Starters, een- en tweepersoonshuishoudens en mensen met een kleine portemonnee hebben in de huidige, krappe woningmarkt moeite met het vinden van een betaalbare woning. Daarnaast stijgen de bouwkosten. Hoe realiseer je dan toch betaalbare woningen, met een huur onder de aftoppingsgrens? Anne Ubbels van de Woonbond besprak de problematiek van een half miljoen hurende huishoudens in Nederland met een te hoge huur voor hun inkomen. En daar komen de stijgende energiekosten nog bij. René Beks, directeur Ontwikkeling & Innovatie bij Hendriks Coppelmans, legde uit hoe Hendriks Coppelmans betaalbare huurwoningen realiseert en er tegelijkertijd in slaagt om de woonlasten zo laag mogelijk houden. En Joris van Gemert van PeelrandWonen vertelde hoe zij als corporatie de behoefte aan betaalbare huurwoningen invullen en waarom zij kozen voor de (af)TOPwoning: de meest betaalbare variant binnen ons Budgetwoning®-concept. Omdat iedereen recht heeft op een passende woning!

2. Agenda Betaalbaar Wonen
Welkom
14.15u Betaalbaar Wonen:
- Anne Ubbels, Woonbond
- René Beks, Hendriks Coppelmans Bouwgroep
- Joris van Gemert, PeelrandWonen
15.15u Woningbezoek (af)TOPwoning, Binnenhofke
16.15u Netwerkborrel
17.00u Afronding

4. 21-06-2018 kennisbijeenkomst
betaalbaar wonen

5. Huurdersperspectief Betaalbaar Wonen
• Feiten, cijfers, begrippen
• Praktijkervaringen Woonbond
• Mogelijke oplossingen

6. Feiten, cijfers, begrippen

7. Woning Waarderingsstelsel (WWS)
Maximale kale huurprijs sociale huurwoning o.b.v. punten
• oppervlakten
• voorzieningen
• energieprestatie
• woonomgeving
zelfstandige woonruimte
onzelfstandige woonruimte
woonwagens
serviceflat
monumentwoningen

8. DAEB en niet-DAEB
Diensten van Algemeen Economisch Belang
1-1-2017: scheiden/splitsen (niet-)commerciële activiteiten
Sociale huurwoningen > commerciële tak
Mits voldoende sociale huur overblijft . . .
Met goedkeuring van Autoriteit Woningcorporaties

9. Huurtoeslaggrenzen zelfstandige woonruimte
bewoner(s) (gezamenlijk)
inkomen
huur eigen vermogen
alleenwonend < €22.400 < € 710,68 < € 30.000
niet alleenwonend < €30.400 < € 710,68 per bewoner < € 30.000
partners samen < € 60.000
alle bewoners < 23 jaar,
tenzij je al een kind hebt
< €30.400 < € 417,34
< € 710,68
per bewoner < € 30.000
partners samen < € 60.000
Grensgeval: € 200/jaar meer inkomen > € 170/maand minder huurtoeslag

10. Winstmarges corporaties (bron dVi)
Max. huurverhoging
< 2013: < inflatie
> 2013: (>>)> inflatie
IAH
Bedragen x 1
miljoen
2015 2016
huuropbrengst € 14.996 € 15.275
winst € 3.968 € 3.280
26% 21%
Winst per huurwoning:
Huuropbrengst minus alle kosten die bij verhuur horen en na aftrek belasting en rente
Buiten beschouwing: winst/verlies bij nieuwbouwprojecten of door waardeverandering

11. Wat kost huren anno 2018?
gemiddelde sociale huurprijs
€ 535 netto per maand

12. ‘Aandeel corporatiehuurders
met (20%) laagste inkomens
is de afgelopen 25 jaar
verviervoudigd.’
Huurpeil 2018-1

13. Scheefhuren
‘Goedkoop scheefhuren is
geen groot maatschappelijk
probleem (meer). Duur
scheefhuren daarentegen
des te meer.’
Huurpeil 2017-2

14. De praktijk

15. Energiearmoede 2015 (dure scheefwoners)
18,3% betaalt te veel huur: 528.000 huishoudens!
18% betalingsproblemen basaal levensonderhoud
55% na 3 jaar nog steeds problemen
Zie ook: Woonbond meldpunt huuralarm
woonlasten commerciële
sector
sociale
sector
vergelijk
koop
totale woonlasten € 815/maand € 580/maand variabel
woonquote 37% 33% 26,3%

16. Mogelijke oplossingen

17. Betaalbare woonlasten
10% huurverlaging
Afschaffen verhuurderheffing
Aanpassen WWS
Huurtoeslag verbeteren
Verlagen energielasten
Rutte III
> verhuurderheffing: € 2 miljard
> vennootschapbelasting € 900 mln
Dat is > € 1.300 per sociale huurder

18. Verlaging energielasten
BENG
NOM > EPV
gasloos & CO2-neutraal in 2050: ook duurzame opwekking
2 miljoen huurwoningen > € 108 miljard (€ 52.000/woning)
Op naar betaalbaar, beschikbaar, comfortabel!

