Strategisch Vastgoedadvies Onderwijssector Hevo Kringgesprek 23 4 2009

  • 739 views
Uploaded on

Strategisch vastgoedadvies onderwijssector

Strategisch vastgoedadvies onderwijssector

  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
739
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1

Actions

Shares
Downloads
0
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Strategisch vastgoedadvies Onderwijssector Presentatie d.d. 23 april 2009 Lokatie; Lingecollege Tiel Hans Heijltjes, senior adviseur Hevo Willem-Jan Adriaanssen, marktdomeinleider PO/VO
  • 2. Hevo het bedrijf • Advies, onderzoek en projectmanagement met betrekking tot huisvesting. • 110 werknemers, gevestigd te ’s-Hertogenbosch. • Landelijk actief. • Integrale aanpak advies, projectvoorbereiding, realisatie en exploitatie. • Mogelijkheid garanties op resultaat. • Lid Dubo register & MVO Nederland.
  • 3. We richten ons op huisvesting Het onderwijs Sport De zorg Gemeentelijke voorzieningen Woningbouw Kantoren
  • 4. Situatie huisvesting in het onderwijs • Normen voor omvang en budget huisvesting. • School afhankelijk van gemeente voor goedkeuring bouwplannen. • Uitbreiding school afhankelijk van langjarige leerlingprognoses > 15 jaar. • Normbudget ontoereikend voor maatschappelijke norm goed schoolgebouw. • Noodzakelijkerwijs keuze “goedkoopste” toepassingen schoolgebouw. • Binnenklimaat onvoldoende. • Gescheiden budgetten investering nieuwbouw en exploitatie. • Tekorten scholen op exploitatiebudget. • Resultaat: onvoldoende duurzame huisvesting scholen.
  • 5. Problematiek, onder andere ‘frisse scholen’
  • 6. Kritische factoren resultaat school? “Core business” • Mensen (docenten, management en medewerker). Groei van • Organisatiestructuur en cultuur. leerlingen • Leerprocessen & onderwijsvisie. • Balans inkomsten versus kosten. • Leerlingaantallen. …en huisvesting?
  • 7. Kosten & effect huisvesting op resultaten school Kosten 100% Salariskosten (61%) 90% 80% W erkgeverslasten (14%) Resultaat 70% 60% Facility management (2%) organisatie 50% ICT voorzieningen (7%) 40% Diensten en middelen (6%) 30% 20% Variabele huisvestingslasten (2%) 10% Vaste huisvestingslasten 0% (9%) 1 Huisvesting beslaat maar een klein deel van de kosten van een school, maar heeft een aanzienlijk effect op de prestaties (van school, leerlingen en personeel). Het loont dus om hier strategisch mee om te gaan!
  • 8. De rol van huisvesting • Enerzijds is het de fysieke plek waar je het belangrijkste kapitaal (mensen) optimaal moeten kunnen presteren en waar de leerlingen gestimuleerd worden tot leren en groei. • Anderzijds vormt het slechts een beperkt deel van je kosten. • Daardoor biedt het een ideale hefboomfunctie tot beïnvloeding resultaat.
  • 9. Wat verstaan we onder “Strategisch vastgoedbeleid”? ‘Strategisch vastgoedbeleid is het geheel aan beleid en plannen omtrent huisvesting en het huisvestingsbeheer waarbij dit door middel van een integrale benadering optimaal moet bijdragen aan realisatie van de korte en langetermijn organisatiedoelstellingen”
  • 10. Wat heeft u aan Strategisch Vastgoedadvies? Samenhang aanbrengen tussen • Visie, missie en organisatie. • Huisvesting. • Exploitatie & beheer. • Eigendom en financiën. Waardoor: • Voorkomen van ad hoc maatregelen. omtrent huisvesting. • Voorkomen verkeerde investeringen.
