Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland

Drammenskonferansen 2013
Handel i framtidens byer – behor for nye løsninger?
Drammen, 20.03.2013
ByutviklingByutviklingByutviklingByutvikling,,,, ByhandelByhandelByhandelByhandel ogogogog KjøpesentreKjøpesentreKjøpesentreKjøpesentre iiii TysklandTysklandTysklandTyskland
DynamikkDynamikkDynamikkDynamikk mellommellommellommellom konkurransekonkurransekonkurransekonkurranse ogogogog partnerskappartnerskappartnerskappartnerskap
Prof. Dr. Jürgen Aring
Stadt- und Regionalplanung
www.bfag-aring.de

OversiktOversiktOversiktOversikt
1. hva preger situasjonen i Tyskland? (bysystem, okonomisk kontekst…)
2. handel i indre byene i forandring: byggeboomen av kjöpesentre i byene
3. eiendomsmarket i forandring: professionalisiering og ökonomistyringen
4. nye kjöpesentre som „frelser“ for byens problemer
5. debatt (1): (store) kjöpesentre som angrep på byen?
6. debatt (2): veiledning for bedre fordragelighet med byen
www.bfag-aring.de
7. utsyn: situasjon i dag og varige utfordringer

Polysentrisk By-System i Tyskland
 4 byer > 1 Mio EW
 16 byer med 300.000 – 750.000 EW
 44 byer med 120.000 – 300.000 EW
 26 byer med 90.000 – 120.000 EW
 57 byer med 60.000 – 90.000 EW.
 42 byer med 50.000 – 60.000 EW
Ca. 200-250 byer er viktig
som regionale sentre for handelen
www.bfag-aring.de
Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Gro%C3%9F-_und_Mittelst%C3%A4dte_in_Deutschland
som regionale sentre for handelen
Pregende er små storbyer
og mellomstore byer,
mest med en flott, urbant bysituasjon

Historiske By-Sentre ble omformet med moderne
handelsfunkjoner: inkjöpssoner / gågater
www.bfag-aring.de
Paderborn
148.000 innb.
Göttingen
121.000 innb.

inkjöpssoner / gågater blet etablet i 1950/60/70-årene
www.bfag-aring.de
Google Bildersuche => „Fußgängerzone“

Köln
www.bfag-aring.de
Köln
1.000.000 innb.
Bamberg
70.000 innb.
Hamm
180.000 innb.
inkjöpssoner /
gågater
3 eksemmpler

1. Ny utviklinger innenfor handelen:
- ekspanderende store kjeder / nedgang familiebaserte forretninger
- differensering mellom shopping som opplevelse og forsyning
- nye handelsformer: factory outlet center, Internet-handel
=> stor forandring og konkurranse
2. Nye lokaliseringsmönster i handelen
- Trenden med etableringen ab kjöpesentre i randsonen eller
Trender i handelen
www.bfag-aring.de
- Trenden med etableringen ab kjöpesentre i randsonen eller
uten for byen (”på den grönne engen”) er forlöpig stoppet
- massiv etablering av kjöpesentre i sentrale innkjöpssoner
=> nytt konkurranse i byenes inkjöpssoner

• Tysklands okonomisk suksess föles ikke i pengeboken
• Relativ tilbakegang i realinntekene siden år 2000 for mange
• resulterer i nedgang/stagnasjon i utgifter for konsum
• Forandringer i konsumpreferanser – mindre utgifter for konsum
• Omsetning i detaljhandel stagnerer eller går ned
• Butikkene konkurrerer med Internet (Internet ökt andel fra 0 til 8% i 10 år)
Et krympende market for handel i byenes inkjöpssoner
www.bfag-aring.de
• Butikkene konkurrerer med Internet (Internet ökt andel fra 0 til 8% i 10 år)

1. Byene reagerer på nedgangen i gamle inkjöpssoner
- gjør analyser og prognoser
- utvikler konsepter for en sterk detaljhandel
- satser på investeringer
2. Mer konkurranse mellom nabobyer
- byene vil titrekke en större del av den regionale kjöpekraften
- jo større salgsareal – desto mer besøkere
Reaksjoner i Byene (politik og planleggere)
www.bfag-aring.de
- jo større salgsareal – desto mer besøkere
- forbedre skattegrunnlaget
- nye arbeidsplasser

Et krympende market for handel i byenes inkjöpssoner
Allikevel: stadig mer salgsareal for detaljhandel
100
120
140
VerkaufsflächeinMio.qm
Flächenentwicklung im Einzelhandel
www.bfag-aring.de
0
20
40
60
80
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
VerkaufsflächeinMio.qm
Deutschland
West
Ost
Quelle Daten1980-2010: Handelsverband Deutschland – Der Einzelhandel // Grafik: Aring

