché l’immobile è soggetto a vincolo storico artistico.
- Rimane pubblicato dal 03/10/2017 al 06/11/2017.
- Arriva una sola offerta e si spera tanto sia quella giusta!
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pubblicizzazione dell’attività;
g) L’indicazione dei finanziamenti propri, provenienti da terzi o
da sponsor, per la realizzazione del progetto e per gli eventuali lavori
di adeguamento all’immobile in assegnazione ed il relativo piano
triennale di gestione economica, improntato al principio del pareggio
di bilancio.

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I CRITERI DI AGGIUDICAZIONE
Non c’e’ un canone e quindi la proposta progettuale e’ fondamentale e vale 100 punti cosi’ suddivisi
1) Chiarezza, completezza, coerenza interna, fattibilità, originalità e caratteristiche significative della proposta progettuale:max punti
2525
2) Modalità di utilizzo, apertura degli spazi, distribuzione delle attività nelle diverse fasce orarie giornaliere e settimanali, orientamento
alla socializzazione e alla fruibilità pubblica: max punti 10
3) Sostenibilità economica del progetto: si valuteranno le risorse umane impiegate nel progetto, nonché le modalità di finanziamento del
medesimo (finanziamenti propri, di terzi per la gestione delle attività): max punti 20
4) Lavori di adeguamento dell’immobile: si valuteranno i lavori di adeguamento e di sistemazione del complesso immobiliare anche in
riferimento, per il fabbricato, ai lavori di ammodernamento, consolidamento ed adeguamento impiantistico; tali lavori dovranno essere previsti
in un crono programma delle attività che preveda i tempi ed i costi di realizzazione dei medesimi: max punti 20
5) Ricadute attese sul territorio di riferimento anche in termini occupazionali max punti 5
6) Modalità di comunicazione e pubblicizzazione: si valuteranno le modalità con cui saranno pubblicizzate le attività che intenderà svolgere
l’aggiudicatario (comunicazioni e pubblicizzazione tramite rete internet, stampa locale e nazionale, opuscoli informativi o altre modalità) max
punti2
7) Prospettive di collaborazione o sinergie già sviluppate con altri enti o associazioni locali e non, gruppi informali e comitati di cittadini
potenzialmente interessati al coinvolgimento nel progetto o all’attivazione di sinergie:
max punti 5
8) Esperienza documentata del soggetto proponente, conoscenza e inserimento nel territorio di riferimento. In caso di soggetto giuridico di8) Esperienza documentata del soggetto proponente, conoscenza e inserimento nel territorio di riferimento. In caso di soggetto giuridico di
nuova costituzione le prerogative suddette dovranno essere riferite al curriculum degli associandi:
max punti 8
9) Durata della concessione (in caso di offerte riguardanti una durata della concessione inferiore a quella massima consentita)
max punti 5
Si intende avere una offerta che abbia un soglia minima di sufficienza secondo i coefficienti di valutazione che sono stati adottati e pertanto
si prevede di procedere all’inserimento in graduatoria solo qualora il punteggio complessivo attribuito agli aspetti tecnico-progettuali superi il
valore soglia di 52 (100 X 0.6 di coefficiente cui corrisponde la sufficienza) rispetto al punteggio massimo di 100 punti.
Al di sotto di tale valore - soglia l’offerta non viene considerata non adeguata sotto il profilo tecnico-progettuale, con conseguente
esclusione del concorrente.
La Commissione puo’ procedere alla formazione della graduatoria anche in presenza di una sola offerta valida.
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L’OFFERTA GESTIONALE DI IBO
Gli obbiettivi di IBO con la sua Offerta gestionale:
- Realizzare un luogo di formazione ed integrazione per la diffusione della cultura del volontariato sopratutto fra i ragazzi;- Realizzare un luogo di formazione ed integrazione per la diffusione della cultura del volontariato sopratutto fra i ragazzi;
- Eseguire dei lavori di adeguamento dell'immobile di oltre 700 mq. con un ampio giardino e un ampio terrazzo praticabile . I lavori piu'
impegnativi (tetto solai) ci si affiderà ad una ditta locale e per la disinfestazione a ditta specializzata, mentre, per i lavori piu' "facili"
(tinteggiatura, verniciatura, pulizie, manutenzione verde...) per un totale lavori previsti di euro 219.922,00.
