Vastgoedseminar (alle sheets)

741 views

Published on

Published in: Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
741
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
13
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Vastgoedseminar (alle sheets)

  1. 1. 25 oktober 2012VASTGOEDSEMINARDE (PARTICULIERE) VASTGOEDBELEGGERmr. T. (Tim) Delméemr. A.H.Th. (Teun) Kockmr. R.P.M. (Rob) Hoeks FB
  2. 2. AgendaDeel 1 mr. A.H.Th. (Teun) KockRegel het in het appartementsrechtDeel 2 mr. R.P.M. (Rob) Hoeks FBScheidslijn box 1 en 3Waardering vastgoed box 3Verhuurderheffing 2013Deel 3 mr. T. (Tim) DelméeDe inrichting van de huurovereenkomstHet incasseren van (achterstallige) huurpenningen
  3. 3. REGEL HET IN HETAPPARTEMENTSRECHT Lezing voor het seminar voor de particuliere vastgoedbelegger 25 oktober 2012
  4. 4. PLAATS IN HET RECHT• Hoofdregel in Nederland: eigenaar van grond is eigenaar van alles wat er op staat.• Uitzonderingen: – Opstalrecht, – Erfpacht, – Appartementsrecht, – Horizontale natrekking.
  5. 5. DUIDING APPARTEMENTSRECHT• Sinds 1952 in wet geregeld, laatste wijzigingen van 1 mei 2005• Nu in Boek 5 art. 106 B.W. en verder• Aandeel in mede-eigendom van gebouw, geeft uitsluitend gebruiksrecht van specifiek gedeelte en medegebruik van “rest”• Gebouw, kan ook zijn: groep gebouwen, grond of water (parkeerterrein of jachthaven)
  6. 6. ONTSTAAN• Notariële akte en inschrijving Kadaster• Verplichte elementen: – Omschrijving gebouw – Omschrijving privégedeelten – Reglement – Oprichten vereniging van eigenaars – Tekening (vooraf door kadaster goedgekeurd)
  7. 7. VERENIGING VAN EIGENAARS• VVE heeft volledige rechtsbevoegdheid• Voert beheer over gemeenschappelijke zaken en financiële middelen (verplicht reservefonds)• Moet worden geregistreerd in handelsregister (kvk)• Verzekering van opstal• Verplicht lidmaatschap!
  8. 8. REGELS• Wet• Bepalingen uit splitsingsakte• Splitsingsreglement• Huishoudelijk Reglement• Redelijkheid en billijkheid• Door VVE vastgestelde regels voor gemeenschappelijke ruimten (5:128 BW)
  9. 9. VERHUUR- Recht om in gebruik te geven aan derde kan zijn beperkt in splitsingsreglement- Niet de huur van “appartementsrecht” maar huur bepaald gedeelte gebouw- Huurder heeft geen toegang tot vergadering en heeft geen stemrecht
  10. 10. HUURDER (I) Hoge Raad 10 februari 2012• Huurder is gebonden aan het splitsingsreglement, want ingeschreven in de openbare registers (Kadaster)• Huurder is niet zonder meer gebonden aan huishoudelijk reglement of 5:128 BW- besluiten
  11. 11. HUURDER (II)Art 35 Modelreglement 2006 (17-1-2006)i) mededeling van eigenaar aan VVEii) met een verklaring (in 2-voud) van huurder dat regels (sheet 6) worden gerespecteerd (kan in huurovereenkomst) eniii) eigenaar blijft aansprakelijk.
  12. 12. HUURDER (III)Art 36 Modelreglement 2006 (17-1-2006) Bestuur VVE kan verlangen dat gebruiker zich borg stelt voor de verplichtingen van eigenaarArt 37 Modelreglement 2006 (17-1-2006) Bestuur kan op kosten van de eigenaar, de “zonder art 35-verklaring-”gebruiker verwijderen uit de privéruimte
  13. 13. HUURDER (IV)Art 38 Modelreglement 2006 (17-1-2006) Regels van art 35, 36 en 37 gelden ook voor onderhuurderArt 39 Modelreglement 2006 (17-1-2006) Ontzegging van het gebruiksrecht van privégedeelte door eigenaar, geldt ook voor huurder (lid 7)
  14. 14. VERVOLG ART. 39Voor besluit tot ontzegging is vereist:- eigenaar of gebruiker die bepalingen van regels van sheet 6 niet naleeft of zich onbehoorlijk gedraagt jegens andere eigenaars of financiële verplichtingen jegens VVE niet nakomt- verhoor of behoorlijke oproeping- voortzetting gedrag na waarschuwing
  15. 15. VRAGEN?• HKP Notarissen Dr. Cuyperslaan 82 5623 BB Eindhoven Postbus 214 5600 AE Eindhoven tel. 040-243 6000 fax 040-244 7301 www.hkp-notarissen.nl info@hkp-notarissen.nl
  16. 16. mr. R.P.M. (Rob) Hoeks FBScheidslijn box 1 en 3Waardering vastgoed box 3Verhuurderheffing 2013 Vragen?
