Ddl recupero immobili abbandonati versione aggiornata 1-

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Ddl recupero immobili abbandonati versione aggiornata 1-

  1. 1. SENATO DELLA REPUBBLICAXVII LEGISLATURADISEGNO DI LEGGEdiniziativa dei senatori CAMPANELLA, SANTANGELO, BLUNDO, BATTISTA,BOCCHINO, CAPPELLETTI, CASTALDI, CATALFO, CRIMI, DE PIN,GIROTTO, LEZZI, LUCIDI, MARTELLI, MOLINARI, MONTEVECCHI,MORRA, PEPE, PUGLIAMODIFICHE AL TESTO UNICO IN MATERIA DI ESPROPRIAZIONE PERPUBBLICA UTILITÀ DI CUI AL D.P.R. N. 327/2001CONCERNENTI IL RECUPERO DI IMMOBILI ABBANDONATI
  2. 2. RELAZIONE ILLUSTRATIVAOnorevoli Senatori! — LItalia è considerato uno dei Paesi più belli, a livellointernazionale, dal punto di vista architettonico e paesaggistico. Ciò che concorre adeterminare tale unicità, è rappresentato in parte anche dalle strutture degli edifici chemirano a delineare un disegno architettonico tra le strade delle nostre città, attraversoil quale si svolge la vita quotidiana di noi cittadini italiani.E nostro dovere, quindi, tutelare le bellezze della nostra penisola da cui dipendonoanche le sorti del turismo e delle attività economico-sociali.Basti ascoltare i cittadini sul territorio e percepire quanto è forte oggi nella nostraNazione, lesigenza di ottimizzare luso del patrimonio immobiliare abbandonato odismesso presente in molte zone ed aree dItalia.Pensiamo ad esempio a quei territori interessati da fenomeni di emigrazione e dispopolamento, dove si trovano edifici talvolta di rilevante pregio architettonico osituati in luoghi di grande bellezza, che per essere stati da lungo tempo abbandonatidai proprietari, assenti o comunque non più interessati al loro mantenimento,deperiscono fino allestrema rovina, causando seri danni al paesaggio circostantedeturpato dalla presenza di costruzioni divenute nel tempo fatiscenti. In tal modo sisperpera un patrimonio che potrebbe essere proficuamente utilizzato, recuperato intermini di valore economico, e non essere più un problema per la pubblicaincolumità. Nelle città, la presenza di appartamenti sfitti ed edifici - quando noninteri brani di città - abbandonati è una costante pressoché di ogni centro urbanocontemporaneo, dove infatti non è raro incontrare stabili inutilizzati,con porte efinestre sbarrate o murate, lasciati senza manutenzione ed in preda al degrado, senzache siano interessati da alcun tipo di progetto di recupero. Il Cescat, Centro StudiCasa Ambiente e Territorio di Assoedilizia, addirittura stima in 2 milioni il numerodi case abbandonate e disabitate.2
  3. 3. Per queste motivazioni ho pensato di iniziare la mia attività parlamentare attraversoquesta iniziativa che mira a ripristinare luso di vecchi edifici pubblici o privati chespesso si trovano in centri che contrastano, a causa della loro decadenza, con ilcontesto urbano. Il mio interesse è rivolto, in particolare, a quegli immobili divecchia data la cui proprietà è spesso parcellizzata tra diversi soggetti ognuno deiquali, avendo una quota millesimale minima in rapporto allesiguo valoredellimmobile nel suo complesso, spesso non ha interesse né convenienza aristrutturare ledificio che quindi rimane disabitato per un tempo indefinito.Il degrado progressivo degli immobili in questione, talvolta, finisce per contagiareanche larea circostante, creando seri problemi non solo ai proprietari ed allo Stato,ma agli abitanti stessi della zona ed alle pubbliche autorità preposte alla vigilanza e aldecoro dei suddetti luoghi.Questa iniziativa, che si concretizza attraverso il presente disegno di legge e che ponealla base del procedimento precise garanzie sotto il profilo giuridico e sociale, halobiettivo di colmare le lacune causate dai multi-proprietari spesso impossibilitatinellavviare i dovuti lavori e, al contempo, di restituire loriginale bellezza a moltestrutture che saranno riutilizzabili arricchendo il paesaggio circostante.Lente pubblico referente sul territorio sarà il Comune che si occuperà di redigere unelenco dettagliato dei beni immobili di multi-proprietà dismessi o in disuso presentinellarea comunale. Inoltre, come responsabile urbanistico e di sviluppo del territorio,sarà sua competenza lopportuna attivazione ed il controllo per il buon andamentodelle iniziative previste dal presente disegno di legge.Ciò permetterà, attraverso la conoscenza di informazioni dettagliate sulla situazioneimmobiliare delle nostre città e attraverso un rapporto di cooperazione tra proprietaridegli immobili ed enti locali, di porre le basi per lavvio di una procedura3