- Destinazione:
- uffici delle Associazione;
- Accoglienza e formazione di 20 ragazzi delle scuole di secondo grado per alternanza scuola lavoro con particolare attenzione alle fasce
piu' svantaggiate della popolazione;
- 4 ragazzi per attività alternative alla sospensione scolastica "Progetto pilota" con Agire sociale e Istituto IIS Carpeggiani- Copernico di
Ferrara.
- 50 ragazzi formati per campi di solidarietà per minorenni
- 100 persone campi lavoro per adulti in Europa e nel mondo
- 150 ragazzi per selezioni Servizio civile fra i quali molti universitari in Italia ed Europa
- Tirocinanti provenienti da Scuole e università
- Laboratori di cittadinanza attiva per 50 classi di vari istituti cittadini, con laboratori nelle scuole- Laboratori di cittadinanza attiva per 50 classi di vari istituti cittadini, con laboratori nelle scuole
La struttura sarà aperta tutto l'anno dal lunedi' al venerdi' dalle 8 alle 18 come sede operativa e segreteria ma sarà a disposizione
anche nei fine settimane e alla sera per formazione e attività ludico culturali
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L’AGGIUDICAZIONE
Presenta la Sua offerta IBO Italia.Presenta la Sua offerta IBO Italia.
Alla Commissione, che si riunisce il 08/11/2017, partecipano tre dirigenti aventi professionalità tecniche e giuridiche (Dirigente del Servizio
Patrimonio, del Servizio Beni Monumentali e del Servizi Sociali) proprio per le varie componenti da considerare
L’offerta di Ibo sorpassa abbondantemente una soglia minima di sufficienza.
Viene aggiudicata definitivamente la concessione con determina dirigenziale in data 13/12/2017.
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LA CONCESSIONE
Viene sottoscritto il contratto in data 08/02/2018 esso prevede:Viene sottoscritto il contratto in data 08/02/2018 esso prevede:
- Il costo relativo ai lavori riguardanti la manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico del concessionario (previsti euro
219.922 di lavori)
- La durata e’ di 30 anni, a decorrere dalla data della sottoscrizione
Viene sottoscritta una polizza assicurativa per “rischi locativi” per un massimale non inferiore a € 1.000.000,00 (un milione di euro) per danni
al fabbricato e con garanzia per R.C. prestata fino a € 500.000,00 (cinquecentomila/euro)..
- A garanzia di tutti gli obblighi contrattuali, viene consegnata all’Amministrazione comunale una polizza fidejussoria
- A garanzia dell’esecuzione dei lavori, viene costituito un deposito cauzionale pari al 10 % (21.992,20 Euro ) della somma risultante
dall’ammontare degli investimenti previsti per la realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria stimati in circa 219.922,00 Euro.
La cauzione sarà fornita mediante consegna all’Amministrazione Comunale di fideiussione bancaria.
Entrambe Le garanzie prevedono espressamente la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, la rinuncia
all’eccezione di cui all’articolo 1957, II° comma del Codice Civile, nonché l’operatività della garanzia medesima entro 15 (quindici) giorni, a
semplice richiesta dell’Amministrazione.
La seconda garanza sarà restituita al termine dell’esecuzione dei lavori.
- Il concessionario dovrà avviare il progetto entro 6 (sei) mesi dalla consegna dell’immobile assegnato con apposito verbale- Il concessionario dovrà avviare il progetto entro 6 (sei) mesi dalla consegna dell’immobile assegnato con apposito verbale
sottoscritto dalle parti ed ultimare i lavori previsti entro 12 mesi dall’avvio dei lavori; dovrà comunicare al Comune di Ferrara sia la
data di avvio dei lavori previsti (iniziati il 18/03/2018), sia la data di conclusione degli stessi (prevista il 17/03/2019). Il 18/03/2018 i
volontari hanno pulito la scuola piena di guano di piccione prima di far entrare le imprese per iniziare i lavori edili.