  17. 17. UitgangssituatieVerhuurde woning WOZ & WEV € 200.000 Hypotheek € 160.000 Huur € 20.000 Rentelast 5% € - 8.000 Kosten € - 3.000 Resultaat € 9.000 Waardeontwikkeling nihil
  18. 18. Jaarlijkse belastingheffingBox 1 Ondernemer BV€ 9.000 -/- 12% x 52% = € 9.000 x 20/25% direct en 25% uitgesteld =€ 4.118 + wm. € 3.600 + wm.Box 1 Werkzaamheid Box 3€ 9.000 x 52% = € 200k x 85% -/- € 160k x 4% x 30% =€ 4.680 + wm. € 120 + wm onbelast
  19. 19. Rangorde Box 1 Box 3 toets eerst geen box 1?broncriteria box 1 dan belast in box 3
  20. 20. Broncriteria werkzaamheid causaal verband ARBEID (kwantitatief versus kwalitatief) INTENTIE VOORDEEL (gericht op voordeel) VOORZIENBAARHEID(algemene bekendheid elimineren)
  21. 21. Voordeel transactievoordeelIntentie voordeel “rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat”
  22. 22. (Actief) huur innen Arbeid Intentie voordeel Voorzienbaar Conclusie
  23. 23. Huurbemiddeling tegen vergoeding Arbeid Intentie voordeel Voorzienbaar Conclusie
  24. 24. Losse werkzaamheden Arbeid Intentie voordeel Voorzienbaar Conclusie
  25. 25. Aanwenden van voorkennis Arbeid Intentie voordeel Voorzienbaar Conclusie
  26. 26. Makelaar/taxateur met privé vastgoed(belegging) Arbeid Intentie voordeel Voorzienbaar Conclusie
  27. 27. Regulier onderhoud Arbeid Intentie voordeel (niet méér voordeel) Voorzienbaar Conclusie
  28. 28. Onderhoud schematisch Bovenmatigwaarde Regulier onderhoud Geen onderhoud tijd
  29. 29. Handel in vastgoed Arbeid Intentie voordeel (transactieresultaat) Voorzienbaar Conclusie:
  30. 30. Pand kort aanhouden (bijv. < 5 jaar) Arbeid Intentie voordeel Voorzienbaar Conclusie
  31. 31. Wijzigen / opschonen beleggingen Arbeid Intentie voordeel Voorzienbaar Conclusie:
  32. 32. Uitponden Aankoop in verhuurde staat, na einde huur verkoop losse delen Arbeid 120 Voordeel intentie 120400 480 Voorzienbaar (algemeen bekende 120 omstandigheden) 120 Conclusie:
  33. 33. Juridisch splitsen van een pand Arbeid Voordeel intentie Voorzienbaar (algemeen bekende omstandigheden) Conclusie:
  34. 34. Het PolenpensionAankoop agrarische grond van overheidBouw appartementencomplexSubsidie van provincie ArbeidVergunning van gemeente Intentie voordeelGemeubileerde verhuuraan uitzendbureau Voorzienbaar(huurperiode steeds max 6 mnd) Conclusie rechtbankSfeerovergang?! (evt. resultaat en huuropbrengst)
  35. 35. Sfeerovergang (bijv. verhuur naprojectontwikkeling) fase 1 fase 2 waarde moment fase 3grondaankoop € 100 bouw € 50 oplevering? verhuur box 3Stel (taxatie)waarde oplevering:€ 170 dan € 20 box 1, daarna box 3€ 150 dan € 0 box 1, daarna box 3 SFEEROVERGANG 1 (op)waarderen naar WEV! 3 resultaat belegging periode periode voordeel compartimenteren
  36. 36. Waardering vastgoed box 3 3Huur en waardeontwikkeling “onbelast”
  37. 37. WEV of WOZ ?Vastgoed waarderen op de WEV (waarde economische verkeer) WEV = “De prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.”Woningen waarderen op de WOZ (rechtszekerheid)WOZ wordt verlaagd bij:Verhuur (WOZ x LWR)Ongesplitst (WOZ -/- 20k) x LWRErfpacht (WOZ -/- 17 of 20 x canon)
  38. 38. Leegwaarderatio (LWR)Bij woningen wordt huur waardedrukkendgeacht door huurbeschermingVoorbeeld: Huurprijs t.o.v. WOZKale huur € 25.000 (met huurbescherming) maar niet LWRWOZ € 500.000 meer dan meer dan 2012Verhouding 4%; LWR 76% 0% 1,0% 50%Box 3 € 380.000 1,0% 1,5% 54% 1,5% 2,0% 58%Successierecht ook LWR; € 120.000 onbelast 2,0% 2,5% 63% 2,5% 3,0% 67%Let op: geen LWR bij: 3,0% 3,5% 72%- Vakantiewoning / korte duur 3,5% 4,0% 76%- Leegstand (op 1 januari) 4,0% 5,0% 81%- Niet woningen 5,0% - 85%
  39. 39. Ongesplitste wooneenhedenMeerdere wooneenheden die niet kadastraal zijngesplitst => afwijkende waardering2011 & 2012 waarde verhuurde staat:(WOZ -/- € 20.000) x LWR2010 => WOZ x 60%
  40. 40. Wet verhuurderheffing (1) Inkomstenbron (2) Huurtoeslag (3) Scheefwonen