  4. 4. regolamentare che miri a salvare dal degrado e dallabbandono parti consistenti deitessuti urbanistici.Questa scelta accoglie, quindi, lesigenza di promuovere la rinascita di molti centriurbani, restituendo ad essi il perduto decoro, e di imprimere vitalità alleconomialocale procurando occasioni di lavoro e di nuove iniziative commercialiLa normativa vigente prevede solo per gli edifici appartenenti alle amministrazionicomunali, la possibilità di riguadagnarli alluso pubblico o dare ad essi una diversadestinazione economica. Tali soluzioni non sono invece praticabili, attualmente, pergli immobili di proprietà privata che, perdurando il disinteresse dei proprietari, sonodestinati a inevitabile rovina fino a divenire un pericolo per la stessa incolumitàpubblica.Per ovviare a queste problematiche, si è ritenuto di modificare, con la presenteproposta di legge, la disciplina sulle espropriazioni per pubblica utilità, al fine diconsentire ai Comuni di individuare gli edifici, con proprietà parcellizzate tra decinedi soggetti, che versano da lungo tempo in stato di abbandono e - qualora perdurilinerzia dei proprietari - di acquisirli sulla base di un piano per il loro recupero e perla loro valorizzazione, mediante il restauro e la destinazione ad usi pubblici ovverolutilizzazione economica, anche con lalienazione o con la vendita allasta, in favoredi soggetti pubblici o privati.La presente proposta di legge — attraverso la novella di alcuni articoli del T.U.327/2001 1 — mira a consentire lespropriazione di immobili, con proprietàparcellizzata tra diversi soggetti, in stato di degrado o di abbandono,escludendo i casi che si verificano a seguito di calamità naturali. Si tratta, nellamaggior parte dei casi, di edifici in stato di abbandono in quanto i proprietari,essendo molteplici e con quote di proprietà millesimali poco significative, nonsono assolutamente interessati alledificio e, di conseguenza, non effettuano le4
  5. 5. necessarie opere di recupero e di manutenzione. La disciplina delleespropriazioni è contenuta nel DPR 8 giugno 2001, n. 327, recante il "Testounico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazioneper pubblica utilità", di cui si richiamano brevemente alcuni articoli del Titolo I,relativi alloggetto ed allambito di applicazione, in quanto interessati dallemodifiche introdotte dalle proposte di legge in esame. Il citato T.U. disciplinalespropriazione, anche a favore di privati, dei beni immobili o di diritti relativiad immobili per lesecuzione di opere pubbliche o di pubblica utilità,considerando opera pubblica o di pubblica utilità anche la realizzazione degliinterventi necessari per lutilizzazione da parte della collettività di beni o diterreni, o di un loro insieme, di cui non è prevista la materiale modificazione otrasformazione (articolo 1). Lespropriazione dei beni immobili o di dirittirelativi ad immobili può essere disposta nei soli casi previsti dalle leggi e dairegolamenti (articolo 2), nel rispetto del principio di legalità dellazioneamministrativa. I beni non espropriabili o espropriabili in casi particolari sonoquelli di cui allarticolo 4. Lautorità competente alla realizzazione di unoperapubblica o di pubblica utilità è anche competente allemanazione degli atti delprocedimento espropriativo che si renda necessario (articolo 6). Larticolo 7disciplina le competenze del comune cui è data la possibilità di espropriare:a) le aree inedificate e quelle su cui vi siano costruzioni in contrasto con ladestinazione di zona o abbiano carattere provvisorio, a seguito dellapprovazionedel piano regolatore generale;b) limmobile al quale va incorporata unarea inserita in un pianoparticolareggiato e non utilizzata, quando il suo proprietario non intendaacquistarla o non comunichi le proprie determinazioni;c) gli immobili necessari per delimitare le aree fabbricabili e per attuare il pianoregolatore, nel caso di mancato accordo tra i proprietari del comprensorio;d) le aree inedificate e le costruzioni da trasformare secondo specialiprescrizioni.