Nye kjöpesentre som drivkraft: femdobling siden 1990
www.bfag-aring.de
Source: http://www.shoppingcenters.de/de/marktsituation/deutschland.html
antall kjöpesentre med
mer enn 15.000 kvm
salgsareal
(gul = Östtyskland,
röd = Vesttyskland)

Nye kjöpesentre: mer og mer lokalisering i den indre by
ny etablerte kjöpesentre
i indre by
1991-1995 25,4%
1996-2000 44,8%
2001-2005 64,2%
www.bfag-aring.de
Source: http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_487428/BBSR/DE/Raumbeobachtung/
AktuelleErgebnisse/Stadtentwicklung/einkaufszentren/einkaufszentren.html
2001-2005 64,2%
2006-2007 60,0%
2008 63,8%
2009 85,8%
Source: BBSR

Nye kjöpesentre: mer og mer i mindre byer
www.bfag-aring.de
Source:
http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_487
428/BBSR/DE/Raumbeobachtung/
AktuelleErgebnisse/Stadtentwicklung/einka
ufszentren/einkaufszentren.html

grunnlegende forandringer i
eiendomsnæringen siden 1990-årene
• professionalisering og økonomistyring
• eiendomsutvikling og eiendomsforvaltning
som en selvstendig økonomisk forretningsmodell
og næringsbransje
• Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi
eierne kortsiktige pengegevinster
www.bfag-aring.de
eierne kortsiktige pengegevinster
• «development» lød det nye slagordet innen
eiendomsutvikling
• veksten i realøkonomien er i denne modellen
mindre viktig enn fortrinn overfor sine
konkurrenter
• Investorenes orientering mot etterspørselen i
markedet ble i økende grad erstattet av en
tilbudsorientering

Virkninger av forandringer i
eiendomsnæringen
• Mange investeringer = nye byggninger
• Mer konkurranse på leiemarket
• Bedre, billigere og mer attraktive tilbud for leiere
• på lang tid: vinnere og tapere
www.bfag-aring.de
Vurdering av forandringer i
eiendomsnæringen og nye developments
• Først positiv
=> investeringer, byutvikling, arbeidsplasser
• Senere mer kritisk
=> ”tapere” blir en ny problem for byen
=> nye sosiale og ökonomiske problemer / fall i verdiene
=> privatisering av der offentlige
Source: ECE
http://www.ece.de/shared/media
/downloads/1165_de.jpg

kjøpesentre er godt egnet for kapitaldrevet utvikling
www.bfag-aring.de

En asymmetrisk kooperasjon mellom ulike arbeidskulturer
Professionelle developer  tradisjonelle byplanleggere
www.bfag-aring.de
Source: ECE (Award-Verleihung bei MIPIM in Cannes) Source: Gießener Stadtanzeiger

Kjøpesentre: glans og modernitet mot gågatenes tristess
www.bfag-aring.de
Google Bildersuche => „ECE Shopping Center“

Ett ekstrem ppp-eksempel: gjenreisning av byslottet i Braunschweig
www.bfag-aring.de
Source: ECE => Darstellung Schloss Arkaden Braunschweig
Schloss-Arkaden Braunschweig
• 30.000 kvm salgareal
• >1 mio innb. Kundegrunnlag
• Center inkludere gjenreisning
av en gammel slott

„Vi bringer sentraliteten (kundene) tilbake til mellomstore byer“
www.bfag-aring.de
Source:
http://www.derhandel.de/news/unternehmen/pages
/Shoppingcenter-Wir-bringen-die-Zentralitaet-
zurueck-in-die-Mittelstaedte-9548.html
röd = indre bySource: BBSR

ECE-stiftelse: „levende by“
To Spørsmål:
www.bfag-aring.de
Source: http://www.lebendige-stadt.de/web/template1neu.asp?sid=56&nid=&cof=56
To Spørsmål:
Hva gjør
stiftelsen?
Hva sier
Kritikere om
stiftelsen?

www.bfag-aring.de
„Angrep på by-sentrum“ (2007)
Et meget kritisk og omtalt debatbok
om virkningen av kjöpesentre og
framgangsmåten av developer
Source: www.droste-buchverlag.de

Debat: Hvor mye salgsareal i kjøpesentre kan en by tåle?
• Diskusjonen fokuseres på de mindre og middelsstore storbyene
• I disse byer vil et nytt kjøpesenter på 30 000 kvm eller mer vil øke
detaljhandelens salgsareal i de sentrale byområdene med 20-30 %
• Det ofte utkonkurrerer de eksisterende forretningsstrøkene
• Det bryter opp den finmaskede bystrukturen i gamle bykjernene på en
slik måte at de nye sentrene visuelt gir assosiasjoner til landede romskip.
• Det bidrar til å privatisere deler av det byrommet som befolkningen
www.bfag-aring.de
• Det bidrar til å privatisere deler av det byrommet som befolkningen
bruker daglig
• Det utvisker derved tilvante oppfatninger av hva man forbinder med et
offentlig byrom tilgjengelig for allmennheten. Å spille
musikk, tigge, leke, demonstrere, fotografere slå av en prat for å stille
spørsmål osv. virker selvsagt i offentlige byrom, i kjøpesentrene er det
ikke tillatt.
=> Nye kjøpesentrene forandrer mye i byene.