  41. 41. Wet verhuurderheffing (algemeen)Miv 2013 heffing van verhuurders over bezit op 1 januariZelfstandige huurwoning < liberalisatie/huurtoeslaggrensEerste 10 vrijgesteldZelfstandig?“blijkens indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”Uitgezonderd:- Zelfstandige huurwoningen > grens (in 2012 € 664,66)- Onzelfstandige woningen (kamerverhuur)- Vakantiewoningen, hotels, pensions- Winkels, kantoren en buitenland
  42. 42. Wet verhuurderheffing (systematiek) Stel 25 zelfstandige woningen onder de huurgrensStap 1: totaal WOZ vd 25 huurwoningen € 3.000.000Stap 2: gemiddelde WOZ per woning € 120.000Stap 3: grondslag (25-/-10) = 15 x € 120.000 € 1.800.000Stap 4: grondslag x verhuurderheffing2013 0,0014% € 25,202014 e.v. 0,2310% (factor 165!!) € 4.158,00Stap 5: aangifte via digitaal portaal Belastingdienst door persoonvermeld op WOZ beschikking (2013 < 9mnd en 2014 < 3 mnd)
  43. 43. Wet verhuurderheffing (vragen)LeegstandLijkt geen tegemoetkoming voorBezwaarpunten1) Onredelijk t.o.v. geliberaliseerde markt2) Dubbele heffing3) Recht op ongestoord genot van eigendom (1e protocol EVRM)Planning1) WOZ bezwaar2) Mutaties na 1-1 buiten beschouwing3) Verdelen over meerdere personen/vennootschappen4) Juiste objectafbakening
  44. 44. Meer weten?040 – 25 203 25robhoeks@feros.nlVastgoed Eindhoven
  45. 45. mr. T. (Tim) DelméeDe inrichting van de huurovereenkomstHet incasseren van (achterstallige) huurpenningen
  46. 46. Wettelijk huurregime• Afdeling I t/m V van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing op het huurrecht bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimte• Deze bepalingen zijn van dwingend en/of semidwingend recht: - sanctie: nietigheid of vernietigbaarheid
  47. 47. Essentialia huurovereenkomst• De identiteit van verhuurder en huurder• De begindatum van de huurovereenkomst• De duur van de huurovereenkomst• Een duidelijke opgave van de gehuurde woning• De huurprijs
  48. 48. Duur van de huurovereenkomst• Voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd [artikel 7:271 lid 1 BW]• Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door beide partijen worden opgezegd• Opzegtermijn voor huurder en verhuurder verschillend• Opzeggen door verhuurder enkel en alleen op de genoemde gronden in artikel 7:274 BW
  49. 49. Uitzonderingen• Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur• Hospita verhuur• Leegstandwet• Studentenhuisvesting
  50. 50. Leegstandswet• Vergunning aanvragen bij het college van B&W• Woonruimte bestemd voor verkoop, sloop en renovatie, en woonruimte bestemd voor groepsgewijze huisvesting• Verplicht: schriftelijke huurovereenkomst waarin de vergunning, het tijdvak en de huurprijs zijn vermeld
  51. 51. Gevolgen Leegstandswet• De overeenkomst dient ten minste 6 maanden te duren en verhuurder heeft een opzegtermijn van ten minste 3 maanden• Geen opzeggingsbescherming voor huurder• Geen bescherming onderhuurders• Geen indeplaatsstelling• Geen verrekenbevoegdheid bij gebreken
  52. 52. Wijziging van de Leegstandswet• Maximale termijn voor verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen die geen woonbestemming hebben wordt verdubbeld naar 10 jaar• Maximale termijn voor sloop- of renovatiewoningen verlengd naar 7 jaar• Geen maximum huurprijs meer o.g.v. het puntenstelsel• Hetzelfde pand kan meerdere keren tijdelijk worden verhuurd
  53. 53. Studentenhuisvesting• Bepaling in huurovereenkomst opnemen dat: – huurder bekend is dat het gehuurde uitdrukkelijk is bestemd voor de huisvesting van studenten; – het gehuurde, na beëindiging van de huurovereenkomst, opnieuw aan een student zal worden verhuurd; – Sprake is van een actief doorstromingsbeleid en huurder zijn/haar medewerking hieraan verleent; – Huurder verplicht melding te maken van beëindiging studie; – Huurder verplicht is medewerking te verlenen aan het periodiek te plegen statusonderzoek betreffende de vraag of huurder nog kan worden aangemerkt als „student‟.