  6. 6. La facoltà che si propone di introdurre è aggiuntiva rispetto alle fattispecie diespropriazione già previste dallarticolo 7 del Testo Unico delle disposizionilegislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità.Nel formulare le nuove disposizioni si è comunque tenuto conto:- da un lato, di tutelare il diritto dei proprietari degli immobili, imponendo linviodi un pre-avviso e prevedendo un congruo intervallo prima dellavvio dellaprocedura per la predisposizione e la realizzazione del piano di recupero;- dallaltro lato, di evitare che la normativa divenga occasione di speseincontrollate da parte degli enti locali, escludendo in ogni caso che i piani direcupero possano essere finanziati mediante il ricorso al debito. Gli enti localiche non dispongono di sufficienti risorse, potranno comunque affidarne larealizzazione a privati, nelle forme previste dallordinamento, anche medianteil trasferimento dellimmobile a soggetti che provvedano alla sua utilizzazioneeconomica: in tale caso, oltre al ristoro delle spese del procedimentoespropriativo, dovrà essere assicurato al Comune un idoneo corrispettivo. 2Dal punto di vista contenutistico, tale proposta di legge introduce nel T.U. sopracitato un nuovo articolo 7-bis3 volto a disciplinare lespropriazione, da parte deicomuni, degli edifici con proprietà parcellizzate tra più soggetti e attraverso precisecondizioni e modalità operative.Larticolo 1 , della presente proposta di legge, integra il T.U. con larticolo 7-bis,prevedendo la facoltà del Comune di espropriare immobili in stato di abbandono da6
  7. 7. almeno dieci anni e la cui proprietà risulti essere parcellizzata tra venti o più soggetti(comma 1)Lo stato di abbandono ricorre in presenza di due presupposti:• il grave deperimento strutturale delledificio (anche per omissionedellesecuzione di obbligo ad eseguire interventi urgenti al fine di prevenirerischi alla pubblica incolumità dei cittadini, derivante da ordinanza adottata dalsindaco del comune ai sensi dellart. 38 comma 3 della L. 142/1990);• la sua mancata utilizzazione da almeno dieci anni e, dato che gli edificiabbandonati sono spesso oggetto di occupazione abusiva, si escludeespressamente che possa considerarsi come utilizzazione dellimmobile la suaoccupazione da parte di soggetti privi di titolo legittimo (comma 2).La procedura propedeutica allespropriazione si articola nelle seguenti fasi (commi3 e 4):• la giunta comunale può individuare gli immobili di multi-proprietà abbandonatianche su segnalazione di soggetti pubblici o privati;• gli uffici comunali accertano la sussistenza dello stato di abbandono con lapredisposizione di una scheda identificativa del fabbricato e ne classificano laclasse di degrado in I e II° livello. Per gli edifici con Degrado I° livello ilrecupero è obbligatorio e imprescindibile per motivi di dimensione,collocazione e stato di degrado grave, mentre per quelli inseriti nel II° livello diDegrado, invece il recupero è opportuno ma non imprescindibile per ilrecupero del quartiere;• il sindaco, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, notifica aiproprietari dellimmobile che, qualora entro sei mesi dal ricevimento dellacomunicazione non intraprendano i lavori di recupero dellimmobile, si potràprocedere allespropriazione;7
  8. 8. • decorsi i sei mesi, il consiglio comunale, su proposta della giunta, puòdeliberare linserimento del piano di recupero dellimmobile in stato diabbandono nel programma triennale dei lavori pubblici, ai sensi dellart. 128del d.lgs. 163/2006 (codice dei contratti pubblici);• il piano di recupero, predisposto dalla giunta comunale o proposto da altrisoggetti pubblici o privati, può prevedere la destinazione dellimmobile a fini dipubblica utilità o la sua utilizzazione economica, anche mediante alienazione ovendita allasta;• la deliberazione adottata è comunicata ai proprietari dellimmobile, mediantelettera raccomandata con avviso di ricevimento, ed è trascritta senza ritardopresso lufficio dei registri immobiliari.Vengono quindi indicate le modalità per il recupero dellimmobile (commi da 5ad 8) che potrà avvenire anche attraverso il ricorso alla finanza di progetto,disciplinata dagli artt. 152 e seguenti del citato d.lgs. 163/2006, salvo il caso in cui ilpiano stesso preveda il trasferimento della proprietà dellimmobile in favore di unsoggetto diverso dal comune per la successiva esecuzione delle opere.Larticolo 2 modifica larticolo 11, comma 1, del T.U. 327 e disciplina il terminedella comunicazione agli interessati relativa allavvio del procedimento nellanuova fattispecie introdotta dallarticolo 7-bis. Tale comunicazione, preordinata adassicurare la partecipazione degli interessati ed aggiuntiva allavviso già inviato aseguito dellindividuazione dellimmobile abbandonato, dovrà essere eseguita almenoventi giorni prima della data prevista per la delibera del consiglio comunale sulprogetto preliminare.Larticolo 3, infine, introduce nel T.U. sopra citato il nuovo articolo 29-bisrelativo allindennità per lespropriazione degli immobili abbandonati. Viene8