19. Wat denken jullie?

20. Woonlasten in kaart

21. Woonlasten in de koopsector

22. Woonlasten in de koopsector
• Gezamenlijk inkomen ca. > € 45.000,-
• Hypotheek relatief groot deel van de woonlasten (55-65%)
• Maximale hypotheek beïnvloedbaar door
o Nieuwbouw + € 9.000,-
o NulOpdeMeter + € 27.000,-
• Maandlasten beïnvloedbaar door
o Energielasten > label

23. Woonlasten in de huursector

24. Woonlasten in de huursector
• Sociale huursector
o < € 710,68 / maand
o Inkomensgrenzen
o Passend toewijzen
o Huurtoeslag
• Geliberaliseerde huursector
o > € 710,68 / maand
o Inkomensgrenzen
o Niet passend toewijzen
o Geen huurtoeslag

25. Woonlasten in de huursector
Bron: PeelrandWonen

26. Woonlasten in de huursector
Bron: PeelrandWonen

27. Woonlasten in de huursector
Bron: PeelrandWonen

28. Tussen wal en schip
Inkomens > € 45.000,-
Inkomens < € 36.798,-

29. Tussen wal en schip

30. Tussen wal en schip
Rapportages, toenemende vraag:
1/2-persoonshuishoudens
• Young professionals
• Kinderen uit huis

31. www.budget-woning.nl

32. (af)TOPwoning
70m2

33. (af)TOPappartement
70m2

34. (af)TOPwoning XL
92m2

35. (af)TOPwoning gelijkvloers
112m2

36. (af)TOPwoning gelijkvloers

37. Bouwkosten
Bron: Cobouw/BDB 13-04-2018

38. Bouwkosten
Bron: Cobouw / BDB 13-04-2018

39. Bouwkosten
o afTOPwoning €70.000,-
o afTOPwoning XL €80.000,-
o afTOPwoning gelijkvloers €87.000,-
o gasloos + €5.000,- 1)
o gasloos+BENG + €9.000,-
o gasloos+NOM + €20.000,- 2)
1) All-electric verwarming
2) Inclusief subsidie
* Bouwkosten excl. B.T.W., juni ‘18 basis tussenwoning

40. Innovatief betaalbaar

41. Innovatief betaalbaar

42. Innovatief betaalbaar

43. Innovatief betaalbaar

44. Innovatief betaalbaar

45. Innovatief betaalbaar

48. 5-Sterrencomfortwoning®

49. 5-Sterrencomfortwoning®
Huursom € 875,-
Inkomen < € 45.000,-
Bewoners 1/2-persoonshuishoudens/senioren

50. (af)TOPappartement

51. www.budget-woning.nl
Koop/huur € 175.000,- V.O.N. / € 800,-
Inkomen > € 35.000,-
Bewoners 1/2-persoonshuishoudens/starters

52. www.budget-woning.nl
Huursom € 628,- / € 800,-
Inkomen < € 30.000,- / > € 35.000,-
Bewoners 1/2-persoonshuishoudens/senioren

53. af(TOP)woning

54. www.budget-woning.nl
Koopsom € 169.000,- V.O.N.
Inkomen > € 35.000,-
Bewoners 1/2-persoonshuishoudens/starters

55. Waarstaatjegemeente.nl

56. Waarstaatjegemeente.nl

57. Waarstaatjegemeente.nl

58. Waarstaatjegemeente.nl

59. Waarstaatjegemeente.nl

60. Waarstaatjegemeente.nl

61. Joris van Gemert
Manager Vastgoedbeheer & Projecten
Betaalbaar Wonen

62. https://www.youtube.com/watch?v=tyk7rKHByPQ

63. Betaalbaarheid staat tot 2019 als topprioriteit benoemd in het
Volkshuisvestingbeleid van het Rijk
“Woningcorporaties zorgen voor
betaalbare huizen nu en in de
toekomst”
Hebben we in 2019 een antwoord op de vraag :
“Wat is betaalbaar Wonen”?

64. Betaalbaar wonen?
Afhankelijk van:
ü Inkomen
ü Gezinssamenstelling
ü Bewonersgedrag
ü Verwachtingspatroon van de huurder
ü …………………
Vuistregel voor betaalbaar wonen:
33% van het inkomen
maximaal besteden aan Wonen

65. Vuistregel ca. 70% van maximaal toegestane huur volgens WWS
ü Gemiddelde huur corporatiewoning is volgens Aedes € 492
ü Woning scoort in dat geval 141 punten volgens WWS
ü Maximaal toegestane huur bedraagt in dit geval ca. € 704
ü Bij duurzame nieuwbouw scoort een EGW al snel 200 pnt.
(maximale huur > € 1.000)
Wat is de gemiddelde huur van
een corporatiewoning (bron Aedes)