300
350
400
450
500
Zahl der Shopping Center in Deutschland
(> 10.000 qm Mietfläche)
neue Center in der Innenstadt /
Center als Zugpferd in der City
neue Mega
Zentren auf
Kjöpesentres DNA
fire generasjoner Kjöpesentre
arvematerialet er „autonomi“
www.bfag-aring.de
Quelle Daten: degi research: Marktreport Deutschland 2007, S.35, Grafik Aring
0
50
100
150
200
250
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
shopping Center
am
Innenstadtrand
Zentren auf
Brachen
neue "amerikanische"
Einkaufswelten

Debat: Kjöpesentres DNA
• Moderne kjøpesenter forsøker å tilpasse seg byen
(arkitektoniske form, fassader, underjordiske parkeringsanlegg)
• Alt dette forandrer likevel ikke det faktum at ekte kjøpesentre er planlagt
som funksjonelle og økonomisk autonome enheter.
• Detter er så å si deres DNA, som de heller ikke kaster av seg ved å oppnå
en plassering i byenes sentrale strøk.
• Mange parametere i utviklernes planer karakteriserer kjøpesentrets
www.bfag-aring.de
• Mange parametere i utviklernes planer karakteriserer kjøpesentrets
typiske DNA:
- en minstestørrelse på 30.000 kvm salgsareal eller gjerne mer,
- en fullstendig bransjeblanding med de mest kjente kjedene representert
og i tillegg noen lokale top-butikker
- en byggestruktur som tilrettelagte knipper av magneter for styrket
fotgjengerfrekvensen
- god parkeringsdekning
- en atmosfære av velfølelse
=> Store kjöpesenter satser faktisk på autonomi

Debat: Kjöpesentres overlegenhet
• For mainstream-kundene er kjøpesentrene veldig attraktive
- lett tilgjengelige for kunder utenfra byen
- tilbyr gode og enkle parkeringsmuligheter
- bredt tilbudsspekter av forretninger, spesielt innen bekledning
- restauranger og steder for fritidsaktiviteter utvider sammensetningen
- å oppholde seg i senteret er bekvemt; det er varmt, rent og
synsinntrykket domineres av lys og glansfulle farger.
- underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene
www.bfag-aring.de
⇒ Godt utformede og ledete kjøpesentre er overlegne sentre i midlere og
små storbyer med svakt utviklede fotgjengersoner.
⇒ Jo mindre en by er desto vanskeligere er det for byen når et nytt autonomt
kjøpesenterprosjekt blir gjennomført

Debat: Nedgang i gågatene som konsekvens
• For mainstream-kundene er kjøpesentrene veldig attraktive
- lett tilgjengelige for kunder utenfra byen
- tilbyr gode og enkle parkeringsmuligheter
- bredt tilbudsspekter av forretninger, spesielt innen bekledning
- restauranger og steder for fritidsaktiviteter utvider sammensetningen
- å oppholde seg i senteret er bekvemt; det er varmt, rent og
synsinntrykket domineres av lys og glansfulle farger.
www.bfag-aring.de
⇒ Godt utformede og ledete kjøpesentre er overlegne sentre i midlere og
små storbyer med svakt utviklede fotgjengersoner.
⇒ Jo mindre en by er desto vanskeligere er det for byen når et nytt autonomt
kjøpesenterprosjekt blir gjennomført

Eksempel: Alle Center Hamm
www.bfag-aring.de
Hamm: 180.000 innb.
Allee-Center, ferdigstilt 1992 med 21.000 kvm på en tidligere bryggeri-areal
Source: wikipedia.de => „Hamm“

Virkningsanalyse Alle Center Hamm
www.bfag-aring.de
Source: Heinz-Martin Muhle,
Amtsleiter Stadtplanungsamt,
Vortrag 03.02.2013

Virkningsanalyse Alle Center Hamm – salgsareal i indre byer
www.bfag-aring.de
Source: Heinz-Martin Muhle, Amtsleiter Stadtplanungsamt Hamm, Vortrag 03.02.2013
Ergänzungen für 1991-1992 Aring
Source: Quaestio