  54. 54. Gevolgen studentenhuisvesting• Nog steeds gelden de procedurele drempels van een tijdige opzegging, en beëindiging pas na een onherroepelijke rechterlijke beslissing• In beginsel de grond voor beëindiging van de huurovereenkomst gegeven
  55. 55. Huurprijs en andere vergoedingen• Huurprijs: de prijs die is verschuldigd i.v.m. het gebruik van de woonruimte• Servicekosten: de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten• Onderscheid noodzakelijk i.v.m. UHW• Kosten moeten uitgesplitst worden
  56. 56. Huurprijs en andere vergoedingen• Nader uitgewerkt in UHW en Besluit servicekosten• Beide onderdelen kunnen worden getoetst door de Huurcommissie• Betalingsverplichting voor huurder voor hetgeen partijen zijn overeengekomen: uitsplitsen en benoemen!
  57. 57. Welke kosten kunnen worden doorbelast• Administratiekosten: 5% over alle servicekosten m.u.v. stookkosten en 2% over de stookkosten indien verhuurder warmte meting en afrekening verzorgt• Vergoeding meubels en stoffering: 20% van de aankoopwaarde per jaar in rekening kan worden gebracht• Huismeester: mag een opslag van 4% worden toegepast over het brutosalaris van de huismeester i.v.m. opvang bij ziekte• CV-onderhoud: periodiek onderhoud wel doorbelasten
  58. 58. Welke kosten kunnen nog meer wordendoorbelast• Schoorsteen vegen, huisvuilafvoer, zuiveringsrechten, glasverzekering, schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten, onderhoud geiser en boiler, btw over door derden verleende service, tuinonderhoud, huismeester, het schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten
  59. 59. Modellen• Gebruik het ROZ-model! – Vanuit oogpunt van verhuurder geschreven – Verplichtingen huurder en verhuurder duidelijk benoemd – Verbod verrekening, opschorting en eigenhandig toepassen huurprijsvermindering – Kosten- en boetebepaling indien huurder afspraken niet nakomt
  60. 60. Modellen• Huurder dient de huurovereenkomst te ondertekenen en iedere pagina van een paraaf te voorzien• Huurder dient te tekenen voor ontvangst van de algemene bepalingen• Bij voorkeur huurder ook iedere pagina van de algemene bepalingen laten paraferen
  61. 61. Incasseren huurpenningen• Huurpenningen dienen vóór de 1e van de maand voldaan te worden• Bij wanbetaling achtereenvolgens versturen: herinnering, aanmaning en ingebrekestelling• Reden van non-betaling achterhalen: betalingsonmacht of betalingsonwil• Bouw goed dossier op tegen huurder: afspraken schriftelijk bevestigen
  62. 62. Nieuwe incassowetgeving• Voordat incassokosten in rekening gebracht kunnen worden dient de huurder een termijn van 14 dagen te krijgen om alsnog aan zijn betalingsverplichting te voldoen• Contractuele boete en rente gelden wel vanaf dag één• Na 15 dagen kan de vordering uit handen worden gegeven
  63. 63. No win No Fee• Eigen incassoafdeling gespecialiseerd in huurincasso• Kosten worden verhaald op huurder• Indien huurder geen verhaal biedt worden alleen de “out of pocket” kosten doorbelast• Indien huurder alleen de huur betaald, wordt de huur doorbetaald en worden de bijkomende kosten alsnog op de huurder verhaald
  64. 64. Parkweg 125282 SM BoxtelPostbus 1275280 AC Boxtel0411-657526delmee@bgadvocaten.nl

×