Gevolgen En Aanpak Kredietcrisis Woningcorporaties

459
-1

Published on

Presentatie Rinus Kroon: Wat zijn de gevolgen voor Com.wonen van de kredietcrisis en hoe pakken we het aan.

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
459
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Gevolgen En Aanpak Kredietcrisis Woningcorporaties

  1. 1. “Gevolgen en aanpak kredietcrisis woningcorporaties”<br />En in het bijzonder…bij Com∙wonen.<br />Rinus Kroon, directeur Bedrijfsvoering<br />Dinsdag 9 maart 2010<br />
  2. 2. Agenda<br />Historie<br />Situatie eind 2008<br />Maatregelen 2009<br />Situatie begin 2010<br />Financiering 2009<br />dPi 2010 en jaarrekening 2009<br />Tijd over?<br />
  3. 3. Historie Com∙wonen en het bouwen<br />Sinds 1 januari 2004<br />‘04 t/m ‘06 we bouwen wel, maar weinig<br />Vanaf 2007 komt productie op gang<br />
  4. 4. 1e Palen 2004 t/m 2008<br />
  5. 5. Situatie eind 2008 <br />Projecten in ontwikkeling: <br />Aantal onverkochte woningen: ruim 400<br />Waarvan al opgeleverd: 60<br />Effect kasstroom: 400 x €250.000 = ca. € 100 mln!!<br />In 2008 verkochten we nog 109 woningen (doel was 400)<br />
  6. 6. Paar projecten<br />100 koop+25 huur Rotterdam Zuid<br />76 koop Rotterdam Zd<br />223 koop+33 huur Capelle ad Yssel<br />
  7. 7. Directe maatregelen<br />Uitstel nieuwe projecten (koop en huur 400 woningen na 2011)<br />70% voorverkoop<br />Maatwerkverzoek bij WSW<br />
  8. 8. Maar er is meer aan de hand… <br />Door overheidsmaatregelen<br />Integrale vpb<br />Extra investeren in WWI-wijken<br />Maximaliseren huurverhoging<br />negatieve operationele kasstroom (WSW)<br />Zichtbaar in dPi 2009 (begin ‘09)<br /> WSW wil nu ook met Com∙wonen aan tafel.<br />
  9. 9. Afspraken met WSW <br />Facilitering per kwartaal obvliquiditeits-prognoses.<br />Elke maand analyses van opeenvolgende prognoses.<br />Elk kwartaal overleg WSW-Com∙wonen.<br />Koopwoningen die we niet verkopen behandelen we als huurwoningen.<br />Algemeen: tot € 240.000 is borgbaar.<br /> ca. € 90 mln van de € 100 mln borgbaar.<br />
  10. 10. Nieuwe strategie en begroting 2010 <br />We willen in 2010 weer een positieve operationele kasstroom (WSW) te hebben.<br /> Korte termijn: bezuinigen.<br />Totaal t.o.v. 2009 14 mln kosten.<br />Maatregelen begin juli gepresenteerd aan personeel.<br /> Lange termijn: <br /> streefhuren  huurinkomsten.<br /> onderhoudskosten door ketensamenwerking. <br />
  11. 11. Roadshow personeel Com∙wonen juli ’09 (1)<br />
  12. 12. Roadshow personeel Com∙wonen juli ’09 (2)<br />
  13. 13. Najaar 2009 <br />Begroting 2010: bezuiniging 2010 nu concreet.<br />Woningen nog steeds lastig/niet te verkopen.<br />De bouw gaat gestaag verder.<br />We financieren de woningen met WSW geld.<br />Nieuwe scenario’s worden gemaakt voor aantal projecten met 402 onverkochte koopwoningen.<br />
  14. 14. De scenario’s (1) <br />Per project verdeling in:<br />Traditionele verkoop (we blijven proberen)<br />Koopgarant (korting naar keuze)<br />Middeldure verhuur<br />ORT + korting<br />Koopgarant <br />Verlies van <br />€ 10 mln.<br />
  15. 15. De scenario’s (2)<br />Februari 2010: stand van zaken verkoop:<br />Verkoop 6 van de 189 (3%)<br />Koopgarant 128 van de 166 (77%)<br />Koopgarant gaat dus erg goed.<br />Gemiddelde korting 28%.<br />Financiering korting is probleem (ca € 10 mln).<br />Oplossing?<br />
  16. 16. Koopgarant een succes<br />
  17. 17. Start projecten in 2009 en 2010<br />Doel563<br />
  18. 18. Financiering <br />Scenario’s<br />Verkoop traditioneel – geen probleem<br />Verkoop met Koopgarant – korting!<br />Als verkoop niet lukt  verhuur met WSW borging.<br />In 2009 veel geld nodig: € 170 mln.<br />Rente laag (3,09%)<br />Gemiddelde rente van 4,78% naar 4,58 %<br />
  19. 19. dPi 2010<br />Nu de scenario’s opgevoerd.<br />Voor WSW was 1e helft ‘09 “alles” huur.<br />Nu correctie op fac.volume: € 43 mln.<br />Positieve operationele kasstroom WSW.<br />
  20. 20. Waardering jaarrekening 2009<br />Scenario’s zijn basis.<br />Huur: onrendabele toppen via voorziening.<br />Koopgarant: korting 28% = verlies.<br />Verkoop (niet verkochte deel eind 2009): Afwaarderen als Koopgarant  28%.Ca. € 11,5 mln.<br /> Totaal verlies in 2009 agv onverkochte woningen = € 21,5 mln.<br /><ul><li>N.a.v. strategie (meer huur en bezuinigingen)  toename bedrijfswaarde van ca. € 100 mln</li></li></ul><li>Europa<br />Koop  Middeldure huur: tot € 33.000,oorspronkelijke doelgroep was anders…<br />Corporaties moeten kiezen: <br />90% tot € 648 toewijzen aan max. € 33.000<br />90% van huidig bezit tot € 648 of<br />90% van deel:- Verkoop complexen (huur tot €648) aan beleggers - Koopgarant bestaand aan doelgroep > € 33.000<br />Staatssteun loslaten.<br />Zonder WSW borging (duurder lenen)<br />Niet meer lenen bij BNG/NWB.<br />Tot € 648 ook aan > € 33.000 toewijzen.<br />
  21. 21. Uitsmijter voor WSW <br />43 mln financiering in 2009.<br />Van borgbare huur niet-borgbare koop.<br /> Terechte correctie op fac.volume.<br />Ontvangsten koop begroot in 2010 (32 mln).<br />Ontvangst 32 mln in 2010 in mindering op fac.volume.<br />Totaal dus 74 mln in mindering gebracht…???<br />
  22. 22. Vragen?<br />Welk afwegingskader gebruiken jullie voor investeringsbeslissingen (koop+huur)?<br />Grenzen voor onrendabel investeren?<br />Hoe financieren jullie onr.toppen huurwoningen?<br />Met WSW geld?<br />Opbrengst verkoop bestaand? Evt. Koopgarant?<br />Winst nieuwe koopwoningen?<br />Kasstroom exploitatie?<br />Start bouw na verkoop?<br />Gemengde projecten?<br />Verandert dat door “Europa”?<br />Vragen?<br />

×