- Alla conclusione dei lavori il concessionario dovrà produrre al Comune le dichiarazioni attestanti la conformità delle opere e
degli interventi di adeguamento catastale ed impiantistico ai sensi della normativa vigente e dovrà altresì far redigere da tecnico
abilitato l’attestazione di prestazione energetica (APE)
- Prevista una penale per mancata esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria successivi a quelli di recupero
funzionale euro 15.000,00.
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PRINCIPALI ATTIVITA’ DI IBO AGGIUDICATARIA
Si e' aggiudicata il Bando IBO ONG/Onlus, con sede a Ferrara in via Montebello, 46/a (da cui si devono spostare' a breve in quanto
l'immobile sarà oggetto di lavori di rafforzamento sismico da parte della Curia proprietaria), che e' l'unico organismo non governativo con
sede legale e operativa nella provincia di Ferrara.sede legale e operativa nella provincia di Ferrara.
Si occupa di
1 - Volontariato e Solidarietà Responsabile
Campi di lavoro e solidarietà.
Servizio Volontario Europeo (SVE).
Servizio Civile in Italia e all'Estero (SCV).
Stage e Tirocini Formativi.
2 - Cooperazione Internazionale e Progetti di Cooperazione
3 – Educazione allo Sviluppo
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COME REAGISCONO I CITTADINI
Non reagiscono bene all’inizio: le nuove “vite” fanno a volte un po’ di paura. Si fanno, dentro gli spazi concessi, incontri da parte
dell’Amministrazione.dell’Amministrazione.
Si fanno incontri in spazi piu’ ampi per ampliare la partecipazione della cittadinanza. Si spiega che dentro l’ex Banzi non ci saranno profughi
ma che IBO opera nel settore della cooperazione internazionale e coinvolge soprattutto tanti giovani.
Lo scontro e’ non sul piano dell’opera di recupero e riqualificazione ma diventa di tipo politico.
Ma dopo le riunioni, le spiegazioni le persone capiscono e dove prima c’era solo un involucro e il resto era davvero guano - piccioni e topi
adesso ci sono spazi belli fuori e belli dentro.
La “nuova vita” e’ solo agli inizi. Il professor Maurizio Carta parla di progettare la “Città aumentata”. Questi spazi dismessi sono dei segni
“meno” dentro il tessuto urbano e il riuso degli stessi aggiunge dei segni “piu’”, aumenta le possibilità della Città di fornire servizi e risposte.
Sarebbe bello aggiungere tanti “ piu’”, tante “nuove” vite. Nella nostra Città si e’ cercato a piccoli passi di farlo. Al Festival Ricrea di un paio
di anni fa , abbiamo raccontato la «bella Storia» del Comitato Vivere Insieme (cui aderiscono tante Associazioni di volontariato) che si e’
“riappropriato” di spazi del Centro Civico della frazione di Pontelagoscuro. Ci abbiamo provato con l’ex Scuola Calcagnini in pieno
Centro Storico la piu’ «vecchia» scuola della Città che tornerà ad essere un luogo di formazione con sinergia di risorse private e
pubbliche. Non sempre si riesce a costruire vite “nuove” ma ci si deve sempre provare anche se a volte và male: il Bando dell’ex scuola
Pietro Lana, progettata negli anni ‘70 dall’Architetto Vieri Quilici, caso di studio per studenti della Facoltà di Architettura, sembrava lasciarci
questa speranza ma il Bando anche in questo rivolto ad Associazioni del Terzo Settore e’ andato deserto. Speriamo di avere un’altraquesta speranza ma il Bando anche in questo rivolto ad Associazioni del Terzo Settore e’ andato deserto. Speriamo di avere un’altra
occasione per raccontare anche questa nuova bella storia e la nuova vita di un complesso che significa anche nuova vita per il quartiere in
cui si trova
ALESSANDRA GENESINI
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