Virkningsanalyse Alle Center Hamm – tomme lokaler
www.bfag-aring.de
Source: Michael Lobeck , Questio
Vortrag 03.02.2013
Source: Heinz-Martin Muhle,
Stadtplanungsamt Hamm,
Vortrag 03.02.2013

Virkningsanalyse Alle Center Hamm - husleie
www.bfag-aring.de
Source: Michael Lobeck , Questio
Vortrag 03.02.2013

Interim-Fazit
PLUS-Siden
• Tiltrekkning av
kunder/Kjöpekraft
• Tilvekst i omsetning
• To tilbud: gågater + senter
Minus-Siden
• Delvis Nedgang gågater
• Synkende verdier på eiendom
• Penger mangler for investering
• Nye problemkvarter oppstår
• Tap av den tradisjonelle byens
www.bfag-aring.de
• Tap av den tradisjonelle byens
funksonalitet
• Tap av Offentlige rom
• Tap av urbanitet
OBS! => Realiteten er ofte mer differensert en kritikere antar.
Det viser studiene i byer med nye kjöpesentre.
Til slutt ankommer det på den lokale handels- og bysituasjon

Forslag fra kritikere:
”bygallerier” = mindre kjöpesentre uten autonomi
Konsept for bygallerier
• Maks. 10.000 kvm (bedre 6.000-8.000) salgareal for en senter
• Det bidrar til at tre utfordringer blir enklere å løse tre utfordringer:
- små kjøpesentre vil ikke kunne fungere autonomt,
- byens salgsareal utvides bare moderat
- små kjöpesentre er lettere å integrere fysisk i den historiske
www.bfag-aring.de
- små kjöpesentre er lettere å integrere fysisk i den historiske
utviklede og finmaskede bystrukturen.
Men de utsetter nok investorene for større risiko fordi de ikke vil kunne
følge det typisk autonome konsept for et stort tradisjonelt kjøpesenter.

„A klare seg med önsker om nye
kjöpesentre in indre byer“ (2011)
Veiledning for politikere og
www.bfag-aring.de
Veiledning for politikere og
planleggere i kommunen fra
departementet for byplanlegging i
delstaten Nordrhein-Westfalen
Source: Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen

Tema / innhold
1. policyer og planlegging som
instrumenter for styring av
kjøpesenterutviklingen
2. sentrenes størrelse,
3. sentrenes lokalisering,
www.bfag-aring.de
4. Sentrenes arkitektur og romlige og
formmessige integrasjon i en
finmasket bystruktur
5. Butikker / arealutnyttelsen
6. parkeringsanlegg
Source: Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen

Eksempel
lokalisering
www.bfag-aring.de
Source: Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen
Zum Umgang mit großen innerstädtischen Einkaufszentren. Arbeitshilfe Januar 2011, S. 20-21

www.bfag-aring.de
Aktuelt:
en liten atempause: færre og mindre nye prosjekter
Source: Studie SHOPPING-CENTER PLANUNGEN Deutschland 012-2015
Institut für Gewerbezentren, Prof. Dr. Falk und Shoppingcenters.de
www.shoppingcenters.de

Men nå enda mindre byer (20.000-50.000 innb.) i focus
www.bfag-aring.de
Source: http://www.immobilien-
zeitung.de/1000008445/einkaufszentren-draengen-in-
klein-und-mittelstaedte
Source:http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien
/shoppingcenter-die-mittelstaedte-im-visier-
11638313.html

Internasjonalt Kontekst
1. (Vest)Tyskland har i
internasjonalt sammenlikning
fortsatt få kjöpesentre .
=> „mangel av kjöpesentre“
det vil bli et argument for mer
kjöpesentre i Tyskland
(„Se på andre land…“
www.bfag-aring.de
(„Se på andre land…“
2. Tsykland har med 1,4 kvm
salgareal per innb.
overgjennomsnittlig mye
salgsareal
=> konkurransen mellom senter
og sentrum holder on.
Source: DEKA Bank: Immobilien Research Spezial
Shopping-Center-Märkte in Europa,
Ausgabe 7/2010 - 26. Oktober 2010, S. 8

Finale: fire varige spørsmål for byplanleggere
1. Hvor mye salgsareal i kjøpesentre kan en by tåle?
2. Hva er den maksimale störrelese for en Center i ”din” by?
3. Hvor i byen kan de på en best mulig måte lokaliseres og drives?
4. Hvordan lar et eventuelt kjøpesenter seg integrere i en bestående
finmasket bystruktur i de gamle indre bydelene?
www.bfag-aring.de
TAKK FOR INTERESSEN

Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland

Recommended

Recommended

More Related Content

More from insam

More from insam (20)

Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland