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Spin off immobiliare 25 05-11

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LO SPIN OFF IMMOBILIARE
LA SCISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

Relatore dell’incontro sarà:
Dr. Andrea CIRRINCIONE
Dottore Commercialista, Revisore Contabile in Trento

Published in: Business
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Spin off immobiliare 25 05-11

  1. 1. GRUPPO DI STUDIO AMMINISTRAZIONE AZIENDALE LO SPIN OFF IMMOBILIARELA SCISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Relatore: Dott. Andrea CIRRINCIONE Mercoledì 25 maggio 2011 Ore 9.30 Centro Produttività Veneto - Fondazione Giacomo Rumor Area Gruppi di Studio
  2. 2. AFFRANCAMENTO VALORI CONFERITI – FINANZIARIA 2008La beneficiaria può optare in Unico per limposta sostitutiva sui maggiori valoriattribuiti in bilancio: • alle immobilizzazioni - materiali - e “immateriali” • scegliendo quali beni affrancare all’interno di “categorie omogenee”Beni ESCLUSI:• tutto l’attivo circolante: magazzino, crediti, ecc.• le Immobilizzazioni Finanziarie• oneri pluriennali
  3. 3. Beni INCLUSI:• immobili “patrimonio” (il riferimento è alle “immobilizzazioni”, non ai “Beni strumentali”)• avviamento (CM 57/2008)Iscrizione in Bilancio: va considerata l’imputazione:- secondo corretti principi contabili- da parte della Conferitaria (che potrebbe differire da quella della conferente se è data diversa destinazione ai beni)Esempio: se un immobile “merce” della conferente: - viene destinato alla locazione (o a sede della conferitaria) - lo stesso sarà iscritto tra le immobilizzazioni (non più a magazzino) e sarà affrancabile l’eventuale disallineamento.
  4. 4. IMM.  IMM.  IMM. IMMATERIALI  IMMATERIALI  IMMATERIALI  fabbricati strum. per destinazione fabbricati strumentali per natura per coeff. di ammortam. fabbricati abitativi “non merce” per anno di acquisizione autonome terreni agricoli aree edificabili (stessa dest. urbanistica) DECORRENZA FISCALE DELL’AFFRANCAMENTOai fini di AMMORTAMENTI ed ECCEDENZE  ai fini della PLUSVALENZA da  MANUTENZIONI  CESSIONE/AUTOCONSUMO    DAL PERIODO DI IMPOSTA a QUELLO  DAL 4° PERIODO DI IMPOSTA SUCCESSIVO a  DELL’AFFRANCAMENTO    QUELLO DELL’AFFRANCAMENTO    SE il BENE è CEDUTO PRIMA:                   Sullesercizio con riferimento al quale  a) PLUSV. è rideterm. sui “vecchi” valori        viene eseguito laffrancamento valgono  b) spetta un credito dimposta per lImp.  ancora i “vecchi” valori  sostitut. scontata su detto bene 
  5. 5. Esempio: conferimento effettuato nel corso del 2010.Si esercita l’opzione:a) nella dichiarazione dei redditi relativa (Unico2011); i maggiori valori fiscali sono riconosciuti: - per ammortamenti/eccedenza manutenzioni: dal periodo d’imposta 2011 - per la plusvalenza: dal periodo d’imposta 2015. IMPOSTA SOSTITUTIVAAliquote “a scaglioni”• 12 % sulla parte dei maggiori valori < €. 5.000.000• 14 % sulla parte dei maggiori valori > €. 5.000.000 e < €. 10.000.000• 16 % sulla parte dei maggiori valori > €. 10.000.000VERSAMENTO dell’Imposta sostitutiva:3 rate da versare annualmente unitamente al saldo dei redditi1° rata: 30% (entro il saldo dell’Unico in cui si opta) 2° rata: 40% 3° rata: 30%N.B.: differibile nei 30gg con la maggiorazione dello 0,4%, ma non rateizzabile fino al novembre
  6. 6. FUSIONE/SCISSIONEPossibilità di utilizzare il disavanzo di per rivalutare cespiti da vendere. ESERCITAZIONESrl1 vuole cedere un immobile: Costo storico: 200.000 Valore economico: 1.000.000 plusvalenza teorica: 800.000 e Ires teorica: 220.000 SCISSA A Immobilizzi 200.000 Passivita - Cap. soc. 10.000 Riserve 1.190.000 Attivo circolante 1.000.000 Totale 1.200.000 Totale 1.200.000 ok N° azioni/quote 10.000 Val. nominale azioni/quote 1,00 Valori ECONOMICI situaz. EX ANTE SCISSA A Immobilizzi 1.000.000 Passivita - Attivo circolante 1.000.000 Totale 2.000.000 Totale - Val. econ. autonomo 2.000.000 Val. effettivo azioni/quote 200,00
  7. 7. In ordine temporale essa procederà:1) a costituire una nuova società (la Srl2): scrittura contabile: Banca a Cap. Soc. 10.000 BENEFICIARIA B Immobilizzi - Passivita - PARTEC. in A - Cap. soc. 10.000 PARTEC. in C - Riserve - Attivo circolante 10.000 Totale 10.000 Totale 10.000 ok N° azioni/quote 10.000 Val. nominale azioni/quote 1,00 BENEFICIARIA B Immobilizzi - Passivita - PARTEC. in A - PARTEC. in C - Attivo circolante 10.000 Totale 10.000 Totale - Val. econ. autonomo 10.000 Val. effettivo azioni/quote 1,00
  8. 8. 2) successivamente Srl1 effettua la scissione del singolo immobile a favore della Srl2: A) APPORTO alle Benef. % compless. dellapp.: RAMO dAZIENDA ("INDUSTRIALE" o altro) a) Contabile 16,7% di cui: % app. Cont. a B 16,7% - Val. CONTABILI RAMO di A trasferito a B Cioè: Immobilizzi 200.000 Passività - 200.000  (immobile) / 1.200.000 (tot. Attivo) di Scissa A  Attivo circolante - Totale 200.000 Tot - Netto contab. apport. 200.000 % PN contab. apport. 16,7% b) Economico 50,0% di cui: % app. Econ. a B 50,0% - Val. ECONOMICI RAMO di A trasferito a B Cioè: Netto econ. apport. 1.000.000 1.000.000  (immobile) / 2.000.000 (tot. Attivo) di Scissa A  % PN econ. apport. 83,3% RIFLESSI SOCIETA BENEFICIARIA B % part. da annullare: 0%Val. contabile apporto 200.000 Aum. C.S. Benef. 1.000.000 Disav. da conc. -800.000Val. contabile apporto - Ann. part. - Disav. da ann. -Tot. apportato 200.000 Disavanzo -800.000Rapp. di cambio proporzionale 100 ogni 10000 quote della Scissa A i soci della stessa ricevono 1000000 quote della Benef. B
  9. 9. Valori CONTABILI EX POST SCISSA A BENEFICIARIA BImmobilizzi - Passivita - Immobilizzi 200.000 Passivita - - Cap. soc. 10.000 - - Cap. soc. 1.010.000Attivo circolante 1.000.000 Riserve 990.000 - - - - Attivo circolante 10.000 Disav. da conc. 800.000 - -Tot 1.000.000 Tot 1.000.000 Tot 1.010.000 Tot 1.010.000 ok ok NB: ricostituire le ris. in sosp.! La scissa aveva riserve per 1.190.000 e si ritrova post-scissione con riserve per 990.000: • le riserve attribuite alla beneficiaria devono ricostituire eventuali sospensioni di imposta gravanti in capo alla scissa (es.: rivalutazione ex DL 185/2008) • non disponendo la beneficiaria di riserve, dovrà vincolare una corrispondente quota di capitale sociale. RISERVA DI RIVALUTAZIONE: il vincolo di durata “fiscale” (per ammort.: dal 2013; per la plusv: dal 2014) transita sulla beneficiaria in caso di cessione ante 2014: • la beneficiaria: determina la plusvalenza partendo dal costo storico della scissa • credito d’imposta: si ritiene da attribuire in funzione della quota di riserva ricostituita
