Infovergadering voor de aandeelhouders van Cohousing Projects cvba

1. Infovergadering 23 december 2016
Strategisch plan 2017-2022
Cohousing Projects cvba

2. Een onderneming met een missie
Missie: actief meebouwen aan een duurzame
en meer ecologische samenleving via cohousing
1/ Dienstverlening voor
groepen
Ereloon betaald door
groepen
2/ Samenwerking met
ontwikkelaars
Ereloon betaald door
ontwikkelaar
3/ Investeren in
vastgoed
Rente vergoeding op
de investering
Bedrijfsmiddelen betalen
Medewerkers betalen
Aandeelhouders vergoeden
(4 à 6% rendement)

3. 3 Werven
 Kerselaar (Oostakker)
16 woningen (2017)
 Botanico (Leuven)
28 woningen (2018)
 De Nieuwe W (Drongen)
6 woningene (2017)

4. De Sijs (Leuven)
12 apt

5. Wijg & Co (33 woningen & appt)

6. Borgerhout (18 apt)

7. Gecco (Gentbrugge)
28 woningen & apt

8. Wijgaard &
De Spore
 3 zusterprojecten
 Gent Dampoort
De Spore

9. Boldershof Stene
(18 woningen & apt)

10. Tielt Stocktveld

11. Cohousing Kortrijk

12. Enkele Primeurs
Cohousing Den Bruul (Lovenjoel)

13. Sint-Antonius van Padua (Gentbrugge)

14. Rinkkaai Gent

15. De cijfers

16. Meer cohousing in Vlaanderen
93
152
267
276
297
330
21
41
67
86
66
90
4 8
34
63
108
123
0
50
100
150
200
250
300
350
2014 H2 2015 H1 2015 H2 2016 H1 2016 H2 2017 H1 (exp)
Units in Ontwikkeling Kandidaten Leden

17. Kapitaalevolutie
0
10
20
30
40
50
60
70
6
9 10
1617192122
29
34
41
45
4849
55
6262
Totaal aantal
aandeelhouders
0 €
50 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
250 000 €
300 000 €
350 000 €
2012
Q4
2013
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2014
Q1
2014
Q2
2014
Q3
2014
Q4
2015
Q1
2015
Q2
2015
Q3
2015
Q4
2016
Q1
2016
Q2
2016
Q3
2016
Q4
12 525 €
25 275 €26 275 €
45 525 €47 025 €
57 600 €60 620 €61 660 €
140 230 €
150 110 €
170 560 €
186 310 €193 810 €199 635 €
228 805 €
274 100 €
315 660 €
Totaal kapitaal

18. Overzicht huidige
investeringen
In totaal: 354.000€ reeds geïnvesteerd
0 €
20 000 €
40 000 €
60 000 €
80 000 €
100 000 €
120 000 €
140 000 €
160 000 €
180 000 €
200 000 €
Voorfinanciering
Maatschap
Woning in aanbouw
Botanico
Oostakker
Tielt
Gentbrugge
Wijgaard
De Spore
Borgerhout
Rijlabels Botanico Oostakker Tielt Gentbrugge Wijgaard De Spore Borgerhout Eindtotaal
Voorfinanciering Maatschap 33 340 € 0 € 29 340 € 0 € 8 750 € 5 250 € 6 500 € 83 180 €
Woning in aanbouw 73 297 € 188 587 € 6 060 € 3 045 € 0 € 0 € 0 € 270 989 €
Eindtotaal 106 637 € 188 587 € 35 400 € 3 045 € 8 750 € 5 250 € 6 500 € 354 169 €

19. Uitdagingen en limieten van de
huidige structuur
4 jaar na de oprichting

20. Een onderneming met een missie
Missie: actief meebouwen aan een duurzame
en meer ecologische samenleving via cohousing
1/ Dienstverlening voor
groepen
Ereloon betaald door
groepen
2/ Samenwerking met
ontwikkelaars
Ereloon betaald door
ontwikkelaar
3/ Investeren in
vastgoed
Rente vergoeding op
de investering
Bedrijfsmiddelen betalen
Medewerkers betalen
Aandeelhouders vergoeden
(4 à 6% rendement)
Hoog risico = volatiel rendement Meer kapitaal nodig:
alleen mogelijk met stabiel rendement

