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学際領域としての不動産の研究を活性化させるために

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NII-IDRユーザフォーラム2016
ネクストセッション

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学際領域としての不動産の研究を活性化させるために

  1. 1. 学際領領域としての不不動産の 研究を活性化させるために 株式会社ネクスト  リッテルラボラトリー 主席研究員    清⽥田  陽司 NII-IDRユーザフォーラム2016 国⽴立立情報学研究所 2016.11.30 ネクストセッション
  2. 2. 2Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. › 「不不動産」に関連する学際的研究 の活性化 › 成熟しつつある画像処理理技術(と くにディープラーニング)の応⽤用 研究への貢献 データセット提供の意義
  3. 3. 3Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. FIT(情報科学技術フォーラム)2016@富⼭山⼤大学  不不動産×ITセッション
  4. 4. 意思決定問題としての 不不動産探し 4Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
  5. 5. 5Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  ユーザが決断までに⻑⾧長い時間、多くの⼿手間をかける •  動機づけ •  情報収集 •  ⽐比較検討 •  決断 ›  ニーズが時間の経過とともに変化する •  トレードオフ(価格  vs ○○) •  地域・駅・路路線 •  買う – 借りる •  マンション – ⼀一⼾戸建て •  各種こだわり条件(ペット、バストイレ別、…) → ユーザの理理解が著しく困難 住まい探しプロセスの特性  (他の商品との⽐比較)
  6. 6. 6Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ユーザの⾏行行動変化の可視化  (HOME’S賃貸ユーザー) ブ ラ ウ ジ ン グ ---- 具 体 的 な 検 索索 ⾏行行 動 典型的な物件探しの行動 (路線・駅選択 or 地域選択⇒リスト表示⇒物件閲覧) 非典型的な 物件探しの行動 (地図検索など) 物件見学後に サーチエンジン 経由で再訪
  7. 7. 7Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  「不不安」という感情が鍵となる •  ユーザにとっては、「まだ決まっていない」と いう状態は不不安 → 早く決めたい! •  あとで後悔するかも? ›  「後悔のない、納得感のある選択」という体験を 創り出すことが必要 「⻑⾧長い時間、多くの⼿手間をかけて決断する」というプロセスの課題
  8. 8. 賃料料・価格推定 8Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
  9. 9. 9Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  流流動性を⾼高めるために、貸し⼿手・借り⼿手(売り ⼿手・買い⼿手)双⽅方にとって納得できる価格を提⽰示 したい ›  ディープラーニングなどの適⽤用も進められている ›  ただし、現場で説得⼒力力のあるのは重回帰分析(ヘ ドニック分析) •  精度度よりも、「駅徒歩分が1分増えれば○○円安 くなる」という説明の⽅方が説得⼒力力がある 賃料料・価格推定
  10. 10. 情報品質の向上 10Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
  11. 11. 11Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  残念念ながら、正確でない物件情報も存在する •  HOME’Sは物件情報審査部⾨門をもっています •  ただし、現時点ではほとんど⼿手作業 ›  情報の精度度をあげるためには? •  不不正情報の発⾒見見 •  ランキング 情報品質の向上
  12. 12. 12Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ディープラーニングによる物件画像の⾃自動分類 不不動産会社による分類 「内装」 ディープラーニングによる分類 「居間」 22.4294 「キッチン」 18.8581 「収納」 15.6817 不不動産会社による分類 「その他」 ディープラーニングによる分類 「バルコニー」 22.2454 「設備」 18.868 不不動産会社による分類 「収納」 ディープラーニングによる分類 「収納」 22.8901 「⽞玄関」 22.1572 「エントランス」 17.2992 「設備」 14.7072
  13. 13. 13Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. 事例例: 異異常画像検出 (トーマツ+リクルート住まいカンパニー) ⼈人が映り込んでいる違反画像 (賃貸領領域)への適⽤用 → 実際に⼈人が映り込んでいる 画像のうち、96.3%を発⾒見見
  14. 14. 14Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. 画像情報の多様性でランキング どちらの物件情報が ユーザーにとってより嬉しい?
  15. 15. 15Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  よい画像を撮影するための⽀支援 •  画像のよさを撮ったその場でフィードバック ›  画像からキャッチコピーを⽣生成 不不動産会社の⽀支援
  16. 16. これまでにない軸での 物件探し 16Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
  17. 17. キッチンの使いやすさを画像から読み取る ›  「使いやすさ」を分解、より詳細な指標を作成 ›  各指標に特化させた学習済みモデルでスコアを算 出、重みづけをして加算、使いやすさとする •  個⼈人の嗜好に合わせた使いやすさを算出可能 種類スコア 設備スコア 広さスコア 動線スコア 収納スコア 学習済み モデル 学習済み モデル 学習済み モデル 学習済み モデル 学習済み モデル 使いやすさ w1 w2 w3 w4 w5 重みw
  18. 18. 簡易易型キッチン システムキッチン セクショナルキッチン キッチンの種類の判定
  19. 19. 19 ›  テストデータでのError rate: 0.116 キッチンの種類の判定  実験結果 正解:セクショナル スコア:99.6% 正解:システム スコア:99.9% 正解:簡易易型 セクショナル:91.5% 簡易易型                      :6.27% 正解:キッチン部分 その他        :94.1% 簡易易型        :3.92% 正答サンプル 不不正答サンプル
  20. 20. とても狭い 狭い 普通 広い とても広い まな板が置け ない まな板はおけ るが、切切った もの等を置け ない まな板、切切っ たものなどを 置ける 複数の調理理過 程のものを置 ける 調理理に⼗十分な スペースがあ る キッチンのワークスペース広さの判定 ›  置けるものの程度度で5段階+その他で6クラス分類 ›  5500枚を分類し、各1000枚になるようデータ拡張
  21. 21. 21Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  相関係数 0.7程度度 ›  元画像枚数が少ないクラスの精度度低 ›  データ数不不⾜足が原因と考えられる キッチンのワークスペース広さの判定  実験結果 分類 元画像枚数 とても狭い 420枚 狭い 716枚 普通 1627枚 広い 1246枚 とても広い 254枚
  22. 22. IoTの活⽤用 22Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
  23. 23. 23Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  住み⼼心地に関する情報の収集(東⼤大  ⼭山崎先⽣生) ›  飲⾷食店の賃料料推定への活⽤用(NAIST 諏訪先⽣生) IoTの活⽤用
  24. 24. 共同研究のシェア 24Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
  25. 25. 25Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  Twitterデータから「住まい探しのニーズ」を明ら かにする •  電通⼤大  栗栗原研究室 ›  街の雰囲気情報のデータ化 •  NAIST 荒牧先⽣生/京⼤大  北北先⽣生/和歌⼭山⼤大  宮部先 ⽣生/京産⼤大  河合先⽣生 ›  介護分野をターゲットとした共同研究 •  九州⼯工業⼤大学  井上研究室 ネクストで遂⾏行行中の共同研究
  26. 26. 26Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. カスタマージャーニーマップ ユーザー理理解の⼀一技法: ユーザーの視点からユーザー経験の全体像を概観する
  27. 27. 27Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  ユーザーの住まい探しプロセスにおける⾏行行動、思 考、感情を⽰示すデータを豊富に含む •  情報発信の⼼心理理的ハードルが低い(字数制限) •  コミュニケーションのチャネルになっている (リプライ機能) ›  タイムラインによって、数週間〜~数年年にわたる住 まい探しプロセスを追跡できる アイディア: Twitterのつぶやきから住まい探し⾏行行動を抽出
  28. 28. 28Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  うーむ。引っ越したばかりだけど、何か急激に住 宅宅購⼊入熱が上がってきている。物件の内覧会に ⾏行行ってさらに⾼高めるか ›  現在、購⼊入に向けた住居選びが佳境です。現在、 マンション優位。⼀一⼾戸建て⾼高いんだもの。でも、 優柔なのでしばらく決めれないと思う ›  @foo そうなんです。いまメゾネットなんですが、 ⾝身重な奥さんが階段をひぃひぃ⾔言いながら登って いるのを⾒見見ると….。「70歳超えたら無理理」だと思 いますねぇ。結局、おっくうになって、ほとんど1 階で過ごしてそう ツイートサンプル1(あるユーザーのタイムライン抜粋)
  29. 29. 29Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. Yahoo! クラウドソーシング マイクロタスク型のクラウドソーシングプラットフォームを提供 報酬はTポイントで⽀支払われる
  30. 30. 30Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. クラウドソーシングで出題したタスクの例例
  31. 31. 31Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  タスクサイズ •  設問数  2400問 •  参加ワーカー数 396名 •  所要時間 2時間25分 •  費⽤用 18,000円+消費税 ›  チェック設問による信頼性評価 •  396名中、正解率率率100%: 223名、80%: 105名 → この328名による判別データを使⽤用 ›  多数決による判別結果 •  「探している」286設問 •  「探していない」1555設問 •  「わからない」40設問 •  多数決による判別不不可 519件 結果
  32. 32. 32Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  @bar 池袋駅から徒歩5 分くらいらしい? 私もやっ と職場探せるよー。早くしないと住むところ決め られない?。 ›  @bar そうなんだ(^^)部屋探すの楽しい?!今、都 ⽴立立にしようか⺠民間にするか悩んでてさぁ。困った (;´Д`A ›  新潟在住ですよ?4 ⽉月から都内に引っ越し予定であ ります♪(´ε`  ) ›  Mさんには会えなかったけど、マンション決めて 来たー!!順調!ただ、職場がまだ決まってないw ツイートサンプル2
  33. 33. 33Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. ›  内⾒見見たのしー。いよいよ都⺠民になるときがやってきた!   ›  電⾞車車使いづらくてもちょっとボロい下町臭い都内が好き。 ⾞車車通勤できるし・・・と⾔言っても混んでるだろうけど ›  ちょっと内⾒見見⾏行行って来るわ ›  ひとりでいいから今より節約できる所に越したいよね   ›  ドアtoドアで考えたらこの物件でも通勤時間変わらない な・・・内⾒見見と共益費詳細次第で確定しちゃおうか な・・・6階だからさすがに引越業者呼ぼうw ›  鍵に悪戯されちゃったから怖くて—んでこの距離離だと同棲 はちょっとと⾔言われたので23区内で調べている ›  池袋の物件も内⾒見見したいなーー ›  @baz 北北本桶川蕨上尾あたりは⼤大宮通勤者にとっては激安 ⼟土地だからねー(⊃?ω?⊂)いいなーああせめて住宅宅⼿手当くら い出ないかなー   ツイートサンプル3
  34. 34. グランドチャレンジの 共有に向けて 34Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved.
  35. 35. 35Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. 平成28年年(2016年年)版⾼高齢社会⽩白書(全体版) 図表1-1-13より抜粋
  36. 36. 36Copyright(c) NEXT Co., Ltd. All Rights Reserved. 少⼦子⾼高齢化社会をどのようにデザインするか? ›  空き家問題 ›  相続 ›  医療療・介護 ›  社会インフラ 現在の⾃自分の選択が、数年年後〜~数⼗十年年後の⼈人⽣生にど う影響するか? ›  現在の⼈人⼯工知能研究の枠組み(帰納アプローチ) では解けない 「課題先進国」⽇日本が存在感を⽰示せる研究テーマ

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