  • 11. Voordelen strategisch huisvestingsplan • Koppeling organisatiedoelen met doelen omtrent huisvesting. • Huisvestingsbeleid op maat, toepasbaar op alle locaties. • Inzicht in actuele gebouwprestaties per locatie. • Transparante wijze prioritering knelpunten huisvesting diverse locaties. • Tijdsplan voorkomt ad hoc maatregelen en ‘foute investeringen’. • Door bepalen eigen kwaliteitsniveau huisvesting helder verwachtingspatroon gebruikers. • Maximale synergie tussen investeringen en exploitatiekosten. • Draagt bij aan verbetering onderhandeling met gemeenten. • Biedt kader voor OOGO-overleg met de gemeente en andere schoolbesturen. • Beschikt u op termijn over optimale huisvesting, vast en goed.
  • 12. Verschil strategisch huisvestingplan - IHP Een IHP is vooral gericht op het gemeentelijk belang en houdt geen of nauwelijks rekening met onder andere: • Exploitatiekosten. • Extra gewenste kwaliteit van gebouwen. • Speerpunten van de organisatie. • Strategische beïnvloeding van leerlingstromen, veranderend aanbod. • Afstemming buitenonderhoud en schoolbestuurlijk onderhoud. • Het door uw bestuur gewenste tijdstip waarop voorziening wordt gerealiseerd. Een strategisch huisvestingsplan is compleet en verschaft u alle noodzakelijke informatie en vormt zo de basis voor uw huisvestingsbeleid voor de korte- en langere termijn.
  • 13. Routekaart strategisch vastgoedadvies
  • 14. Oriëntatie & beleidafstemming Algemeen beleid organisatie, informatievergaring van relevante gegevens, bepalen van globale doelstellingen op het gebied van vastgoed, etc. • Visie & missie organisatie. • Lange termijn doelstellingen. • Visie op Onderwijs. • Organisatiestructuur. • Wijze van organiseren. • Aanwezige deskundigheid. • Basisgegevens, financiën. • Trends en marktontwikkelingen. • Globale doelen huisvesting. Hulpmiddel: vragenlijst strategisch vastgoedbeleid.
  • 15. Analyse & diagnose Door middel van een vastgoedscan worden de actuele prestaties van uw vastgoed inzichtelijk gemaakt, wordt een analyse gemaakt van de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van de organisatie en wordt een evaluatie uitgevoerd waaruit het spanningsveld zichtbaar wordt. • Vastgoedscan. • Exploitatiegegevens. • Benodigde expertise. • Voedingsgebied, ontwikkeling leerlingprognoses. • Ontwikkelingen in omgeving (samenwerking, concurrentie).
  • 16. Een vastgoedscan, waarom ? Veel opdrachtgevers baseren hun huisvestingsbeleid nog vooral op een meerjaren onderhoudsplanning (MOP). Er wordt veelal voorbij gegaan aan andere belangrijke aspecten zoals bijvoorbeeld de functionaliteit van de gebouwen, de exploitatieaspecten en het binnenmilieu (ventilatie en akoestiek). Via een vastgoedscan wordt een ‘helikopterview‘ verkregen op uw gebouwenbestand waardoor een bredere afweging en goed onderbouwde prioritering kan worden gemaakt.
  • 17. Nulmeting gebouwen Gebouwen worden beoordeeld op: • Uitstraling gebouw (1). • Bouwkundige staat (3). • Staat van installaties (1). • Veiligheid (1). • Binnenmilieu, ventilatie en akoestiek (2). • Exploitatie (2). • Onderwijskundige staat (3). • Omvang en inrichtingsniveau van het buitenterrein (1). Tussen haakjes: ‘wegingsfactor’
  • 18. Voorbeeld scoreoverzicht Waardering Waardering Waardering Weging Totaal Totaal Totaal Omschrijving criterium Gebouw A Gebouw B Gebouw C factor A B C Uitstraling gebouw 5 7 8 1 5 7 8 Bouwkundige staat 5 7 9 3 15 21 27 staat van installaties 6 6 8 1 6 6 8 Veiligheid 5 5 8 1 5 5 8 Binnenklimaat 5 6 9 2 10 12 18 Exploitatie 5 6 8 1 5 6 8 Onderwijskundige staat 5 6 8 3 15 18 24 Omvang/inrichtingsniveau speelterrein 6 7 8 1 6 7 8 42 50 66 67 82 109