  9. 9. precisato che essa dovrà essere compensata, anche parzialmente, con gli importi deitributi spettanti al comune ed esigibili alla data del pagamento dellindennità stessa,dei quali i proprietari dellimmobile risultano eventualmente debitori. Taledisposizione è volta a consentire una più agevole definizione dei rapporti finanziaritra i soggetti proprietari e lente pubblico, in circostanze nelle quali — a causa dellostato di abbandono degli immobili — potrebbe essere frequente lesistenza di debititributari formatisi a carico dei proprietari medesimi.Non si è invece ritenuto di propone una specifica disciplina per la determinazionedellindennità, in quanto la previsione di forme di stima del valore dellimmobile piùfavorevoli nei riguardi del soggetto espropriante avrebbe potuto incontrare censuresul piano della costituzionalità: tuttavia, è evidente che nella fissazione dellindennitàdi espropriazione dovrà comunque tenersi conto dello stato di abbandono e dideperimento dellimmobile.La presente proposta di legge non comporta oneri per il bilancio dello Stato e nonnecessita pertanto di copertura finanziaria.DISEGNO DI LEGGEArt. 1.1. Al titolo I del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materiadi espropriazione per pubblica utilità, di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 8 giugno 2001, n. 327, e successive modificazioni, dopo larticolo 7 èaggiunto il seguente:9
  10. 10. «Art. 7-bis. (L) - (Espropriazione di edifici in stato di degrado o di abbandono,esclusi i casi che si verificano a seguito di calamità naturali, la cui proprietà risultaparcellizzata tra più soggetti,).1. Anche fuori dei casi indicati dallarticolo 7, il comune può espropriare gliimmobili che si trovano in stato di abbandono, esclusi i casi che si verificano aseguito di calamità naturali, da almeno dieci anni e la cui proprietà è parcellizzata traalmeno venti soggetti.2. Lo stato di abbandono risulta dal concorso dei seguenti elementi:a) grave deperimento degli elementi strutturali delledificio, anche peromissione dellesecuzione di interventi urgenti al fine di prevenire rischi alla pubblicaincolumità dei cittadini, derivante da ordinanza adottata dal sindaco del comune aisensi dellart. 38 comma 3 della L. 142/1990;b) mancanza di utilizzazione dellimmobile per il periodo indicato al comma 1.Non si considera utilizzazione dellimmobile la sua occupazione da parte disoggetti privi di titolo legittimo.3. Gli immobili in stato di abbandono possono essere individuati dalla giuntacomunale, anche su segnalazione di altri soggetti pubblici o privati. Dopo che gliuffici comunali abbiano accertato la sussistenza delle condizioni indicate al comma 2,il sindaco, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, comunica a tuttii proprietari dellimmobile o al proprietario che detiene la quota millesimale piùelevata, individuati secondo i registri catastali, che, qualora entro sei mesi dalricevimento della comunicazione non intraprendano i lavori necessari per il recuperodellimmobile, al fine di prevenire rischi alla pubblica incolumità dei cittadini,derivante da ordinanza adottata dal sindaco del comune ai sensi dellart. 38 comma 3della L. 142/1990, si potrà procedere allespropriazione ai sensi del presente articolo.Qualora uno o più dei proprietari dellimmobile risultino irreperibili, lavviso è affissolo