  10. 10. A) SCISSIONE PROPORZIONALE ASSETTI SOC. - Val. econ. Situazione ex ante TOTALI Società Scissa A Beneficiaria B VAL. ECON.X % 40,0% Valore 800.000 800.000Y % 60,0% Valore 1.200.000 1.200.000 - % - Valore - -X % 40,0% Valore 4.000 4.000Y % 60,0% Valore 6.000 6.000 - % - Valore - -Totale quote 100% 100%Totale valore 2.000.000 10.000 2.010.000 Situazione ex post (estesa) TOTALI SOCI Scissa A Beneficiaria B VAL. ECON.X 40,0% 39,6% 400.000 99%  400.000 800.000Y 60,0% (da indicare  59,4% in Unico) 600.000 600.000 1.200.000 - - - - - -X 0,4% 4.000 4.000Y 0,6% 6.000 6.000 - - - - 100% 100% 1.000.000 1.010.000 2.010.000
  11. 11. SITUAZIONE EX POST - PROPORZIONALE (sintetica) TOTALI SOCI Scissa A Beneficiaria B VAL. ECON. X 40,0% 40,0% 400.000 404.000 804.000 Y 60,0% 60,0% 600.000 606.000 1.206.0003) Srl2 procede: • ad utilizzare il disavanzo per rivalutare l’immobile: Immobile a Disavanzo 800.000 • all’affrancamento del disavanzo (800.000 x 12% = 96.000): 800.000 800.000 96.000 32.000La successiva plusvalenza per Srl2, quando cederà l’immobile, sarà azzerata.
  12. 12. NOTE1) AFFRANCAMENTO: secondo la CM 57/2008 l’affrancamento vale: ⇒ solo per conferimenti di “azienda” ⇒ e NON DI SINGOLI BENINell’esempio precedente, pertanto, occorrerà scindere altri beni che, unitamenteall’immobile, costituiscano una azienda.2) PREVENTIVA COSTITUZIONE DI SRL2: lo “scorporo diretto” a favore di una beneficiaria neocostituita non permette l’affrancamento in quanto attribuisce un avanzo di scissione (e non undisavanzo):la situazione patrimoniale di Srl2 sarebbe: ATTIVO PASSIVO . Immobile 200.000 Cap. Soc. 1.667 Avanzo 187.333 .3) COSTITUZIONE DI SNC/SAS IN LUOGO DI UNA SRL:- vantaggio: può evitare la nomina del collegio sindacale (la Srl potrà comunque ridurre successivamente il capitale “esuberante”, con gli ordinari adempimenti dell’art. 2482 CC)- svantaggio: non è prevista la procedura “semplificata” dal punto di vista civilistico.
  13. 13. 4) PERDITE PREGRESSE: la scissione rischia di rendere inutilizzabile una quota: ⇒ di perdite pregresse ⇒ di perdite in corso di formazione (DL 223/06)Vincoli di “vitalità”: vanno infatti verificati per entrambe le tipologie di perdita: sia sulla beneficiaria: • sulla quota di perdite “trasferite” dalla scissa • sulle proprie perdite pregresse (se la beneficiaria era preesistente) sia sulla scissa: • sulla quota di perdite pregresse “non trasferite”
  14. 14. UNICO DELLA BENEFICIARIA (LA SCISSA NON INDICA L’OPERAZIONE)QUADRO RC - Operazione di scissione Sez. I BENEFICIARIA B ... Barrare se attività modif. nell’ultimo biennio Data atto Tipo di scissione N° soggetti Data scissione Totale/parziale Parziale 2 % di PN cont. della Scissa A acq. dalla Benef. B RC4 16,7% Quote di Benef. B assegnata ai soci della Scissa A RC5 99,0% Mantenimento delle proporzioni di partecipazione (v. sopra caso A) e B)) Patr. netto ex ante ex post a fine esercizio alle seg. date 31/12/09 P.N. 10.000 1.010.000 Aum. cap. per concambio 1.000.000 Nuovo cap. soc. 1.010.000 Perdite fisc. Per. formazione Importo Riportabili 2008 - - 2007 - - 2006 - - 2005 - - 2004 - -
  15. 15. Sez. II SCISSA...... Barrare se attività modif. nell’ultimo biennio Decorr. eff. fisc.Q.ta di PN contab. non trasferita 83% [cioè 100% - 16,7% della Sez. I]Disavanzo (da conc. Disavanzo 800.000e annullam) Imputato a C.E. Imput. allattivo 800.000 Fiscalm. ricon. 800.000 (SE AFFRANCATO)Avanzo (da conc. da concambio da annullamentoe annullam) Avanzo - - Imput. al P.N.Riserve in sospensione di imposta - (se si fosse rivalutato)a) Tax solo se distr. da ricostituire - Ricost. proquota Ricost. per int. -b) Altre riserve da ricostituire Ricost. proquota Ricost. per int.Perdite fiscali Per. formazione Importo Riportabili 2008 - - 2007 - - 2006 - - 2005 - - 2004 - -
  16. 16. UTILIZZO DEL DISAVANZO 1) IN ASSENZA DI AFFRANCAMENTO QUADRO RV ‐ Prospetto di Riconciliazione      (compilato nellUNICO dell’esercizio di fusione in quelli successivi, con le variazioni intervenute)                             Disallineami  Tipo di beni   IMMOBILE                       Decrementi        Valore iniziale      Incrementi   (ammort. dell’es.)  Valore finale     Val. di realizzo    Val. di Bil.  1.000.000         30.000 970.000          Val. fiscale  200.000         6.000 194.000        2) IN PRESENZA DI AFFRANCAMENTO: non va compilato
  17. 17. SCISSIONE ‐ BENEFICIARIA COSTITUENDA SOCIETA (ADEMPIMENTI e TEMPISTICA) 30 GIORNI  60 GIORNI  (se manca lesonero UNANIME dellAssemblea) (per lopposizione creditori ‐ salvo liberatoria) PROGETTO DI SCISS. DELIBERA DI SCISSIONE ATTO DI SCISSIONE DEPOSITO  ATTO PUBBLICO           Iscriz. CCIAA (entro 30gg a  Iscriz. CCIAA        Iscriz. CCIAA (entro 30gg a presso sede  (quorum delle            cura del Notaio) della  Rif. (a cura del CdA) cura del Notaio)  sociale modifiche statutarie) DELIBERA unitamente: tipo, denominazione e sede  eventuale  PROGETTO di scissione della società RETRODATAZ./POSTDATAZ. sempre OBBLIGATORI Art. 2506‐bis atto costitutivo delle  Ultimi 3 BILANCI desercizio  beneficiarie della scissa SOLO SE:                 elementi del Patrimonio da  PERIZIA ex art. 2465 CC   Mass. 25/2004  1) scissa: Snc/Sas         trasferire a ciascuna beneficiaria (perito "di parte") Notai Milano 2) Beneficiaria.: Srl  SITUAZ. PATRIMONIALE rapporto di cambio delle quote INFRANNUALE < 120 GG       ESONERO:                A) ESONERO unanime  (BIL. DESERC. se < 180gg)      Art. 2506‐ter    eventuale conguaglio in denaro dellASSEMBLEA          della scissa (e 2505‐bis ‐  B) o la BENEFICIARIA  RELAZIONE del CdA           Mass. 59/2004  data dalla quale tali quote  possiede > 90% della  della scissa                   Notai Milano) partecipano agli utili SCISSA (VAL. EFFETTIVO del Patr.  Trasferito, incl. AVVIAM.) ESONERO:                casi sopra               modalità di assegnazione delle  + caso di SCISSIONE  RELAZIONE dellESPERTO DI  Mass. 22/2004  quote  PROPORZ. e  CONGRUITA CONCAMBIO Notai Milano BENEFICIARIE  NEOCOSTITUITE decorrenza dalla scissione vantaggi a favore del CdA RECESSO dei soci DISSENZIENTI

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