21. Begeleiding = fragiele business

22. Operationele Splitsing
Cohousing Projects cvba
 Takenpakket:
 Investeren in cohousing
 Projecten financieel duw in de rug geven
 Huidige structuur = erkende coöperatieve
 Dit is de structuur die naar buiten komt:
 Logo blijft hetzelfde
 Juridische structuur voor aandeelhouders blijft
 Kostenstructuur laag houden en resultaat
gebaseerd (via beheersoverenkomst)
 Risico’s beperken
 Rendement objectief: 4 à 6%
Cohousing Projects bvba
 Takenpakket:
 Begeleiden van groepen
 Realiseren van projecten
 Aandeelhouders:
 45% Federico, 45% Eef
 10% Cohousing Projects
 Kostenstructuur belast met sociaal passief
 Eenvoudige bvba structuur

23. Overgangsregelingen en draaiboek
 Oprichtingsakte bvba 11 oktober
 Procedure “Inbrengen bedrijfstak”:
 Verslag van de bedrijfsrevisor op 1/11/2016
met alle activa en passiva
 Publicatie Staatsblad december 2016
 Notariële akte maart 2017
 Volledig afgerond tegen Q2 2017
 Werknemers + Zaakvoerders (en alle
bijhorende kosten en verplichtingen)
moeten overgezet worden
 Juridisch vanaf 1/4/2017
 Financieel vanaf 1/11/2016
 Leden zullen hier in principe niets van voelen
 Communicatie gebeurt steeds vanuit
Cohousing Projects
 Onderlinge verrekeningen:
 BVBA neemt alle computermateriaal, gsm’s,
rollend materieel en meubilair over.
 Vanaf 1/11/2016 ontstaat er een ‘cleane’
situatie voor de cvba:
 Alle kosten worden door de bvba betaald.
 Facturatie ook grotendeels vanuit bvba, met
uitzondering van studiereis Wenen en project
Drongen (effect toch 20.000€ positief voor
cvba).
 Alle lopende domiciliëringen en andere
engagementen worden overgezet zodat tegen
1/1/2017 ook juridisch de bedrijfstak is
afgesplitst.
 Samenwerking tussen cvba & bvba wordt
geformaliseerd in beheersoverenkomst

24. Beheersovereenkomst
Inkomsten Uitgaven
cvba • Huurinkomsten
• Rentevergoedingen op
voorfinancieringen van
maatschappen
• Herwaarderingen vastgoed
• Meerwaardes op vastgoed
• Dividenden van de bvba
• Management vergoeding (niet eerste 2 jaar):
• Rente: 1,5% (van de 6,5%)
• Huur: 1 maand/jaar
• 20% op herwaarderingen en meerwaardes
• Kosten om kapitaal te werven
• Werkingskosten (boekhouden, rekening,
belastingen)
bvba • Erelonen van Begeleiding
• Commissies op verkopen
• Management Vergoedingen
• Alle kosten mbt zaakvoerders & werknemers:
• Bezoldigingen
• Verplaatsingskosten
• Kantoorbenodigdheden
• Marketingkosten ifv projecten
• Kantoorkosten

25. Groei ambitie: # projecten
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30 30 30 30
0
5
10
15
20
25
30
35
2016
Q4
2017
Q1
2017
Q2
2017
Q3
2017
Q4
2018
Q1
2018
Q2
2018
Q3
2018
Q4
2019
Q1
2019
Q2
2019
Q3
2019
Q4
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4

26. Groei ambitie: # werknemers
4
5
5
5
5
6
6
6
6
7
7
7
7
8
8
8
8
9 9 9 9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2016
Q4
2017
Q1
2017
Q2
2017
Q3
2017
Q4
2018
Q1
2018
Q2
2018
Q3
2018
Q4
2019
Q1
2019
Q2
2019
Q3
2019
Q4
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4