  • 19. Opvallende bevindingen nulmetingen elders De afgelopen jaren zijn diverse gebouwen uitgebreid zonder goed te kijken naar de levensverwachting van de bestaande bouwdelen. • Hierdoor is er een relatief hoge restantboekwaarde toegevoegd die een belemmering vormt voor in de toekomst te maken keuzes. • Het komt te vaak voor dat investering en toekomstige exploitatie niet of nauwelijks op elkaar zijn afgestemd waardoor kapitaalvernietiging relatief vaak voorkomt. • Daarmee een bevestiging dat doordecentralisatie een goede keuze is. • Doorvoering van de onderwijskundige vernieuwing (circa 10% hogere ruimtebehoefte) heeft tot gevolg dat in enkele gevallen medegebruik op de tocht staat. • Het gemiddeld stroomverbruik van alle onderzochte scholen circa 2 tot 3 keer zo hoog is als de exploitatievergoeding!
  • 20. Resultaten waardering gebouwen Ranglijst met indicatie prioriteit nr. schoolnaam score 1 Gebouw A 67 2 Gebouw A 82 3 Gebouw A 109 4 Gebouw A 5 Gebouw A 6 Gebouw A 7 Gebouw A 8 Gebouw A 9 Gebouw A 10 Gebouw A
  • 21. Keuze van prioriteit wordt bepaald door…. • De grenzen van de financiële mogelijkheden. • De capaciteit en ‘know how’ binnen de organisatie. • Het waarderingsoverzicht gebouwen, belangrijke aanwijzing voor de prioritering. • Zich voordoende kansen om mee te liften op nieuwe initiatieven.
  • 22. Scenariovorming oplossingsrichtingen • 0 optie • 0 optie verticaal A • 0 optie verticaal B • 0 optie horizontaal • + optie horizontaal Huidige situatie Scenariovorming: in deze fase worden diverse scenario’s geformuleerd als oplossing voor het aanwezige spanningsveld. Door toetsing van de • + optie verticaal scenario’s aan het ontwikkelde vastgoedbeleid (voorkeur) wordt een voorkeurscenario vastgesteld (=streefsituatie).
  • 23. Beoordeling scenario’s ten aanzien van vastgoeddoelstellingen Aspect Scenario> Huidig Nul Huidig Plus Overkant Voorkant C&V dichtbij school - ++ + ++ Wenselijkheid Zichtbaarheid/repres. school - o + ++ Uitstraling o + + ++ Uitbreidbaarheid + -- ++ + Functionaliteit/ compactheid - ++ + ++ Multifunctionaliteit/ uitwisselbaarheid - o ++ ++ Parkeren o o ++ o Haalbaarheid Voldoet programmatisch? -- -- ++ ++ Realiseerbaar (onder voorwaarden) ++ ++ + -- Bestemmingsplan wijzigen ++ -- o -- Afhankelijk andere partijen? + + o - Overlast bouw op onderwijs o - o o Betaalbaarheid Risico ten aanzien van /studenten + -- - o Vergelijk geschoonde exploitatielasten - €120.000/jaar - €70.000/jaar + €210.000/jaar + €40.000/jaar bij annuïteitenafschrijving Saldo jaarexploitatie ? ? ? ?
  • 24. Vastgoedrekenmodel • Cashflowmodel van inkomsten en alle uitgaven over de gebruiksperiode • Geeft de kaders voor toekomstige plannen € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 €0 Totaal exploitatie- 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 kosten € 5.000.000- Totaal Inkomsten € 10.000.000- Jaarlijks Saldo inkomsten minus uitgaven € 15.000.000- cw € 20.000.000- € 25.000.000- € 30.000.000- € 35.000.000-
  • 25. Vastgoedstrategie Hoe kan het voorkeursscenario gerealiseerd worden ? • Mogelijkheden onderzoeken inclusief risicoanalyse vanuit oogpunt opdrachtgever. • Aanpak voor het vervolg vaststellen in “Plan van Aanpak Realisatie en Implementatie”.
  • 26. Vastgoedstrategie In ‘Plan van Aanpak realisatie & implementatie’ aangegeven welke onderwerpen bekend zijn en nog aanvulling behoeven, zoals; • Eigendom & financiering. • Planning. • Bouwheerschap. • Fiscale & juridische aspecten. • Bouworganisatiemodel. • Risico-analyse. • (EG) – bestedingen. • Samenwerkingspartners. • Basiskwaliteit huisvesting. • Ruimtenormering. • Communicatie stakeholders.
  • 27. Samenvattend Doorlopen route strategisch vastgoedadvies zorgt voor realisatie duurzame huisvesting door optimale afstemming beschikbare middelen op organisatiedoelen.
  • 28. Wat kan er allemaal bij komen kijken? Menukaart strategisch vastgoedadvies
  • 29. Tenslotte….