  11. 11. allalbo pretorio del comune per almeno venti giorni, decorsi i quali inizia acomputarsi il termine di sei mesi di cui al periodo precedente. In tale caso, lavviso ècontemporaneamente pubblicato nei siti informatici del comune, ove esistenti, e dellaregione o della provincia autonoma nel cui territorio è compreso il comunemedesimo.4. Decorso il termine di sei mesi indicato al comma 3, il consiglio comunale, suproposta della giunta, può deliberare linserimento del piano di recupero e divalorizzazione dellimmobile in stato di abbandono nel programma triennale deilavori pubblici, ai sensi dellarticolo 128 del codice dei contratti pubblici relativi alavori, servizi e forniture, di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, esuccessive modificazioni. Il piano, predisposto dalla giunta comunale o proposto daaltri soggetti pubblici o privati, può prevedere la destina7ione dellimmobile a fini dipubblica utilità ovvero la sua utilizzazione economica, anche mediante alienazione.La deliberazione adottata è comunicata ai proprietari dellimmobile con le modalitàpreviste dal comma 3 ed è trascritta senza ritardo presso lufficio dei registriimmobiliari.5. Alla realizzazione del piano di recupero e di valorizzazione si procede con lemodalità disciplinate dal citato codice di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163, e, in particolare, dagli articoli 152 e seguenti, e successive modificazioni, salvoil caso in cui il piano stesso preveda il trasferimento della proprietà dellimmobile infavore di un soggetto diverso dal comune per la successiva esecuzione delle opere.6. Le opere previste dal piano di recupero e di valorizzazione possono esserefinanziate con oneri a carico del bilancio comunale soltanto mediante ricorso allefonti indicate allarticolo 199, comma 1, lettere da a) a e), del testo unico delle leggisullordinamento degli enti locali, di cui al decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267.Qualora il piano proposto da un soggetto diverso dalla giunta comunale preveda iltrasferimento della proprietà dellimmobile in favore di tale soggetto, il progetto11
  12. 12. preliminare determina, in misura proporzionata rispetto al vantaggio economico cheesso prevede di ricavare dalloperazione, il corrispettivo spettante al comune inaggiunta al ristoro delle spese del procedimento e alle indennità di espropriazione dacorrispondere.7. Il progetto preliminare predisposto dalla giunta comunale o dagli altrisoggetti indicati al comma 4 è sottoposto allapprovazione del consiglio comunale.Salvo quanto previsto dallarticolo 19, comma 4, lapprovazione del progettopreliminare da parte del consiglio comunale costituisce adozione delle necessarievarianti al vigente strumento urbanistico e ad essa consegue lapposizione del vincolopreordinato allesproprio, con gli effetti previsti dallarticolo 9.8. Qualora, dopo le comunicazioni previste rispettivamente dai commi 3 e 4, laproprietà dellintero immobile o della parte maggiore della sua superficie siatrasferita, per qualunque causa, a un diverso soggetto, il procedimento, su richiesta diquestultimo, è sospeso per sei mesi, decorrenti dalla data del trasferimento dellaproprietà. Entro tale termine, il nuovo proprietario deve intraprendere i lavorinecessari per il recupero dellimmobile. Nel caso di successivo trasferimento diproprietà, la sospensione non può essere nuovamente richiesta se non sono decorsidue anni dalla fine della precedente. Al fine del recupero edilizio dellimmobile suiniziativa privata si prevede:• fino alla fine del 2017 la detrazione fiscale del 50% per le ristrutturazioniedilizie (incluse le demolizioni e le ricostruzioni), che comprendanoladeguamento sismico delle strutture, lutilizzo di impianti tecnologici conproduzione di energia da fonti rirmovabili, e lutilizzo di materiali sostenibiliper larchitettura eco e ledilizia a basso impatto ambientale.• La riduzione del 50% degli oneri concessori ove duvuti alle amministrazionicomunali;12
  13. 13. lesonero dal pagamento della tassa per loccupazione del suolo pubblico deicantieri».Art. 2.1. Allarticolo 11 (L), comma 1, del citato Testo Unico di cui al decreto del Presidentedella Repubblica 8 giugno 2001, n. 327, e successive modificazioni, dopo la lettera a)è inserita la seguente:«a-bis) nel caso previsto dallarticolo 7-bis, comma 7, almeno venti giorniprima della delibera del consiglio comunale;».Art. 3.1. Alla sezione I del capo V del titolo II del citato testo unico di cui al decreto delPresidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327, e successive modificazioni, dopolarticolo 29 è aggiunto il seguente:«Art. 29-bis. (L) - (Compensazione dellindennità nel caso di espropriazione diimmobili abbandonati la cui proprietà è parcellizzata tra più soggetti). - 1. Nel casoprevisto dallarticolo 7-bis lindennità di espropriazione, ove corrisposta dal comune,è compensata, anche parzialmente, con gli importi dei tributi spettanti al medesimocomune ed esigibili alla data del pagamento definitivo dellindennità stessa, dei quali iproprietari dellimmobile risultano essere debitori».13
  14. 14. 1.4

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