27. 2017 - 2022
Strategisch Plan Coöperatieve voor de komende 5 jaar

28. 4 Pijlers
I. Verhuren van cohousing units
II. Tussenfinanciering van onverkochte units
III. Financiering van groepen tijdens ontwikkelfase
IV. Financiering van sites samen met startende groepen

29. Strategische visie:
meer cohousing projecten in Vlaanderen
Verhuren
Verhuurmarkt voor cohousing op
gang trekken
Demonstratie lange termijn
geloof in de eigen projecten
Projecten zitten sneller vol
Jonge groepen ondersteunen
met evenwaardig engagement
Tussen-
financiering
Groepen toelaten om sneller te
bouwen
Nieuw publiek aanboren door
afgewerkte units aan te bieden
(minder pioniers)
Maatschappen
Groepen helpen met de
opstartkosten van projecten
Risico’s nemen die groepen niet snel
alleen zouden nemen
Sneller vooruitgaan door
voorschieten ontwikkelkosten
Sites
Ook sites die NU te koop staan
komen zo in aanmerking
Kerngroepen krijgen dit niet
alleen georganiseerd en
gefinancierd.
Soms zijn sites op deze manier
goedkoper

30. Theoretisch model
Pijlers Omschrijving Risico Prijs
Verwacht
Rendement
per annum
Benutting van
het kapitaal
Reëel
rendement
Aandeel in
het kapitaal Kapitaal Winst
Pijler 1 Verhuur van eigen units Laag 3,75% 3,00% 75,00% 2,25% 30% 750 000 € 16 875 €
Pijler 2
Tussenfinanciering van
onverkochte units Medium 6,25% 5,00% 75,00% 3,75% 45% 1 125 000 € 42 188 €
Pijler 3
Voorfinanciering van
maatschappen Hoog 0,00% 0,00% 75,00% 0,00% 10% 250 000 € - €
Pijler 4
Medefinanciering van
sites Hoog 18,75% 15,00% 75,00% 11,25% 15% 375 000 € 42 188 €
Totaal 5,40% 4,05% 100% 2 500 000 € 101 250 €

31. Aandeel in het kapitaal van de pijlers
45%
30%
15%
10%
Tussenfinanciering van
onverkochte units
Verhuur van eigen units
Medefinanciering van sites
Voorfinanciering van
maatschappen

32. Bijdrage tot de winst van de 4 pijlers
41%
42%
17%
0%
Medefinanciering van sites
Tussenfinanciering van
onverkochte units
Verhuur van eigen units
Voorfinanciering van
maatschappen

33. 20% 28% 33% 29% 27% 18% 22% 25% 25% 26% 28% 29% 32% 31% 28% 27% 27% 28% 27% 27% 31%
10% 8% 8% 25% 34%
29%
42%
44%
47%
48%
47%
45%
44% 35%
42%
44%
46% 46%
49% 50%
43%
70% 63% 58%
46%
39%
19%
8%
7%
7%
8%
8%
10%
9% 8%
8%
7%
7% 6%
5% 5%
5%
0% 0% 0%
0%
0%
35%
29%
25%
21%
18%
17%
16% 15%
26%
22%
21%
20% 20%
19% 19%
21%
- €
1 000 000 €
2 000 000 €
3 000 000 €
4 000 000 €
5 000 000 €
6 000 000 €
7 000 000 €
8 000 000 €
2017Q0
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
Kapitaalbehoefte
Pijler I: verhuren
Pijler II: afwerken en verkopen
Pijler III: ontwikkelkosten
Pijler IV: sites

34. Externe financiering
 We nemen de strategische optie om een aanzienlijk deel via bankfinanciering op te
nemen:
 Hypothecaire kredieten voor de verhuurde units
 Straight loans voor de units in opbouw
 Hefboomeffect: rentekost van 2% tegenover 4 à 6% op eigen kapitaal
 Zo kunnen we 4 keer meer cohousing projecten financieren
 Graad van financiering: rond de 70%

35. Pijler I: verhuren van cohousing units -
Waarom
 Strategische beslissing: in elk project die we begeleiden, willen we één unit in eigendom
houden met de bedoeling om die te verhuren.
 In principe 10 jaar aan te houden om dan te verkopen.
 Terug geld vrijmaken voor het volgende cohousing project.
 Vroeger dan 10 jaar is wellicht niet opportuun.
 Vinden van een huurder kan geen probleem zijn
 Via het netwerk van de groep zelf
 Beheer van de verhuurde units:
 Zal op termijn wel een taak worden die tijd in beslag neemt.
 Beheersvergoeding van 1 maand huur
 Beoogd rendement: 3 à 4% per jaar (exclusief meerwaarde)

36. Pijler I: Verhuur – de cijfers
 Voorbeeld: unit 1 in Oostakker.
 Bepalende parameters:
 Huurprijs 1250€/maand voor 3-slaapkamer
passiefwoning, nieuw afgewerkt
 Leegstand 5%
 Onderhoudskosten 0,5% van de waarde
 Kost van de lening: 1,93%
 Rendement: gemiddeld 4,73%
 Jaar 1 = 3,91%
 Jaar 10 = 5,6%
 Al vastgelegd: Oostakker & Botanico

37. Pijler II:
tussenfinanciering van units in opbouw
 Projecten waarvoor de bouwvergunning
binnen is én de bouw gestart kan worden
 Groep grotendeels gevormd: minimaal 80%.
 Wij staan dus garant voor de overige 20%.
 Bijvoorbeeld Tielt (37 units) = 7 units. Opm.:
enkel de grond in Tielt te financieren (rest
Dumobil).
 Units een tweetal jaar in portefeuille:
 Meekopen met de akte (grondaandeel)
 Meebouwen met de groep
 Meteen laten afwerken (of eventueel casco
laten)
 Bank financiert mee via straight loan
 Ook ondergrondse staanplaatsen van een
parking die moet gerealiseerd worden (bvb.
Borgerhout of Gent)
 Een deel van de projecten heeft dit niet
nodig (bvb. met Bostoen)
 Doorverkopen met 15% marge erbovenop
op een gemiddelde doorlooptijd van 2 jaar.
 Beheersvergoeding: 20% van de
meerwaarde.

38. Engagement van
Cohousing Projects
 Minimaal 80% moet verkocht zijn. De resterende willen we financieren (=We
nemen die woningen in eigendom):
 Eén woning met de bedoeling om te verhuren. Met een hypothecair krediet.
 Resterende met de bedoeling om te verkopen tijdens het bouwproces. Met een
Straight Loan.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Reeds ingestapte cohousers
Te financieren door Cohousing Projects

39. Pijler III: Voorfinanciering van
burgerlijke maatschappen
 Financiering van ontwikkelkosten tijdens de eerste fases van cohousing projecten
 A rato van de niet-ingevulde units.
 Stel project voor 20 units wordt getrokken door kerngroep van 4
 Inleg is elk 3.000€.
 Op dat moment leggen wij maximaal 16 x 3.000€ bij (48.000€)
 Terugbetaling gebeurt uiterlijk:
 Wanneer groep compleet is of
 Wanneer de bouw start
 Rente is 12% per jaar, maar wordt op dagbasis verrekend
 Vroege instappers verdienen dezelfde rente op hun inleg.
 Risico op niet-terugbetaling bestaat en is reëel.
 1 op 8 mag falen om break-even te draaien.

40. Pijler IV:
Sites samen aankopen met groepen
 Nog niet gebeurd. Al twee keer dichtbij geweest (Berchem & Gent Vlasschaerd).
 Bedoeling is om sites aan te kopen met een bestaande kerngroep
 Voorwaarden:
 Groep moet uit minstens 20% van het beoogde aantal bestaan
 Stedenbouwkundige voorstudie moet gemaakt zijn
 Budget is opgesteld en toont verkoopbare prijzen
 Bank wil meestappen
 Meerwaarde van 15% per annum te realiseren.

41. Doel Cohousing Projects 2017
 Voornamelijk inzetten op voorfinanciering (III) en tussenfinanciering (II) om projecten
vooruit te helpen, daarnaast ook voorzichtig op verhuurmarkt
 1,5M€ ophalen tegen eind 2017

42. Contact