66. üBouwrijpe grond ca. € 25.000 - € 30.000
üBouwkosten (duurzame / NOM) woning
€ 125.000 - € 155.000
Wat zijn de gemiddelde
stichtingskosten van een
huurwoning?
De onrendabele top liep de afgelopen jaren sterk uiteen
van circa € 30.000,- tot € 80.000,- per woning
(sterk afhankelijk van grondkosten en exclusief de verhuurdersheffing)

67. Kenmerken rendabele sociale huurwoning (bron Fakton uit 2014)
ü Een grondgebonden woning van 105 m² of kleiner;
ü Een berekening van het resultaat conform de bedrijfswaardebenadering
van WSW;
ü De grond bouwrijp geleverd voor € 20.000 - € 25.000 per woning
ü De stichtingskosten mogen niet meer bedragen dan ca. € 100.000
ü Een huurniveau tegen de liberalisatiegrens van minimaal € 675,- per
maand;
ü De kosten voor onderhoud en beheer niet meer ca. € 950 per jaar
ü Rekening houdend met verhuurderheffing en een huurstijging van 2%
Is een rendabele sociale
huurwoning überhaupt haalbaar?

68. ü Een grondgebonden woning van 105 m² of kleiner is mogelijk en zelfs de
vraag uit de markt
ü Een berekening van het resultaat conform de bedrijfswaardebenadering
van WSW is verplicht (echter besluitvorming op praktische gegevens
realistischer)
ü De grond bouwrijp geleverd voor € 20.000 - € 25.000 per woning is mogelijk
(afspraken gemeente)
ü De stichtingskosten mogen niet meer bedragen dan ca. € 100.000 is (nog)
niet mogelijk (bij duurzame (NOM) woningen)
ü Een huurniveau tegen de liberalisatiegrens van minimaal € 675,- per maand
is (structureel) niet mogelijk
ü De kosten voor onderhoud en beheer niet meer ca. € 950 per jaar is (nog)
niet mogelijk
ü Rekening houdend met verhuurderheffing en een huurstijging van 2% is
(deels) verplicht

69. Waarom heeft PeelrandWonen als 'Partner in
Duurzaam wonen' in samenwerking met
Hendriks Coppelmans gekozen voor de
(af)TOPwoning?

70. ü Doelgroep, type woning en basiseigenschappen van de woning kenbaar
maken (oppervlakten, duurzaamheid, afwerkingsniveau etc.)
ü Creëren van draagvlak, vooraf marktonderzoek (inloopavond waarbij
nieuwbouwplannen worden gedeeld met woningzoekenden)
ü Aanbesteding op basis van Design, Build & Maintain (ontwerpen, bouwen
en onderhouden) en gunnen op basis van E.M.V.I.
ü Hendriks Coppelmans heeft na opvraag bij meerdere partijen de
Economisch Meest Voordelige Inschrijving gedaan (beste balans tussen
kwaliteit en prijs)
ü Start op basis van wederzijds VERTROUWEN in plaats van wantrouwen
Passende woning voor iedereen !
Voor huurder én verhuurder

71. ü Woningen hebben een GBO van ca. 90 m2
ü Woningen zijn gasloos en conform Nul Op de Meterconcept (NOM)
ü Woningen hebben een mos-sedum dak (groencompensatie)
ü De woning scoort 188 punten (maximale huur € 951)
ü De huur bedraagt gemiddeld ca. € 680 per maand
ü De energieprestatievergoeding bedraagt ca. € 90 per maand (bij huuropbrengst)
ü Grondkosten ca. € 25.000 (afspraken met gemeente over duurzame nieuwbouw)
ü Bouwkosten > € 100.000 (hoog afwerkingsniveau en NOM-concept)
ü De onrendabele top bedraagt ca. € 25.000 per woning (op basis van WSW-berekening)
8 NOM – woningen
Binnenhofke Boekel

72. Zijn de woningen aan het
Binnenhofke betaalbaar?
Zijn de woningen aan het
Binnenhofke passend?

73. Passend Wonenü Stem de plannen af op de doelgroep (ga in overleg met woningzoekenden)
ü Denk niet “voor de klant” maar “denk mét de klant” en creëer duidelijkheid over wat
men kan verwachten
ü Ga vanuit wederzijds belang nog meer i.o.m. stakeholders en gemeente
ü Denk in andere bouwconcepten (daag bedrijven uit creatief te zijn)
ü Focus op woonlasten (focus op aftoppingsgrens en energielasten)
ü Stap af van traditioneel aanbestedingsbeleid
ü Ga samenwerken o.b.v. vertrouwen i.p.v. wantrouwen
ü Probeer gezamenlijk de overheid ervan te overtuigen dat de verhuurdersheffing moet
worden omgezet naar een vorm van subsidie o.d. (deels al van toepassing)
ü Accepteer een onrendabele top (op basis van WSW – parameters)

74. Bedankt voor uw
aandacht!